臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度重再字第10號
再審原告 楊英鴻
訴訟代理人 黃呈利律師
再審被告 張煥模
訴訟代理人 李東炫律師
再審被告 張勇仁
陳秋霜
劉新源
楊英傑
兼上一人
訴訟代理人 楊思文
再審被告 陳慧娟
陳佩君
劉純佩
張銘澤
張耀澤
張賢澤
張啟東
張啟宣
張啟森
張啟湖
張啟盛
張啟源
張茂生（即張有澤之承受訴訟人）
張忠吉（即張有澤之承受訴訟人）
張忠隆（即張有澤之承受訴訟人）
上列當事人間請求分割共有物事件，再審原告對於中華民國108
年7月31日本院106年度重上字第224號確定判決提起再審之訴，
本院於109年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
本院106年度重上字第224號確定判決廢棄。臺灣臺中地方法院105年度重訴字第5號判決廢棄。兩造所共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地、地目建、面積312.64平方公尺；同段000地號土地、地目建、面積1095.01平方公尺；同段000地號土地、地目建、面積800.97平方公尺等三筆土地，應予分割，其分割方法如本院106年度重上字第224號確定判決之附圖乙-１案（複丈日期：民國108年4月12日）所示：㈠地號183（編號Ａ）部分、面積50.54平方公尺之土地；地號000（編號Ａ）部分、面積615.74平方公尺之土地；地號000（編號Ａ）部分、面積358.9平方公尺之土地，分歸再審原告楊英鴻，及再審被告楊英傑、楊思文等三人保持共有，其應有部分比例為再審原告楊英鴻24230/103130、再審被告楊思文54965/103130、再審被告楊英傑23935/103130。㈡地號000（編號Ｂ1）部分、面積60.18平方公尺之土地；地號000（編號Ｂ1）部分、面積82.49平方公尺之土地；地號000（編號Ｂ2）部分、面積30.62平方公尺之土地；地號000（編號Ｂ2）部分、面積109.38平方公尺之土地，分歸再審被告劉新源單獨取得。㈢地號000（編號Ｃ1）部分、面積201.92平方公尺之土地；地號000（編號Ｃ1）部分、面積154.5平方公尺之土地；地號000（編號Ｃ2）部分、面積43.33平方公尺之土地；地號000（編號Ｃ2）部分、面積222.32平方公尺之土地，分歸再審被告張煥模、陳秋霜、張勇仁等三人保持共有，其應有部分比例則為再審被告張煥模21056/34689、再審被告陳秋霜10119/34689、再審被告張勇仁3514/34689。㈣地號000（編號Ｄ）部分、面積29.63平方公尺之土地；地號000（編號Ｄ）部分、面積110.37平方公尺之土地，分歸再審被告劉純佩單獨取得。㈤地號000（編號Ｅ）部分、面積138.7平方公尺之土地，分歸再審被告張煥模、再審原告楊英鴻，及再審被告楊英傑、楊思文、劉新源、陳秋霜、張勇仁、劉純佩等八人保持共有，其應有部分比例為再審原告楊英鴻2265/13652、再審被告楊英傑2265/13652、再審被告楊思文2265/13652、再審被告劉新源1845/13652、再審被告張煥模1364/13652、再審被告陳秋霜1363/13652、再審被告張勇仁1363/13652、再審被告劉純佩922/13652。再審原告楊英鴻及再審被告張煥模、楊英傑、楊思文、劉新源、陳秋霜、張勇仁、劉純佩等八人應補償再審被告陳慧娟、張賢澤、張銘澤、張耀澤、張啟東、張啟宣、陳佩君、張啟源、張啟森、張啟湖、張啟盛、張茂生、張忠吉、張忠隆等十四人之金額，如本院106年度重上字第224號確定判決之附表三之各共有人應受補金額配賦表所示之金額。
再審及再審前第一、二審訴訟費用，由兩造按如本院106年度重上字第224號確定判決之附表二之各共有人應負擔訴訟費用之比
