最高法院民事判決 108年度台上字第1898號
上 訴 人 陳義文
訴訟代理人 林佳怡律師
王翼升律師
林香均律師
被 上訴 人 陳玉蘭
訴訟代理人 陳銘釗律師
被 上訴 人 張呈嘉
江碧蓮
共 同
訴訟代理人 吳念恒律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國106年8月22日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（ 105年度上
字第434號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊及訴外人陳義雄於民國67年11月25日與被上訴人陳玉蘭簽立借用土地契約書（下稱系爭契約），向陳玉蘭承租坐落臺中市○里區○○段 000000地號（面積2,718平方公尺，下稱系爭土地）內 100坪土地建築農舍，租金每年新臺幣（下同） 1,200元，依約興建門牌號碼臺中市○里區○○路0○0號房屋（下稱系爭農舍）。伊並獲得陳玉蘭同意在系爭土地耕作農作物，依陳玉蘭指示給付租金。嗣陳玉蘭與被上訴人江碧蓮於103年5月15日訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），出售系爭土地全部，並於同年11月27日以買賣為原因移轉所有權登記與江碧蓮及被上訴人張呈嘉（下稱系爭移轉登記），惟未告知伊或陳義雄之繼承人。系爭契約為租地建屋性質，伊就承租範圍即如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A（面積209.13平方公尺）、B（面積217.41平方公尺）、C（面積135.31平方公尺）共 561.85平方公尺部分土地（下合稱系爭租用土地），有優先承買權，該部分土地未臨路，買賣單價低於整筆土地併附地上建物之平均單價，由伊與陳玉蘭於履行時自行計列買賣價金及按系爭買賣契約所載其餘條件行使優先承買權，即符合「依同樣條件」行使之真義。縱系爭土地有不能分割之限制，亦應由伊行使優先承買權，與陳玉蘭共有系爭土地。伊已向陳玉蘭表明行使優先承買權，在行使優先承買權之範圍內，被上訴人間之買賣行為及系爭移轉登記行為，均不得對抗伊等情，爰依土地法第 104條、民法第426條之2第1、3項、第242條、第113條規定，求為㈠確認伊就系爭租用土地有優
先承買權存在；㈡張呈嘉、江碧蓮（下合稱張呈嘉等 2人）應依序塗銷系爭土地應有部分65340分之11237、 130680分之11237之所有權登記，回復登記為陳玉蘭所有；㈢陳玉蘭應就系爭租用土地按相同條件（相同條件仍待鑑價釐清）與伊訂立買賣契約，並於伊給付價金之同時，將系爭土地應有部分43560分之11237所有權移轉登記與伊之判決。
被上訴人則以：系爭契約上「陳玉蘭」之簽名及用印非真正。簽訂系爭契約當時，系爭土地除土地所有人興建自用農舍外，一律不准建築，不得以租賃或借貸供他人建築房屋使用，作為基地租賃之標的物，上訴人借用陳玉蘭名義興建系爭農舍，以迂迴之方法逃避禁止規定，系爭契約應屬無效。縱系爭契約有效，其性質屬使用借貸，無民法第 426條之2第1項及土地法第104條第1項優先承買權規定之適用。況系爭土地於69年8月7日發布為「變更及擴大后里都市計畫」內之農業區，地目為「田」，僅能供耕作之用或農業使用，無土地法第102條至第105條規定之適用。系爭契約縱屬基地租賃性質，上訴人雖就承租範圍內土地有優先承買權，惟系爭土地未解除套繪管制依法不得分割，須就全部土地主張依同樣條件購買，且共同承租人陳義雄之繼承人陳宗全不同意上訴人行使優先承買權，上訴人不得單獨行使優先承買權。上訴人縱得單獨行使優先承買權，陳玉蘭以2,466萬5,850元出售系爭土地全部，將系爭買賣契約附隨 104年10月23日陳報狀繕本送達上訴人訴訟代理人，已同時通知上訴人，上訴人僅願以尚待鑑定之價格購買系爭租用土地，顯非依同樣條件於相當期間內合法行使優先承買權等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭契約之立契約書人為甲方陳玉蘭及乙方陳義雄、陳義文，見證人為訴外人即上訴人與陳玉蘭之父陳鉄牛，訂約日期為67年11月25日。依上訴人對訴外人即陳玉蘭之女柯瑞青訴請確認系爭農舍所有權應有部分2分之1存在事件【案列臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）沙鹿簡易庭 103年度沙簡字第240號、臺中地院104年度簡上字第41號】中，證人即上訴人與陳玉蘭之姐妹林陳玉梅、陳玉秋、劉陳米銀、妹夫李蘇民之證詞，與柯瑞青陳述：陳鉄牛於66年間北上與陳玉蘭協商後，上訴人即在系爭土地上新建農舍等詞，可認系爭契約早已存在，由上訴人及陳玉蘭各持有一份，經陳鉄牛北上與陳玉蘭協商後，陳玉蘭始同意提供系爭土地予上訴人與陳義雄建屋。上訴人及陳義雄共同出資興建系爭農舍及增建部分，自66年興建完成啟用迄今，均由上訴人及其家人占有使用，房屋稅納稅義務人雖登記為陳玉蘭，惟房屋稅由上訴人繳納，至 102年10月31日陳玉蘭自行申請變更納稅義務人為柯瑞青後，上訴人未收到繳稅通知始未繳納，依上述事實，足認系爭契約確屬真正。系爭
