臺灣嘉義地方法院民事簡易判決 108年度嘉簡字第105號
原 告 許應政
訴訟代理人 呂維凱律師
複代理人 蔡昀圻律師
被 告 許彥逸
訴訟代理人 陳國瑞律師
參 加 人 莊聰得
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年4月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○00000地號土地， 使用分區均為山坡地保育區、使用地類別均為丙種建築用地 、面積各226平方公尺、196平方公尺，合併分割，其中代號 A、B、C、D、丙部分，分割如嘉義縣竹崎地政事務所民國10 8年11月7日土地複丈成果圖即附圖１代號A、B、C、D、丙部 分所示，即：
㈠、代號A、B部分，面積合計52平方公尺土地，分歸兩造共同取 得，並按原應有部分比例保持共有。
㈡、代號C、D部分，面積合計185平方公尺土地，分歸原告單獨 所有。
㈢、代號丙部分，面積130平方公尺土地，分歸被告單獨所有。二、上開一之688地號土地，如附圖１代號庚部分，面積55平方 公尺土地，分歸原告單獨取得。
三、兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○○段000000地號土地、使用 分區：山坡地保育區、使用地類別：農牧用地、面積533平 方公尺，分割如附圖１代號戊、己所示，即：
㈠、代號戊部分，面積267平方公尺土地，分歸原告單獨所有。㈡、代號己部分，面積266平方公尺土地，分歸被告單獨所有。四、原告應提出補償金新台幣（下同）121,000元，並由被告受 領補償金121,000元。
五、訴訟費用由兩造按如附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例 負擔；參加費用由參加人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律 上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第 三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事 訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。查兩造為
坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○00000○000000地號土地（ 下各稱688、688-1、688-10地號土地，合稱系爭3筆土地） 之共有人，而被告於108年5月9日就系爭3筆土地之應有部分 各2分之1設定擔保債權總金額700,000元之最高限額抵押權 予莊聰得，莊聰得業於108年9月6日具狀表明參加訴訟（本 院卷㈠第315頁），其所為訴訟參加於法並無不合，應予准 許。又依民事訴訟法第63條第1項規定，參加人莊聰得日後 對其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當，合先敘 明。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、系爭3筆土地為兩造所共有，兩造應有部分各為2分之1，兩 造對於系爭3筆土地並無不分割之約定，且系爭3筆土地依物 之使用目的，亦無不得分割之情形，惟兩造無法協議分割， 因688、688-1地號土地上坐落原告繼承自祖先於台灣光復前 即興建之建物（即嘉義縣竹崎地政事務所《下稱竹崎地政》 107年11月26日土地複丈成果圖《下稱現況圖，本院卷㈠第 75頁》所示代號A至G等建物，門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○ 村○○00號、19-1號），上開建物自建造至今已逾75年，為 原告與家人居住使用，後續修建為現狀，原告自出生以來即 居住於688、688-1地號土地上，係原告唯一仰賴居住之處所 ，且原告亦於上開土地種植果樹，以收益果樹過活，原告仰 