例負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按再審之訴，應於30日之不變期間內提起。前項期間，自判 決確定時起算。但再審之理由知悉在後，自知悉時起算。民 事訴訟法第500條定有明文。本院106年度重上字第224號確 定判決（下稱原確定判決）係於民國108年9月11日確定，有 確定證明書可稽（見前訴訟程序第二審卷㈣第56頁）。而再 審原告係於108年10月9日提起本件再審之訴，有民事再審起 訴狀上之本院收狀章日期為憑（見本院卷第3頁），尚未逾 30日之不變期間，本件再審之訴應屬合法，合先敘明。二、本件再審被告張勇仁、劉新源、陳慧娟、陳佩君、劉純佩、 張銘澤、張耀澤、張啟東、張啟宣、張啟森、張啟湖、張啟 盛、張啟源、張茂生、張忠吉、張忠隆等十六人均經合法通 知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所 列各款之情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判 決，合先敘明。
貳、實體部分：
一、再審原告主張：
㈠坐落臺中市○○區○○段000地號土地、地目建、面積312.6 4平方公尺（下稱系爭000土地）及同段000地號土地、地目 建、面積1095.01平方公尺（下稱系爭000土地）為原確定判 決之附表一編號1至20所示共有人所共有；同段000地號土地 、地目建、面積800.97平方公尺（下稱系爭000土地）（下 合稱系爭三筆土地）為原確定判決之附表一編號1至19、21 、22所示共有人所共有，各共有人就系爭三筆土地之應有部 分比例分別詳如原確定判決之附表一所示，因共有人人數眾 多，持分不一，難以整合致無法利用，有賴法院裁判分割始 能解決。又系爭三筆土地位於臺中市新興發展之○○區，南 臨20米○○路，東臨10米巷道，地形尚稱方正，其上現有建 物大多老舊，已無殘餘現值。且依伊及再審被告楊英傑、楊 思文（下稱楊英鴻等三人）願繼續維持共有關係，楊英鴻等 三人之應有部分比例換算之土地面積高達1031.3平方公尺， 有原物分割之必要。再系爭三筆土地無不能分割之情事，爰 依民法第823條第1項之規定，提起本件分割共有物訴訟，並 請求合併分割。
㈡惟民法第824條第5項之立法理由揭明：共有人相同之數筆土 地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而 產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第五項，以資 解決。但法令有不得合併分割之限制者，如土地使用分區不
同，則不在此限。是以政府編定之使用分區不同，本不得合 併分割，僅得各筆單獨分割；且內政部100年3月15日台內地 字第0000000000號亦函釋：「…『土地因合併申請複丈者， 應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。…』 、『第192條、第193條、第224條及前條所稱之使用性質， 於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之 使用地類別。』分別為依地籍測量實施規則第224條及第225 條之1所明定。是以前開地籍測量實施規則之規定，自屬民 法第824條第5項所稱之法令另有規定。」等語。系爭000、0 00、000土地之土地使用分區依序為第一之一種住宅區、部 分第一之一種住宅區及部分第一種住宅區、第一種住宅區， 使用分區有所不同，承上所述，依地籍測量實施規則第224 條規定，依法不應測量。原確定判決就系爭三筆土地之使用 分區各有不同而判決採合併分割之方法，顯然違反地籍測量 實施規則第224條及民法第824條第5項之規定，而有民事訴 訟法第496條第1項第1款所定適用法規顯有錯誤之再審理由 。爰依民事訴訟法第496條第1項第1款規定提起再審之訴， 聲明求為判決：
⒈原確定判決廢棄。
