臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度橋簡字第52號
原 告 黃莉芬
訴訟代理人 楊慧娘律師（法扶律師）
被 告 凌順國
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109 年4 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○巷○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟元，及自民國一○八年十二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一○八年十月一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告承租原告所有門牌號碼高雄市○○區 ○○街000 巷00號房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂房屋租 賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自民國101 年8 月 5 日起至102 年8 月5 日止為期1 年，租金每月新臺幣（下 同）7,000 元，未收取押租金，後系爭租賃契約展期至104 年8 月6 日止。嗣系爭租賃契約期滿後被告以原條件續租系 爭房屋，惟被告自108 年3 月起至同年7 月止皆未繳納租金 ，經原告於108 年9 月12日以律師函催告限期給付，否則將 於同年9 月30日終止系爭租賃契約，被告仍未於期限內繳納 積欠之租金，系爭租賃契約於同年9 月30日終止，詎被告於 同年10月1 日起未經原告同意繼續占用系爭房屋，占用期間 自108 年10月1 日起至今，迄未返還系爭房屋，原告自得請 求被告遷讓返還系爭房屋。又被告於系爭租賃契約終止後仍 繼續占用系爭房屋，屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋 之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租 金之不當得利。另被告自108 年3 月起至同年7 月止已積欠 5 個月租金合計35,000元，被告自應依系爭租賃契約給付。 如法院認兩造間無系爭租賃契約關係存在，則原告再主張終 止兩造間之未定期限借貸關係，請求被告返還系爭房屋。為 此，爰依系爭租賃契約之約定、民法第455 條第1 項前段、 第767 條第1 項前段、第470 條、第179 條之規定，提起本 件訴訟等語，並就民法第455 條第1 項前段、第767 條第1 項前段、第470 條擇一為原告勝訴之判決。並聲明：㈠被告 應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告35,0
00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。㈢被告應自108 年10月1 日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告7,000 元。
二、被告則以：否認兩造間有系爭租賃契約存在，購買系爭房屋 之頭期款雖為原告支出，然系爭房屋之貸款皆係由被告繳納 ，被告亦有所有權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。
三、原告主張被告自108 年3 月起至同年7 月止皆未給付原告每 月7,000 元，被告現仍占用系爭房屋等情，為被告所不爭執 ，堪信原告此部分之主張為真。原告復主張被告向原告承租 系爭房屋，簽有系爭租賃契約，約定租金每月7,000 元，後 系爭租賃契約期滿後被告以原條件續租系爭房屋，惟因被告 自108 年3 月起至同年7 月止皆未繳納租金，經原告催告限 期給付，被告仍未於期限內繳納積欠之租金，系爭租賃契約 已於同年9 月30日終止，詎被告於同年10月1 日起未經原告 同意繼續占用系爭房屋，占用期間自108 年10月1 日起至今 ，迄未返還系爭房屋一節，則為被告所否認，並以前揭情詞 置辯，是本院應審酌者厥為：㈠兩造間是否有系爭租賃契約 存在？㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理由 ？㈢原告請求被告給付積欠之租金35,000元及自108 年10月 1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當 得利7,000 元，是否有理由？茲分述如下？ ㈠兩造間是否有系爭租賃契約存在？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條第1 項前段定有明文。又各當事人就其 所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當 之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告 於起訴原因已有相當之證明，被告對渠主張，如抗辯不實並 提出反對之主張者，則被告對渠反對之主張，亦應負證明之 責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確實 證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正 ，而應為被告不利益之裁判。又私人之印章，由自己使用為 常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此 印章被盜用之事實負舉證責任，最高法院103 年度台上字第 2652號判決意旨參照。
