臺灣臺北地方法院民事簡易判決
108年度北簡字第5632號
原 告 華南花園別墅管理委員會
法定代理人 李榮華
訴訟代理人 蔡籐雄
楊俊雄律師
複代理人 樊君泰律師
被 告 李素秋
訴訟代理人 李芳欣
上列當事人間給付管理費事件，於民國109年4月14日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬柒仟伍佰元，及自民國一百零八年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。被告如以新臺幣壹拾陸萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序：
原告起訴時法定代理人原為乙○○，於訴訟繫屬中變更為甲○○， 有原告民國108年1月會議記錄為證，並已聲明承受訴訟，與民 事訴訟法第176條之規定相合，應准。
貳、實體：
原告主張、聲明：被告為華南花園別墅社區之住戶，被告原向 建商購置單一車位，惟因車位不敷使用，原告將被告停車位後 方之小型儲藏室拆除，將該儲藏室之空間編制為P52-1號停車 位（下稱系爭車位），被告自91年間與原告間以口頭成立租賃 契約承租系爭車位，原租金為每月新臺幣（下同）4,000元， 後雙方又改定每月租金為2,500元，惟被告自102年5月起迄107 年11月間均未依約繳納租金，仍繼續使用系爭車位，金額共計 為167,500元（計算式：2,500×67(月)=167,500元），原告依 民法第439條請求被告給付系爭車位之租金。縱認兩造間無租 賃契約存在，被告亦無使用編號P52-1號停車位之權利，其於1 08年5月28日言詞辯論程序中稱車子目前仍停在系爭車位上等 語，顯見被告自102年5月間即占用至今，自應支付相當於租金 之不當得利。被告雖以原告103年9月12日華南管字第10309012 號函主張原告曾有停止收費之意思表示，原告係以為被告無繼 續租用系爭車位之意思，故於該函文表示其自102年5月起已停 止收費，並要求被告於103年9月12日起將其車輛駛離系爭車位
，況被告無系爭車位之使用權，迄今仍持續占有、使用系爭車 位，足見被告自102年5月起即有無權占有系爭車位而受有利益 之事實，自應給付原告相當於租金之利益。原告亦可依民法第 179條請求被告返還相當於租金之不當得利。並聲明如主文。被告答辯、聲明：系爭地下層停車場為80年以前發照，並以區 分所有權作建物登記，未於華南花園別墅管理委員會成立時列 入其分權管理範圍。然因地下層停車場實由社區多筆建物之地 下層结構相連互通，素來屢見停車位管理的爭議與訴訟，原告 始在102年4月24日管理委員會議提案將對社區地下層停車位之 產權清查工作分兩階段進行。被告為免權益繼續遭受損失而採 取口頭告知管委會自102年05月起暫停P52-1停車位繳費，並於 同年8月27日以存證信函詳細說明原委。惟原告在104年度區分 所有權人會議上對「停車場整頓案」提案採「再議」延宕處理 。原告對地下層停車位產權清查工作進度長期延宕，理應儘速 召開地下室停車場區分權人會議，確認合法合理的管理規章。 惟其在後續各年度區分所有權人會議也未能針對地下層停車場 整頓與停車位收費進行公開討論，至今已逾六年餘仍尚未見得 地下層停車場「分管協議」或「管理規章」之公告。系爭停車 位座落「臺北市○○區○○段○○段000地號」之地下層建物，其有 獨立登記產權總面積計2,110.39平方公尺（67年發照)，被告 與其夫婿各擁有權利範圍10000分之78，兩人現共計約有33平 方公尺使用權利範圍。原告指稱系爭子母車位P52-1場地初始 為社區倉庫，有其相關清潔整理並執意超收費用，請求被告給 付P52-1與P52停車位管理費之金額顯為失允不當，其收費理應 比照同社區內諸多類似子母雙車位之用戶，按照區分所有權人 權利持分比率統一公平收取每月各500元（兩停車位每月共計1 000元）之停管費用，而非僅針對被告P52-1停車位差別性收取 每月3500〜2500元之停管費用。系爭停車位配置為子母雙車位 在管理使用上前後相互關連，被告自84年7月起業已連續繳費 逾20年，然為免權益不保損失擴大而採取口頭告知管委會自10 5年07月起也暫停P52停車位之繳費。惟在被告查覺社區停管收 費存在不公而採取暫停給付前，已繳交十多年累計約五十餘萬 元之超額繳費（每月3500~2500元之停管費用），其超繳金額 相對於P52-1場地初始清潔整理所需費用顯已多有餘綽。原告 執意長期超額收費顯已不符比例原則，且理應將多年來已超收 之不當得利償還於被告。系爭地下層P52停車位產權，被告在8 4年7月購屋產權移轉時承接使用至今，並在社區管委會登記管 理下使用已近24年，相關費用紀錄於原告處列帳管理應可資複 查。原告於103年9月12日函告通知被告其已於102年5月停止系 爭車位之收費，指稱該車位妨礙逃生通道，要求被告駛離該車
