福建金門地方法院民事判決 106年度重訴字第24號
原 告 陳愛華
訴訟代理人 文聞律師
周金城律師
複 代理人 楊啟源律師
被 告 翁明川
翁明濤
翁明治
翁明源
翁明慧
共 同
訴訟代理人 黃正淮律師
被 告 翁明麗
洪彩鳳
上 一 人
訴訟代理人 楊弘彬
楊延壽律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於109 年4 月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告洪彩鳳應自坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 地號土地上如附圖所示繪製綠色、橘色斜線即編號Ａ、B 、C 、D 部分建物騰空遷出。
被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧應將坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 地號土地上如附圖所示繪製綠色、橘色斜線即編號Ａ、B 、C 、D 部分建物，面積共318.57平方公尺之未保存登記建物予以拆除，並應將該部分之土地回復原狀後返還原告。
被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧應分別按月給付原告如附表應給付相當於租金之不當得利數額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔5%，餘由被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧、被告洪彩鳳負擔。本判決第三項就已屆清償期之部分，於原告按月分別以如附表原告供擔保之金額欄所示金額為被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧供擔保後，得假執行。但被告翁明川、被告翁明濤、被告被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧
如分別按月以附表被告擔保之金額欄所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序事項：
一、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴」。民事訴 訟法第255 條第1 項定有明文，查原告於起訴時原聲明：「 壹、先位聲明：一、被告洪彩鳳應自坐落金門縣○○鎮○○ 段○000 號、第000 號二筆土地上如起訴狀附圖所示建物（ 位置及面積以實際測量結果為準）騰空遷出。二、被告翁明 川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應將前開建 物連同坐落前開二筆土地上之其他地上物（位置及面積以實 際測量結果為準）全部拆除，並將該二筆土地回復原狀後返 還原告。三、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明 源、翁明慧應自民國106 年8 月26日起至返還前項土地之日 止，按月連帶給付原告新臺幣( 下同) 26604 元。四、原告 願供擔保，請准宣告假執行。貳、備位聲明：一、被告翁明 川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租原告所 有坐落金門縣○○鎮○○段○000 ○○000 號二筆土地（面 積以實際測量結果為準）之租賃期限至民國109 年10月31日 止。二、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、 翁明慧承租原告所有前開二筆土地之租金，自起訴狀繕本送 達渠等六人翌日起，調整為每月26604 元。三、被告洪彩鳳 應於民國109 年10月31日自坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 號二筆土地上如起訴狀附圖所示建物騰空遷出。 四、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明 慧應於民國109 年10月31日前將前開建物連同坐落前開二筆 土地上之其他地上物全部拆除，並將該二筆土地回復原狀後 返還原告。