⒉臺灣臺中地方法院105年度重訴字第5號民事判決廢棄。 ⒊兩造所共有系爭三筆土地應予分割，其分割方法如原確定判 決之附圖乙-１案（複丈日期：108年4月12日，下稱乙-１案 ）所示：㈠地號000（編號Ａ）部分、面積50.54平方公尺之 土地；地號000（編號Ａ）部分、面積615.74平方公尺之土 地；地號000（編號Ａ）部分、面積358.9平方公尺之土地， 分歸楊英鴻等三人保持共有，其應有部分比例為再審原告24 230/103130、楊思文54965/103130、楊英傑23935/103130。 ㈡地號000（編號Ｂ1）部分、面積60.18平方公尺之土地； 地號000（編號Ｂ1）部分、面積82.49平方公尺之土地；地 號000（編號Ｂ2）部分、面積30.62平方公尺之土地；地號 000（編號Ｂ2）部分、面積109.38平方公尺之土地，分歸劉 新源單獨取得。㈢地號000（編號Ｃ1）部分、面積201.92平 方公尺之土地；地號000（編號Ｃ1）部分、面積154.5平方 公尺之土地；地號000（編號Ｃ2）部分、面積43.33平方公 尺之土地；地號000（編號Ｃ2）部分、面積222.32平方公尺 之土地，分歸再審被告張煥模、陳秋霜、張勇仁等三人保持 共有，其應有部分比例則為張煥模21056/ 34689、陳秋霜10 119/34689、張勇仁3514/34689。㈣地號000（編號Ｄ）部分 、面積29.63平方公尺之土地；地號000（編號Ｄ）部分、面 積110.37平方公尺之土地，分歸劉純佩單獨取得。㈤地號00
0（編號Ｅ）部分、面積138.7平方公尺之土地，分歸張煥模 、再審原告，及楊英傑、楊思文、劉新源、陳秋霜、張勇仁 、劉純佩等八人保持共有，其應有部分比例為再審原告2265 /13652、楊英傑2265/13652、楊思文2265/13652、劉新源18 45/13652、張煥模1364/13652、陳秋霜1363/13652、張勇仁 1363/13652、劉純佩922/13652。 ⒋再審原告及張煥模、楊英傑、楊思文、劉新源、陳秋霜、張 勇仁、劉純佩等八人應補償陳慧娟、張賢澤、張銘澤、張耀 澤、張啟東、張啟宣、陳佩君、張啟源、張啟森、張啟湖、 張啟盛、張茂生、張忠吉、張忠隆等十四人之金額，如原確 定判決之附表三之各共有人應受補金額配賦表所示之金額。二、再審被告部分：
㈠張煥模、陳秋霜、楊英傑、楊思文、張賢澤於本院均陳述： 同意再審原告請求乙-１案之分割方案等語。
㈡劉新源未於最後言詞辯論期日到場，然依其於本院之前陳述 ：同意再審原告請求乙-１案之分割方案等語。 ㈢張勇仁未於再審程序到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或 陳述，然其於前訴訟程序陳稱：系爭三筆土地共有人雖人數 眾多、持分不一，然張煥模與伊之曾祖父自日據時代住居至 今，且其等仍住居於此已有百年之久。又張煥模與陳秋霜之 工廠於該處登記也有29年之久，非無價值之建物，故希望保 留目前臨路的位置，張煥模、伊及陳秋霜等三人（下稱張煥 模等三人）願意繼續維持共有關係，且願現金補償等語，資 為抗辯。於前訴訟程序上訴聲明：請求以原確定判決之附圖 甲案（複丈日期：108年4月12日，下稱甲案，見前訴訟程序 第二審卷㈢第185頁）為分割方案。
㈣劉純佩未於再審程序到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或 陳述，然其於前訴訟程序陳稱：系爭三筆土地南側臨○○路 之部分屬最有價值及最精華之位置，再審原告分得南側角地 ，自應合併分配北側之土地，其餘臨○○路之土地，自應分 歸其他共有人，方符合公平合理之分割方式等語，資為抗辯 。於前訴訟程序上訴聲明：請求以原確定判決之附圖丙案（ 複丈日期：107年12月20日，下稱丙案，見前訴訟程序第二 審卷㈢第100頁）為分割方案。
㈤陳佩君與陳慧娟未於再審程序到場，亦未提出準備書狀為任 何聲明或陳述，然其等於前訴訟程序均陳稱：對分割方案並 無意見，同意依法裁判分割。於前訴訟程序上訴聲明：請求 變價分割或接受價金補償。
㈥張啟宣、張啟源、張東、張啟湖、張啟森、張啟盛，及張 啟源未於再審程序到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳
述，然其等於前訴訟程序均陳述：對分割方案並無意見，同 意裁判分割，接受價金補償或變價分割，且均愈高愈好。 ㈦張忠隆未於再審程序到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或 陳述，然其於前訴訟程序聲明求為判決：請求變價分割。 ㈧除前揭當事人外，其餘再審被告均未於再審程序及前訴訟程 序到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由：