位。另管委會主委甲○○明知被告產權證明在案，卻仍於106年7 月行文都發局稱系爭車位遭被告以不實產權登記而佔用，其諸 多騷擾乃意圖剝奪被告合法停車位之權益。於107年11月原告 又反復要求被告給付系爭車位之欠費，顯對社區地下層停車場 位置認定恣意擅變且收費管理前後矛盾。原告也長期對系爭停 車位的公共照明損壞維修與環境衛生清潔置之不理，蓄意迫使 被告出入陰暗危險空間並長期意圖剝奪被告停車位權益。另於 105年至106年期間，系爭車位上車輛長期屢遭他人惡意刮車破 壞，原告推託停車場保全設備老舊影像不清取檔不易，也未能 盡責及時提供監控錄像以利協助緝兇。被告被迫採取自保並同 時暫停P52與P52-1停車位之繳費至今，實屬無奈也不得不為， 就與P52相關連之P52-1子母車位，原告對被告應有權益長期百 般刁難，卻不願及時安排系爭車位收費的協調，原告對系爭停 管費主張前後自相矛盾，明顯失職未能善盡管理委員會應負管 理之責。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
本院判斷的簡要說明：
㈠不爭執事項：被告至108年5月8日，仍繼續使用系爭車位(本院 卷第39頁)，108年4月15日、同年8月22日亦有使用(本院卷第2 33-237頁)；系爭車位座落於台北市○○區○○段○○段000地號土地 上(本院卷第275頁，土地複丈成果圖)；被告自102年5月起即 未繳交系爭車位之使用費用。
㈡關於兩造間就系爭車位是否有租賃關係：
1.經查，依原告所提出於102年8月27日寄給被告的存證信函，其 上明白表示「長期以來管委會皆以個案討論系爭車位，概以當 年拆除該車位上小型儲藏室費用分擔為由另行議定租金。」( 本院卷第53頁)，比對證人乙○○於108年8月12日證稱：(兩造) 成立租約期間應有5年以上，本件車位約定最早為5000元，後 來變2500元。及參考證人甲○○於108年9月24日證稱：「103年 我在接任時，才知道車位租金已經從四千元變更為二千五百元 ，四千元租金也收了好幾年了，...，從102年5月間開始，被 告拒給付租金，且前面P52車位五百元也沒有繳納」(本院卷第 244頁)。可以認定兩造間就系爭車位已成立長期的租賃契約， 租金係由兩造議定，且於被告拒繳系爭車位租金前，兩造間議 定之租金為2500元。
2.被告雖以上述102年8月27日寄給原告的存證信函，主張已終止 租賃關係云云，但被告上述存證信函並未明白表示終止兩造間 的租賃關係，僅表示「即刻更正系爭停車位改繳交比照現同標 準收費，亦即每月500元之停管費用」（本院卷第53頁），依 該文意，至多能認定被告要求原告改以500元收費，在原告同
意之前，兩造間仍應依原有每個月2500元之租金為收費之依據 。
3.被告雖又以原告函 (本院卷第81頁)，主張原告已於102年5月 停止系爭停車位收費，但查，該函文，係為了回應社區住戶投 訴（見該函文主旨），且係被告拒繳租金後，要求原告駛離系 爭車位，但被告並未依該函文駛離系爭車位，而繼續使用，且 未另行和原告議定成立新的租金，被告繼續使用系爭車位的行 為，即應仍受原租賃契約租金約定的拘束。
4.被告雖又要求原告比照P65子母車位之收費，並提出P65、P65- 1 子母車位，P66、P66-1子母車位停車管理費收據影本、黑白 停車位照片(本院卷第63-69頁)、建號00000-000建物所有權狀 影本(本院卷第71、73頁）為證，但查，系爭車位是原告另行 整理後出租給被告使用，與上述子母車位的情形不同等情，已 經證人甲○○結證如下：P52情形與此（指被告要求比照子母車 位）不同，因P52-1係由管委會倉庫拆下改成停車位，並租予P 52車主（本院卷第245頁）。依上證言可知，被告上項抗辯， 情況不同，而無法採取。至於被告另提出之104年度區分所有 權人第二次會議記錄 (本院卷第57頁)、北市都建字第1063806 6400號函文(本院卷第85頁）、本院106年度審易字第1844號刑 事判決(本院卷第89-93頁），至多僅能證明原告未依被告上述 請求另訂系爭車位之收費標準、原告曾申請調處及被告之車子 曾受損害，與被告應依兩造間之租賃契約給付約定2500元租金 無關，且不得做為被告長時間使用系爭車位且拒絕繳納系爭車 位租金的正當理由。
5.至於被告另積欠原告P52號車位費用之事件，另經本院以108年 度北小字第1955號小額民事判決被告應給付原告確定，被告其 餘和該案相同的辯解，應受該確定判決意見的拘束。 綜上，原告依雙方的租賃關係，請求被告給付102年5月起至107 年11月間每月2,500元租金167,500元及法定遲延利息[即自支 付命令送達之翌日，108年2月14日(支付命令卷第45頁)起按年 息5%計算]，為有理由，應判決如主文第1項所示。 本件事證已明，雙方其餘主張及陳述，經審酌後不影響上述判 決認定，故不一一說明。
本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假 執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請，宣告被告免 假執行之擔保。
訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 5 月 12 日 臺北簡易庭
法 官 詹駿鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市重慶南路1 段126 巷1 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 12 日 書記官 翁挺育