最高法院民事判決 108年度台上字第1259號
上 訴 人 鐘秋中
訴訟代理人 施廷勳律師
被 上訴 人 蔡枋渝
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國108年2月19日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（ 107年
度重上更一字第10號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國67年9月1日向被上訴人之父蔡趁、訴外人蔡丁財兄弟（下稱蔡趁等2 人）買受祭祀公業蔡益名下坐落臺灣省彰化縣鹿港鎮○○○段000○0地號土地（重劃後為同鎮○○段1095地號，101年3月13日分割出1095-2、1095-3、1095-4地號土地，以下僅載地號）內約50坪，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。伊已付清價金，蔡趁亦點交其中25坪土地，供伊興建臺灣省彰化縣鹿港鎮○○里○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）使用。嗣祭祀公業蔡益解散分配財產時，蔡趁將獲分配之1095-3地號土地借名登記於其弟即訴外人蔡學名下，蔡學於蔡趁死後，再偽以贈與為登記原因，移轉返還蔡趁之繼承人即被上訴人，被上訴人應承受蔡趁履行系爭契約之義務等情，爰依繼承、買賣之法律關係，求為命被上訴人將相當於25坪之1095-3地號土地應有部分8264/8337移轉登記予伊之判決。被上訴人則以：系爭契約有諸多不合理之處，且係就公同共有財產進行買賣，應得全體共有人同意，否則，應屬當然無效。占有原因多端，1095-3地號土地上縱有上訴人之建物，地價稅由上訴人繳納，亦不能逕論買賣關係存在。且蔡趁若有出賣重劃前 312之1 地號土地，即無需借名登記於蔡學名下，並於101年4月28日簽立同意書，蔡學於蔡趁死亡而借名登記法律關係終止後，將1095-3地號移轉予伊，系爭契約顯非真正。又蔡趁已表示拋棄派下權，伊係因蔡學贈與而取得1095-3地號土地，伊並無履行系爭契約之義務。況上訴人未給付價金，經伊定期催告後解除契約。且上訴人之請求權自蔡榮春死亡後未行使，亦已罹於時效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：重劃前312之1地號土地，登記為「亡：蔡益」所有，嗣於70年8月20日分割為 312之1地號、312之6地號土地；重劃前312之1地號土地於87年 6月20日重劃後地段地號改為同鎮○○段1095地號，該土地由蔡進成於99年12月22日委由代書劉木卿（現名劉曜澤）辦理祭祀公業清理，派下員為蔡進成、蔡趁、蔡學，100年11月9日
土地管理者由蔡興變更為蔡進成，再於101年3月13日分割為1095、1095-2、1095-3、1095-4號等4筆土地。蔡趁於101年3月20 日拋棄祭祀公業蔡益派下員之財產。101年7月18日1095號土地所有權人變更為蔡進成，1095-2、1095-3、1095-4號地號土地所有權人變更為蔡學。蔡學再於101年8月16日以「贈與」為原因，將1095-3地號土地移轉登記為被上訴人所有等情，為兩造所不爭。上訴人雖主張其向蔡趁等2人買受312之1地號土地內之50 坪土地，以興建系爭房屋使用等語，並提出系爭契約、證明書、申請書為證。惟系爭契約之簽訂日為67年9月1 日，僅蔡榮春對重劃前312之1地號土地有處分之權，蔡趁等2人並無處分權，如何能於簽約當時立即點交該土地內50坪予上訴人。又依系爭契約之記載，出賣人為蔡進成、蔡趁、蔡丁財、蔡學（下稱蔡進成等4 人），買賣價款新臺幣（下同）20萬元，契約成立時由上訴人先向蔡進成等4人給付10萬元為定金，其餘10萬元於67年9月16日交付；雙方約定於67年9月1日應將買賣標的物點交於上訴人管業；出賣人為蔡趁、蔡丁財，同意出賣人為蔡榮春、蔡進成、蔡學，陳玉梅為見證人。