臺灣高雄地方法院民事判決 108年度鳳簡字第653號
原 告 林初雄
訴訟代理人 林俊賢
被 告 李偉智
吳淨芳
共 同
訴訟代理人 詹禮孝
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國109 年3 月26
日言詞辯論終結，判決
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾肆萬柒仟玖佰元及自民國一百零八年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠訴外人詹禮孝於民國107 年間向原告洽租門牌號碼高雄市○ ○區○○○路000 號之5 層樓透天厝房屋全棟（下稱系爭房 屋），用途為合法按摩服務業。嗣由被告李偉智為承租人， 被告吳淨芳為連帶保證人，與原告簽訂租賃契約（下稱系爭 契約），並經本院公證處作成公證書。約定租賃期間自 107 年7 月1 日起至110 年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同 ）55,000元，押金110,000 元，每月5 日前應將當月租金匯 入原告配偶即訴外人林陳美蝶之郵局帳戶。租賃期間，如有 法定原因欲提前終止租約，應於1 個月前通知對方。如無法 定原因，欲提前終止租約之一方，應給付對方2 個月之租金 充作違約金。被告李偉智於108 年5 月透過詹禮孝向原告口 頭告知欲提前終止租約，並表示願以押金分別抵充5 月份之 租金及提早終止租約之1 個月違約金，原告乃同意雙方租約 提前於108 年5 月31日終止，並與其約定應於5 月31日前搬 離系爭房屋並回復原狀，然被告李偉智並未依限搬離並回復 原狀，直至108 年6 月9 日才將各式生財器具搬離，於同年 7 月5 日才交還系爭房屋鑰匙給原告，是原告得依系爭契約 之約定向被告請求給付5 月份之租金55,000元、及依不當得 利法律關係請求被告李偉智6 月份無權占有系爭房屋之相當 於租金不當得利55,000元暨相當於2 個月租金之違約金共11 0,000 元，經扣除押金後，被告李偉智仍應賠償原告110,00 0 元（55,000×4 －110,000 ＝110,000 ）。
㈡又被告李偉智於租賃期間未得原告同意，擅自拆除2 樓廚房 廚具及壁櫥、在牆壁上貼上與房屋配色不協調之壁紙、壁貼 、3 樓及5 樓浴廁之浴缸拆除、增設矽酸鈣隔間、馬桶、挖 鑿地板埋設糞管、排水管、加蓋5 樓鐵皮屋，致系爭房屋原 有地板、牆面、水電管線、浴廁、燈具、門窗等均嚴重毀損 。依兩造間系爭契約第14、15條之約定，被告李偉智未得原 告同意，逕自變更系爭房屋之格局設備，應負回復原狀之義 務。且被告李偉智承租系爭房屋應以善良管理人之注意，保 管及使用租賃物，如欠缺是項注意，致租賃物毀損或滅失時 ，應自費修復或以金錢賠償之。經原告洽請廠商估算修補之 工程費用須208,000 元、拆除鐵皮屋須36,000元、增設廚房 廚具須75,895元、增設浴廁燈具須1,350 元，合計裝修費用 為321,245 元，扣除被告李偉智因搭設屋頂鐵皮屋預付之60 ,000元後，原告尚可請求被告賠償261,245 元。 ㈢而被告吳淨芳為系爭契約之連帶保證人，就系爭契約所生之 債務應負連帶賠償之責任。為此，爰依系爭契約第14條、第 15條、民法第432 條第2 項前段規定提起本件訴訟等語。並 聲明：被告應連帶賠償原告371,245 元，及自起訴狀繕本送 達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告2 人則以：被告李偉智在108 年4 月某日就向原告說明 不租了，原告要求被告李偉智在5 月31日前搬走，被告李偉 智請了搬家公司，也欲將鑰匙交還原告，原告一直藉故不要 ，說如果不處理好一天要2,000 元，被告李偉智有將鑰匙放 在豆花店，原告有打電話說要去拿鑰匙，後來又打電話說鑰 匙掉了。被告李偉智確實沒有給付5 、6 月的租金，浴室的 浴缸是因為壞了才拆除，原告說要留下鐵皮屋，被告李偉智 才沒有處理，被告李偉智所交付之6 萬元係要將2 、3 樓地 板及隔間拆除、地板鑽洞回復原狀之用，系爭房屋之廚具、 壁櫥均已使用20幾年，原告請求新品費用，要求被告負責， 顯不合理。被告李偉智並未更換磁磚，原告請求磁磚、油漆 等費用，顯然無據等語，資為抗辯。並均聲明：駁回原告之 訴。
