臺灣雲林地方法院民事簡易判決 109年度港簡字第52號
原 告 蘇炳煌（即蘇深之繼承人）
蘇秀卿（即蘇深之繼承人）
蘇灯模（即蘇深之繼承人）
蘇綉襟（即蘇深之繼承人）
蘇墱城（即蘇深之繼承人）
蘇墱林（即蘇深之繼承人）
蘇墱輝（即蘇深之繼承人）
蘇應鳴（即蘇深之繼承人）
蘇水發（即蘇柳枝之繼承人）
林李正容（即蘇柳枝之繼承人）
李青樺（即蘇柳枝之繼承人）
王火源（即蘇柳枝之繼承人）
王美華（即蘇柳枝之繼承人）
王木村（即蘇柳枝之繼承人）
王冠鈞（即蘇柳枝之繼承人）
王美英（即蘇柳枝之繼承人）
蘇文良
上 一 人
訴訟代理人 陳玉霞
原 告 蘇靖純（即蘇深之繼承人）
被 告 財政部國有財產署中區分署
法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 謝耿銘律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109 年4 月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱 減租條例）第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。原告 與被告就雲林縣○○鄉○○段00000 地號土地（下稱系爭土 地，分割自同段224 地號，重測前為雲林縣○○鄉○○段00 0 ○0 地號）之耕地租約，被告得否以原告轉租、未自任耕 作（養殖）為由，依據減租條例第16條規定認原訂租約無效 乙事發生爭議，前經雲林縣口湖鄉公所耕地租佃委員會調解 、雲林政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經雲林縣政府 移送本院處理，有雲林縣政府民國108 年12月10日府地權二 字第1082720821號函暨所附雲林縣政府租佃委員會調處筆錄 1 份在卷可稽（見本院卷第5-81頁），依前揭說明，訴訟合 於法律上程式。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段著有規定 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例
意旨參照）。查被告主張其與原告間就系爭土地並無依減租 條例所締結之租賃關係存在；惟原告則認該租賃關係存在， 故兩造對其等間就系爭土地有無依減租條例締結之租賃關係 存在顯有爭執，致原告法律上地位有不安之狀態，且此不安 狀態得以確認判決將之除去，是本件有確認利益，合先敘明 。
三、原告蘇炳煌、蘇秀卿、蘇墱林、蘇墱輝、蘇應鳴、林李正容 、李青樺、王火源、王美華、王木村、王冠鈞、王美英、蘇 靖純經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依被告聲請，由 其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
系爭土地為中華民國所有，由被告財政部國有財產署中區分 署管理，系爭土地前由原告之被繼承人蘇柳枝、蘇深及訴外 人蘇漢（上三人下稱原承租人）依減租條例向雲林縣政府（ 後移交被告接管系爭土地）承租並簽訂公有養魚池租賃契約 ，租期自66年1 月1 日至71年12月31日（下稱原三七五租約 ）。其後，蘇柳枝、蘇深及被告蘇文良再於72年7 月1 日訂 定租期自72年1 月1 日至77年12月31日止之租約（下稱三七 五續租約），雖租約期滿未辦理續約換約，惟兩造仍有不定 期之租賃契約（下稱系爭租約）存在至今。詎被告於108 年 4 月15日以系爭土地有建物，原告未自任養殖，且原承租人 將系爭土地轉租第三人紀文得之父親紀粒，不符合減租條例 第16條規定，通知原告租約無效。然原告實有自任養殖之事 實，並未違反系爭租約約定。且系爭土地目前仍作養魚池使 用，僅是歉收未整理，系爭土地上部分建物為工具間使用， 部分遭紀粒之子紀文得無權占用，並非原告或原承租人轉租 。原告曾於74年間向臺灣雲林地方檢察署（下稱雲林地檢署 ）控告紀文得竊占，經該署檢察官以76年度偵字第1772號為 不起訴處分在案，嗣轉由國產署自行裁定處分，再無下文。 如真有轉租情事，原告豈會提告竊占。因此，被告對原告片 面主張租約無效，顯無理由。並聲明：確認兩造間就系爭土 地有依減租條例所締結之租賃關係存在（即系爭租約之租賃 關係存在）。
貳、被告則以：
一、原承租人有將系爭土地轉租予紀粒之事實，故原三七五租約 因轉租而無效，系爭契約亦因之無效：
原承租人將系爭土地轉租紀粒之事實，有轉租契約書影本可 證（卷第191 頁，下稱系爭轉租契約）。原告固辯稱系爭土