⒉原告主張被告向原告承租系爭房屋，簽有系爭租賃契約，約 定租金每月7,000 元一節，業據提出系爭房屋之土地、建物 所有權狀各1 紙、房屋租賃契約書3 份為憑（本院卷第25至 37頁），然為被告所否認，並以伊沒有看過上揭租賃契約書 ，上揭租賃契約書上的簽名非伊所簽，印文係伊之印文無誤
，然為原告所盜蓋等語置辯。經查，被告已自陳系爭租賃契 約書上之印文係伊之印文無誤，依上揭說明，被告抗辯為原 告所盜蓋，自應負舉證責任，然被告於本院審理時自陳沒有 證據可證明係原告盜蓋等語（本院卷第139 頁），則其空言 所辯，自難憑採，堪認上揭租賃契約書為真。佐以101 年8 月5 日至102 年8 月5 日之租賃契約書上除有被告之身分證 字號、簽名、蓋章外，尚有訴外人即被告之母王素梅作為被 告之連帶保證人而為之簽名及身分證字號，而身分證字號屬 個人極為重要且隱私之資料，正常情況下一般人無法輕易得 知他人之身分證字號，倘非被告邀同王素梅作為其連帶保證 人而於上揭租賃契約書上簽章並記載身分證字號，原告應難 以取得王素梅之身分證字號並填載於上揭租賃契約書上，可 證該租賃契約書確係經被告同意所簽立。再本院依原告之聲 請向高雄市政府都市發展局調閱系爭房屋自99年至104 年間 申請租金補貼相關資料，有該局109 年3 月11日高市都發住 字第10930833100 號函檢附之被告於101 至103 年度住宅補 貼評點及查核系統查詢資料、101 至103 年度租金補貼申請 書、房屋租賃契約書各1 份在卷可佐（本院卷第96至109 頁 反面），與原告提出之上揭租賃契約書相符，且101 、102 年度皆為被告本人申請，103 年度則由王素梅代理被告申請 ，而被告於本院審理時自陳申請租屋補貼之郵局帳號0041** ****4333號為伊所有，伊有收到租屋補貼等語（本院卷第13 8 頁反面），足認被告有持系爭租賃契約向高雄市政府都市 發展局申請租屋補貼，益徵系爭租賃契約書被告確實知情且 有同意簽立，兩造間就系爭房屋存在系爭租賃契約關係。被 告雖否認有申請上揭租屋補貼云云，依前開說明，自應由其 就所抗辯之事實負舉證責任，被告卻未能提出證據證明，則 被告空言所辯，顯無可採。
⒊被告復辯以購買系爭房屋之頭期款雖為原告支出，然系爭房 屋之貸款皆係由伊繳納，伊每月給付原告7,000 元即係繳納 系爭房屋貸款，非租金，伊就系爭房屋亦有所有權，僅係登 記予原告云云。原告則主張系爭房屋係原告委請訴外人即原 告之母葉金英出面購買，並支付訂金30,000元、頭期款470, 000 元，餘款則貸款支付，且系爭房屋之地價稅皆由原告繳 納等語，並提出系爭房屋之不動產買賣契約書1 份、中華郵 政股份有限公司客戶歷史交易清單1 紙、大眾銀行不動產擔 保借款合約書1 份、高雄市稅捐稽徵處99至108 年地價稅繳 納證明書10紙、原告之存摺影本1 份為據（本院卷第113 至 133 頁反面）。經查，原告上揭所述經核皆與其所提上開證 據相符，被告於本院審理時亦自陳系爭房屋當初是原告去買
的，是原告去簽系爭房屋買賣契約後繳納頭期款，系爭房屋 之地價稅皆由原告繳納等語（本院卷第139 頁正反面），而 系爭房屋之所有權人為原告一情，亦有高雄市政府地政局楠 梓地政事務所108 年12月25日高市地楠登字第10871090400 號函檢附之系爭房屋之土地、建物登記公務用謄本各1 份附 卷可稽（本院卷第72至76頁），堪認系爭房屋實為原告自行 覓得、簽約、繳納定金、頭期款、申辦貸款購買而為原告所 有，與被告無關。另自原告提出之存摺影本觀之，系爭房屋 之房貸每月約為6,510 元至6,553 元不等，被告則係每月固 定給付原告7,000 元，倘如被告所述系爭房屋之房貸係由被 告繳納，伊係借名登記予原告一節為真，則被告何以每月皆 給付固定超過房貸之金額予原告，使自己既無法取得系爭房 屋之所有權又多支出金錢予原告？顯與一般借名登記之常情 有違。衡情，房屋所有權人常以申辦房貸之方式購屋，再將 房屋出租並以租金作為其繳納房貸之資金來源，本院斟酌上 揭租賃契約書、系爭房屋之不動產買賣契約書、中華郵政股 份有限公司客戶歷史交易清單、大眾銀行不動產擔保借款合 約書、高雄市稅捐稽徵處99至108 年地價稅繳納證明書、原 告之存摺影本等諸多證據，堪認系爭房屋為原告所購買，因 兩造前為伴侶，遂以接近房貸每月應繳金額之7,000 元出租 予被告，被告所辯系爭房屋之貸款皆係由伊繳納，容有誤會 ，尚難憑採。被告雖執有系爭房屋之所有權狀，然兩造前為 伴侶，被告又居住於系爭房屋內，尚難僅以此作為系爭房屋 為被告所購買，借名登記予原告之證據。
⒋綜上，兩造間有系爭租賃契約存在。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理由？ ⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。租賃契約依民法第451 條規定更新後， 僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並 未隨同變更，最高法院64年台上字第1579號判例要旨可參。 經查，兩造間有系爭租賃契約存在一情，業經本院認定如前 ，原告自承原租賃契約於104 年8 月6 日租期屆滿後，其以 原租賃條件續租予被告，堪認兩造間之原租賃契約應視為不 定期繼續契約，並以原租賃契約約定事項為系爭租賃契約之 內容。