五、原告願供擔保，請准就第三、四項宣告假執 行」，後變更為：「壹、先位聲明：一、被告洪彩鳳應自坐 落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 號二筆土地上如起 訴狀附圖所示建物（位置及面積如附圖所載ABCD部分）騰空 遷出。二、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源 、翁明慧應將前開建物連同坐落前開二筆土地上之其他地上 物（位置及面積如複丈成果圖所載ABCD部分）全部拆除，並 將該二筆土地回復原狀後返還原告。三、被告翁明川、翁明 濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應自民國106 年8 月 26日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告26604 元 。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、備位聲明：一 、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧
承租原告所有坐落金門縣○○鎮○○段○000 ○○000 號二 筆土地之租賃期限至民國109 年10月31日止。二、被告翁明 川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租原告所 有前開二筆土地之租金，自起訴狀繕本送達渠等六人翌日起 ，調整為每月26604 元。三、被告洪彩鳳應於民國109 年10 月31日自坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 號二筆 土地上如起訴狀附圖所示建物騰空遷出。四、被告翁明川、 翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應於民國109 年 10月31日前將前開建物連同坐落前開二筆土地上之其他地上 物全部拆除，並將該二筆土地回復原狀後返還原告。五、原 告願供擔保，請准就第三、四項宣告假執行」，本件聲明變 更之內容，僅係將金門縣地政局繪製之複丈成果圖引入，請 求範圍及訴訟標的均無變更，非訴之變更，於法尚無違背。二、民事訴訟法第400 條第1 項所定之一事不再理原則，乃指同 一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必須同 一當事人就同一法律關係而為同一之請求，始為相當，倘此 3 者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘 束。又判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可 發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關 係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除民事訴訟法 第400 條第2 項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認 此項判斷有既判力，最高法院85年度臺抗字第595 號民事裁 定意旨參照。查原告於民國81年間，曾向訴外人翁成端、被 告洪彩鳳等人提起返還土地等之訴訟，並經本院以81年度訴 字第25號判決、福建高等法院金門分院以82年度上字第8 號 判決、最高法院以84年度台上字第224 判決( 下總稱前案) 駁回原告請求確定，後於91年間，訴外人翁成端死亡，並由 被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧為 其繼承人，繼承其遺產以及權利義務，此有訴外人翁成端之 除戶資料、繼承系統表、上開判決之影本各1 份在卷可參( 見本院卷一第41至43頁、第119 至155 頁) ，原告於本件訴 訟中，對被告等人再提起返還土地等之訴訟，其當事人、訴 之聲明雖能涵蓋於前案中，且本件先位訴訟聲明第1 、2 項 與前案均依照民法第767 條或民法第767 條第1 項規定所為 之請求( 查該法條於98年間增列第2 項) ，然觀其實質，前 案中，原告係主張訴外人陳世仁將其所有之坐落金門縣○○ 鎮○○里○○○0000號土地( 即金門縣○○鎮○○段○000 ○000 地號土地，下稱系爭土地) 出租給訴外人翁成端建築 工廠之用( 下稱系爭租約) ，後因訴外人陳世仁死亡，系爭 土地及系爭租約之法律關係由原告繼承，而訴外人翁成端於