賴該等土地之經濟利用價值較被告為重，且查688、688-1地 號土地對外並無連絡之道路，目前僅得經由原告單獨所有同 段688-9地號土地（下稱688-9地號土地）對外連絡通往道路 ，故將688、688- 1地號土地分歸原告單獨取得，較能充分 發揮物之經濟利用價值，亦不至於使該等土地形成袋地，避 免將來再次產生通行權之紛爭；另688-10地號土地為一狹長 之農牧用地，因使用地類別不同無法與688、688-1地號土地 為合併分割，如兩造各取得688-10地號土地之一半，無論是 以垂直或水平方向為切割，亦必須留有通行道路，兩造取得 之土地面積將縮小，更導致土地狹長零碎，無法為農業大型 機具耕作使用，且688-10地號土地上仍存有地上物，佔據該 筆土地一半之面積，如要迴避建物形狀保留建物，勢必造成 土地分割線更為歪曲，且無法符合兩造應有部分比例，若兼 採分割及金錢補償之方式，兩造對於補償標準或有不同，如 經鑑定單位鑑價作為補償計算標準，兩造亦有可能對於鑑價
結果不服，因此原告主張應以變價方式分割688-10地號土地 ，方為適當。被告與參加人莊聰得所提出之分割方案（即竹 崎地政108年11月15日土地複丈成果圖《下稱附圖２，本院 卷㈡第101頁》，下稱被告方案），無視688、688-1地號土 地上有原告建物坐落之現況，任意切割土地形狀，勢必造成 現有房屋面臨拆除之情況，造成社會資源之浪費，並使688 -10地號土地分割為南北兩塊，兩造分得688-10地號土地部 分過於狹長，無法使用農耕機，亦影響後續兩造之其他利用 ，對於兩造皆為不利。且688-10地號土地南側尚有同段9012 -40地號土地（下稱9012-40地號土地），被告及參加人莊聰 得稱原告可合併利用688-10、659-2地號土地，顯與土地現 況不符，另688-10地號土地東側尚有同段9012-37地號土地 （下稱9012-37地號土地），9012-37地號土地之東北側尚有 同段687-7、687-9地號土地（下稱687-7、687-9地號土地） 與東北側之道路區隔，該2筆土地並非兩造所有，亦非參加 人所有，且該2筆土地依國土測繪圖資截圖所示現況亦非作 為道路使用，縱使687-7、687-9地號土地為兩造之被繼承人 許學景所有，亦屬全體繼承人公同共有之土地，非兩造得任 意通行使用，參加人莊聰得主張688-10地號土地向東邊而行 可連通公有道路似有違誤，渠等主張之分割方案非屬適當。 綜上，兩造就系爭3筆土地之分割無法達成協議，爰依法訴 請裁判分割共有物，請求將兩造共有688、688-1地號土地分 歸原告單獨所有，將688-10地號土地予以變價分割（下稱原 告方案１），原告並同意依108年3月17日歐亞不動產估價師 聯合事務所（下稱歐亞事務所）不動產估價報告書（下稱系 爭估價報告）就兩造於688、688-1地號土地應有部分之評估 價值之鑑定結果，由原告給付464,200元補償金予被告。㈡、如認688-10地號土地仍應以原物分割為適當，則原告主張系 爭3筆土地應依竹崎地政108年11月7日複丈成果圖（下稱附 圖１，本院卷㈡第93頁）所示分割方案為分割（下稱原告方 案２），此方案兩造分得之土地皆為方正，有利於兩造之利 用，且原告考量688-10地號土地如由被告分得如附圖１所示 代號戊部分，該部分將有成為袋地之可能，故原告犧牲讓步 由被告分得如附圖１所示代號己部分，使該代號己部分得與 被告分得688-1地號土地部分即附圖１所示代號丙部分之土 地相連接，被告自得通行代號丙部分至代號甲部分之道路， 而由原告分得代號戊部分，雖未與原告其餘688、688-1分得 部分之土地相連接，惟原告亦得通行原告單獨所有之688-9 地號土地，故此方案顯較被告及參加人莊聰得主張之方案為 適當。
㈢、並聲明：請求准予就兩造共有688、688-1地號土地分歸原告 單獨所有，而由原告給付被告464,200元之補償金；請求准 予就兩造共有688-10地號土地予以變價分割，並按兩造應有 部分之比例分配價金。