⒉次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租 人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知 ，民法第450 條第2 項、第3 項本文定有明文。復按承租人 積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得
收回房屋；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法 第450 條第1 項、第455 條前段、土地法第100 條第3 款分 別定有明文。經查，原告主張被告自108 年3 月起至同年7 月止皆未繳納租金，經原告於同年9 月12日以律師函催告限 期給付，否則將於同年9 月30日終止系爭租賃契約，被告仍 未於期限內繳納積欠之租金，系爭租賃契約於同年9 月30日 終止等節，業據其提出系爭租賃契約3 份、唯綸法律事務所 108 年9 月12日綸律字第Z000000000號函、108 年10月2 日 綸律字第Z000000000號函及送達回執各1 紙為證（本院卷第 27至44頁反面、第87至88頁反面），經本院核閱無訛，且被 告不爭執其未給付108 年3 月起至同年7 月止每月7,000 元 予原告，其現仍占用系爭房屋等情（本院卷第92頁反面、第 139 頁），堪認兩造間有系爭租賃契約，而系爭租賃契約已 成為不定期租賃契約，且被告持續占用系爭房屋迄今，被告 自108 年3 月起至同年7 月止未給付租金，經原告以上揭10 8 年9 月12日律師函催告被告限期繳納否則終止租約之意思 表示，而上開律師函已於108 年9 月17日送達被告而對被告 為催告，被告經原告催告後，迄未繳納租金，所積欠租金業 已超過2 個月租金總額，且本件無押租金可供扣抵，則原告 主張已以上開律師函對被告為終止系爭租賃契約之意思表示 ，系爭租賃契約應於108 年9 月30日終止等語，洵為可採。 則兩造間之系爭租賃契約既已終止，原告自得請求被告遷讓 返還系爭房屋。
⒊因原告依民法第455 條前段之規定請求為有理由，自毋庸再 就原告併為主張之本於民法第767 條第1 項前段、第470 條 規定所為之請求予以論述，附此敘明。
㈢原告請求被告給付積欠之租金35,000元及自108 年10月1 日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，每月相當於租金之不當得利 7,000 元，是否有理由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返 還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房 屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常 之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。 ⒉經查，原告主張兩造間有系爭租賃契約，而系爭租賃契約已 成為不定期租賃契約，且被告持續占用系爭房屋迄今，自10 8 年3 月起至同年7 月止未給付租金，尚積欠5 個月租金合 計35,000元等情，業經本院認定如前，堪信原告上揭主張為 真實，被告自應給付原告其所積欠之租金35,000元。又被告 自108 年10月1 日起無權占有系爭房屋，已如前述，原告依
不當得利之規定請求被告給付相當於租金之利益，應為可採 。被告依系爭租賃契約應給付每月租金7,000 元，則以此金 額作為計算不當得利金額之標準，自屬適當。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約之約定、民法第455 條第1 項前段、第179 條之規定，請求被告應遷讓返還系爭房屋予 原告，及應給付原告35,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即 108 年12月25日起（本院卷第70頁）至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，並應自108 年10月1 日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告7,000 元，均有理由，應予准許 。
五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣 告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，核與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 12 日
橋頭簡易庭 法 官 蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 5 月 12 日
書 記 官 程淑萍