臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
108年度新簡字第380號
原 告 謝永隆
訴訟代理人 許雅琴
何建宏律師
鄭鴻威律師
被 告 棕櫚泉㈡大樓管理委員會
法定代理人 許勝和
訴訟代理人 陳昱良律師
上列當事人間請求平面車位所有權及歸還使用權等事件，經本院
於民國109年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1巷第2款、第3款定有明文。本 件原告起訴時之聲明原為：㈠被告應將臺南市○○區○○段 0000○號（權利範圍全部）及同段2426建號（權利範圍1000 0分之1494）建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷 00號底2樓之1房屋）返還原告。㈡被告應自民國109年9月起 至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）11,3 28元。嗣於108年5月24日具狀追加請求被告應向臺南市政府 或由臺南市政府委託經中央主管建築機關指定之檢查機構或 團體申請建築物昇降設備及機械停車設備安全檢查，復於10 8年9月27日當庭撤回昇降設備安全檢查部分之請求，另追加 假執行之聲請，並變更聲明為：㈠被告應將臺南市○○區○ ○段0000○號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷 00號房屋）底二樓如林覺偉建築師繪製之B2車位建照現況套 繪圖（下稱附圖）黑色框線所示15格停車位上之車輛遷移， 並將上開停車位返還原告。㈡被告應自107年9月10日起至返 還上開停車位之日止，按月給付原告7,500元。㈢願供擔保 ，請准宣告假執行。原告所為上開聲明之變更，核屬基礎事 實同一，並減縮應受判決事項之聲明，按諸上開規定，應予 准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣訴外人大日建設股份有限公司（下稱大日公司）於85年4
月26日建成門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00號之地下 二層、地上六層之棕櫚泉二期大樓（下稱系爭大樓），其中 地下一層設有法定停車位2格、增設停車位13格；地下二層 則設有法定停車位15格。嗣大日公司取得系爭大樓使用執照 後，發現底二層部分車位設計不佳，遂於交屋前重新劃設如 附圖黑色框線所示之15格停車位（下合稱系爭15格停車位） 。大日公司為使系爭大樓地下一層15格停車位、地下二層之 系爭15格停車位，共30格停車位能獨立於系爭大樓出售，遂 將上述車位、停車場車道與系爭大樓之管道間、樓梯等公共 設施（即大公部分）一併登記為臺南市○○區○○段0000號 建物，系爭大樓底一樓、底二樓之停車場管理室則分別獨立 登記為同段2373、2372建號建物，與系爭大樓其他樓層房屋 同具單獨之所有權，並分別持有2426建號共用部分建物所有 權利範圍10000分之1494，再與系爭大樓全體區分所有權人 訂立分管契約，將上述30格停車位分別約定由2373、2372號 建物所有人專用。故系爭大樓區分所有權人或第三人若想購 置系爭大樓之地下停車位，僅需購入2373或2372建號建物之 所有權權利範圍15分之1即可，系爭大樓住戶若無購買停車 位之需求，亦不需因法定停車位須兼避難空間之規定再分擔 額外之公設持分。大日公司雖陸續將系爭大樓底一樓15格停 車位中14格售出，然底二樓之系爭15格停車位則迄107年9月 10日均未售出，被告竟趁此機會，將底二樓之系爭15格停車 位出租予系爭大樓住戶使用。