㈠按適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對於確定終局判決聲 明不服。民事訴訟法第496條第1項第1款定有明文。而所謂 確定判決適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯 然不合於法律規定，或與司法院現尚有效之大法官會議之解 釋，或法院尚有效之判例顯然違反或消極的不適用法規，顯 然影響裁判者。次按共有人相同之數不動產，除法令另有規 定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不 動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有 部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割 。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。土地因合 併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之 土地為限。民法第824條第5項、第6項及地籍測量實施規則 第224條第1項分別定有明文。經查，原確定判決依臺中市政 府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（見不 動產估價報告書之附件６）之記載，認定系爭三筆土地係於 105年12月29日發佈為實施「變更臺中市政府都市計畫（福 安里附近）細部計畫（第三次通盤檢討）案」，並將系爭00 0、000、000地號土地之土地使用分區依序分別編定為第一 之一種住宅區、部分第一之一種住宅區及部分第一種住宅區 、第一種住宅區（見原確定判決第8頁第20至27行），堪認 原確定判決業已認定系爭三筆土地之使用分區有所不同，依 前揭說明，系爭三筆土地依法不得合併分割。惟原確定判決 卻因系爭三筆土地之共有人大多相同（僅張茂生、張忠吉、 張忠隆有所不同），且經系爭三筆土地均具應有部分之共有 人過半數同意合併分割，即為系爭三筆土地合併分割之判決 ，顯然不合於民法第824條第5項、第6項及地籍測量實施規 則第224條第1項規定，應認適用法規顯有錯誤。故再審原告 依民事訴訟法第496條第1項第1款規定提起本件再審之訴， 為有理由，應再開並續行前訴訟程序。
㈡次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。民法第823條第1項定有明文。本件再審原告主張 系爭000、000土地為原確定判決之附表一編號1至20所示共
有人所共有、系爭000土地為原確定判決之附表一編號1至19 、21、22所示共有人所共有，其等應有部分如原確定判決之 附表一所示之各共有人之應有部分比例；系爭三筆土地之現 況則如中興地政於105年4月28日以臺中市中興地政事務所（ 下稱中興地政）中興地所二字第0000000000號函檢送複丈成 果圖所示（下稱系爭三筆土地之現況圖，見前訴訟程序第一 審卷㈠第192頁）。又系爭三筆土地並無因物之使用目的而 不能分割情事，且亦未訂有不分割協議，但無法達成協議分 割之事實，此有系爭三筆土地之土地登記謄本、地籍圖謄本 附卷可查，並為兩造所不爭執（見前訴訟程序第一審卷㈠第 39、145頁反面至146頁；前訴訟程序第二審卷㈠第192至210 頁），堪信為真實。
