最高法院民事判決 108年度台上字第2450號
上 訴 人 台典建設有限公司
法定代理人 曾曉祺
訴訟代理人 陳俊傑律師
複 代理 人 蔡菘萍律師
被 上訴 人 劉邦建
訴訟代理人 林長泉律師
上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國106 年11
月22日臺灣高等法院第二審判決（106年度上字第404號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於其所有坐落桃園市○○區○○段0000之0地號土地（下稱系爭土地），興建「台典帝海第6期崗石電梯豪墅」之透天住宅（下稱系爭建案），委由訴外人呂豐智經營之代銷公司銷售，呂豐智以桃園市○○區○○○路00號處作為接待會館（下稱系爭接待會館）。伊於民國104年3月10日與呂豐智約定，以新臺幣（下同）2400萬元購買系爭建案C棟1戶（下稱系爭房屋），並於同日交付定金 149萬6000元（下稱系爭定金），並簽立房屋訂購證明單（下稱系爭證明單），其特約條款第 1條記載：「…如賣方違約不賣願將所收款項加倍奉還給對方作為賠償款」，並約明於同年 6月11日正式簽約。嗣呂豐智避不見面，致兩造無法簽約，且系爭房屋業已售與他人。上訴人應依代理或表見代理規定，負授權人之責任等情。爰依系爭證明單特約條款第1條後段約定，求為命上訴人給付伊299萬2000元，及加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：呂豐智與伊間僅存在居間契約，未曾授予呂豐智收受定金之代理權，亦無委由呂豐智為前開行為之表見代理外觀，自不負表見代理責任等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，係以：上訴人於系爭土地推出系爭建案，由呂豐智擔任仲介銷售，約定若銷售金額是2500萬元以下，以銷售金額5 ％作為報酬；超過2500萬元，則以6 ％作為報酬。被上訴人與呂豐智約定以2400萬元購買系爭房屋，並於104年3月10日交付定金 149萬6000元。被上訴人主張呂豐智就系爭建案為上訴人之代理人，惟為上訴人所否認。其未能證明上訴人有授與呂豐智代理權，無從認定呂豐智為上訴人之代理人。另上訴人由呂豐智代為銷售系爭建案，雙方並就酬金之給付為約定；呂豐智租用系爭接待會館，對外銷
售系爭建案，該接待會館距系爭建案工地僅 100公尺；且系爭接待會館之廣告招牌明顯印出「台典」與系爭建案名稱。上訴人就呂豐智前開行為自難諉為不知。上訴人既自承呂豐智為其擔任仲介，且呂豐智租用系爭接待會館以為廣告、接待客戶之用，依一般不動產預售或新成屋買賣之經驗法則，上開行為已足讓任何前往洽談買賣系爭建案者，相信其就系爭建案之銷售有代理權，且依客觀情形，上訴人顯然知悉呂豐智於系爭接待會館，就系爭建案以上訴人之代理人自居之銷售行為，竟未曾阻止，仍任由其擔任仲介繼續銷售，堪屬「知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任」之情形，呂豐智銷售系爭建案並收受系爭定金之行為，應有民法第 169條所定表見代理之適用。被上訴人與呂豐智雖已就系爭房屋達成2400萬元之約定，並交付系爭定金，惟依系爭證明單上特約條款第2條至第5條記載，可知被上訴人與呂豐智簽訂系爭證明單，並支付系爭定金，僅與上訴人成立買賣之預約，取得與上訴人進一步簽訂買賣契約之權利。再依第 1條所載，足徵系爭定金係擔保買賣本約成立所交付之定金。系爭定金既於買賣本約成立前所交付，用以擔保買賣本約之成立，應屬立約定金。依系爭證明單第1條約定：「…如賣方違約不賣願將所收款項加倍奉還給對方作為賠償款」，而兩造未能繼續簽訂買賣契約，係因上訴人不認呂豐智所為之銷售及收受系爭定金行為對其有效，未於所約定之簽約日期104年6月11日與被上訴人磋商買賣契約之內容，故兩造間之買賣契約未能簽訂，係可歸責於上訴人所致。被上訴人依上開約定，請求加倍返還系爭定金，洵屬有據，且與類推適用民法第249條第2款規定之效果相同，自無不當。系爭定金為立約定金，非屬違約定金性質，並無第 252條規定之適用。綜上，被上訴人本於系爭證明單特約條款第1條後段約定，請求上訴人加倍返還定金即299萬2000元本息，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎。
按民法第169 條所規定之表見代理，乃原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任。又按表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依民法第169 條但書規定，本人仍得免負授權人之同一責任。原審以上訴人與呂豐智就代銷系爭建案，已約定酬金之計算方式；呂豐智租用系爭接待會館，對外銷售系爭建案；及系爭接待會館之廣告招牌明顯印出「台典」與系爭建案名稱等，認定本件有表見代理之情形，固非無據。惟上訴人抗辯：系爭房屋總價3580萬元至4280萬元，被上訴人以2400萬元價格買入，價差1180萬元以上，竟未察覺有異，要求上訴
人出面簽約或付款，以避免損害；所交之 149萬6000元，亦與一般定金為1成、2成之整數金額不符，有違常情，懷疑本件為地下金融，被上訴人借款予呂豐智，呂豐智無力償還，即提供系爭房地虛偽買賣等語（見原審卷第51、91至93頁）。參諸系爭證明書係104年3月10日簽立，約定同年6月11日簽約（見一審卷第6頁正面），時逾 3月，似亦有悖購屋交易常態之情。上訴人抗辯似非全然無稽。此乃攸關系爭房地究竟係真實買賣或借貸擔保，上訴人應否負表見代理責任之重要防禦方法，原審竟恝置不論，徒以上揭理由，認成立表見代理，而為不利上訴人之判決，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 高 金 枝
法官 李 媛 媛
法官 黃 麟 倫
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
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