二、被告則辯以：依民法第824條規定，可知共有物之分割係以 原物分配於各共有人為原則，原物分配顯有困難，方以分配 於部分共有人或變價之方式為分割。原告方案１由原告單獨 分得688、688-1地號土地全部，完全僅考量其建物之完整保 留，惟原告明知其就系爭3筆土地之應有部分僅2分之1，卻 於688、688-1地號土地上新建違章建築長期占用逾越其應有 部分比例之大部分土地使用，並將688地號土地上之鐵皮屋 （即現況圖所示代號A建物）出租予他人收取租金，而被告 同為系爭3筆土地之共有人，長年繳交地價稅，卻無法使用 土地，實非公平。原告於688、688-1地號土地上建造之建物 因違反建築法規，業經嘉義縣政府通知勒令拆除，是本件土 地之分割應毋庸考量原告建物是否保留之問題。且688、688 -1地號土地面積非小，原告方案１均未考量到除其建物占用 部分土地以外其餘空地亦可分配予被告利用，原告主張688 、688-1地號土地全部分歸予原告單獨所有，實非屬公平之 分割方案，況原告主張如依上開方案由其分得688、688-1地 號土地全部，其願意依系爭估價報告之金額補償被告464,20 0元，系爭估價報告所評估688、688-1地號土地之價值顯與 內政部不動產資訊平台查詢嘉義縣梅山鄉大草埔段實價登錄 土地買賣之價格有相當之落差。被告主張應依被告方案即附 圖２所示方案為分割，被告所分得之688、688-1地號土地部 分之建地及688-10地號土地部分之農地可連接合併利用，亦 無通行之問題，較為公允等語。
三、參加人莊聰得陳述略以：
㈠、本件共有物分割應排除688、688-1地號土地上建物之考量： 原告擅自於688、688-1地號土地上建造之建物業經嘉義縣政 府認定為違章建築，並通知拆除，且兩造於另案107年度嘉 簡字第464號拆除地上物事件，亦經鈞院一審判決被告（即 本件原告）應將坐落系爭3筆土地上，如現況圖所示代號A部 分鐵皮屋、B部分鐵皮住屋、C部分鐵皮屋簷、D部分鐵皮住 屋、F部分鐵皮屋簷、代號G部分鐵皮住屋拆除，並將上開土 地交還原告（即本件被告）及其他全體共有人在案，是原告 所有建物占用兩造共有土地並不具正當性，原告長期惡意占 用逾越其應有部分比例之大部分土地居住使用，使被告無法 利用共有土地，原告所享有使用土地之利益及租金之收益已 遠遠超過其拆除部分地上物之不利益，原告自應將其違章建
物拆除，將688、688-1地號土地回復原狀，返還全體共有人 ，是原告方案１主張應將688、688-1地號土地全部分予原告 較符合土地經濟利用價值，顯無理由。土地之利用是長久的 ，為兩造後代子孫土地長遠利用著想，原告之違章建物終須 拆除，方符合公平正義，故本件分割方案實不應受目前土地 坐落建物現況所囿限而侵害被告分割之利益，由被告承擔不 利之結果。
㈡、本件應依被告方案即附圖２方案為分割，方為適當：１、坐落系爭3筆土地南側之659-2地號土地及北側688-9地號土 地均為原告所有，如以附圖２方案為分割，原告分得688-10 地號土地如附圖２所示代號戊部分，可與原告所有之659-2 地號土地合併使用，並不會形成廢地，且據被告所述，688- 10地號土地地勢高地不平，一直以來並無使用農耕機，且68 8-10之現況為種植果樹使用，因此分割為狹長之土地並無礙 果樹之種植使用，原告稱以附圖２方案分割將使688-10地號 土地形成狹長之土地，無法使用農耕機云云，顯為推託之辭 ，況如欲於688-10地號土地使用農耕機，亦有較小尺寸之農 耕機得進入使用，原告所言僅係農機使用農地寬窄問題，並 無無法通行道路之問題。
２、附圖２方案乃以預留通路為首要考量，系爭3筆土地本身並 非方正，為連接688-1、688-10地號土地得通行使用，如此 分割乃屬當然，反觀如原告主張之附圖１方案，將被告分得 之688、688-1地號土地之建地分隔兩處，使用上將受到限制 ，土地價值必有所減損，連帶影響參加人莊聰得之抵押權價 值，而原告為保全其違建地上物免於拆除，所提出附圖１方 案，將其建物坐落部分之土地完整劃分由原告取得，原告分 得建地可集中利用，不利結果卻僅由被告承受，實不符公平 正義。