而系爭大樓之大公部分登記在 2426號建物，底二樓系爭15格停車位面積之應有部分則登記 為主建物即2372建號建物所享有對2426建號建物之應有部分 即10000分之1494，房屋承購戶對於2426建號建物除依主建 物之面積不同，分別取得10000分之94至10000分之322等不 同比例之應有部分外，如另購車位者，大日公司則將2372、 2373建號以各車位之權利範圍15分之1之方式辦理移轉登記 ，另觀之每格車位約5.5公尺長、3公尺寬，面積約16.5平方 公尺，系爭15格停車位面積共約247.5平方公尺，與2372建 號建物所享有對2426建號建物之應有部分10000分之1494即 面積249.95平方公尺（計算式：1659.62平方公尺×1494/10 000＝247.95平方公尺，小數點後第2位四捨五入，下同）相 符自明。又大日公司出售系爭大樓時，即有與買受人約定主 建物與車位應獨立購買，有購買車位之買受人會另簽署附加 於買賣契約書之分管契約，未購買車位之住戶即不得使用停 車位，況被告亦不否認系爭大樓底一層管理室即2373建號建 物之各共有人擁有系爭大樓底一層15格車位使用權，益見大 日公司與住戶約定如欲取得停車位使用權即應付費購買，並
取得相應樓層管理室權利範圍15分之1的所有權，則大日公 司即與系爭大樓買受人就底一層、底二層車位成立分管契約 ，約定由停車位購買人專用系爭大樓底一層、底二層車位， 原告於107年9月10日經法務部行政執行署台南分署拍賣程序 取得2372建號建物所有權全部及附隨之2426建號建物所有權 權利範圍10000分之1494共用部分，自承受前述分管契約之 權利，故原告應有系爭大樓底二層之系爭15格停車位之所有 權及分管使用權。被告並無系爭15格停車位之使用權，竟無 權占有系爭15格停車位並擅自出租牟利，從而，原告得依分 管契約及民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭15格停 車位。
㈡又被告自93年間起無權占有並出租系爭15格停車位，每格車 位按月收取至少500元之租金，每月至少收取7,500元之租金 （計算式：500元×15＝7,500元），致原告自107年9月10日 拍定取得系爭15格停車位使用權迄今均不能自系爭15格停車 位使用收益，依民法第179條規定，被告應自107年9月10日 起至返還系爭15格停車位之日止，按月給付原告7,500元。 ㈢對被告抗辯之陳述：
1.被告雖辯稱原告或證人林廷泰未能提出含有分管契約之買賣 合約書，惟買賣合約書通常由系爭大樓建成後初次買賣之雙 方各執一份，原告或證人林廷泰均非系爭大樓初次買賣之一 方，且大日公司亦已停業多年，原告自無從取得原始買賣合 約書。但被告為系爭大樓之管理委員會，與系爭大樓區分所 有權人關係較為緊密，相較於原告更容易取得原始買賣合約 書，被告卻未能提出買賣合約書，僅空言主張證人所述不實 ，自無可採。
2.被告又辯稱大日公司未與全體住戶及被告簽立分管契約，惟 分管協議並非要式行為，於系爭大樓區分所有權人向大日公 司買受房屋並同意未購買車位者不得使用車位時即已成立， 並無另簽署書面契約之必要。而大日公司出售系爭大樓時既 已與承購者約定需另行購買停車位者始能取得車位使用權， 則原告自能繼受大日公司取得系爭15格停車位之使用權。 3.被告另辯以法定停車位依公寓大廈管理條例第7條規定不得 為專用部分，然系爭大樓之建築執照係臺南縣政府工務局（ 83）南建局造字第7316號，為公寓大廈管理條例84年6月28 日施行前即取得，依公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項 規定，自不受上開公寓大廈管理條例關於約定專用之限制規 定。
㈣並聲明：
1.被告應將系爭15格停車位上之車輛遷移，並將系爭15格停車
位返還原告。
2.被告應自107年9月10日起至返還系爭15格停車位之日止，按 月給付原告7,500元。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則辯以：