69年間開始拒付租金，至前案起訴時已逾2 年，且其違反租 約約定，將其在系爭土地上所興建之門牌號碼金門縣○○鎮 ○○路00號建物( 下稱系爭建物) 轉租給包括被告洪彩鳳在 內之他人使用，故其在81年12月14日終止契約，並在前案訴 訟中依照所有物返還請求權請求訴外人翁成端拆屋還地、被 告洪彩鳳自系爭土地遷出。於本件，原告係主張訴外人翁成 端所興建之系爭建物，已超過金門縣政府所公布之50年耐用 年限，且已有傾倒之可能性，被告等又違約加蓋鐵皮屋而延 長系爭建物之使用年限，是依照契約之目的，系爭租約應即 終止，故在106 年8 月24日發函向除洪彩鳳以外之被告等主 張終止系爭租約，並在本件訴訟中主張所有物返還請求權請 求被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧 等人拆屋還地、被告洪彩鳳遷出系爭建物。是前案中，依原 告之主張，其與訴外人翁成端間之系爭租約係在81年12月間 終止，其所有物返還請求權應自該時間點發生，本件中原告 主張其與被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、 翁明慧等人間之系爭租約在106 年8 月間終止，其所有物返 還請求權亦應自該時發生，兩案中原告雖均有主張所有物返 還請求權，但其發生之時間點、原因均有不同，難認屬於同 一法律關係，尚非同一事件，無民事訴訟法第400 條第1 項 之問題，亦非前案判決之既判力拘束範圍。
三、被告翁明麗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠先位請求部分：
被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧為 訴外人翁成端之繼承人，原告之父訴外人陳世仁與訴外人翁 成端就系爭土地定有系爭租約，約定以系爭土地供訴外人翁 成端建築工廠房屋即系爭建物作為碾米廠之用，每月租金白 米60市斤。訴外人陳世仁及翁成端分別於72年間、91年間陸 續過世，其等之權利義務分別由原告及被告翁明川、翁明濤 、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧繼承，原告近日得知被 告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧違反 系爭租約，在102 年間於系爭土地上另行增建無辦理保存登 記之鐵皮屋，更拆除系爭建物早已不堪使用、無遮風避雨功 能之磚瓦屋頂，改換鐵皮屋頂；甚至另行搭建鐵皮屋，將系 爭建物包覆其內，擴大系爭建物於系爭土地上坐落之面積， 系爭建物之使用年限得以延長，此舉業已違反系爭租約目的
之約定。且系爭租約約定出租系爭土地係供翁成端經商、建 築工廠之用，在系爭建物不堪使用、訴外人翁成端不再使用 系爭建物經商時或於翁成端死亡時即告終止。而翁成端於91 年間過世，系爭建物早已不供碾米使用，系爭租約即應終止 ，退一步言，如系爭租約未終止，被告等於102 年期間在系 爭土地上另建鐵皮屋之行為，已逾越系爭租約之目的，而其 原所建之系爭建物於57年所建，業已超過金門縣政府所公布 房屋耐用年限( 50年) ，系爭建物已不堪使用，而原告雖曾 與翁成端就系爭土地有過訟爭，前經法院認定係訴外人陳世 仁默示同意被告洪彩鳳以系爭建物經營全隆機車行( 下稱系 爭機車行) ，故訴外人翁成端並未違反系爭租約，惟嗣後翁 成端業已死亡、被告等並於翁成端死亡後另建地上物並不斷 修繕地上物，且改變系爭建物之構造，因此上開情事已不受 前案既判力遮斷，無一事不再理之問題，爰先位依土地法第 103 條第1 項第5 款之規定收回系爭土地，終止系爭租約。 並依民法第455 條前段及767 條第1 項前段及中段之規定請 求被告洪彩鳳自系爭房屋騰空遷出、被告翁明川等6 人拆除 全部地上物並將系爭土地返還原告，並依民法第179 條規定 請求被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明 慧等人自終止契約之翌日起即106 年8 月26日起按月連帶給 付原告相當於租金之不當得利26604 元等語。 ㈡備位請求部分：