又原告目前已將688地號土地北側用鐵鍊圍起來，禁 止他人通行，其又主張將688-10地號土地分割為如附圖１方 案東西兩塊，由原告分得東側部分，無非阻擋被告向東而行 連通道路，亦阻擋被告向北通行，如此無通路之方案實屬不 適格之方案；反之，若依附圖２方案為分割，688-10地號土 地可經由東側9012-37地號土地通行至嘉155鄉道，9012-37 地號土地為公有土地，政府頂多要求人民於通行使用範圍內 給付租金或承購，並不會阻礙人民通行。另9012-37地號土 地東北側雖有687-7、687-9地號土地，惟687-7、687-9地號 土地為兩造之被繼承人許學景所有，縱使該2筆土地為許學 景之繼承人公同共有，兩造對於該2筆土地仍有其應繼分， 應繼分之權利係存在於土地之每一點上，兩造自得通行687- 7、687-9地號土地至道路。因此，本件依附圖２方案為分割
，兩造所分得土地集中，並無分隔兩地，面積較大利於規劃 使用，亦無礙通行，經濟效益自更為提高，方屬妥適之分割 方案。
三、得心證之理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項，分 別定有明文。查本件原告起訴主張兩造就系爭3筆土地未訂 有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不能分割之情形， 業據原告提出系爭3筆土地之登記謄本、地籍圖謄本（本院 卷㈠第15至22、45至53頁）為證，兩造對於分割方案意見不 同，顯然無法達成分割協議，揆諸前揭說明，原告訴請裁判 分割系爭3筆土地，自無不合。
㈡、按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請 求合併分割，民法第824條第5項定有明文。又分割共有物以 原物分配於各共有人為原則，法院就共有物為裁判分割時， 應依民法第824條之規定為適當之分割，即考慮各共有人之 意願、共有物之性質、使用現狀、經濟效用及全體共有人之 利益等因素公平決定之；裁判上定共有物分割方法，法院本 有自由裁量權，而不受任何人主張之拘束；分割共有物時， 儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共 有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法 院82年度台上字第1990號、74年度台上字第2236號判決意旨 參照）。是裁判上定共有物之分割方法時，法院本有自由裁 量之權，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質 、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益，而為適 當之分配，且以維持全體共有人之公平為標準，並不受兩造 主張之拘束。
㈢、系爭3筆土地現況：
１、查688地號土地、688-1地號土地上有建物，門牌號碼19及19 -1號，19號為鐵皮建物，19-1號鋼筋水泥建物，土地上有香 蕉、柑橘等果樹，被告配偶（即本件原告配偶）稱19號建物 為其公公許學景搭建，19-1號為未保存登記建物。19號建物
因過於老舊不堪使用，被告配偶翻修重建，土地附近多為果 樹及部分住家等情，有本院107年度嘉簡字第464號拆除地上 物等事件107年10月17日勘驗筆錄及現場照片可參（本院卷 ㈠第69至73頁）。又代號A鐵皮屋、面積131平方公尺，係坐 落於688地號土地上，代號B、C、D、F、G鐵皮住屋及鐵皮屋 簷，係分別坐落於688地號土地、688-1地號土地、688 -10 地號土地上，面積各46、3、49、18、6平方公尺，代號E磚 造建物、面積72平方公尺，則坐落688-1地號土地，另代號H 水果儲存室、代號I豬舍，面積各80、75平方公尺，則均係 坐落於688-10地號土地，此亦有現況圖可參（本院卷㈠第75 頁）。另依原告所提出之現場照片，代號A鐵皮屋為一層樓 鐵皮屋，代號B、D為二層樓鐵皮住屋，代號E則為老舊之磚 造建物（本院卷㈠第55至63頁），又前揭A、B、C、D、F、G 建物為違章建築，為兩造所不爭執，復有嘉義縣違章建築拆 除裁處書可佐（本院卷㈠第309至311頁），上開各情均堪認 定。