㈠原告主張其為系爭15格停車位所有權人或分管專用權人，然 未具提出停車位權利證明書或兩造間有分管契約存在之證明 ，拍賣公告亦未載明拍賣標的物為停車位，自難認其為系爭 15格停車位所有權人或分管專用權人。且系爭公寓地下二層 為防空避難設備兼停車位，其構造上已無從與其他部分區隔 分離，且無車輛坡道之設置，車輛須經由另行設置之汽車升 降梯始能進出，足見其在使用上並無獨立之出入通道，是否 得為約定專用使用之客體，實非無疑。系爭大樓使用執照為 原臺南縣政府工務局核發之85南工局使字第1141號，建物坐 落於同段1056地號（重測前為網寮段624-5地號），使用執 照核准日期為85年4月26日，參照內政部80年9月18日台（80 ）內營字第8071337號函、81年8月1日台（81）內營字第818 4759號函規定，法定停空間之車位編號及車位權利範圍之登 載，係於85年9月以後始登載於地籍資料。因系爭大樓於85 年間辦理登記時，並無車位編號及車位權利範圍之登記規定 ，故其公設之權利範圍是否含有停車位權利範圍，無從得知 。至其移轉承受停車空間之人，如何取得該停車空間產權登 記，及該等停車空間之設置，又係應以何方式為之，依85年 當時內政部訂頒之土地登記規則第72條第2項規定：「…⑵ 共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移 轉時，隨同移轉於同一人」，即共有部分之移轉，應依主建 物隨同移轉於同一所有權人。原告非系爭大樓之住戶，未持 有主建物所有權，尚難僅以原告就2426建號持分10000分之 1494，遽認其擁有系爭15格停車位。何況，2373建號建物雖 持有2426建號共用部分建物所有權利範圍10000分之1494， 然其具體範圍為何，未見記載於土地登記謄本，起造人大日 公司亦未曾製發任何停車位權利證明書予任何人，則原告所 持有2426號共同使用之共有建物所有權利範圍10000分之149 4，是否即擁有系爭15格停車位之所有權或分管專用權，顯 非無疑。
㈡又2426建號建物登記謄本之門牌記載為：「復華里復華八街 47巷37號底二樓之1等共同使用」，足見2426建號建物係共 同使用部分，故依公寓大廈管理條例第7條、第23條第1項、 第2項第1款及第2款規定，縱使經登記為部分區分所有權人 所有，仍不影響其為全體住戶共同使用之性質，除經全體區
分所有權人同意並載明於規約者外，登記所有權人自不得排 除其他區分所有權人就共用部分之使用收益。而被告否認原 告主張大日公司將系爭大樓底一樓、底二樓之停車場管理室 分別獨立登記為2373、2372建號建物，與系爭大樓其他樓層 房屋同具單獨之所有權，並持有2426號共用部分建物所有權 利範圍10000分之1494，再與系爭大樓全體區分所有權人訂 立分管契約，將上述30格停車位分別約定由2373、2372號建 物所有人專用，原告應就其上開主張之分管契約存在，負舉 證責任，而原告及證人林廷泰均未能提出含有停車位分管契 約之買賣合約書，則其主張大日公司與住戶間就系爭15格停 車位訂有分管契約是否真實，即非無疑。且林廷泰經手大日 公司售屋事宜時，系爭大樓尚未成立管理委員會，並稱係另 有購買車位者始與大日公司簽立分管契約，而非與全體區分 所有權人均訂有分管契約，縱認大日公司確曾與部分另購車 位者簽立分管契約，然衡諸公寓大廈管理條例第7條、第23 條第1項、第2項第1款及第2款規定，以及債權相對性原則， 自不能僅以大日公司與部分區分所有權人簽立分管契約，即 主張被告或系爭大樓全體區分所有權人均同意該分管契約之 內容而需受其拘束。
㈢另系爭大樓完工後不久，地下二層即曾發生牆面及地面嚴重 龜裂，後又遭逢「九二一大地震」，致地下二層發生嚴重淹 水及龜裂情事，住戶屢向起造人大日公司反映要求修繕未果 ，嗣大日公司倒閉所有財產遭銀行聲請拍賣，期間被告及區 分所有權人為恐危及結構安全，遂自行出資修繕，惟因產權 狀況不明，被告並未占有使用系爭15格停車位，嗣修繕完成 後，因部分住戶自行占用車道停車，被告為維護社區環境整 潔及維護公共設施之必要，始依停放車輛之車牌號碼，向各 違規停放之住戶收取管理費500元以充作升降梯之清潔、維 護費用與公共電費之支出，並非被告向住戶收取租金，此觀 該金額顯與一般車位出租行情相去甚遠即知，原告據此主張 被告占有系爭15格停車位之事實，容有誤會。故原告請求被 告返還系爭系15格停車位，並給付相當於租金之不當得利， 顯無理由。
㈣並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：
