臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第170號
原 告
即反訴被告 簡滿子
訴訟代理人 楊鎮光
被 告
即反訴原告 崔瀞之（原名：崔境之）
訴訟代理人 鐘乙翔
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國109 年4 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌桃園市○○區○○路○○○號十二樓之一房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬陸仟貳佰玖拾元，及自民國一○九年二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一○九年一月十四日起，至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項及第三項已到期部分得假執行。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民法第259 條定 有明文。另依同法第260 條第1 項、第2 項規定，提起反訴 ，其標的須與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，且與本 訴得行同種之訴訟程序。本件原告簡滿子係就門牌桃園市○ ○區○○路000 號12樓之1 房屋（下稱系爭房屋）與被告崔 瀞之間租賃關係，起訴請求被告遷讓房屋等。被告則以原告 未維持租賃物而請求損害賠償。本訴及反訴之標的，均涉及 兩造間就系爭房屋租賃關係所生之權利及義務，且立於給付 與對待給付之關係，證據得以相互援用，應認有牽連關係。 此外，二者均是因房屋定期租賃所生之爭執涉訟，依民事訴 訟法第427 條第1 項第1 款規定，均應適用簡易程序。是被 告提起本件反訴，應屬合法。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款分別定有 明文。本件反訴原告起訴時，係聲明請求反訴被告：⑴給付 新臺幣（下同）630,000 元及其遲延利息；⑵自民國109 年 3 月1 日起至將廚房流理台、客廳紗窗及冷氣2 台修復完成 日止，按月給付45,000元。嗣於本院審理時減縮為：反訴被 告應給付反訴原告630,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。核其所為，係 減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。貳、本訴部分：
一、原告主張：
㈠被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自民國107 年11月1 日 起至110 年10月31日止，租金為每月15,000元（下稱系爭租 約）。被告自108 年9 月1 日起，即未再支付租金。原告於 109 年1 月7 日以存證信函催告被告於5 日內支付租金，逾 期未支付，即以該存證信函作為終止租約之意思表示，於期 限屆至時終止系爭租約。嗣被告仍未支付租金，系爭租約已 經終止。故依系爭租約第13條第1 項及民法第767 條第1 項 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈡又系爭租約於109 年1 月13日終止，被告共積欠租金66,290 元，扣除押金30,000元，被告尚應給付原告36,290元。 ㈢系爭租約終止後，被告繼續占用使用系爭房屋，受有相當於 租金之不當得利。另系爭租約第13條第3 項約定，承租人未 依同條第1 項約定返還房屋時，出租人除得向承租人請求未 返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1 倍之違約金。故被告應自109 年1 月14日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付原告30,000元等語。
㈣聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告36,290元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。
⒊被告應自109 年1 月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告30,000元。
二、被告答辯：
㈠被告確實自108 年9 月1 日起未支付系爭房屋之租金，惟原 告有同意先以押金抵償2 個月租金，就其餘租金，則待被告 所提起本院108 年度重訴字第171 號分配表異議之訴終結， 獲得分配款後，再行支付。故被告並未無故欠租，原告不得 以此為由終止租約，並提起本件訴訟等語。
㈡聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠兩造間就系爭房屋成立租賃契約，約定租賃期間自107 年11 月1 日起至110 年10月31日止，租金為每月15,000元；被告 自108 年9 月1 日起，即未再支付租金；原告於109 年1 月 7 日以存證信函催告被告於5 日內支付租金，逾期未支付， 即以該存證信函作為終止租約之意思表示，於期限屆至時終 止系爭租約；被告於同年月8 日收受該存證信函等情，業據 原告提出系爭租約、存證信函暨回執影本為證，且為被告所 不爭執，堪信為真實。
㈡請求遷讓房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第 1 項、第2 項、第455 條前段分別定有明文。又出租人因承 租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內 不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思 表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租 約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年 台簡上字第7 號裁定同此見解）。經查：