２、系爭3筆土地均為袋地：
參加人雖抗辯688-10地號土地非袋地云云，惟查系爭3筆土 地北側688-9地號土地為原告所有、西側688-11地號土地為 私人土地，為兩造所不爭執，688-9地號土地上之19號3建物 北側雖有道路，然此為該建物居民（即原告）之私人鋪設道 路，不符合既成道路之要件，亦有嘉義縣梅山鄉公所108年7 月26日嘉梅鄉建字第1080007041號函可參（本院卷㈠第215 至217頁）。另南側之9012-40地號土地、東北側之9012-37 地號土地，均為未登錄土地之暫編地號，有竹崎地政109年3 月16日嘉竹地登字第1090001122號函可稽（本院卷㈡第189 頁），其中9012-37地號土地，目前長滿林木，並未做為道 路使用，且其東北側鄰接之687-9、687-7地號土地，亦為相 同情形，南側之9012-40地號土地則有部分為代號E、H、I建 物所佔用，此有國土測繪圖資（本院卷㈡第245頁）及現況 圖可佐。復依參加人所提出之現場照片，可知E建物南側之 9012-40地號土地有施設水泥道路（本院卷㈡第231頁）。惟 未登錄土地在依法登記為國有前，並無相關管理單位可提供 後續申請通行使用與取得同意文件事宜，是系爭3筆土地之 北側688-9地號土地、南側9012-40地號土地雖有道路，然此 均非系爭3筆土地不需採取其他舉措（如主張通行權、申請 通行使用等）前即得通行之道路，參加人主張9012-37地號 土地可供通行云云，尚難憑採，系爭3筆土地均為袋地乙節 ，堪以認定。另系爭3筆土地將來是否得主張通行權僅為分 割系爭3筆土地之參考因素之一，惟最重要之因素仍為如何
分割對系爭3筆土地未來為最有效之利用，不應侷限於現在 如何使用，而分割出未來難以使用之土地，至於系爭3筆土 地本為袋地，依法土地所有權人本得行使袋地通行權，不因 是否分割而影響其袋地之性質，併予敘明。
３、茲就兩造及參加人所提出之分割方案，逐一審酌如下：⑴、原告方案１（即688地號土地、688-1地號土地全部分割為原 告單獨取得、688-10地號土地變價分割）：①、本院審酌688地號土地、688-1地號土地為兩造共有，惟原告 以前揭代號A、B、C、D、E、F、G建物占用絕大部分土地， 被告於原告占用期間，已無法就688地號土地、688-1地號土 地為使用收益，對被告已有所不公，倘再以688地號土地、 688 -1地號土地上有前揭建物占用，為維持建物完整性而將 坐落之688地號土地、688-1地號土地全部分歸原告所有，嚴 重侵害被告原可分得之應有部分面積達100%，而前揭A、B、 C、D、F、G建物為違章建築，業如前述，是實難有為保存違 章建築而嚴重違反共有人權益之理，此方案完全不顧被告主 張分得部分土地之意願，造成顯失公平情事，亦非適宜，故 原告主張688地號土地、688-1地號土地全部分歸原告單獨取 得云云，尚非適宜之分割方案。
②、688-10地號土地上雖有原告所有之代號H水果儲存室、代號I 豬舍，面積各80、75平方公尺，惟原告稱前揭建物不用保留 等語，而其地形雖屬狹長，然登記面積達533平方公尺，以 現況及土地面積觀之，並無原物分割顯有困難之情形，原告 主張變價分割，自屬無據。
⑵、原告方案２（即附圖１方案）及被告方案（即附圖２方案） ：
①、688、688-1地號土地同屬山坡地保育區丙種建築用地，無合 併及分割筆數之限制，有竹崎地政108年1月31日嘉竹地法字 第1080002100號函可參（本院卷㈠第67至68頁）。原告所有 之代號A至G建物，佔用688、688-1地號土地面積超過其應有 部分比例面積即50%，惟原告既為共有人之一，就其應有部 分比例面積本有使用之權，本院審酌代號B、D建物為二層樓 鐵皮住屋，價值較高，原告亦希望可以保留前揭建物，其坐 落土地分歸原告所有，對兩造而言，均屬公平合理之分割方 式。反之，附圖２方案被告所分得代號乙部分，其南側為一 狹長之長方形土地，如依此分割，將造成被告分得土地曲折 、不方正，且將使原告無從保留完整之B、D建物，對兩造而 言均非公平、合理之方案，被告雖主張依附圖２方案，原告 所分得代號丙部分得於南側長條形土地與688-10地號土地之 代號戊土地相鄰，原告得合併利用云云，惟本院認為就附圖