㈢復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形， 得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1、2、4項 規定甚明。是我國民法關於分割共有物，係以原物分割為原 則，變賣分割為例外。又分割共有物，以消滅共有關係為目 的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使 用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有 關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共 有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69 年台上字第1831號判例意旨參照）。再法院就原物分割方式 有自由裁量之權，不受當事人主張之拘束，但仍應斟酌當事 人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等 公平決之，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應分得 之範圍，例如面積多寡、位置、交通等予以確定。經查： ⒈系爭三筆土地位於臺中市○○區○○路○段與○○路○段00 0之0巷交界之區塊，緊鄰○○商圈，且系爭三筆土地相互毗 鄰，南側臨20米○○路，東側臨10米巷道即○○路○段000 之0巷，整體地形呈不規則形（近似梯形），地勢略微緩坡 ，現況部分土地上興建數棟磚瓦造、土瓦造、鋼架烤漆板建 物，每棟建物間有彎曲通道，通道下有溝渠，其中○○路00 0號建物較為完整，其餘建物並不完整，且無人居住而呈荒 廢狀態、○○路000號建物為土瓦造、鋼鐵架烤漆板結構，
係張煥模所有並作營業使用，就系爭三筆土地之整體而言， 現況屬低度利用之態樣等情，業據前訴訟程序第一審於105 年3月29日、前訴訟程序第二審於108年4月12日分別會同兩 造暨中興地政人員現場勘測屬實，並分別製有勘驗筆錄，及 系爭三筆土地之現況圖、丙案、甲案、乙-１案暨現況照片 附卷可稽（見前訴訟程序第一審卷㈠第178至192頁；前訴訟 程序第二審卷㈢第99至100、174至187頁；不動產估價報告 書第24、28頁）。
⒉前訴訟程序第二審曾於107年2月5日，以107中分道民群決10 6重上224字第00000號函請臺中市政府都市發展局說明系爭 三筆土地之最小建築面積為何？經該局於107年2月14日以中 市都建字第0000000000號函覆稱：「針對貴院函查主旨所 列相關事項，本局答覆如下：…㈡次查旨揭土地分別臨接10 公尺及20公尺計畫道路，按『臺中市畸零地使用自治條例』 第4條規定，申請建築時，基地正面路寬10公尺基地最小寬 度3.5公尺、最小深度14公尺，基地正面路寬20公尺基地最 小寬度4公尺、最小深度16公尺，惟如基地側面應留設騎樓 或無遮簷人行道者，基地正面路寬10公尺基地最小寬度7.1 公尺、最小深度14公尺，基地正面路寬20公尺基地最小寬度 7.6公尺、最小深度16公尺，次予敘明。㈢本案旨揭土地經 查並無建照套繪管制，土地分割無『建築基地法定空地分割 辦法』規定之適用，惟因土地分割後未來申請建築時需要， 建議將上述最小面寬、最小基地面積、基地最小寬度及深度 等規定納入考量檢討分割。」等語（見前訴訟程序第二審卷 ㈡第7、13頁）。經查，系爭三筆土地除張煥模等三人、楊 英鴻等三人表明願保持共有外（見前訴訟程序第二審卷㈡第 75頁反面至76頁），其餘張銘澤、張耀澤、張賢澤、張啟東 、張啟宣、張啟湖、張啟森、張啟盛、張啟源、張茂生、張 忠吉、張忠隆等人之應有部分面積，最多為30.67平方公尺 ，而系爭三筆土地之最小建築面積為140平方公尺（見前訴 訟程序第二審卷㈢第228頁反面），顯無法符合前揭函文所 示之最小建築面積之要求。再參以前揭再審被告於前訴訟程 序第一審或第二審均主張變價分割或接受價金補償（見前訴 訟程序第一審卷㈠第12頁；卷㈣第40頁；前訴訟程序第二審 卷㈡第156頁），是本院參酌前揭函文之意旨，及共有人之 意願，認張銘澤、張耀澤、張賢澤、張啟東、張啟宣、張啟 湖、張啟森、張啟盛、張啟源、張茂生、張忠吉、張忠隆等 十二人應予價金補償為適宜。至陳佩君、陳慧娟於前訴訟程 序第二審，先於107年6月28日表明願接受價金補償；再於10 8年6月11日表示對系爭三筆土地之分割方案即甲案、乙-１