⒈被告自108 年9 月1 日起未支付租金，至同年12月31日止， 已積欠4 個月租金未繳，以押金抵償後仍積欠2 個月租金。 原告於109 年1 月7 寄發存證信函限期命被告支付，同時表 明逾期未支付即以該存證信函終止系爭租約。被告於同年月 8 日收受後，未於期間內支付租金，依前開法律規定及說明 ，系爭租約即已由原告以該存證信函終止。
⒉被告雖主張原告有同意延期清償等語，惟此為原告所否認。 查被告前以訴外人國泰世華人壽保險股份有限公司及鐘崇華 為被告，提起分配表異議之訴，由本院以108 年度重訴字第 171 號受理，尚未終結，固經本院依職權查詢本院案件繫屬 資料確認無訛。惟被告未能提出確實之證據，證明原告同意 待被告獲得上開分配表異議之訴之分配款再行支付租金。且 上開分配表異議之訴，縱經第一審判決後，仍有上訴之可能 ，難以預料其終結之日。而被告於該訴訟中之主張有無理由 、是否確實可獲得分配款，亦不明確。衡情原告當不至據此 同意被告延期清償，而使其租金債權陷於未知能否清償之窘 境。是被告主張之事實，實與常情有違，被告復未能提出證 據證明，自難以採信。又押金為承租人因租賃關係所生債務 之擔保，被告積欠租金逾2 個月，原告以押金抵償租金，乃
實行押金之權利。被告積欠之租金經以押金抵償後，仍積欠 逾2 個月租金額，依前開法律規定，原告自得終止租約。 ⒊系爭租約既經合法終止，被告即無繼續占用使用系爭房屋之 權源。原告為系爭房屋之所有權人，其依系爭租約第13條第 1 項、民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還系爭房 屋，即屬有據。
㈢請求給付租金部分：
被告於109 年1 月8 日受收原告前開存證信函，此為被告所 不爭執。被告未於受收後5 日內即同年月13日前支付租金， 依原告意思表示之內容，系爭租約已於期限屆滿後即109 年 1 月14日終止。又被告自108 年9 月1 日起至109 年1 月13 日止均未支付租金，期間為4 月又13日，共計積欠66,290元 （計算式：15,000元×4 ＋15,000元×13/31 ，小數點以下 四捨五入）。經以押金30,000元抵償後，尚欠36,290元。故 原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠租金36,290 元，為有理由。
㈣請求返還不當得利及給付違約金部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之不動產 ，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之 權利之人則受有相當於租金之損害。查系爭租約已於109 年 1 月14日終止，則被告繼續占有系爭房屋而取得使用系爭房 屋之利益，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益， 致原告無法使用系爭房屋或為收益行為，原告自得向被告請 求返還所受利益。故原告請求被告給付自109 年1 月14日起 ，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，每月以15,000元計算之 不當得利，應屬有據。
⒉另依系爭租約第13條第1 項、第3 項約定，租期屆滿或租賃 契約終止時，承租人（即被告）應即將房屋返還出租人（即 原告）並遷出戶籍或其他登記；承租人未依約定返還房屋時 ，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外 ，並得請求相當月租金額1 倍（未足1 個月者，以日租金折 算）之違約金至返還為止。故原告除前揭不當得利外，另請 求被告給付違約金，應認為有理由。
⒊惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額，民法第250 條第2 項、第252 條分別定有明文。
又違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為酌定標準；又約定之違約金若有過 高情事，法院即得依職權核減至相當之數額（最高法院49年 台上字第807 號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612 號判例意旨同此見解）。審酌系爭租約之違約金約定，應屬 損害賠償總額預定之性質，而原告因被告遲延返還系爭房屋 所受損害，主要係無法就系爭房屋為其他使用及收益。復考 量原告得另向被告請求返還前揭不當得利，以及被告違約情 節，應認兩造約定之違約金數額過高，故酌減為每月5,000 元。
⒋綜上，原告請求被告自109 年1 月14日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付不當得利15,000元及違約金5,000 元， 共計20,000元，為有理由。逾此範圍之請求，即屬過高，為 無理由。
四、本件原告對被告之租金給付請求權屬定給付期限之金錢債權 ，於原告起訴前即已屆清償期，原告均自起訴狀繕本送達翌 日即109 年2 月15日起（見本院卷第29頁），按年息5 ％計 算請求遲延利息，於法並無不可，應予准許。
