臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度士簡字第211號
原 告 黃士芳
李承熹
共 同
訴訟代理人 王振志律師
被 告 陳忻鳴
邱淇如
共 同
訴訟代理人 劉永良律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年5月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附圖所示Ａ、Ｂ部分之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還原告。
被告陳忻鳴應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○八年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一○八年十月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月共同給付原告新臺幣肆萬元。
訴訟費用新臺幣肆萬玖仟叁佰玖拾元由被告負擔。本判決得假執行，但被告如以新臺幣拾萬零貳佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
(一)被告陳忻鳴即陳志承於民國99年11月26日向訴外人許根培承 租門牌號碼臺北市○○區○○路000 號房屋（為未辦保存登 記建物，下稱系爭房屋），租賃期限自99年11月26日起至 107 年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）4 萬元，於每 月1 日前繳納，嗣於該租約存續期間之107 年9 月30日重新 更定租約，租期5 年自107 年9 月30日起至112 年9 月30日 ，每月租金仍為4 萬元（下稱第一份租約）。又雙方於同日 另定一租約，並特約約定：「甲方（即許根培）如土地買賣 ，乙方（即被告陳忻鳴）願四個月內補償搬離。」，另就每 月租金通謀虛偽意思表示為2 萬元（下稱第二份租約），供 被告陳忻鳴購買鄰地作為降低土地售價參考之用，此部分依 民法第87條為無效，而該租約關於搬離之特約約定則為雙方 合意新增之約定，當屬有效。
(二)許根培於108年5月20日透過21世紀不動產仲介商將系爭房屋 及其坐落之基地即臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地 （下稱系爭房地）以總價1,200 萬元出售予原告黃士芳，並 由原告黃士芳指定移轉登記於原告黃士芳、李承熹名下（權
利範圍各1/2 ），許根培與原告黃士芳則於108 年5 月21日 共同委託律師以存證信函通知被告陳忻鳴至遲於108 年9 月 30 日 遷讓返還系爭房屋（於起訴狀繕本送達同時，原告再 次向被告陳忻鳴表示系爭租約已於108 年9 月30日因特約事 實發生後4 個月之期限而終止）。又許根培已於108 年6 月 5 日將系爭房地點交予原告占有，同日亦有夥同仲介公司業 務即訴外人何麗雲、廖玉玫共同親至系爭房屋現場，並告知 被告陳忻鳴日後每月4 萬元租金應支付予原告，並匯入原告 所提供之黃士芳銀行帳戶，惟被告陳忻鳴則以系爭房屋部分 面積占用鄰地同段485-1 地號土地為由，表示只願每個月支 付5,000 元租金，原告無法接受，乃不歡而散。(三)原告繼受上開租約，且依第二份租約之特約，租約已於108 年9 月20日終止，是原告得本於租賃物返還請求權請求被告 遷讓返還系爭房屋，且如附圖所示之A 部分為許根培出租被 告陳忻鳴之範圍，B 部分則為被告陳忻鳴自行增建及自他人 承受之增建物而附著於A 部分建物，依民法第811 條規定， B 部分之權利亦由原告取得，而得請求被告一併返還。又被 告邱淇如為被告陳忻鳴之配偶，共同占有系爭房屋，並經營 通丞小吃店。被告陳忻鳴至108 年9 月底已累欠房租共6 萬 元（計算式：108 年6 月至9 月每月4 萬元共16萬元，被告 陳忻鳴自108 年6 月至10月間共僅支付10萬元）。乃依租賃 、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判 決：㈠被告應將如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭房屋遷讓返還 原告；㈡被告陳忻鳴應給付原告6 萬元，及自108 年10 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告應自 108 年10月1 日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月共同 給付原告4 萬元。