地部分為紀文得無權占用，且曾於74年間向雲林地檢署控告 紀文得竊占。然經雲林地檢署以76年度偵字第1772號為不起 訴處分確定，可見原承租人應有將系爭土地轉租予紀粒、紀 文得，否則該署豈會就竊占為不起訴處分。系爭土地既有轉 租情事，依減租條第16條1 、2 項規定，原三七五租約及系 爭租約均無效。
二、原告等人有「不自任耕作」之事實，故兩造間之系爭契約無 效：
㈠觀之林務局農林航空測量所於71年9 月24日拍攝之航空照片 （見本院卷第197 頁），系爭土地於71年9 月24日其上僅有 編號6 之建物，然依財政部國有財產署中區分署雲林辦事處 109 年1 月15日台財產中雲二字第10903002440 號函所檢送 土地勘清查表、現場照片所示，系爭土地目前尚有編號4 之 鐵皮平房、編號7 之圍牆內磚造平房、棚架、庭院等地上物 ，以及原告曾於調解筆錄中，自陳有神壇（見本院卷第13頁 ），可證系爭土地上確有興建房屋使用等與養殖目的無關等 不自任耕作之事實，符合耕地三七五減租條第16條1 、2 項 「不自任耕作」之租約無效事由。
㈡且編號4 之鐵皮平房、面積為20平方公尺，編號7 之圍牆內 磚造平房、棚架、庭院等地上物、面積為120 平方公尺，合 計面積非小，衡情絕非僅作為工具間使用，及編號6 之檳榔 攤，亦與養殖目的無關，顯符「不自認耕作」，系爭租約應 無效。
三、綜上所述，因系爭土地有違法轉租情事，且系爭土地上有從 事與養殖目的無關之不自任耕作事實，構成減租條例第16條 1 、2 項之無效事由。因此，兩造間之系爭租約確屬無效， 原告之主張並無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回 。
參、本件經本院協同兩造協議簡化爭點，兩造不爭執及爭執事項 如下（見本院卷第435頁）：
一、不爭執事項：
㈠本院卷第27頁的三合院至遲於民國76年起就已經存在。 ㈡本院卷第29頁照片A建物是後續於20餘年前增建。 ㈢最近一份三七五書面租約為本院卷第81頁租約。二、爭執事項：
系爭租約之租賃關係是否存在（兩造就系爭土地是否存有依 減租條例所締結之租約租賃關係）？
肆、本院之判斷：
一、原承租人與雲林縣政府締結原三七五租約，租期自66年1 月 1 日起至71年12月31日止；其後，蘇柳枝、蘇深及被告蘇文
良與雲林縣政府締結三七五續租約，租期自72年1 月1 日起 至77年12月31日止：系爭土地上目前存有如本院卷第27頁照 片之三合院建物、本院卷第29頁照片之A 建物等建物等事實 ，有原三七五租約（本院卷第77、191 頁）、三七五續租約 （本院卷第81頁）及財政部國有財產署中區分署雲林辦事處 109 年1 月15日台財產中雲二字第10903002440 號函檢送土 地勘清查表、使用現況略圖、現況照片及土地建物查詢資料 （本院卷第101-119 頁）在卷可稽，且為原告所不爭執（見 本院卷第435 頁），首堪認定之。
二、原承租人有將系爭土地轉租予紀粒之事實，原三七五租約、 三七五續租約因轉租而無效，原告無從依民法第451 條規定 ，以默示更新方式，與被告依減租條例締結系爭租約，因此 系爭契約不存在（無效）：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租。
㈡經查：
⒈被告主張：原承租人有轉租事實等語，並提出系爭轉租契約 以實其說。本院審酌系爭轉租契約形式上並無瑕疵，應無不 可信之處。參以證人紀文得證稱：我父親紀粒有向原承租人 租賃系爭土地，內容如系爭轉租契約，因此在系爭土地上搭 建門牌號碼為雲林縣○○鄉○○路○段000 號之三合院，租 金是新臺幣（下同）6,000 元，有聽父親說租金有給原承租 人等語（卷第424-433 頁）明確，衡情應該是原承租人與紀 粒真的有締結系爭轉租契約，原承租人才會讓紀粒在系爭土 地上搭建建物、占有系爭土地之一部進行使用，否則，在紀 粒使用之初，原承租人應當會阻止紀粒使用系爭土地。又原 告等人亦曾對紀文得占有系爭土地乙節提告竊占，經檢察官 不起訴處分確定，雖該案件因超過保存年限而銷毀（本院卷 第195 頁），但極有可能是因為有系爭轉租契約存在，紀粒 、紀文得為有權占有，因而為不起訴處分。再者，倘若系爭 轉租契約真的不存在，紀粒、紀文得無權占有系爭土地，常 理而言，原承租人或原告應該都會提起民事訴訟以排除侵害 ，但原承租人或原告長期容任紀粒、紀文得使用系爭土地， 未曾以民事訴訟程序排除侵害，應該是因為有系爭轉租契約 存在，原承租人或原告才沒有依法定程序排除侵害。此外， 原告蘇墱城亦陳稱：紀粒有跟我父親「借」魚池去養鴨，養 鴨經過原承租人同意，後來又說要「借」去蓋鴨寮等語（卷 第433 頁），顯見紀粒確實經過原承租人之同意使用系爭土 地，一般而言，原承租人會同意紀粒使用，應該會以租金為
代價，非有特殊情誼無償同意使用之可能性不高，故也可推 認系爭轉租契約存在。據此，原承租人將系爭土地之一部， 以系爭轉租契約轉租予紀粒之事實可以認定（另外，參前說 明，「借」他人使用也是不自任耕作）。原承租人既有轉租 行為，依前說明，原三七五租約因有轉租行為違反減租條例 第16條第1 項之規定為無效。