五、綜上所述，系爭租約已經原告合法終止，原告依租賃物返還 請求權及民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還系爭 房屋；依系爭租約租金請求權，請求被告給付租金36,290元 ，及自109 年2 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息；另依不當得利法律關係及系爭租約有關違約金之約定， 請求被告自109 年1 月14日起，至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付20,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請 求為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執 行。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴原告向反訴被告承租系爭房屋後，系爭房屋客廳紗窗邊 條及底座滑輪已嚴重老化，隨時有脫落的可能。屋內2 間臥 室之冷氣異常，廚房流理台嚴重老化，櫃門已因櫃體裂開而 脫落。反訴原告先後告知反訴被告，反訴被告均置之不理， 或是要求反訴原告自行處理，導致反訴原告無法完整使用系 爭房屋，而侵害反訴原告之租賃權。此外，兩造簽約時，反 訴被告曾允諾更換流理台及排油煙機，迄今仍未更換。反訴 原告因租賃權受侵害，每月損害數額為45,000元，自107 年 11月1 日起至109 年2 月29日止，共請求16個月。再扣除反
訴原告所欠押金及租金90,000元，反訴被告應給付630,000 元。故依侵權行為法律關係請求反訴被告賠償損害等語。 ㈡聲明：反訴被告應給付反訴原告630,000 元，及自反訴起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、反訴被告答辯：
㈠反訴原告所指紗窗老化部分，反訴被告曾在電話中告知可自 行以螺絲稍加固定，或請人修繕後自租金中扣除費用，此後 反訴原告即未再有回應。冷氣部分，反訴被告曾表示可前往 查看，然反訴原告亦無回應。至於反訴原告所主張流理台或 排油煙機之部分，反訴被告均無所知。
㈡反訴被告出租系爭房屋時，屋況十分良好，出租前均有全屋 粉刷整理，並安裝冷氣、更換配件，簽約時也經過驗收屋況 。反訴原告告知上情後，反訴被告均有立即反應。再者，依 系爭租約約定，被告亦可自行修繕或請他人修繕後，自租金 中扣除相關費用，不得據以拒繳房租或請求侵權行為損害賠 償等語。
㈢聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張 權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證 實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉 證，或其所舉證據尚有疑問，仍應駁回原告之請求。而主張 侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應 負舉證責任（最高法院100 年度台上字第1903號判決意旨參 照）。
㈡又民法第184 條第1 項前段所稱的「權利」，兼指「人格權 」與「財產權」。而財產權，應以「物權」及其他「絕對權 」（如著作權或商標權）為限。至於債權，因係屬相對權， 存在於相對人間，債權人對於給付標的物或債務人的給付行 為並無支配力。且債權不具社會公開性，第三人難以知悉， 同一個債務人的債權人有時甚多，加害人的責任將無限的擴 大，不合社會生活上損害合理分配原則。故應作限制解釋， 不屬於民法第184 條第1 項前段之權利，須行為人故意以違 背善良風俗之方法加損害，而符合民法第184 條第1 項後段 之要件，被害人始得請求損害賠償。稱租賃者，謂當事人約 定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；出 租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應 於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民 法第421 條第1 項及第423 條分別定有明文。是承租人本於
租賃契約所享有者，係得請求出租人交付租賃物而為使用收 益之財產上利益，性質上屬於債權，須於民法第184 條第1 項後段所規定之情形，即行為人故意以違背善良風俗之方法 加損害者，承租人始得請求損害賠償。
㈢查反訴原告承租系爭房屋係作住宅使用。依反訴原告所主張 系爭房屋紗窗邊條、底坐滑輪老化、冷氣狀況不佳及櫥櫃櫃 體裂開等情況，均屬系爭房屋附屬設備之問題。其中紗窗邊 條及滑輪老化，並無事證顯示已使紗窗阻隔功能喪失。又反 訴被告出租時若全然未予提供冷氣、櫥櫃等設備，而僅出租 空屋，並不影響房屋租賃之目的。故上開設備縱有損壞，要 屬債務不履行之問題，應不因此導致系爭房屋無法使用，或 使租屋居住之使用目的難以實現，故反訴原告主張其租賃權 因此受損，已難認有據。再者，依反訴被告提出之LINE通訊 軟體對話紀錄，反訴原告曾反應紗窗邊條、底坐滑輪老化之 情形，反訴被告表示可由反訴原告直接請人修繕，反訴原告 亦表示同意；就反訴原告反應冷氣狀況不佳之情形，反訴被 告則表示會去瞭解狀況再處理（見本院卷第86頁、第88頁） 。堪認反訴被告稱：反訴原告告知上情後，反訴被告均有立 即反應等語，應屬有據。可見反訴被告並未放任房屋設備損 壞而不予回應，難認有故意以違背善良風俗之方法，加損害 於反訴原告對系爭房屋之使用權。是反訴原告主張反訴被告 應負侵權行為損害賠償責任，於法無據。
四、綜上所述，反訴原告依侵權行為法律關係，請求反訴被告賠 償租賃權受侵害之損失，為無理由，應予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：
一、本訴部分：民事訴訟法第79條。
二、反訴部分：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 5 月 8 日
桃園簡易庭 法 官 涂偉俊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 11 日
書記官 洪惠娟
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