倘先位之訴無理由，系爭租約自締約時起算已逾57年，原告 仍無法終止契約，無從以所有權人之地位使用收益，顯不符 原告之利益，系爭租約原先所訂租約白米60市斤計換算後現 今約每月1275元，顯然過低，爰依民法第833 條之1 之立法 理由與民法第450 條第3 項但書前段之規定，定系爭租約終 止期限至訂約後之60年即109 年10月31日止、依民法第227 條之2 第1 項之規定請求依土地法第105 條準用97條第1 項 之規定參考系爭土地之公告地價，應將租金調整為每月2660 4 元，並應由被告翁明川等6 人連帶負擔、被告洪彩鳳並應 於上開系爭租約終止時即109 年10月31日起即喪失占有合法 權限，應自系爭建物遷出，而被告翁明川等6 人於契約終止 時起，民法第455 條前段及767 條第1 項前段及中段規定， 亦應將系爭土地地上物全部拆除並將系爭土地返還原告等語 。
㈢並聲明：
先位聲明：⒈被告洪彩鳳應自系爭土地上附圖所示建物（即 系爭建物，位置及面積如附圖所載ABCD部分）騰空遷出。⒉ 被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應
將系爭建物連同系爭土地上之其他地上物（位置及面積如附 圖所載ABCD部分）全部拆除，並將系爭土地回復原狀後返還 原告。⒊被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、 翁明慧應自民國106 年8 月26日起至返還前項土地之日止， 按月連帶給付原告26604 元。⒋原告願供擔保，請准宣告假 執行。備位聲明：⒈被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治 、翁明源、翁明慧承租系爭土地之租賃期限至民國109 年10 月31日止。⒉被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明 源、翁明慧承租原告所有系爭土地之租金，自起訴狀繕本送 達渠等6 人翌日起，調整為每月26604 元。⒊被告洪彩鳳應 於民國109 年10月31日自系爭土地上如起訴狀附圖所示建物 騰空遷出。⒋被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明 源、翁明慧應於民國109 年10月31日前將前開建物連同坐落 前開2 筆土地上之其他地上物全部拆除，並將該2 筆土地回 復原狀後返還原告。⒌原告願供擔保，請准就第三、四項宣 告假執行。
二、被告則以：
㈠被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧： ⒈先位之訴部分：
被告翁明麗已將其繼承而得系爭房屋及土地承租權共有持分 6 分之1 贈與翁明治，則不應以翁明麗為被告。另本件租賃 系爭土地之糾紛，原告早於81年間即對被告等提起相同之訴 訟，並經判決原告敗訴確定，原告再度起訴，違反一事不再 理之民事訴訟原則。且原告主張「迄翁成端與金門防衛司令 部政務委員會終止碾米合約後，翁成端即將系爭建物提供給 被告洪彩鳳獨資經營全隆機車行之用」等語，顯與前揭判決 認定不相符，再系爭租約僅載明「因翁成端需要土地建築工 廠房屋」，並經陳世仁同意以系爭土地「出租與翁成端作建 廠房之用」等文字，租約上並未就建造何種廠房及如何使用 加以限制，也並未就範圍與廠房種類限制約定，訴外人陳世 仁亦同意由被告洪彩鳳經營機車行並向洪彩鳳收取租金，此 經前案判決認定在案，被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明 治、翁明源、翁明慧也未在翁成端死亡後另行增建鐵皮屋或 拆除系爭建物之磚瓦屋頂、改換鐵皮屋、另行搭建鐵皮屋擴 大等系爭建物占有土地之行為，系爭建物外觀上有所不同， 係被告洪彩鳳防止房屋漏水減少居住困擾所為之行為，並無 原告所稱之脫法行為。且系爭租約未定有年限，亦未訂有可 認定「於建物不堪使用時」之用語，且系爭建物並未構成危 險建物亦未達不堪使用之狀態，被告僅為簡易之修繕，原告 不得逕稱房屋不堪使用而主張依土地法第103 條期限屆滿而