案、丙案，並無意見等語（見前訴訟程序第二審卷㈡第119 頁反面；卷㈢第227頁反面），是本院斟酌前揭共有人之意 願，認陳佩君、陳慧娟等二人亦以價金補償為適當。 ⒊再系爭三筆土地之分割方案中，甲案、丙案與乙-１案最大 差異，乃在於系爭三筆土地上是否留設私設道路，及面臨○ ○路之寬度。茲分別說明如下：①就甲案與乙-１案之差別 ，乃在於甲案所示編號Ｂ部分，除過於狹長外，且因該區塊 含括系爭000、000、000土地，各自使用性質並非相同，將 使該區塊難以規劃利用；編號Ｅ部分，則呈現倒Ｌ型，亦不 利於整體使用。另就面臨○○路○段之寬度而言，如甲案所 示編號Ａ部分（面積1031.77平方公尺），寬度為17.04公尺 ；編號Ｃ部分（面積385.80平方公尺），則寬度為12.94公 尺。而乙－１案所示編號Ａ部分（面積1025.18平方公尺） ，寬度為17.9公尺；編號Ｃ１部分（面積356.42平方公尺） ，則寬度為12.11公尺，是乙-１案，自屬較為公平。②就丙 案與乙-１案之差別，乃在於丙案所示編號⑵部分，除過於 狹長外，且因該區塊含括系爭000、000、000土地，各自使 用性質並非相同，將使該區塊難以規劃利用；編號⑴部分， 則呈現倒Ｌ型，亦不利於整體使用。另就面臨○○路○段之 寬度而言，如丙案所示之編號⑷部分（面積1031.3平方公尺 ），寬度為9.01公尺；編號⑴部分（面積346.89平方公尺） ，則寬度為14公尺，而乙-１案所示編號Ａ部分（面積1025. 18平方公尺），寬度為17.9公尺；編號Ｃ１部分（面積356. 42平方公尺），則寬度為12.11公尺，是乙-１案，符合比例 原則。是劉純佩請求以丙案為分割方案，委無足採。 ⒋末查，陳佩君與陳慧娟、張賢澤、張啟查、張啟宣、張啟湖 、張啟森、張啟盛、張啟源，與張忠隆等共有人（見前訴訟 程序第二審卷㈠第44頁、卷㈡第62頁）主張變價分割之方法 云云，揆之前揭說明，變價分配必於原物分配有困難者，始 予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第 2058號裁判意旨參照），於上情形，本件部分共有人主張變 價分割之方法，要無足採。基上，本院審酌當事人之聲明、 共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，認採如乙 -１案為分割方案，對全體共有人而言，係較為公平合理之 分配，蓋依此分割方案之分割結果，兩造所分得之各部分土 地，尚稱完整，且就系爭000土地分得部分均得面臨○○路 ○段，並按分配面積比例而調整面臨○○路○段之面寬，以 符公平。至如乙-１案之編號Ｂ２、Ｃ２、Ｄ部分，則另私 設面寬5公尺之道路即編號Ｅ部分，以供通行。再者，本院 審酌○○不動產估價師聯合事務所（下稱○○事務所）所提
出之不動產估價報告書（見前訴訟程序第二審卷㈢第215至 223頁），亦認系爭三筆土地如乙-１案而為分割後，系爭三 筆土地之價值最高，以價金補償未按應有部分受分配之共有 人亦最高，表示土地資源配置合理。從而，如乙-１案為分 割方案，各共有人間於分得土地後之對外通行均屬無礙，且 分割後兩造可利用各自分得之土地，自可提高分割後各該部 分土地之利用價值及經濟效益，對兩造尚無何不利或不便之 處，亦無獨厚共有人中之一人而損及其他共有人權益，或有 害社會經濟效用情形。
⒌又地籍測量實施規則第224條規定，土地因合併申請複丈者 ，應以同一地段地界相連，使用性質相同之土地為限；又同 規則第225條之1復規定，第224條所謂使用性質於都市土地 指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別 。又地籍測量實施規則第241條亦規定土地因合併申請複丈 者，應以同一地段、地界相連、使用分區、使用性質及地目 均相同之土地為限。因而原確定判決將系爭三筆土地「合併 分割」，則關於乙-１案之適用解釋，係指以同一地段、地 界相連之系爭三筆土地先經合併申請複丈為同一筆土地後， 再為分割併價金補償。惟本院所採取乙-１案之適用解釋， 係將系爭三筆土地採取各自原物分割兼價金補償為本件分割 方案，非如同原確定判決係將系爭三筆土地以「合併申請複 丈」為前提要件所為之分割。從而，本院與原確定判決關於 乙-１案之適用解釋意義並不相同，併此敘明。 ㈣價金補償部分：按以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第 824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互 相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原 物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較 低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應 就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依 各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割 為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字 第2676號判例意旨參照）。
⒈系爭三筆土地應採如乙-１案為分割方案，已如上述，則本 院認依如乙-１案為分割方案，應依各共有人於系爭三筆土 地之應有部分比例而分別計算所得價值（即將各共有人分割 後分配所得之土地價值，扣除分割前之土地持有價值）而為 分割，較符合公平，故前訴訟程序第二審囑託○○事務所依 上開原則而為鑑價，經該所於108年6月5日以108○○聯估字
第0000號函檢送之不動產估價報告書（案號：108宏估務字 第C00000000號），而依該不動產估價報告書記載：「肆、 價格評估：價格種類與估價條件：㈠價格種類：正常價格 。㈡估價條件：…⒉本次勘估標的範圍僅為土地，不考慮地 上現有建物及地上物對地價影響，即採獨立估價原則，進行 素地價值評估。估價方法之選定：⒈本次評估作業以比較 法、土地開發分析法為估價方法。⒉比較法係指以比較標的 價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格 之方法。⒊土地開發分析法係指根據土地法定用途及使用強 度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後 總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及 利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。價格評估 過程：㈠勘估標的特性分析：勘估標的位於臺中市○○區○ ○路○段與○○路○段000之0巷交叉口處，緊鄰○○商圈， 區域對外交通便利，公共設施及生活機能良好。標的為第一 之一種住宅區及第一種住宅區，現況面臨20公尺○○路○段 與10公尺○○路○段000之0巷使用，基地條件及開發利用性 尚佳。㈡評估過程分析：本次勘估土地分割後分為七個編號 坵塊，本次以編號Ａ（坵塊）為比準地，以比較法及土地開 發分析法評估其合理價格，再依各坵塊特性分別評估之。㈢ 比較法評估過程：⒈有關於比較法評估價格過程，本事務所 採百分率法調整評估之。⒉百分率法係經比較標的與勘估標 的各項個別因素及區域因素作一比較，比較出各項因素之差 異百分比率（超極優＞極優＞優＞稍優＞普通＞稍劣＞劣＞ 極劣＞超極劣），計算出勘估標的比較價值之方法…⒐綜合 前述評估過程，本次評估勘估標的分割後編號Ａ比準地土地 比較單價為36萬5000元／坪。㈣土地開發分析法評估過程： ※分割後編號Ａ比準地※⒈土地開發分析法公式：Ｖ＝Ｓ （１＋Ｒ）（１＋ｉ）－（Ｃ＋Ｍ）〈Ｖ：土地開發分析 價格；Ｓ：開發後或建築後預期總銷售金額；Ｒ：適當之利 潤率；ｉ：開發或建築需總成本之資本利息綜合利率；Ｃ： 開發或建築需之直接成本；Ｍ：開發或建築需之間接成本〉 ⒉勘估標的可建築總樓地板面積分析：⑴勘估標的個別條件 分析：A面臨20公尺及5公尺道路。B平均深度約44.0公尺。C 面臨道路境界線約17.9公尺。D地形呈不規則形(近似梯形) 。E地勢略微緩坡。⑵建築及土地使用管制等相關法規限制 ：A勘估標的屬都市計畫內之第一之一種住宅區及第一種住 宅區，且面臨20公尺及5公尺道路，依所在都市計劃相關規 定，法定建蔽率為50％、法定容積率為140％。B依以上法規 限制、最高最有效利用原則及當地區域建築物興建狀況：a
