臺灣臺中地方法院民事簡易判決 108年度中簡字第3302號
原 告 王劉玉華
訴訟代理人 吳啟瑞律師
被 告 劉懿真
訴訟代理人 董佳政律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國109年4月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ；但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應 受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，民事訴訟法第255條第1項第3款及第7款分別定有明文。 查原告原起訴聲明為：（一）被告應自坐落於臺中市○區○ ○○○段00000地號土地上之工廠1棟（下稱系爭廠房）遷讓 並騰空返還原告。（二）被告應自民國103年8月20日起至10 8年7月30日止，按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣 （下同）42萬元等語（見本院卷第15頁）；嗣於109年4月29 日具民事準備書狀變更聲明為：被告應自103年8月22日至10 8年7月29日止，給付相當於租金之不當得利共40萬8510元等 語（見本院卷第191頁）；另因被告業於起訴後之108年8月3 0日遷離系爭廠房，故原告撤回原聲明第1項之請求；核此既 屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結，揆諸上開說明，原告為此聲明之變更，應為准許。二、原告主張：坐落於臺中市○區○○○○段00000地號土地（ 下稱84-28號土地）係由原告向國有財產署承租，被告於100 年間向原告承租坐落於84-28號土地上門牌號碼臺中市○○ 區○○里○○街00巷00號廠房1棟（下稱系爭廠房），原租 賃期間自100年11月1日起至102年10月31日止，其後雙方同 意再續約1年，則租賃期間延至104年11月5日為止。詎被告 於系爭廠房租賃期間未經原告同意，破壞屬於原告所有之門 鎖而擅自將出入門鎖更換，且將物品放置於原告所有之臺中 市○區○○○○段0000地號土地（下稱84-8號土地）上，占 用面積達32坪，雖經原告發函請被告將其上物品移除，且通 知被告終止系爭廠房租約，然被告於期限屆至後仍不予理會 ，繼續不法占用屬於原告所有之84-8號土地，並將影響逃生 之物品堆放於原告住處後門之逃生通道。被告自103年8月22
日起至108年7月30日淨空物品為止，乃無權占有原告所有84 -8號土地，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有相當 於租金之損害，則被告應返還原告利益40萬8510元（租金行 情以鄰近之47坪土地每月10,000元，租金10,000元×32/47 ×12個月×5＝408,510元）。為此，爰依不當得利之法律關 係，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告40 萬8510元。（二）願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：被告於100年10月19日與原告就系爭廠房簽訂房 屋租賃契約書，租期至102年10月31日止，每月租金為20,00 0元，兩造嗣於系爭廠房租約到期後，延長租約至104年10月 31日止，租期屆期後，兩造未再另訂租約，被告仍持續繳交 租金至108年6月間，而108年7月之租金，被告依原繳租金之 方式交付原告，惟原告突然委任律師發函要求被告應將系爭 廠房及84-8號土地遷讓交還原告，而將被告交付之租金退回 ，被告再繳交租金仍遭退回，嗣後被告即向本院辦理租金提 存，108年8月至11月之租金，被告亦再辦理提存，是被告從 未積欠承租系爭廠房之租金，又因原告於108年7月19日擅自 更換系爭廠房之門鎖，且多次無故侵入系爭廠房，嚴重打擾 被告之生活起居，原告更於108年9月強制將系爭廠房之水電 切斷，被告不得以只好搬離系爭廠房。另被告向原告承租之 系爭廠房為1鐵皮房屋，本坐落於84-8號土地及84-28號土地 ，而84-8號土地另坐落1棟磚造2層樓房屋，該磚造2層樓房 屋與系爭廠房係各有出入口之2棟相鄰獨立房屋，均坐落於 原告所有之84-8號土地及國有財產署所管理之84-28號土地 上，而依系爭租約所載使用範圍為臺中市○區○○街00巷00 號工廠1棟，並未依使用土地地號區分承租使用範圍，故被 告並無不法占用84-8號土地之情。再被告承租之系爭廠房， 於租期屆滿後，被告繼續繳納租金使用收益，且原告無反對 之意思，依民法第451條規定，兩造之租賃關係應屬不定期 限繼續契約，又原告於108年7月9日委任律師寄發之存證信 函並未提及已向被告為終止系爭廠房不定期租賃契約之意思 表示，是系爭廠房之不定期租賃契約並未合法終止，被告對 84 -8號土地上之系爭廠房仍有合法租賃關係存在等語，以 資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由
（一）查兩造於100年10月19日就坐落於84-28號土地上原告所有 之系爭廠房簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自100年11月1 日起至102年10月31日止，每月租金為20,000元，租約期 滿後兩造約定延長租期至104年10月31日，又原告為84-8