終止契約。並依民法第455 條前段及767 條第1 項前段及中 段規定請求被告拆屋還地。是原告終止租約於法不合，被告 之占有仍屬合法，並無原告所指有相當於不當得利之租金可 言，則其相當租金之不當得利部分應予駁回。
⒉備位之訴部分：
民法第833 條之1 規定乃係地上權之規定，而本件係租賃契 約，本質與規定並不相同，不能比附援引、類推適用，且原 告所指租賃期間60年期間亦乏依據，顯無理由。又原告所稱 系爭建物已逾金門縣政府之耐用年限，惟並未提出證據以為 佐證。而就原告備位聲明第四項為將來給付之訴，就租賃期 間至109 年10月31日尚待鈞院判決，顯然與將來給付之訴「 適格性」、「必要性」不符，請求不合法，應予駁回。再調 漲租金及訂定系爭租約期限之請求，如認為有理由，租金部 分應以申報地價為計算基準，經計算後應為每月14898 元； 期限部份，應以民法第449 條規定以20年為期，始為公允。 ㈡被告洪彩鳳：
⒈先位之訴部分：
本件租約非定有期限者，土地法第103 條第1 款必須契約訂 有期限始得適用該規定，而原告所引諸多判決指稱「租地建 屋契約未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人真意，仍 應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限」，但其均僅為判 決而非判例，尚無拘束各級法院之效力，且個案件情況容有 差異，不得逕為比附援引，且被告洪彩鳳雖有整修房屋，系 爭建物尚未達到不堪使用之程度，但其僅係因為強風吹襲及 屋頂局部漏水，並擔心瓦片突然掉落造成行人及機車店員工 受傷始卸下瓦片以鐵皮覆蓋處理之簡易修繕行為，並非拆除 原有建物構築重建，而原告所指稅捐單位所列入課稅範圍於 80年間即已存在，並非102 年7 月，原告所指被告以前揭時 間構築建物，顯有誤會。而系爭建物建築時工料實在，牆垣 結構牢固，原告指稱系爭建物為危險建物，顯有誤會。又縱 使建物滅失，依照最高法院51年台上2987號判例認為，租用 基地契約並未失其存在，出租人尚有同意重建之義務，況本 件被告僅係簡易修繕，原告之主張，容無足採。另原告未明 確指出被告係違反租賃契約之條款項，僅自行想像系爭建物 不堪使用、訴外人翁成端不再以系爭建物經商或訴外人翁成 端死亡時契約即告終止。但系爭租約並未定有期限已如前述 ，契約亦不因訴外人翁成端死亡而告終止。而原告相同案件 曾提出訴訟，前案判決意旨明確，因訴外人陳世仁曾默示同 意被告洪彩鳳以系爭建物經營機車行，故訴外人翁成端不再 以系爭建物作為自己經商之用，仍未違反系爭租約，而判決
原告敗訴，原告以相同原因提起本訴，顯無可採。 ⒉備位之訴部分：
民法第833 條之1 規定乃係地上權規定，而本件係租賃契約 ，本質與規定並不相同，不能比附援引、類推適用，且其所 指租賃期間60年期間亦乏依據，再原告逕認定因系爭建物逾 越使用年限而終止要求被告搬遷，被告拒絕搬遷乃屬正當權 利行使，且原告之請求是否有理由尚待鈞院裁決而未可知， 不能逕為將來之請求。復原告調漲租金及訂定系爭租約期限 之請求，如鈞院認為有理由，租金部分應以申報地價為計算 基準，經計算後應為每月17027元，方屬合理。 ㈢被告翁明麗未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。
㈣被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧、洪彩鳳均 聲明：⒈原告之訴（先位聲明暨備位聲明）及假執行之聲請 均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、爭執與不爭執事項：
㈠不爭執事項
⒈訴外人翁成端與訴外人陳世仁於49年10月15日簽訂系爭租約 ，由訴外人陳世仁將其所有系爭土地出租給訴外人翁成端， 並由訴外人翁成端出資建築工廠房屋( 即系爭建物) 。其後 訴外人翁成端與訴外人陳世仁分別於91年間與72年間過世， 系爭土地由原告繼承，建物則由洪彩鳳以外之被告等共同繼 承，系爭租約則由洪彩鳳以外兩造分別繼承出租人與承租人 之身分。
⒉系爭建物之屋齡至起訴時約57年，嗣後由被告於部分系爭建 物上增加鐵皮屋頂。
㈡爭執事項
⒈本件有無重複起訴?
⒉原告可否以系爭建物已不堪使用為由終止系爭租約? ⒊系爭房屋是否已達不堪使用之程度?