可興建建物之最適高度12公尺，約合四層樓高。b最適容許 之建蔽率為50％、容積率為140％…⒒土地開發分析法計算 式：…土地開發價格為37萬7391元／坪≒37萬7000元／坪。 價格決定與理由說明：⒈比準地價格決定理由：茲針對勘 估標的分割後編號Ａ比準地土地價格評估，所採取各估價方 法之結論如下：本事務所以比較法評估，依據勘估標的所具 備之條件及地價因素差異調整核算土地比較價格為36萬5000 元／坪；本事務所以土地開發分析法評估土地開發分析價格 為37萬7000元／坪。綜合上述分析，在考量估價目的、不動 產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法 ，最後決定勘估標的分割後編號Ａ比準地土地評估價格為： 365000元／坪50％＋377000元／坪50％＝371000元／坪 。⒉分割後各編號坵塊土地價格決定：⑴各編號坵塊土地個 別條件修正率：…分割後編號Ｂ２、Ｄ、Ｃ２基地單獨開發 條件下之合理價格：土地開發價格為31萬1875元／坪≒31萬 2000元／坪；分割後編號Ｂ２、Ｄ、Ｃ２與編號Ｅ整合開發 條件下之合理價格：土地開發價格為30萬5620元／坪≒30萬 6000元／坪；經由前述分析，分割後編號Ｂ２、Ｄ、Ｃ２與 編號Ｅ整合開發條件下所增加之土地價值＝（207.0160坪 306000元／坪）－（165.0591坪312000元／坪）＝633468 96元－51498439元＝11848457元。因此推定分割後編號Ｅ之 土地合理價格為11848457元41.9569坪＝28萬2396元／坪 ≒28萬2000元／坪評估之…⒊分割前各共有人土地權利價值 比例決定：本案分割前共為三筆地號，因持有之土地所有權 人不相同，本次估價依分割前各地號坵塊土地個別條件修正 評估，並核算各共有人土地權利比例…⒌各共有人找補金額 ：…」等語（見不動產估價報告書第27至28、32至33、38至 42、44頁），並有各共有人間應相互補償金額明細表可參（ 見不動產估價報告書第4頁）。
⒉又鑑定人即不動產估價師陳伯宏於108年6月11日前訴訟程序 第二審證稱：從經濟學價值來看，分割方案總價值愈高表示 土地資源配置愈合理沒錯。西側及西北側靠近裡地的部分， 即甲案編號Ａ、乙-１案編號Ａ的北側即地號000（編號Ａ） ，丙案地號000（編號４）就沒有道路通行。如果採取乙-１ 案就不用再留道路通往○○路，就有編號Ｅ可以到○○路○ 段。但如果編號Ａ部分自行留路的話，有可能損失一個店面 的空間。丙案與甲案較相近，裡地較無法使用，丙案所示地 號000（編號４）、地號000（編號４）分配臨○○路的部分 ，也沒有按照面積比例，但此與估價無關。甲案編號Ａ部分 不好利用。因為多留一條路，對編號Ａ、Ｂ２、Ｃ２、Ｄ就
是北側的區塊利用性較佳，且編號Ａ的南側也不用留路，所 以整個系爭三筆土地的價值就較高，只是編號Ｅ的價值會較 其他兩方案較低一些，編號Ｅ是路，但可以納入容積率使用 ，沒有建蔽率。伊是參照最新的估價，並採用比較法、土地 開發分析法比較，此附近的交易標的不多，所以調整修正成 交價為現在的價格。甲案編號Ａ比較法價格是34.7萬元，土 地開發分析法是35.3萬元，所以甲案評估編號Ａ部分是35萬 元，附圖丙案大概也是此邏輯，乙-１案編號Ａ部分，比較 法單價是36.5萬元，土地開發分析法是37.7萬元，所以最後 是37.1萬元，所以乙-１案對編號Ａ而言，經濟利用價值較 高等語（見前訴訟程序第二審卷㈢第228頁正反面）。 ⒊基上，經本院審酌鑑定人陳伯宏之前開證詞後，認○○事務 所就系爭三筆土地所為之不動產估價報告書，尚稱合理。準 此，據以核算兩造於分割後實際受分配取得之土地價值，與 其按應有部分應受分配之土地價值增加之共有人，就其分得 價值超出應有部分價值之差額，對分得價值減少之共有人為 補償，是兩造就系爭三筆土地應金錢補償之金額，如原確定 判決之附表三之各共有人應受補金額配賦表所示之金額。 ㈤末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之