㈠查系爭大樓為集合住宅大樓，有地上六層、地下二層，共有 52戶，地下一、二層為防空避難兼停車場，地下一、二層各 設有15格停車位，系爭15格停車位位於系爭大樓地下二層；
原告於107年8月14日經由法務部行政執行署臺南分署拍賣程 序取得臺南市○○區○○段0000地號土地（權利範圍000000 0分之52355）及其上同段2372建號（門牌號碼臺南市○○區 ○○○街00巷00號底二樓之1房屋，主要用途：管理員室， 面積6.52平方公尺，權利範圍全部）及共同使用部分之同段 2426建號（總面積：1659.62平方公尺，含一層49.90平方公 尺、屋頂突出物127.56平方公尺、地下一層742.43平方公尺 、地下二層739.73平方公尺，權利範圍10000分之1494）等 房地，並於同年9月10日向地政機關辦理所有權移轉登記； 系爭15格停車位目前為系爭大樓住戶停放車輛使用，並由被 告管理、維護等情，有法務部行政執行署臺南分署不動產權 利移轉證明書、土地及建物登記謄本、大公切結書、使用執 照、地下室一、二樓平面圖、系爭15格停車位現況照片、土 地及建物所有權狀、附圖等資料在卷可稽（本院卷第23-27 、31-39、49-63、93- 95、265-271、367頁），且為兩造所 不爭執，此部分堪信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本 件原告主張其擁有系爭15格停車位之所有權或分管專用權， 既為被告所否認，依法原告自應先行證明其所取得2426建號 建物之應有部分確可對應系爭15格停車位之所有權或分管專 用權，或提出其他足以表彰取得系爭15格停車位所有權或分 管專用權之相關證明，始得據以排除他人之占有，否則縱令 被告無法積極證明其確屬合法占有系爭15格停車位，仍無由 藉此反向推論原告業已取得系爭15格停車位所有權或分管專 用權，先予敘明。
㈢經查：
1.系爭大樓於85年4月26日取得使用執照，起造人為訴外人大 日公司，地下二層停車空間與其他公共設施登記為同一建號 即2426建號，屬系爭大樓之共用部分，此共用建物之應有部 分登記狀態並未另行加註停車位等情，有使用執照、大公切 結書、建物所有權狀、建物登記謄本在卷可稽（本院卷第27 、31、37、93、265-269頁）。又原告於107年8月14日經法 務部行政執行署臺南分署拍賣程序取得上述房地，並於同年 9月10日向地政機關辦理所有權移轉登記，有法務部行政執 行署臺南分署不動產權利移轉證明書、土地及建物謄本附卷 可憑（本院卷第23-27頁），惟觀之該不動產權利移轉證書
上所載之不動產標示建物部分僅記載2372建號建物為管理員 室，以及該建號建物包含共用部分2426建號持分，並無明確 記載該共用部分係系爭大樓地下二層之系爭15格停車位，已 難認原告已取得系爭15格停車位之所有權或分管專用權。另 依2426建號建物謄本之記載，2426建號建物總面積為1,659. 62平方公尺，其範圍包含一層49.90平方公尺、屋頂突出物 127.56平方公尺、地下一層742.43平方公尺、地下二層739. 73平方公尺，是系爭大樓地下二層管理員室（即2372建號建 物）之附隨共有部分2426建號建物範圍係包括上述地下一、 二層、地上一層、屋頂突出物等共同使用之公共設施，並非 僅有該大樓地下二層之系爭15格停車位，亦難僅憑原告取得 2426建號建物（權利範圍10000分之1494）即遽認原告已取 得系爭15格停車位之所有權或分管專用權。
2.原告主張大日公司興建完成系爭大樓時，在地下一、二層停 車空間各劃設15格停車位，將地下一層之車位登記在主建物 2723建號之共用部分2426建號（範圍10000分之1494）；地 下二層之系爭15格停車位則登記在主建物2372建號之共用部 分2426建號（範圍10000分之1494），嗣於出售系爭大樓房 屋時，將房屋（即主建物）與車位分開銷售，如有購買車位 之買受人即簽立附加於買賣契約書之分管契約，目前有購買 地下一樓車位者均取得2723建號建物應有部分15分之1，可 見大日公司與系爭大樓區分所有權人即有就系爭大樓地下一 、二層空間成立分管契約，且被告與系爭大樓區分所有權人 關係較緊密，被告應提出分管契約云云。