臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第2672號
原 告 黃慶祥
訴訟代理人 黃敏裕
被 告 吳深香
莊喜美
張英術
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國109年4月13日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○段000地號（下稱系 爭土地）為伊所有，被告吳深香、莊喜美及張英術三人所有 之建物，分別於如附圖所示A部分（面積24.14平方公尺）、 B部分（面積12.66平方公尺）、C部分（面積2.44平方公尺 ）跨界占用原告之土地，被告等人無權占用原告之土地，故 依據民法第767條之規定訴請拆屋還地等語，起訴聲明求為 判決：被告吳深香、莊喜美及張英術數應分別將系爭土地如 附圖所示A部分（面積24.14平方公尺）、B部分（面積12.66 平方公尺）、C部分（面積2.44平方公尺）之建物拆除，並 將各該土地返還予原告。
二、被告方面則以：原告係向訴外人張七郎購買系爭土地，購買 土地前，因建物占用系爭土地，業經當時之建物所有權人以 每坪3萬元補償予張七郎而取得使用權，且張七郎於出賣土 地時，亦將此一情形告知原告，則原告既然知悉系爭土地有 補償之事實，仍願意承受該土地，自應承受前手告知之情形 ，然被告卻因將系爭土地過戶予其子，為免被課徵土地增值 稅，竟違背誠實及信用之方法，起訴請求拆屋還地。另被告 吳深香於88年921大地震後，住屋全倒，先由兄長吳深然向 原屋主胡坤明購得同段797地號土地及坐落其上同段196建號 房屋，再於94年4月正式過戶至被告吳深香名下，茲因該建 物與莊喜美、張英術之房屋為同一時期所建造之房屋，彼此 為兄弟，同時受到母親生前之允諾，均以每坪3萬元之補償 予原告之前手張七郎，取得永久使用權，雖是後輾轉取得， 亦得引用相同之理由為抗辯等語，答辯聲明求為判決：原告 之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠經查，原告主張系爭土地為其所有，被告吳深香、莊喜美及 張英術三人所有之建物，分別於如附圖所示A部分（面積 24.14平方公尺）、B部分（面積12.66平方公尺）、C部分（ 面積2.44平方公尺）跨界占用原告之土地等事實，提出土地 所有權狀為證，且經本院至現場履勘，並囑託地政機關人員 繪製復丈成果圖在卷可參，被告對上情亦不爭執，可信為真 。又查，被告吳深香所有之房屋（即霧峰鄉萬斗六段1218建 號、霧峰鄉峰谷段第196號建號）係於94年4月10日向其兄長 吳深然所購買，而吳深然則於89年5月20日向胡坤明所購買 ，而該房屋係由訴外人張龍毅於80年2月5日所興建完成，此 有卷附之不動產買賣契約書、使用執照等為證（見本院卷一 第129頁至168頁、第219至241頁），可見吳深香之房屋業已 存在至少29年無誤。
㈡次查，被告抗辯系爭土地遭上開建物占用，業經原屋主以每 坪三萬元補償予原告之前手張七郎，而張七郎於出售系爭土 地前業已將曾收受原屋主補償之情形清楚告知原告，並於出 售同段800建地時，以農地之價格出售予原告，以補貼兄長 占用農地部分之不足，業據張七郎提出親自蓋章確認書面資 料一份為證（見本院卷一第247頁），同時附有光碟一片在 卷可參（附於本院卷一證物袋內），而張七郎提出該書面資 料之時間為109年1月15日，係因身體因素不克到庭作證，隨 後即於同年2月1日死亡，此有被告提出之訃文一份在卷可參 （見本院卷第267頁），是張七郎所提出之書證內容，雖係 法庭外之陳述，然為其死亡前所為之陳述，其所記載內容， 尚非全無參考餘地。再者，證人張鳳儀即被告張英術及莊喜 美之姪女到庭證稱：因我爺爺張高明有講土地要分成九塊， 要分給9位子女，每棟都要與張七郎所居住之霧峰區中正路 410號房子長度、寬度一樣，超出的部分沒有說要如何處理 ，後來張七郎向兄弟按每坪3萬元收取費用，占用土地之人 都有付錢給張七郎，這些是我父親與長輩在系爭土地出售前 所說的，我事後亦有聽聞我父親張英仁、嬸嬸莊喜美、叔叔 張英術跟我說過他們用買的，時間大約是84年、85年我祖母 死亡時，我也聽過張七郎有向二伯父張英方及四叔張英術收 取補坪數之費用，張英方的太太也有告訴我張七郎有跟張英 方收取占用農地之金額等語（見本院卷一第340至341頁）， 益可證明系爭房屋遭占用部分，由占用土地之人支付前地主 張七郎每坪3萬元價金作為補償無誤，此與張七郎所提出之 上開文書內容記載大致相符，另查，證人張天成即張七郎之 子到庭證稱：張七郎出售系爭土地時之過程伊並未參與，但 被告吳深香來找張七郎之時，我有在場，上開文書陳述之內
