臺灣臺北地方法院簡易民事判決
109年度北簡字第2686號
原 告 林永源
訴訟代理人 林金泉
被 告 吳柔蓁
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國109年4月27日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；簡易訴訟程序， 除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定，民 事訴訟法第255條第1項、第3款、第436條第2項分別定有明 文。本件原告原起訴請求：「㈠遲延給付購屋款為新臺幣（ 下同）3,040,000元，依每日1/1000計算之違約金為3,040元 ，違約日期為100天，共計違約金為304,000元；㈡房屋總價 之定存利息37,936元」（見108年度補字第2674號卷第115頁 ），嗣於民國109年3月17日審理時，當庭聲明捨棄前開房屋 總價之定存利息37,936元請求部分（見本院卷第37頁）。核 原告前揭變更，係減縮其應受判決事項之聲明，依上開規定 ，於法相符，應予准許。
二、原告主張：被告於民國108年6月29日透過永慶房屋仲介，與 原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向原告購買 門牌號碼臺北市○○區○○路000○0號建物（下稱系爭房屋）及 坐落土地，買賣價金為15,200,000元，分為簽約款1,520,00 0元（108年7月3日匯入）、用印款1,520,000元（應於108年 7月6日匯入，延遲至108年8月2日才匯入）、尾款12,160,00 0元（依照系爭契約應於108年9月3日匯入，延遲至108年12 月13日付清）；原告持有系爭房屋近50年，瓦斯管線沒有遷 移且並無任何危險，屋況原告已盡到買賣透明公開原則；簽 立系爭契約前，被告與永慶仲介看過好幾次房子，屋況方面 也是有註明滲漏水情形，原告完全沒有隱瞞及任何修繕美化 ，浴室、臥室、走道有壁癌部分，也有寫明在契約書上，被 告也有簽名，交涉總價時已優惠給被告，最後合計再補償22 ,000元於被告交屋後自行修補滲漏水，雙方已於108年8月20 日完成完稅程序，但被告一直拖延尾款，被告後來已知原告 提出延遲交屋違約金之訴訟，仍延遲至108年12月13日才支 付尾款12,160,000元，此舉嚴重影響原告權益，爰起訴主張
被告就已給付購屋款3,040,000元，依每日1/1000計算之違 約金3,040元，違約日期自108年9月4日起至108年12月12日 止，共100天，請求被告應賠償原告違約金共計304,000元等 語。並聲明：被告應給付原告304,000元。三、被告則以：被告於108年6月29日透過永慶房屋仲介，與原告 簽立系爭契約，向原告購買系爭房屋及坐落土地，買賣價金 為15,200,000元，分為簽約款1,520,000元（已按期付清） 、用印款1,520,000元（已按期付清）及尾款12,160,000元 （108年12月13日已付清）；簽約前，雙方僅確認系爭房屋 「浴室、臥室、走道有壁癌」，簽約後、交屋前，被告陸續 發現系爭房屋有「天然瓦斯錶裝置於廁所室內」及「主臥室 冷氣上方、廚房天花板有嚴重漏水」等重大瑕疵，影響被告 之居住安全及使用；幾經催告原告，告知支付買賣尾款之銀 行貸款已核撥，要求原告儘速修繕上開漏水等瑕疵以利於10 8年9月3日以前完成交屋，均未獲置理，卻收到原告寄發之1 08年9月12日存證信函，被告深感無奈，只能寄發108年9月1 8日存證信函予原告重申上旨，經永慶仲介人員多方協調， 原告始僱工修繕並支付系爭房屋「廚房上方天花板」及「主 臥室冷氣孔防水」修繕費用22,000元，另瓦斯錶遷移費用21 ,333元則由永慶房屋自行吸收以維商誼，雙方於108年12月1 3日完成交屋，被告並於當日將尾款12,160,000元依約存入 履保專戶而將買賣總價款全數清償完畢；依民法第264條規 定，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人得拒絕 給付價金而有同時履行抗辯權，衡諸一般社會常情，買方如 於訂約時知悉所購買之房屋有漏水糾紛時，通常會要求賣方 加以排除後再行交屋，以避免因購屋而涉入賣方與鄰居之紛 爭中，本件依系爭契約第4條、增補契約第2條約定，雙方係 約定於漏水等瑕疵修繕完成後，始行交屋，並於交屋時同時 給付尾款，則在原告未將漏水等瑕疵修復前，被告自無受領 系爭房屋之義務等語，做為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：