契約雖名為「借用土地契約書」，惟第壹條明定系爭土地「面積壹佰坪租與乙方作為建築農舍為住家用之」，第貳條、第參條載有「租金每年新台幣壹仟貳佰元正計算」、「租用土地上之房屋」等語，其真意應為有償租用，其性質屬租賃，承租範圍為系爭土地面積100坪，非系爭租用土地。即除編號A加強磚造房屋、編號B庭院面積在100坪範圍內之土地外，無從成立基地租賃關係。又土地法第82條所謂「凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用」，非效力規定，系爭契約縱違反該規定，不得逕認為無效。系爭土地使用分區僅記載「農業區」，非屬農業發展條例第 3條第11款所稱之「耕地」，原屬改制前臺中縣后里鄉之實施都市計畫以外地區土地，於66年間以陳玉蘭為起造人，申請新建系爭農舍，領有實施都市計劃以外地區自用農舍使用執照，為合法農舍，無違62年12月24日發布實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第 2條規定。系爭農舍原核准面積為110.88平方公尺，嗣違法增建為如附圖編號A所示面積 209.13平方公尺，農舍兼供住家使用，系爭土地與農舍之所有權人不一致，上訴人於興建系爭農舍時尚無自耕農身分，縱違反同辦法第 3條前段、第4條第1項前段規定，仍不得依民法第71條規定逕認上開基地租賃關係無效。上訴人及陳義雄共同出資興建系爭農舍，原始取得系爭農舍所有權應有部分各2分之1，與陳玉蘭就系爭土地成立租用基地建築房屋契約之租賃關係，陳義雄死亡後，其應有部分由陳宗全繼承，上訴人與陳宗全就系爭農舍之所有權為分別共有關係，上訴人單獨行使優先承買權，尚無不可。惟承租範圍僅為土地之一部分，就其餘部分無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形，承租人之優先購買權，應限於承租範圍內之基地。但若土地有不能分割或不能單獨使用情事，承租人主張優先承買權時，應就全部土地合併主張，不得僅就該部分土地為之。系爭土地因系爭農舍受套繪管制，未經解除不得辦理分割，有不能分割情事，上訴人就系爭土地有 100坪部分基地承租權，仍應就全部土地合併行使優先承買權。況系爭買賣契約約定出賣系爭土地全部，上訴人如欲行使優先承買權，應依系爭買賣契約所訂買賣標的、範圍、價金、付款方式等均相同之條件為之，上訴人以刪除系爭買賣契約總價及各期付款金額後，由上訴人與陳玉蘭於履行時自行計列價格，並僅就系爭租用土地部分行使優先承買權，自非適法。從而，上訴人依土地法第 104條、民法第426條之2第1、3項、第242條、第113條規定，請求確認其就系爭土地如系爭租用部分有優先承買權存在；張呈嘉等 2人塗銷系爭土地如上應有部分之所有權移轉登記，回復登記為陳玉蘭所有；陳玉蘭應將系爭土地如上部分，按相同條件（相同條件仍待鑑價釐清）與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付價金之同時，將如上系爭土地之應有
部分所有權移轉登記予上訴人，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及變更之訴。
按證人之證言是否可採？審理事實之法院本得衡情認定。又取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取證、認事及解釋並不違背法令或有悖於經驗法則、論理法則與證據法則，即不許任意指摘其為不當，援為上訴第三審之理由。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合證人證詞及相關事證，合法認定系爭契約為真正，上訴人與陳玉蘭間就系爭土地成立基地租賃關係，為系爭契約約定之 100坪範圍，該基地租賃關係尚非無效，陳玉蘭出賣全部系爭土地，且系爭土地上因受套繪管制未解除，不能辦理分割，上訴人應就全部土地合併行使優先承買權，上訴人僅就系爭租用土地部分，且未按系爭買賣契約約定相同條件行使其優先承買權，非合法行使，因以上揭理由為上訴人不利之判斷，經核於法洵無違誤。上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 張 恩 賜
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 6 月 9 日