然重劃前312之1地號土地如已於67年9月1日出賣予上訴人並已點交，且蔡進成等4 人亦同意出賣該土地予上訴人，則重劃前312之1地號土地嗣後於101年6月21日由蔡進成、蔡學辦理分割時，即應將1095-2或1095-4地號土地分割出之面積至少須與1095-3地號土地面積加總後面積，以符合蔡趁等2人出賣重劃前312之1 地號土地內約50坪之面積；況系爭契約既已載明上訴人買受後已交付價金，並已興建系爭房屋居住使用至分割時已33年餘，上訴人焉有不主張其權利？而分割當時，蔡趁尚未拋棄其派下權，其等既為系爭契約之出賣人，並未就出賣之標的予以保留，以履行系爭契約以移轉予上訴人，是重劃前312之1地號土地嗣後之分割，均不符合系爭契約所載之內容。又系爭契約上除印刷體外，餘含蔡榮春、蔡進成等4 人之簽名均係相同字體，而「承買人鐘秋中住：○○鎮○○里○○巷○○號」之字體與其他字體不同，在見證人陳玉梅之後，並擠在「中華民國陸拾柒年玖月壹日」與見證人住址間，與一般買賣契約書之見證人均列在買賣雙方之後不同，凡此均與常情有違。參以蔡進成證稱其對蔡趁等2 人是否曾出賣系爭契約所載標的之土地所有權予上訴人之事，係完全不知情，且未曾見過系爭契約等語，遑論曾在系爭契約上簽名蓋章表示為「同意出賣人」。況系爭土地買賣之標的為「亡：蔡益」祭祀公業之財產，則上訴人之妻蔡胃為蔡榮春之女，且有其他兄弟繼承之情形，尚無法繼承取得派下權並享有財產權，焉有將祭祀公業財產之土地出賣予蔡胃之夫即上訴人所有，有違於祭祀公業財產承繼之常情。蔡學既於系爭契約列名「出賣人」、「同意出賣人」，當明知出賣土地之情事，卻於第一審證述：伊有看
過系爭契約，上面伊的印文是伊蓋的，關於買賣的事情絕對是有可能的，否則不可能讓他在那邊蓋房子；價金20萬元，蔡胃給伊媽媽20萬元，再轉給蔡趁，當時錢有付清等語，足見其對於蔡趁等2 人是否曾出賣土地予上訴人，並未親自見聞；再依其所述，系爭契約簽訂時，有多少人在場，蔡趁、蔡丁財是否在場為簽約行為，抑或系爭契約是僅憑上訴人一人口述而由人代筆（即所指之代書）而成，蔡學均未目睹，且與上訴人於原審所陳：伊於訂約時先付10萬元，由蔡趁領取，蔡丁財訂約時並未到代書事務所，無可能取款，伊於67年9月16 日交付蔡丁財應得之10萬元，由蔡榮春代為收訖等語不符，蔡學之證述，不足為採，無法作為蔡趁等2 人曾出賣土地予上訴人之有利證據。至證人白蔡燕之證言，係聽聞而來，其實際情形為何，該證人均未參與，其證言亦不得為憑。另上訴人在重劃前312之1地號土地上興建系爭房屋時，該土地為蔡榮春管理，而蔡進成於一審證述：是父母說蔡胃沒有地方住，因蔡胃為蔡榮春之女，由蔡榮春同意蔡胃並由上訴人在重劃前312之1地號土地上興建系爭房屋使用等語，符合當時祭祀公業財產處分及使用之情。上訴人雖提出申請書、證明書為證，惟該申請書、證明書僅能證明上訴人因系爭房屋須接水、電，而向鹿港鎮公所申請證明書而已，並無法證明系爭契約之買賣關係存在。綜上，上訴人所舉之證據，均不足以作為系爭契約為真正之認定依據，即無法證明上訴人與蔡趁等2人間有買賣重劃前312之1 地號土地內面積約50坪土地之約定，則其依買賣、繼承之法律關係，請求被上訴人將1095-3地號土地，面積83.37 平方公尺所有權中權利範圍8264/8337 之部分移轉登記為其所有，自屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟按法院就兩造爭議之待證事實真偽，應斟酌全辯論意旨及調查證據結果，以為認定。所謂全辯論意旨，舉凡辯論主義範圍內，言詞辯論中影響法院心證之一切訴訟資料均屬之。且應綜合全部證據之價值為判斷，以形成心證，而非單獨分離各個證據為評價。又認定當事人爭執事實所憑之證據，不以直接證據為限。