㈠被告於108年6月29日透過永慶房屋仲介，與原告簽立系爭契 約，向原告購買系爭房屋及坐落土地，買賣總價款為15,200 ,000元，分為簽約款1,520,000元、用印款1,520,000元、尾 款12,160,000元，兩造已於108年12月13日完成交屋，被告 並已全數清償買賣總價款等情，有系爭契約、付款明細確認 表、標的物現況說明書、增補契約等在卷可稽（見本院卷第 45頁至第69頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第148頁） ，堪信為真正。
㈡原告起訴主張被告就已給付購屋款3,040,000元，依每日1/10
00計算之違約金3,040元，違約日期自108年9月4日起至108 年12月12日止，共100天，請求被告應賠償原告違約金共計3 04,000元（計算式：3,040,000元×1/1000×100天＝304,000元 ）等語（見108年度補字第2674號卷第115頁），惟為被告否 認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項 為判決，民事訴訟法第388條定有明文。準此，法院審理具 體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當 事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟 標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋 （最高法院108年度台上字第1062號、107年度台上字第1832 號判決意旨參照）。次按當事人於準備程序中經受命法官整 理協議之不爭執事項，既係在受命法官前積極而明確的表示 不爭執，性質上應屬民事訴訟法第279條第1項規定之自認。 當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所 行之範圍內，有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認 之事實為真，以之為裁判基礎，在未經當事人合法撤銷其自 認前，法院不得為與自認事實相反之認定（最高法院108年 度台上字第2005號、第570號、107年度台上字第2451號、第 2207號判決意旨參照）。再按所謂同時履行之抗辯，乃因成 立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本 於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立 於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法 院109年度台上字第622號判決意旨參照）。因契約互負債務 者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民 法第264條第1項前段定有明文；債務人享有同時履行抗辯權 者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必 須行使以後始可免責，是債務人得主張同時履行抗辯者，未 行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時 履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除，此為本院自107年9 月25日起所採之見解（最高法院108年度台上字第56號、107 年度台上字第2231號判決意旨、107年度第8次民事庭會議決 議意旨參照）。又解釋意思表示，固須探求當事人之真意， 不能拘泥於所用之文字，但所用之文字業已表示當事人真意 ，無須別事探求者，即不得反捨所用之文字而更為曲解（最 高法院109年度台上字第65號判決意旨參照）。主張法律關 係存在之當事人，須就該法律關係發生所具備之要件事實， 負舉證責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明，苟未能 舉證證明，即應承擔不利益之結果，此乃舉證責任分配之法 則（最高法院106年度台上字第2079號、第355號判決意旨參
照）。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證 之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實， 則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累 ，亦應駁回原告之請求（最高法院108年度台上字第129號判 決、107年度台上字第1806號、第182號、第116號裁定意旨 參照）