⒋原告得否主張租金及相當於租金之不當得利或調整租金? ⒌上開不當得利或調整租金的價額應如何計算？四、本院之判斷：
㈠本件並無重複起訴之問題業如前述，爰不再贅論之。 ㈡系爭建物已不堪使用，原告得主張終止系爭租約： ⒈租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之 期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約 目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時 為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋
之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新 材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不 免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，所謂不堪使用 之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中， 產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀 壞，至不能為通常之使用之情形，房屋因自然老舊已達不堪 使用之程度，即可認符合土地法第103 條第1 款所謂契約年 限屆滿之規定，最高法院95年度台上字第388 號、103 年 度台上字第702 號、105 年度台上字第1200號判決意旨參照 。再建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建 築構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷 在材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之 通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不 經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭建物之是 否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上 是否有疑慮為其判斷標準，臺灣高等法院臺中分院100 年度 上字第365 號民事判決意旨參照。
⒉查系爭租約係於49年簽訂，約定訴外人翁成端向訴外人陳世 仁租賃系爭土地等情，為兩造所不爭執業如前述，而系爭租 約並未明文約定租賃期限，此有系爭租約影本在卷可參( 見 本院卷一第33頁) ，考量系爭租約於契約書第1 行明文約定 「…因翁成端需要土地建築工廠房屋…作建廠房之用…」等 語，並雖前案高院判決中，認定系爭租約並未約定系爭土地 上應興建何種廠房( 見本院卷一第150 至152 頁) ，未否定 系爭租約具備基地租賃之性質，並參酌上開文字，足見系爭 租約之重點，在於租用系爭土地，以興建系爭建物，其重點 在於其中所稱之工廠房屋之興建、存續與使用，為基地租賃 契約。而原告為系爭土地之所有權人，理應享有系爭土地使 用、收益之權限以及利益，若輕易認為系爭租約不存在任何 終期，原告又無從終止租約，將使系爭租約得以無止盡延長 ，此顯非訴外人陳世仁出租系爭土地之本意，再者，土地法 中對於租用建築房屋之基地之收回作出特別限制之規範本旨 ，即在於使建築物能充分存續，盡其經濟上之目的，亦給予 承租人充分保障，避免其等花費精力所興建之房屋輕易遭到 拆除，而系爭租約自簽時起，已存續近60年，承租人即訴外 人翁成端以及其繼承人即被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁 明治、翁明源、翁明慧等人享受充分之使用利益，其身為承 租人之運用權限已得到充足之保障，當系爭建物已無法正常 使用，應認系爭租約之目的完遂，使所有權人即原告得取回 土地，以作出更符合其利益之運用，否則僅因訴外人陳世仁
簽訂系爭租約時未注意保障自身權益，即透過契約實質上剝 奪原告身為所有權人所生之占有、使用權限，要非事理之平 。是參酌前開最高法院見解，在系爭建物已達不堪使用之程 度時，系爭租約之期限即已經達土地法地103 條第1 款之契 約年限，原告自得主張終止系爭租約。