號土地之所有權人，被告占用面積為32坪且占用時間始於 103年8月20日，而被告至108年8月30日始清空遷離系爭廠 房，另至108年7月30日始清空84-8號土地，且被告自108 年7月至108年8月為原告提存租金金額各2萬元等情，有臺 中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭廠房租約、土 地登記第一類謄本、現場照片、本院108年度存字第1322 、1578、1754、1942、2170號提存書、國庫存款收款書、 地籍圖及被告所攝現場照片等在卷為憑（見本院卷第29至 49頁、第97至103頁、第111至119頁、第127至129頁、第 161至165頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。至原告 請求被告給付自103年8月22日起至108年7月30日止無權占 用原告所有84-8號土地所受相當於租金之不當得利40萬85 10元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件 爭點應為：（1）兩造於系爭廠房租約到期後是否成立不 定期租約？（2）兩造所成立之不定期租賃契約之標的範 圍為何？（3）被告占有使用84-8號土地，有無合法權源 ？即被告是否無權占有使用84-8號土地？爰敘述如下：（二）按租賃定有期限者，依民法第450條第1項規定，其租賃關 係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意 思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不 待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆 滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示 反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租 賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451 條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭 論並保護承租人（該條立法理由及本院55年台上字第276 號裁判意旨參照）。準此，定有期限租賃之出租人不欲續 租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體 、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思 ，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之 使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為 重申之約定，尚不發生阻止續約之效力（最高法院101年 度台上字第1398號判決意旨參照）；又按「民法第451條 所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念， 出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公 處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之 管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被 上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般 交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉 默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定
之事由相當。」，有最高法院42年台上字第122號裁判意 旨參照。經查，依系爭廠房租約（見本院卷第31至39頁、 第97至103頁）所示，尚無「絕不續約」之記載，又系爭 廠房租約第4條第3項約定，租賃期滿，應即將房屋遷讓交 還，係針對未續租時雙方權利義務之約定，尚不影響系爭 廠房租約第2條約定「租賃期限：自100年11月1日起至104 年10月31日止」之定期租賃性質。又被告於105年12月15 日、106年1月5日、1月31日、2月28日、3月31日、4月30 日、6月5日、7月5日、8月5日、9月5日、10月5日、11月5 日、12月5日、107年1月5日、2月5日、3月5日、4月5日、 5月5日、6月5日、7月5日、8月5日、9月5日、10月5日、1 1月5日、12月28日、108年2月14日、3月8日、4月9日、5 月13日、6月19日、7月12日等均有將每月租金20,000元以 支票兌現、現金交付及匯款等方式給付予原告等情，有被 告所提給付租金明細及自動櫃員機交易明細表附卷可稽（ 見本院卷第105至109頁），承上，堪認被告於104年10月3 1日租期屆滿後仍繼續使用系爭廠房，且原告亦持續向被 告收取租金，則兩造間即於原定租期屆滿後成立不定期租 賃關係甚明。