二、被告則以：
(一)系爭房屋之範圍為如附圖所示之A、B部分，惟因建物老舊， 經被告陳忻鳴多次修繕，其B 部分並非被告陳忻鳴自行增建 。
(二)被告陳忻鳴與許根培於107年9 月30日之所以重訂租約，係 因如附圖所示A 部分建物有部分坐落於同段485-1 地號土地 ，已非許根培所有，該土地之所有權人要求被告陳忻鳴每月 給付租金2 萬元，B 部分坐落之土地所有權人則為水利局， 水利局要求被告陳忻鳴每月給付租金1 萬5,000 元，被告陳 忻鳴認為每月租金4 萬元不合理，遂重新簽訂約定每月租金 2 萬元，並於第二份租約中特約：「甲方（即許根培）如土 地買賣，乙方（即被告陳忻鳴）願四個月內補償搬離。」且 許根培同意與水利局處理占用事宜，非如原告所稱係為供被
告陳忻鳴購買鄰地同段485-1 地號土地出示之用，雙方之所 以另簽定租約，係因訴外人許根培表示擬將建物坐落之同段 488 地號土地轉讓他人，遂要求被告陳忻鳴配合簽訂每月4 萬元之租約作價給受讓人看，如能成交，其願拿出100 萬元 與水利局處理占地事宜，是第一份租約始為無效之租約，約 定之租金應為2 萬元，迄至108 年9 月底止被告陳忻鳴每月 均有支付租金，無欠繳情況。
(三)依第二份租約之特約，原告需補償被告後始生租約終止之效 力，為附停止條件之法律行為，而被告陳忻鳴與許根培原係 約定需補償該店之裝潢費用（約500 萬元）及至112 年9 月 30日止之營業損失，原告既未補償，則尚未生終止租約之效 力等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
本件原告主張被告陳忻鳴與許根培簽訂原租約、第一份租約 、第二份租約，承租系爭房屋，其範圍現如附圖所示A 、B 之部分，後許根培將系爭房地出售，於108 年5 月20日起由 原告二人取得並承受上開租約，系爭房屋現為被告二人所占 有，被告陳忻鳴自108 年6 月至10月間共支付10萬元與原告 等事實，已據其提出房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書、不 動產買賣契約書、土地所有權狀、土地登記第一、二類謄本 、點交證明書、匯款資料為證，並經本院現場勘驗系爭房屋 範圍，委由臺北市士林地政事務所製作土地複丈成果圖如附 圖所示，且為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告應 將如附圖所示A 、B 部分之系爭房屋遷讓返還，並給付積欠 之租金與不當得利等情，則為兩造所爭執，被告並以上開情 詞置辯，茲審認如下：
(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。承租人應 依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止後，應返還 租賃物。民法第425 條、第439 條第1 項前段、第455 條前 段分別定有明文。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表 示者，其意思表示無效。法律行為之一部分無效者，全部皆 為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效 。同法第87條第1 項前段、第111 條分別定有明文。再按無 法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。同法第 179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求
人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋 ，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（ 最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294 號 判決意旨參照）。