惟查： ⑴證人即大日公司之股東林廷泰雖到庭證稱：伊在85年間有代 理大日公司銷售系爭大樓房屋，當時房屋及車位是分開銷售 ，賣出去的車位就將公共部分分割登記給買方，賣方與買方 會另外簽分管契約，分管契約有約定購買車位住戶才能使用 停車位，分管契約是在買賣合約書附件等語（本院卷第332 -333頁）。惟依舉證責任之分配，應由原告就此有利於己之 事實負舉證責任，然原告至言詞辯論終結前，均未提出附有 分管契約之買賣合約書供本院參酌，故大日公司是否有與系 爭大樓區分所有權人就系爭15格停車位簽訂分管契約，及具 體內容為何，誠屬有疑。
⑵證人林廷泰復證稱：系爭大樓預售屋是委託廣告公司，由伊 督導，餘屋都是伊負責銷售，系爭大樓有剩幾間店面及車位 ，住家好像賣完了；公設比要先配合主建物，這個不是獨立 權狀，因為當時的法規針對車位部分並沒有獨立建號權狀， 都是公共的持分比例去調整，另外如果有買車位的人會跟賣 方簽立分管契約，沒賣掉的車位我們會將主建物的部分登記
在管理員室，由管理員室部分另外持分車位的共有部分，當 時法規下所有建設公司也都常用這種方式處理，有些建設公 司則就車位部分另外切割獨立建號，依該建號內的持分比例 去判斷擁有車位數量等語（本院卷第333-334頁）。然依237 2建號（即地下二層管理員室）及2426建號建物登記謄本所 示，2426建號建物總面積為1,659.62平方公尺，其範圍包含 一層，面積49.9平方公尺、屋頂突出物，面積127.56平方公 尺、地下一層，面積742.43平方公尺、地下二層，面積739. 73平方公尺，是系爭大樓地下二層管理員室之附隨共有部 分建物範圍係包括上述地下一、二層、地上一層、屋頂突出 物等公共設施，並非僅有該大樓地下二層之系爭15格停車位 。再者，原告就2426建號之權利範圍為10000分之1494，倘 換算面積，原告就2426建號建物可取得之總面積約為247.95 平方公尺，而原告就地下二層部分換算可取得之面積僅有11 0.52平方公尺（計算式：739.73平方公尺×1494/10000＝11 0.52平方公尺），再參以使用執照之地下室一、二樓平面圖 及附圖所示，地下二層除系爭15格停車位外，尚有車道、汽 車升降機、機械室、水箱等公共設施，原告就2426建號建物 之應有部分換算所得之面積顯然不足以涵蓋系爭15格停車位 全部。是證人上開所述僅能證明大日公司有將未售出之車位 登記在管理員室之共有部分，但無從證明原告取得之2372建 號（即地下二層管理員室）之附屬共有部分（即2426建號之 權利範圍10000分之1494）均屬地下二層之系爭15格停車位 ，亦難以此推認大日公司有與系爭大樓之區分所有權人成立 分管契約。而原告既未能證明大日公司與系爭大樓之區分所 有權人間就系爭15格停車位有成立分管契約，則原告即無從 繼受大日公司就分管契約之權利義務，是原告主張其繼受大 日公司之分管契約取得系爭15格停車位之專用權，請求被告 返還系爭15格停車位及給付相當於租金之不當得利，均屬無 據。
五、綜上所述，原告依民法第179條、第767條第1項及分管契約 之法律關係，請求被告將系爭15格停車位返還原告，並自10 7年9月10日起按月給付不當得利7,500元，均無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附 麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件 判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用為5,460元（即第一審
裁判費4,960元、證人日旅費500元），應由敗訴之原告負擔 ，爰確定如主文第2項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第436 條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
新市簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
書記官 蘇豐展