如能以間接證據證明間接事實，再綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可。查上訴人主張其向蔡趁等 2人買受重劃前312之1地號內50坪土地所提出之系爭契約固為被上訴人否認其真正，惟系爭契約之簽訂日期為67年9 月1日（見一審卷一第8頁）；上訴人現使用居住之系爭房屋，則係於68年間申請建築許可，業據其提出申請書、證明書為憑（見一審卷一第10頁），且上訴人主張重劃前312之1地號土地自67年起每年應繳之地價稅均由其繳納等語，亦據其提出67、69、73、75、78、84、87年之地價稅繳款書影本為證（見一審卷二第155至158頁），則由上訴人自67年間起即開始繳納重劃前312之1號
土地之地價稅；並自68年間興建系爭房屋後供己居使用，均與系爭契約所載之簽立時間接近。系爭契約之原本，經更審前之原審受命法官勘驗，結果為：紙張泛黃，書寫之墨跡非新，應已製作有相當年代，有勘驗筆錄可稽（見原審上字卷第 125頁反面），該契約似係年代久遠之物，倘由該文書之紙質足認其作成時間與其所載年代相符，復無事後遭變造之情事，上訴人似無可能早於67年間前即預知有本件訴訟，而先行製作記載內容不實之系爭契約，則上開文書之真偽及能否採為有利上訴人之認定，自有再為調查審認之必要。再按證言之證據力，固依法院自由心證認定之，惟法院取捨證言，應就證人之觀察力、記憶力、陳述力及其與證言之利害關係而斟酌之，且證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。按民事訴訟之傳聞證人所為之證詞，本非絕無證據能力，其與直接證人陳述親自見聞之證言比較，祇是證據力之強弱而已，尚非不得採為證據方法之使用，法院對該傳聞證據之價值，仍可由法官憑其知識、能力、經驗等依自由心證予以認定之。證人蔡學於一審稱：伊見過買賣契約書，該契約書上面蔡學的印文是伊蓋的，是寫好之後回來伊再蓋章等語（見一審卷一第197頁反面、第198頁正面）；證人白蔡燕於一審證稱：我回去娘家聽我父、母親及蔡趁講，蔡趁的應有部分賣給我妹妹即上訴人之妻等語（見一審卷二第162 頁反面），苟其等所言非虛，蔡趁是否確已簽立系爭契約？其與上訴人間有買賣重劃前312之1地號內50坪土地之合意？能否僅以蔡學就上訴人買賣價金之經過，與上訴人主張者不符；原審認白蔡燕之證述係傳聞證據，遽認其等證言全不可採？亦非無進一步研求之餘地。另上訴人於原審主張蔡趁、蔡進成、蔡學等3 人於99年12月22日簽訂協議書，約定伊所有系爭房屋坐落之土地由蔡趁取得，足見蔡趁已將重劃前312之1地號土地出賣並點交予伊等語，並提出協議書為證（見原審上字卷第144 頁），由該協議書記載蔡進成、蔡趁及蔡學等3 人於99年12月22日簽立上開協議書，約定1095、1096地號土地，按現況地上物分割到底，南邊空地部分由蔡學取得，地上物有3 棟，北棟由蔡進成、中棟由蔡學、南棟由蔡趁取得等內容，並參諸證人即受託辦理祭祀公業解散、土地分割事務之劉曜澤證稱：「（祭祀公業管理暨組織規約原本約定解散後將○○鎮○○段1095之3 地號登記給蔡趁，為何有此項約定？）他們兄弟很早以前就將祭祀公業分了，那份剛好是分到他的。」（見一審卷二第176 頁反面）「是按照他（即蔡趁）房子的坐落去分出來」等語（見原審重上更一字卷第84頁），蔡趁於簽立上開協議書前，既已知悉上訴人興建之系爭房屋坐落1095-3地號土地上，何以願意受分配該地號土地？上訴人以
之佐證蔡趁前已出售土地，是否不足採？原審就上開協議書未予調查審究，並嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 彭 昭 芬
法官 邱 璿 如
法官 徐 福 晋
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 5 月 27 日