(二)關於本件租約約定之每月租金為何部分： 經查，證人許根培於本院審理中到庭證稱：原租約、第一份 租約、第二份租約均為伊所簽，伊租給被告陳忻鳴每月租金 4 萬，一開始就是4 萬，沒有變過，第二份租約只是讓被告 去處理同段485-1 地號土地，如被告沒有處理好，合約無效 等語（見本院卷第96頁背頁至99頁背頁），考諸押租金之金 額與租金金額通常具有相關性，而對照上開3 份租約所記載 之押租金金額均為7 萬5,000 元，於每月租金為4 萬元時， 上開押租金約為2 個月租金，若為每月租金為2 萬元時，則 約為4 個月租金，顯高於租賃常情，再者，原租約之租金為 每月4 萬元既屬兩造不爭，則其後如有調降租金至半，押租 金亦應隨之調整，始符常情，以此觀之，第二份租約所定每 月租金2 萬元，誠屬可疑。又參諸原告所提出被告陳忻鳴簽 名之文據，其上記載：「今天5/31日先收5 月房租3 萬元」 等內容（見本院卷第34頁），可知被告陳忻鳴於是日交付予 許根培之部分租金為3 萬元，倘約定之租金為2 萬元，應無 交付3 萬元復立前揭字據內容之必要。綜上各情以觀，證人 前揭所述之情，應可採信。詳言之，第二份租約所約定之每 月租金2 萬元部分，應為被告陳忻鳴與許根培間所為之通謀 虛偽意思表示，依上開規定，此部分之約定應屬無效，原告 主張其依民法第425 條所承受之租約應為每月租金4 萬元， 應屬可採。
(三)關於遷讓返還系爭房屋部分：
⒈本件第二份租約，其每月租金2 萬元部分因被告陳忻鳴與許 根培間為通謀虛偽意思表示而無效，然除去該部分後，契約 之其餘部分，於契約當事人間彼此仍有拘束之意者，並非一 併無效，審度該契約既有特約「甲方（即許根培）如土地買 賣，乙方（即被告陳忻鳴）願四個月內補償搬離。」之約定 內容，而為第一份契約之所無，更為雙方以手寫方式增載之 ，此部分依民法第111 條後段規定，應屬有效，則被告陳忻 鳴自應於108 年5 月20日系爭房地轉讓後之4 個月即108 年 9 月20日搬離。又原告黃士芳及許根培業已共同以存證信函 通知被告陳忻鳴催告其至遲於108 年9 月30日搬離並終止租 約，此有原告所提出之存證信函在卷可佐（見本院卷第32頁 ），是被告陳忻鳴依約自應搬離系爭房屋，遷讓返還如附圖
所示A 、B 之部分，而其配偶即被告邱淇如亦失其占有系爭 房屋之權源，亦應搬離系爭房屋。基此，原告請求被告應將 如附圖所示A 、B 之系爭房屋遷讓返還，即屬有據。 ⒉至被告雖謂原告需補償被告裝潢費用及營業損失後始生租約 終止之效力云云，惟查，觀諸該特約之約定內容，並未指明 補償之內容為何，逕謂補償為裝潢費用，乃至迄至112 年9 月30日之營業損失，顯屬無據，且衡以常情，出租人豈願同 意如此鉅額之損失。復參照原租約契約書之末所定之約定「 生產器具歸甲方（即許根培）所有如有舊損乙方（即被告陳 忻鳴）負責」（見本院卷第12頁背面），上開補償約定或應 自此而來，應指承租人補償出租人之謂，似較符前揭特約約 定之原意。是被告上開所辯，委難憑採。
(四)關於原告請求被告給付租金及不當得利部分： ⒈被告陳忻鳴自108 年6 月至10月間僅共支付10萬元租金乙情 ，為兩造所不爭執，已如上述，然約定之租金既為每月4萬 元，則被告陳忻鳴自108 年6 月至9 月計4 月，應給付之租 金應為16萬元，尚不足6 萬元，基此，原告請求被告陳忻鳴 給付短付之租金6 萬元，及自108 年10月1 日起至清償日止 ，按週年利率5 ％計算之利息，應屬有據。
⒉又上開租約已於108 年9 月30日終止，已如上述，終止後被 告即無占有系爭房屋之權源，則被告自108 年10月1 日起繼 續占有系爭房屋，可認獲有相當於租金之利益，致原告受有 相當於租金之損害，原告自得依前引不當得利之規定，請求 被告給付相當於租金之不當得利每月4 萬元，是原告此部分 請求，亦屬有據。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將如附圖所示 Ａ、Ｂ部分之系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告陳忻鳴應給付 原告6 萬元，及自108 年10月1 日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息；㈢被告應自108 年10月1 日起至遷讓返 還第一項房屋之日止，按月共同給付原告4 萬元，為有理由 ，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款之規定，應依職 權宣告假執行，並依被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保 ，得免為假執行，及依職權確定訴訟費用為4萬9,390元（第 一審裁判費1,110元、地政規費4萬8,280元）由被告負擔。中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 蘇彥宇