⒊又查系爭建物是否已達不堪使用程度乙節，經本院送請臺北 市結構工程工業技師公會鑑定，經該工會受理，並作成108 年7 月25日108 北結師鑑字第3054號報告書( 下稱鑑定報告 書) ，其鑑定結果略以：『1.如附圖A 、B 區塊所標示之建 物，扣除49年該建物增建修繕等工程後，原始建物之結構是 否已無法符合相關結構之規定而不堪使用？依本公會民國1 08年2 月14日初步勘查紀錄結論內容，證人翁明濤證明系爭 建物水泥瓦屋頂之「橫樑」與「柱子（水泥材料）」係與「 牆」同一時間（49年）施工；現況扣除非49年興建更高之鐵 皮屋頂輕鋼架及脊梁與橫梁所綁紮圓鋼管加固部份，對照綜 合現況評判表標的物之斜屋頂( 即鑑定報告書第5 至6 頁之 九、1.部分) ，面對入口大門左側房已遺落、面對入口大門 中間房脊梁與前斜面橫梁已綁紮圓鋼管加固、面對入口大門 右側房後斜面橫梁亦綁紮圓鋼管加固與前斜面輔助梁支撐段 斷掉懸空等現況條件，依建築法第4 條（建築物）本法所稱 建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁， …，研判標的物之原始建物斜屋頂面之結構物，若未進行相 關加固補強均會遺落而失掉頂蓋，原始建物已不符合為建築 物；另面對入口大門左側房山牆之混凝土空心磚牆係獨自懸 立約3.13M ～4.74M 高，周邊未有完整圍柱及屋頂蓋束制， 容易倒塌而不堪使用，判定鑑定標的物不符合相關結構法規 。2.同上建物只扣除鐵皮部分後，原始建物之結構是否已無 法符合相關結構法規之規定而不堪使用？建物只扣除鐵皮部 分後之斜屋頂將無外加風雨保護罩，風雨侵襲造成木構造（ 木桁條) 破損、斷裂，地震等外力作用下斜屋頂終將損壞掉 落坍塌，最後將導致其餘結構構件連環性損壞，加上斜屋頂 已塌陷，將如面對入口大門左側房之獨自懸立混凝土空心磚 牆，容易倒塌，研判標的物確已達不堪使用條件。3.系爭建 物是否有隨時倒塌的可能性而已達不堪使用？面對入口大門 左側房獨自懸立之混凝土空心磚牆，隨時有可能倒塌的危險 而達不堪使用。4.如依照上開3 點鑑定後的結果仍堪使用， 則請求鑑定上開建物之原始材料在正常情況下依通常之使用 情況下於幾年後即無法符合結構法規之規定而達不堪使用之 程度？依照上開三點鑑定後之結果仍是一致性達不堪使用程 度。5.系爭建物其主要結構( 指主要樑柱等足以影響建築物
存續與否之結構）有無修繕補強？斜屋頂之橫梁與脊梁等主 要屋頂架結構有綁紮圓鋼管修繕補強行為』( 見鑑定報告書 第8 至9 頁) 。並經傳喚鑑定人到庭進行補充鑑定，經結構 技師莊金洞到庭陳稱：系爭建物除左側房的混凝土空心磚牆 可能會隨時倒塌，其他部分也有這種類似呈現倒塌狀況，中 間、右邊因為木行條已經下垂，但是下面有鋼管加固，這時 候沒有倒塌的現象呈現出來、如果沒有用鋼管支撐，一定會 比較快崩塌、標的物的左側邊屋頂已經坍塌了，中間、右側 部分屋頂還是在，屋頂的木行條懸空了，木行條已經有點下 垂、凹陷、如果一直擺著放在那裡，他增加到他沒辦法承受 的時候，就會自然崩塌下來，沒辦法確定是哪一天會崩塌、 加上鐵皮屋頂可能會減緩加速毀損之情況，此已經在鑑定範 圍之外，無法再作預測，本件鑑定範圍內者，有實驗的參數 判斷，存在工安問題、系爭建物左側空心磚牆懸立在那裏， 風吹雨淋就可能隨時會倒塌，容易引發公安事件等語( 見本 院卷二第188 至192 頁) 。是以，依照上開鑑定報告書及補 充鑑定之意見，系爭建物之左側( 面對大門之左側) 已經有 屋頂坍塌之現象，而中間、右側屋頂尚存在，但支撐物屋頂 所用之木行條已經下垂，目前因存在鋼管加固，雖尚無崩塌 跡象，但若未以鋼管進行相關加固補強仍會遺落而失掉頂蓋 ，原始建物已不符合為建築物；另面對左側房之混凝土空心 磚牆係獨自懸立約3.13M ～4.74M 高，周邊未有完整圍柱及 屋頂蓋束制，容易倒塌而不堪使用，足見系爭建物之各處主 要支撐結構，已經存在彎曲、崩塌之跡象，甚至有部分屋頂 已經崩落，雖被告洪彩鳳尚透過興建鐵皮屋頂、增加鋼管之 方式以為補強，並阻隔風雨、避免一定程度之衝擊或撞擊， 然系爭建物之主要結構既已出現下垂、彎曲，則縱鐵皮屋頂 可能，或可延緩上開部分崩壞之速度，但此並竟無法排除該 等結構已出現毀損之事實，根據目前系爭建物之現狀，已可 合理預料其可能因重力之自然作用，或系爭建物所臨路面車 輛通行所傳達之震動影響，使該等部分之彎曲、下重加遽甚 至崩塌，自建築構造物安全性考量，系爭建物之主要建材、 構造及結構性等方面已達可能崩塌、掉落而不存在安全性， 無法期待其能作為正常、一般之使用，綜觀系爭建物屋齡近 60年，已屬老舊建築，其建材、工法之耐用程度，也難與今 日之建築相提並論，其既已呈現客觀上居住、使用安全之疑 慮，應認已達不堪使用之程度。
⒋又雖被告等稱系爭建物已經透過被告洪彩鳳之修繕、補強行 為加固，經綜合系爭建物之現狀，其並無隨時崩塌、倒塌之 可能性，無不堪使用之情事等語以為辯解。但本件並無證據