容確實係他當場講的話，且以他擔任三屆鄉民代表之身分， 應該不會欺騙對方，而且我也聽祖母講到大伯、二伯、三伯 、四伯、大姑、二姑、小姑都有分到房子，每個人分到一間 ，每一間蓋整齊，有關房子占用土地及補貼的問題，我在聊 天時有聽三伯之女兒張鳳儀講有以每坪三萬元補貼給我父親 ，我聽到的跟後來聽我父親親口口述之情形是相符的，所以 我就相信，且我也聽到我父親共向三戶收取每坪三萬元的錢 ，我是在被告問張七郎時，我才清楚，當時張七郎的意識很 清楚，只是行動不便，至於有一間沒有蓋整齊，是因為我三 伯沒有要支付三萬元，而因此拆除占用系爭土地部分，因為 拆除過程很明顯，我有特別瞭解等語（見本院卷二第26頁至 28頁），是依證人張天成所述，被告吳深香前往探訪張七郎 時所述之情形，與張七郎所提出之上開文書內容，亦屬相符 ，且張七郎既將系爭土地遭占用部分，業已向原建物所有權 人收取費用，並且告知原告，可信原告已知悉系爭土地被占 用並已收取補償費用之事實無誤。況查，系爭土地與同段80 0地號確實係張七郎以總價金800萬元一併出售予原告，此有 原告提出之不動產買賣契約書附卷可參（見本院卷一第280 頁契約第1條所載），雖契約另註記有：本契約買賣標的僅 屬土地，故本契約書上有關房屋文義無效等語，業據原告提 出與張七郎所簽立之不動產買賣契約書在卷可參（見同條文 所載），惟此乃因契約書第3條（權利範圍）約定有：「本 契約之不動產依簽約時現狀為準。房屋包括室內外門窗、水 、電、瓦斯、衛生設備、公共設施。」等語（見本院卷第27 9頁），係以該契約條文原本條文內尚有對房屋約定之情形 ，尚難認為係針對系爭土地遭占用部分所為之約定，以此觀 之，系爭土地出售予原告時，既與同段800地號一併出售， 此與張七郎所提出之文書內記載：於出售同段800建地時， 以農地之價格出售予原告，以補貼兄長占用農地部分之不足 等情，尚無不符，可見張七郎此部分文書之記載應非全然無 據。至於吳深香購買房地之前手及前前手，雖非張七郎之兄 弟，然參照其建物完成之時間，及張七郎前揭文書之記載， 前揭證人所述情形，吳深香所購得建物應與莊喜美及張英術 之建物相同，均曾支付使用土地對價予張七郎，是其情形應 予渠二人相同。是原告事後主張：張七郎所有之系爭土地拍 賣時雖然有提及被房屋占用之情形，但並未提及收取補償金 部分，如果知道此情形，其即不會購買云云，與上開情形不 符，自難採信。
㈢按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2項定有明文，此項規定，於任何權利之行使及義務之
履行，均有其適用。經查，本件原告向其前手張七郎購買系 爭土地，在購買時，系爭土地既有上開被占用之事實存在， 且為原告購買時所知悉，而出賣人張七郎對於土地被占用之 情形，業向當時占用土地之人收取每坪3萬元之費用，作為 使用土地之代價，足見系爭土地被占用部分在出售前，業經 原地主張七郎同意所使用，且張七郎於出售土地時，已告知 原告被占用土地部分其業已向占用土地之人收取費用之情形 ，足見張七郎已將其同意占用人使用土地之情形告知予原告 ，是以原告於購買時已知悉系爭土地業經前地主同意所使用 在先，則原告知悉後仍向張七郎購買系爭土地，且為張七郎 補償原告，並於出售同段800地號建物時，一併以農地價格 出售予原告等情觀之，應推認原告購買系爭土地時，業已默 認此項約定之存在，是原告既然明知上情而承受系爭土地， 事後卻因無法申請農業用地作農業使用證明書之故（見本院 補字卷第25頁至28頁），竟無視上開約定之存在，再以被告 等人無權占用系爭土地，訴請被告等人拆屋還地，顯與上開 所揭示之約定精神不符，更有違背誠實信用之原則，是其依 據民法第767條之規定，請求被告等人拆屋還地，即無理由 ，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 經審酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 11 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許石慶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 11 日
書記官 林素真