２方案就688-10地號土地之分割方案並非合適之分割方案（ 詳後述），亦難因此認定附圖２就688、688-1地號土地之分 割方案為公平、合適之分割方案。是附圖１方案代號A、B土 地由兩造維持共有，C、D土地由原告分得，應屬合理。②、惟附圖１方案中代號庚之土地雖由被告分得，然被告所分得 之代號庚土地雖得以經由代號A、B道路通往被告所分得之代 號丙土地，然688、688-1地號土地為山坡地保育區之丙種建 築用地，代號庚之土地面積僅55平方公尺，不利建築使用， 反之，代號庚土地如由原告分得，原告得以與代號C、D土地 合併使用，有利土地之使用，是代號庚土地應由原告分得， 被告應有部分面積不足部分，則以金錢找補，較為妥適。③、另688-10地號土地部分，原告主張附圖１方案，由原告分得 代號戊土地，代號己土地則由被告分得，被告及參加人雖主 張688-10地號土地係種植果樹，不需使用大型農機具，故附 圖２方案代號丁土地由被告分得、代號戊土地由原告分得云 云，本院審酌688-10地號土地為山坡地保育區之農牧用地， 屬於農業發展條例所定之農地，以農作用途為其利用方式， 是該土地除種植果樹外，亦可為其他農作使用，而該土地南 北最狹窄處，經本院以比例尺測量寬度約4.8公尺（附圖２ 比例尺為1/1200，0.4公分×1200100＝4.8公尺），代號 丁、戊土地最狹窄處寬度僅約2.4公尺，僅容小型農用機具 進入，對於未來土地農作使用預設限制，並非適合之方式。 反之，附圖１方案原告所分得之代號戊土地及被告所分得之 代號己土地，地形較為方正，寬度亦為附圖２方案之1倍， 有利土地之使用，況被告分得西側代號己土地，得與688 -1 地號土地分得之代號丙土地相鄰，對被告而言並無不利，是 認依附圖１所示方法分割，對兩造尚屬公平、合理，且符合 土地整體之利用價值，應屬較為適合之方案。
㈣、按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有 明文；法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係 ，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中 有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格 不相當時，法院非不得命以金錢補償之。經查：688、688-1 地號土地，經囑託歐亞事務所鑑定，鑑定人於進行現場勘估 後，因688地號土地、688-1地號土地相連、土地所有權人相 同，現況亦合併使用，故視為一宗土地評估。並將勘估標的 進行一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、最 有效使用及市場性分析情況下，採用比較法及土地開發分析 法等二種估價方法進行評估，合理估價688、688-1地號土地
單價每平方公尺為2,200元，有歐亞事務所108年3月26日歐 估嘉字第1080308號函（本院卷㈠第103頁）及檢送系爭估價 報告（外放）在卷可稽。被告雖抗辯前揭土地之實價登錄價 格，與系爭估價報告評估之價格有相當落差云云，並提出4 筆實價登錄查詢資料為證（本院卷㈠第109至114頁），惟 ㈠案例一大草埔段617-4地號土地使用地類別為農牧用地， 與本案丙種建築用地，兩者用地類別不一致，故不採用；㈡ 案例二大草埔段282-1、282-8地號土地其成交價格包含丙種 建築用地及農牧用地，且丙種建築用地所占面積比例僅15% ，無法明確反映丙種建築用地之實際成交價格，故不予採用 ；㈢案例三大草埔段684地號土地使用地類別為農牧用地， 與本案丙種建築用地，兩者用地類別並不一致，故不採用； ㈣案例四大草埔段528地號土地位於南勢坑地區，其臨路（ 嘉106-3線）條件及聚落效益皆優於本案訴訟標的，兩者條 件差異性稍大。