（三）次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當 事人立約時真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去事實、交易上習慣等一切證據資料，本於經驗法則及 誠信原則，自契約主要目的及經濟價值作全盤觀察，以為 判斷基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推 解致失其真意。經查，系爭廠房租約關於租賃標的雖記載 為「臺中市○區○○里○○街00巷00號」，並非臺中市○ 區○○○○段00000地號、84-8地號土地。惟依臺中市政 府地方稅務局房屋稅籍證明書所示（見本院卷第29頁）， 門牌號碼臺中市○區○○里○○街00巷00號房屋之各層次 面積為：第1層44平方公尺【木石磚造（磚石造）】、第1 層247.20平方公尺（鋼鐵造）、第2層25.8平方公尺【木 石磚造（磚石造）】，再參照原告於本院審理時陳稱：「 鐵皮包含84-8號土地及84-28號土地，鐵皮部分有覆蓋磚 造房屋部分，磚造部分其上有部分鐵皮遮了一部分，原證 4第2頁磚造房屋內部往外拍之情形，可以證明磚造房屋亦 有鐵皮覆蓋。」等語（見本院卷第187頁），另審之被告 於本院審理時陳稱：「請參閱兩造租賃契約，標的為臺中 市南區南門里明德街81巷工廠1棟，系爭工廠坐落之土地 包含84-8及84-28號地號2筆土地，坐落範圍請參閱被告提 出被證5地籍圖謄本，即84-8地號土地包含於租賃契約中
。請參照被證5地籍圖，綠色部分是原告所述磚造房屋， 其餘部分都是鐵皮工廠，租賃範圍就是全部的鐵皮工廠， 包含84-8號土地、84-28號土地，鐵皮屋只有蓋1棟，其坐 落的土地就是84-8號及84-28號，磚造房屋是2層樓另外獨 立，原告有租賃給其他人。」等語（參見本院卷第186至1 87頁），又被告陳稱其就系爭廠房所承租之坪數係60坪（ 見本院卷第119頁），另原告則自承系爭廠房有坐落於84 -28號土地上（見本院卷第16至17頁），且兩造亦不爭執 被告就84-8號土地所使用之面積為32坪等情（見本院卷第 17、146頁），綜上可知，84-8號及84-28號土地為相鄰土 地，其上坐落有磚造房屋及系爭廠房，且係在同一鐵皮屋 頂下，門牌號碼均為臺中市○區○○里○○街00巷00號， 而一般鐵皮屋頂（鋼鐵造）之平面面積總和應為247.20平 方公尺，至磚造房屋【木石磚造（磚石造）】第1層面積 為44平方公尺及第2層【木石磚造（磚石造）】面積為25. 80平方公尺應非被告承租範圍，至磚造房屋以外部分之面 積扣除磚造房屋部分面積後為203.20平方公尺（計算式： 247.20－44＝203.20），其換算坪數約61.47坪，而確實 與84-28號土地登記面積為97平方公尺（換算坪數約為29. 34坪）加計兩造所不爭執被告就84-8號土地所使用之面積 32坪，合計約為61.34坪等情，乃大致相符，從而，當足 認本件應以被告抗辯其向原告承租之系爭廠房係坐落於部 分84-8號土地及全部84-28號土地上，租賃範圍坪數面積 約為60坪等語，較為可採。準此，堪認系爭廠房租約所載 租約標的之範圍，應為84-28號全部土地面積及84-8號土 地中面積32坪部分，允無疑義。
（四）又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，系爭廠房 業經原告拆除，且被告已清空84-8號土地上物品並返還土 地予原告，為兩造所不爭執，而被告否認其曾無權占用84 -8號土地等情，則原告自應就被告無權占有使用原告所有 84-8號土地之事實舉證以實其說。然而，原告就此除提出 臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭廠房租約、 土地登記第一類謄本及現場照片外，並未提出其他84-8號 土地為被告無權占有使用之證據，是以，依舉證責任分配 法則，本院當無從形成有利於原告主張之認定，故認原告 此揭主張，即屬無據，無從憑採。
（五）再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文，是主張不當得利之要件，須以該當事
人確實受有利益，且該等利益並無法律上原因，並致他人 受有損害。而依不當得利之法則請求無權占有他人土地之 人返還不當得利，固得以其可能獲得相當於租金之利益為 社會通常觀念，並以該利益推估其所受利益（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照），惟仍須以無權占有他 人土地，致他人受有損害為前提（最高法院88年度台上字 第3479號判決意旨參照）。查被告乃為84-8號土地其中面 積32坪部分土地之合法承租人，並非無權占有，業經本院 審認如前，則被告占有84-8號土地其中面積32坪部分土地 ，自非無法律上之原因，依上開說明，當無不法侵害原告 84-8號土地其中面積32坪部分土地權利之情，則原告主張 被告係無權占有，致伊受有相當於租金之損害，據此請求 不當得利40萬8510元等情，容屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告給付 原告40萬8510元，為無理由，應予駁回。至原告雖聲請供擔 保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自 無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴 之原告負擔。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 魏愛玲