⒉依減租條例第20條規定所為的「續訂租約」，係以原租約之 相同條件，再締結新租約。又租賃期限屆滿後，承租人仍為 租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為 以不定期限繼續契約，民法第451 條規定固有規定。然此為 租賃契約默示更新的規定，亦即在原有的租賃契約有效的前 提下，租賃契約之期間屆滿，而承租人繼續使用租賃物，出 租人未為反對之表示，依民法第451 條規定，租賃契約產生 更新效果，更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租 金及其他條件），並未隨同變更（最高法院81年度台上字第 1973號判決意旨參照）。換言之，要有民法第451 條租賃契 約默示更新之效力，前提是要雙方存在一個合法有效屆期的 租賃契約，如果沒有合法有效屆期的租賃契約存在，根本無 從依據民法第451 條規定產生默示更新之效力。 ⒊本件原三七五租約因原承租人之轉租行為而無效，已如前述 。以無效契約為內容續訂之三七五續租約，自然亦屬無效， 且三七五續租約存續中，也持續有轉租行為，亦屬違反減租 條例第16條第1 項之規定而無效。三七五續租約既屬無效， 依前說明，該三七五續租約不生民法第451 條默示更新效力 ，且被告也未曾再與原告依減租條例締結新租賃契約，是原 告主張：兩造有依減租條例所訂之不定期系爭租約之租賃關 係云云，應屬無理。
三、系爭土地有不自任耕作之事實，系爭契約不存在（無效）： ㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人 ，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自 行耕作，或另行出租，減租條例第16條第1 項及第2 項前段 規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指「轉租」及將耕地「 借與他人使用」（最高法院63年台上字第599 號民事判例意 旨參照）。又依減租條例所訂立之耕地租賃契約，承租人應 以租賃物（耕地）供耕作之用，且應自任耕作，此就該條例 第16條承租人應自任耕作，否則原定租約無效之規定觀之自 明。若承租人非以系爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵 等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均屬不自任耕作，應 准出租人收回耕地（最高法院67年度第7 次民事庭庭推總會 決議）。另減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，
係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承 租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均 不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之 原因（最高法院70年台上字第4637號民事判例意旨參照）。 ㈡經查：
依原告蘇墱城所自認：紀粒有跟我父親「借」魚池去養鴨， 養鴨經過原承租人同意，後來又說要「借」去蓋鴨寮等語（ 卷第433 頁），足見原承租人有將系爭土地供紀粒養鴨、搭 建鴨寮使用，使原三七五租約因非供自任耕作而無效，進而 導致以無效契約為內容續訂之三七五續租約無效，且不生租 賃契約默示更新效力而系爭契約不存在（無效，參前所述） 。依前說明，所謂「不自任耕作」，係指承租之土地非供自 己耕作使用，包含將系爭土地「借」予他人使用，都屬於「 不自任耕作」。本件無論是否有系爭轉租契約存在，系爭土 地借予紀粒使用，已是明確的事實，是被告主張：原告未自 任耕作，系爭契約無效等語，應屬有理。原告主張：系爭契 約之租賃關係存在云云，不能採信。
四、綜上所述，被告主張：系爭土地遭原承租人轉租，且原告不 自任耕作，因此，系爭契約無效，兩造無依減租條例而生之 租賃關係存在等語，應屬有據。原告主張：未轉租，且有自 任耕作云云為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰 不一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
北港簡易庭 法 官 簡廷恩
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 林家莉