最高法院民事判決 109年度台上字第39號
上 訴 人 邱魏叔雲
林 炎 煌
共 同
訴訟代理人 宋 正 一律師
鄭 勵 堅律師
李 佳 玲律師
被 上訴 人 呂 國 亮
訴訟代理人 游 孟 輝律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國107年4月19日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（106 年度
重上字第9 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人與訴外人呂志揚、呂志宏、陳金福、陳啟吉（下稱呂志揚等4人）均為坐落臺東縣卑南鄉○○段000○0000000地號土地（合稱系爭土地）之共有人，依土地法第34條之1 第1項規定，以總價新臺幣（下同）3,600萬元，將系爭土地所有權全部出賣予訴外人陳文鴻，雙方於民國104 年12月27日簽訂買賣契約書（下稱甲買賣契約）。伊為系爭土地應有部分6 分之2之公同共有人，經上訴人與呂志揚等4人通知後，已於105年4月1 日函覆表示願以同一價格優先承購，兩造間就系爭土地已成立買賣契約（下稱乙買賣契約）。上訴人於同年5月19 日解除乙買賣契約，並不合法。爰依甲、乙買賣契約關係，求為命邱魏叔雲、林炎煌依序於伊給付2,387萬9,197元、12萬0,009 元之同時，應分別將系爭土地所有權應有部分各300分之199、300分之1移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：甲買賣契約不符土地法第34條之1第1項規定，被上訴人為系爭土地應有部分之公同共有人，亦不得單獨行使優先承購權；縱認兩造已成立乙買賣契約，惟被上訴人未遵期於兩造約定之105 年5月2日給付買賣價金，構成給付遲延，伊經催告後，已於同月19日合法解除乙買賣契約，被上訴人自不得據以為本件請求等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：系爭土地應有部分各300分之199為邱魏叔雲所有；應有部分各300分之1為林炎煌所有；應有部分各6分之2為被上訴人與訴外人呂志揚等4 人、呂鴻棋、呂東男、呂東吉、呂東苗、黃呂美
雲、呂美馨、呂美霞、呂美雪、呂黃春珠、呂進益、呂榮章、呂榮城、呂松雄、呂睿綸、呂居益、呂居福、呂文鶯、呂陳以奚、呂金標、呂金宏、呂正秋、呂國華、呂慧卿、呂慧玲、呂金池、嚴燈益、呂吉弘、嚴卻、林耀北、林福文、林淑珍、林美素、林學銘、林秀香共39人公同共有，有土地登記謄本可稽。按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；上開規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1 第4項、第5項定有明文。公同共有人之優先承購權，應可排除民法第828 條規定之適用，亦即公同共有人之一得單獨行使優先承購權，不必經其他公同共有人同意。上訴人與呂志揚等4人於104年12月27日，將系爭土地所有權全部以總價3,600 萬元出賣予陳文鴻，而與陳文鴻簽訂甲買賣契約。被上訴人為系爭土地應有部分之公同共有人，得依上開規定，單獨行使優先承購權。土地法第34 條之1第1項係規範「處分、變更及設定之物權行為」，同條第4項則係規範「買賣契約之債權行為」，本件上訴人出賣其應有部分時，無須合於土地法第34條之1第1項之規定。上訴人與呂志揚等4 人於105年3月24日將訂立甲買賣契約之事通知被上訴人後，被上訴人即於同年4月1日函覆表示依土地法第34條之1 規定行使優先承購權，兩造間已成立乙買賣契約。被上訴人未依兩造約定於 105年5月2日交付第一期價款，雖構成給付遲延，惟上訴人未依甲買賣契約第8條第1款約定限期催告被上訴人履行，逕依民法第 254條規定解除乙買賣契約，其解約不合法。故乙買賣契約仍有效存在於兩造間，被上訴人據以請求上訴人分別移轉系爭土地應有部分，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項定有明文。查系爭土地應有部分各 300分之199為邱魏叔雲所有，應有部分各300分之1 為林炎煌所有，應有部分各6分之2屬被上訴人與其他38人（含呂志揚等4 人在內）公同共有；上訴人及呂志揚等4人於104年12月27日與陳文鴻訂立甲買賣契約，以總價3,600 萬元出售系爭土地所有權全部予陳文鴻，為原審認定之事實，似見上訴人與呂志揚等4 人係基於土地法第34條之1第1項規定之處分權而出賣系爭土地所有權全部。原審遽謂上訴人係以甲買賣契約出賣其應有部分，與土地法第34條之1第1項規定無關，已有未合。次按合於上開規定之共有人出賣共有土地時，得由出賣人處分移轉者，包括其自己之應有部分，及依法律授權得一併處分之他共有人之應有部分。惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干
應有部分，而按該應有部分計其價金。呂志揚等4 人有無依土地法第34條之1第5項準用第1 項規定處分其公同共有應有部分之權利，仍有未明，則其潛在應有部分應否計入甲買賣契約同意處分之應有部分（土地法第34條之1執行要點第6點第3 款規定參照），即甲買賣契約是否合於土地法第34條之1 規定，尚有疑義。倘若甲買賣契約合於上開規定，被上訴人應就系爭土地全部優先承購，並向上訴人及呂志揚等4 人請求移轉系爭土地所有權全部，自不得僅請求上訴人移轉其應有部分。原判決未遑辨明，遽命上訴人移轉其應有部分予被上訴人，並有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 陳 駿 璧
法官 陳 麗 玲
法官 徐 福 晋
法官 梁 玉 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 5 月 12 日