足認原告或是訴外人陳世仁曾經同意被告等透過增加鐵皮屋 頂或鐵皮結構之方式對系爭建物無改造及修繕，而參酌鑑定 報告書，系爭建物原始材質為水泥以及木頭，被告洪彩鳳所 增加之鐵皮結構、鋼管等修繕材料，明顯與原始材質不同， 且因此延緩系爭建物之崩塌情事，而有延長系爭建物使用期 限之情況，然此一嗣後變更、延長系爭建物壽命之作法，自 非系爭租約簽訂時，雙方當事人所能想見，況且建築物之工 法、技術日新月異，若任由被告等能不斷透過新工法改造、 修繕系爭建物，毋寧將造成系爭建物之使用期限不斷延長， 使土地出租人無從收回系爭土地，自非合理，是本件應以系 爭建物原有之材質及結構作為判斷基準，而非如被告等所稱 ，應綜合考量鐵皮結構，而鑑定機關派員至現場會勘，參酌 系爭建物現場狀況、在場之人所為證言，並透過混凝土抗壓 強度、中性化、氯離子含量、鋼筋配置掃描檢測等測試結果 ，針對系爭建物之原有材質、配置部分，作出上開鑑定結論 ，已綜合實際情況，本其專業智識作出判斷，其結論與客觀 事實亦無落差，其鑑定結論認定系爭建物已達不堪使用之程 度，已足採信。何況被告洪彩鳳所搭建之鐵皮結構，至多僅 係將系爭建物從外側包附，但系爭建物之主要結構既已發生 毀損，可能隨時自然崩塌已如前述，於系爭建物內側僅有輕 鋼架結構，在隨時可能發生倒塌、崩落之情況下，仍存在安 全顧慮，是縱綜合參酌鐵皮結構為考量，系爭建物仍已達不 堪使用之程度，被告所為辯解，要難憑採。
⒌從而，系爭建物已達不堪使用之程度，依探求系爭租約簽訂 時之雙方真意，可認符合土地法第103 條第1 款所謂契約年 限屆滿之規定，且雖前揭鑑定報告做成時間為108 年7 月15 日，距原告發函主張終止契約時即106 年8 月24日，已有近 2 年時間，但系爭建物之結構、牆體之下垂、損壞情事，應 係長久使用，因時間積累，建材老化導致，而非一朝一夕間 所發生者，可合理推測系爭建物在鑑定時之狀況與原告主張 終止時，亦存在不堪使用之情事，原告據此主張終止系爭租 約，應屬合法。
㈢原告得請求被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧 拆除附圖所示ABCD範圍內之建物、遷讓返還系爭土地，並給 付相當於租金之不當得利：
⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者 ，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文，未定期限 者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者， 從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之
租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人 應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應 至少於一星期、半個月或1 個月前通知之，民法第450 條第 2 項、第3 項亦有明定。本件為未定期限之不動產租賃，且 依照系爭租約，為按月給付租金者，原告應於1 個月前先期 通知，並以1 個月之末日為契約終止期，本件原告108 年8 月24日發函向被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明 源、翁明慧主張終止系爭租約，該函並於108 年8 月25日送 達於被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明 慧，此有原告所寄發之存證信函以及中華郵政掛號郵件收件 回執在卷可參( 見本院卷一第105 至114 頁) ，考量本件應 存在1 個月之通知期間，應以次月末日即106 年9 月30日為 契約終止期，原告之終止系爭租約之主張應自該日方發生效 力。而自該日起系爭租約既已終止，系爭建物已不存在合法 占有權源，被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧 為系爭建物之所有權人及事實上處分權人，即已無權占有系 爭土地。
⒉建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及 使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所 謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相