2.依本院109年4月27日言詞辯論筆錄載：「（法官）：對於被 告主張兩造已於108年12月13日完成交屋，被告並於當日將 尾款12,160,000元依約存入履保專戶而將買賣總價款全數清 償完畢，及本件簽約款及用印款共3,040,000元，被告均按 期支付等情（見本院卷第42頁），是否爭執？」、「（原告 訴訟代理人）：不爭執」等語（見本院卷第148頁至第149頁 ），可見原告對於被告有按期給付簽約款1,520,000元、用 印款1,520,000元及尾款12,160,000元乙節，並不爭執，準 此，依前開說明，原告再起訴就被告已給付購屋款3,040,00 0元，依每日1/1000計算之違約金3,040元，違約日期自108 年9月4日起至108年12月12日止，共100天，主張被告應賠償 原告違約金共計304,000元云云，於法已難謂有據，不應准 許。
3.又系爭契約第12條第2項前段約定：「甲方（即本件被告； 下同）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款 及繳納稅費等，應賠償乙方（即本件原告）自應付之日起， 按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應 付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時 為止…」（見本院卷第51頁）、第4條約定：「簽約款1,520, 000元（含定金），於本契約簽訂時支付」、「用印款1,520 ,000元，於108年7月16日之前支付，同時雙方應備齊證件交 予代書，以便辦理用印手續」（見本院卷第47頁）。而依兩 造均不爭執之付款明細確認表載，簽約款1,520,000元部分 係經原告於108年6月29日即簽訂系爭契約日確認（見本院卷 第57頁、第65頁、第148頁），足認就簽約款1,520,000元部 分，被告並無遲延給付情事。另用印款1,520,000元部分， 依付款明細確認表載，原告固係於108年8月2日確認（見本 院卷第65頁），惟依系爭契約第4條約定，已明文用印款1,5 20,000元之支付，須雙方同時備齊證件交予代書，以便辦理 用印手續（見本院卷第47頁），本件縱被告係於108年8月2 日，而非於108年7月16日之前支付用印款1,520,000元，然 兩造有無於108年7月16日即均備齊證件交予代書辦理用印手 續乙節，未據原告舉證證明之，以實其說，則被告辯稱其有 按期支付用印款等語（見本院卷第42頁），並為原告所不爭
執（見本院卷第148頁至第149頁），足認被告有按期支付用 印款1,520,000元部分，與事實相符，應可憑採。據上，原 告主張被告已給付之簽約款1,520,000元及用印款1,520,000 元，共3,040,000元，依每日1/1000計算之違約金3,040元， 違約日期自108年9月4日起至108年12月12日止，共100天， 請求被告賠償原告違約金共計304,000元云云，核非有據， 不應准許。
4.本件原告係起訴主張就被告已給付購屋款（即簽約款1,520, 000元及用印款1,520,000元）3,040,000元部分，依每日1/1 000計算之違約金3,040元，違約日期自108年9月4日起至108 年12月12日止，共100天，請求被告應賠償原告違約金共計3 04,000元（計算式：3,040,000元×1/1000×100天＝304,000元 ），並未就尾款12,160,000元有所聲明請求（見108年度補 字第2674號卷第115頁），依民事訴訟採不干涉主義、處分 權主義原則，本院自無就本件尾款12,160,000元有無依約給 付乙節予以審究之必要。基此，被告前揭辯稱：「簽約前， 雙方僅確認系爭房屋『浴室、臥室、走道有壁癌』，簽約後、 交屋前，被告陸續發現系爭房屋有『天然瓦斯錶裝置於廁所 室內』及『主臥室冷氣上方、廚房天花板有嚴重漏水』等重大 瑕疵，影響被告之居住安全及使用；幾經催告原告，告知支 付買賣尾款之銀行貸款已核撥，要求原告儘速修繕上開漏水 等瑕疵以利於108年9月3日以前完成交屋，…原告始僱工修繕 並支付系爭房屋『廚房上方天花板』及『主臥室冷氣孔防水』修 繕費用22,000元，另瓦斯錶遷移費用21,333元則由永慶房屋 自行吸收以維商誼，雙方於108年12月13日完成交屋，被告 並於當日將尾款12,160,000元依約存入履保專戶而將買賣總 價款全數清償完畢；依民法第264條規定，…則在原告未將漏 水等瑕疵修復前，被告自無受領系爭房屋之義務」等語（見 本院卷第39頁至第42頁），本院自亦無予以審究之必要，附 此敘明。
五、綜上所述，原告請求被告應給付304,000元，為無理由，應 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，於本判 決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 109 年 5 月 12 日 臺北簡易庭 法 官 詹慶堂
計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,750元
合 計 3,750元
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 12 日 書記官 陳鳳瀴