且經歐亞事務所蒐集相關交易實例發現，僅 本筆案例成交單價較高，並無其他價格相近之成交案例，故 依不動產估價技術規則第26條規定，應排除此成交案例等情 ，業據歐亞事務所函覆在案，有該所108年4月25日歐估嘉字 第1080412號函可稽（本院卷㈠第123至125頁）。是本院審 酌前情，並考量該估價師領有不動產估價師證照，具不動產 鑑價之專業，且與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公 正，且就影響價格因素之擇定及調整幅度亦無違反經驗法則 或顯然錯誤之情事，足見該事務所已就影響前揭土地價值之 情事均仔細調查並考量，再依據上述估價原則評估地價，自 屬貼近現狀及市場價值，應為可採。被告雖仍爭執系爭估價 報告所載金額過低云云，惟被告既無不動產鑑價之專業，復 未提出更適當客觀之標準或鑑定結果確有缺失之證據，其徒 憑己見，空言泛稱鑑定結果不當，自無可採。從而，本院審 酌就688地號土地兩造所取得土地之價值，與688地號土地按 兩造應有部分比例應受分配價值，就其分得價值超過應有部 分價值之差額（即55平方公尺），對分得價值減少之共有人 即被告為補償乙節，應由原告提出121,000元（2,200元/平 方公尺×55平方公尺）之補償金，由被告受領121,000元之 補償金。
五、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所 有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分 割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權 利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第 1項、第2項第3款分別定有明文。原告前於76年12月12日將 688-10地號土地權利範圍2分之1，設定擔保債權總金額33萬
元之普通抵押權予訴外人許學景，許學景於81年5月4日死亡 ，其繼承人均未拋棄繼承，有家事事件公告可參（本院卷㈠ 第363頁），經本院依法對抵押權人許學景之繼承人即許應 煥、許劉瑞雲、許思薇、許應利、郭許麗香、張許麗品、許 麗華、許麗杏、許麗賢（下稱許應煥等人）告知訴訟（按： 許學景之繼承人除許應煥等人外，尚有原告及被告，有被告 提出之許學景繼承系統表、除戶謄本及戶籍謄本可稽，本院 卷㈠第375至397頁，原告、被告於本件訴訟中為當事人，且 於本件中無從參與他人之訴訟，爰未對原告、被告告知訴訟 ），許應煥等人未具狀參加訴訟，依上開民法第824條之1第 2項第3款規定，該抵押權人之抵押權，應移存於原告分割所 得之如附圖１所示代號戊之土地上，併予敘明。六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 本件兩造係因是否分割系爭3筆土地無法達成協議而涉訟， 但各自所為之行為均為維護自身權益，亦為伸張或防衛權利 所必要，揆諸前揭說明，本件就分割系爭3筆土地所生之訴 訟費用應由各共有人各按如附表「訴訟費用負擔比例」欄所 載之比例負擔之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第 86條第1項本文。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳美利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
書記官 陳慶昀
附表：
┌──┬─────┬──────┬──────────┐
│編號│共有人 │應有部分 │訴訟費用負擔比例 │
├──┼─────┼──────┼──────────┤
│ 1 │許應政 │2分之1 │2分之1 │
├──┼─────┼──────┼──────────┤
│ 2 │許彥逸 │2分之1 │2分之1 │
└──┴─────┴──────┴──────────┘