三、查原告與被告李偉智簽訂系爭契約，並由被告吳淨芳擔任連 帶保證人，雙方約定由被告李偉智向原告承租系爭房屋，租 賃期間自107 年7 月1 日起至110 年6 月30日止，每月租金 55,000元，押金110,000 元，每月5 日前應將當月租金匯款 至原告指定帳戶等情，此據原告提出系爭契約影本、郵局存 摺封面及內頁影本在卷可稽( 見本院卷第19至27頁) ，被告 亦不否認此部分之事實，堪信為真實。又查，被告李偉智向 原告表示欲提前終止租約，兩造乃約定租期至108 年5 月31
日終止，原告並限定被告李偉智於108 年5 月31日前搬離系 爭房屋並回復原狀一情，業據兩造陳述在卷( 見本院卷第19 1 頁、第248 頁)，此情亦洵可採信為真。
四、被告之訴訟代理人當庭表示「的確沒繳納108 年5 、6 月的 租金」等語( 見本院卷第190 頁) ；又被告雖辯稱欲將鑰匙 交還給原告，但原告一直不要，有將鑰匙放在豆花店，原告 有打電話說要去拿鑰匙，後來又打電話說鑰匙掉了云云，然 被告對於此節均未能舉證以實其說，難認此部分辯詞足以採 信；且原告已提出其與被告李偉智委託之詹禮孝2 人間之通 訊軟體對話內容( 見本院卷第197 至203 頁) ，足見直至10 8 年7 月份，兩造仍在協調如何回復系爭房屋原狀，足見被 告李偉智確有遲延搬遷及回復原狀系爭房屋之情。被告雖傳 訊為其搬家之證人盧春松到庭作證，以證明被告李偉智有依 限搬離系爭房屋之事實，然該證人僅證稱其有配合委託人將 所需求的東西移走，且無法確切證述其前往搬家的時間( 見 本院卷第281 至283 頁) ，難以證明被告所辯為真實，再參 以原告戳108 年7 月13日所拍攝系爭房屋現場照片可知( 見 本院卷第289 至297 頁) ，斯時系爭房屋內仍存放有諸多雜 物，故原告主張被告李偉智未依限搬離系爭房屋並回復原狀 等語，堪予認定屬實。則原告依系爭契約及不當得利法律關 係請求被告給付108 年5 月及6 月占有使用系爭房屋之對價 共110,000 元，以及違約金110,000 元，為有理由。上開請 求金額經扣除押金110,000元後，尚餘110,000元。五、原告另主張被告李偉智未得原告同意逕自變更系爭房屋之格 局設備，應負回復原狀之義務，且被告承租系爭房屋應以善 良管理人之注意，保管及使用租賃物，如欠缺是項注意，致 租賃物毀損或滅失時，應自費修復或以金錢賠償之。而據此 請求被告給付系爭房屋回復原狀及修復費用共261,245 元乙 節，此據原告提出系爭房屋照片及估價單在卷為佐( 見本院 卷第49至89頁、第119 至133 頁、第172 頁、第174 頁) ， 由該照片可知被告李偉智於承租系爭房屋後確實於系爭房屋 1 樓、2 樓、5 樓等處為增設隔間、拆除廚房廚具、於樓地 板挖鑿打洞、搭蓋鐵皮屋、於1 樓騎樓及1 、2 、3 樓室內 鑽洞排汙水管、拆除4 樓浴缸及鑽洞等變更格局之行為，且 遺留有廢棄物，而依系爭契約第2 條約定：「租期屆滿或中 途終止租約時，乙方( 即被告李偉智) 應即搬遷，將租賃物 以原狀交還甲方( 即原告) ，不得有任何要求，如有遲延， 每逾限一日，應給付甲方2,000 元之懲罰性違約金」，可知 被告李偉智於租約終止時負有將租賃物以原狀交還原告之義 務，然其竟未依約履行此義務，則原告請求其賠償因未履行
回復系爭房屋原狀所生之損害，即屬有據。
六、茲就原告所請求被告回復原狀之各項費用是否合理，一一說 明如下：
㈠拆除工程30,000元、廢棄物清運25,000元以及鐵皮屋拆除費 用36,000元( 詳見本院卷第85頁、第87頁) 部分，經核與上 開被告李偉智變動格局之範圍有關，原告此部分請求應屬可 採。被告雖辯稱原告說要留下鐵皮屋，被告李偉智才沒有處 理云云，然根據原告與被告訴訟代理人通訊軟體對話紀錄內 容可知，原告雖曾表示鐵皮屋前面不要拆，後面鐵皮屋全部 拆除等語，然旋於隔日表示樓頂鐵皮屋前面與後面都要拆除 等語( 見本院卷第203 頁) ，是原告並未同意保留鐵皮屋， 被告此部分抗辯並無理由。
㈡水電安裝電燈修改管路30,000元：原告並未證明此部分費用 乃屬被告更動系爭房屋格局而需回復原狀之必要費用，故此 部分請求難以允准。
㈢補貼大理石及地磚15,000元、油漆工程50,000元、2F廚房補 貼壁磚5,000 元、3F小隔間地磚更換8,000 元、3F廁所浴缸 打除及防水＋地磚20,000元、5F廁所小空間地磚更換10,000 元：原告陳稱因為被告回復原狀的磁磚與原先的磁磚不同， 後來有人要來租房屋就嫌磁磚不一樣，不美觀，被告也將浴 缸打起來等語( 見本院卷第192 頁) 。經查，被告否認其有 更換磁磚( 見本院卷第192 頁) ，原告未能就此事實為證明 ，且原告亦未能證明兩造就回復原狀之磁磚花色為特別約定 ，況美觀問題尚屬個人主觀感覺，故原告請求重貼磁磚之費 用，應不予准許；另關於3F廁所浴缸打除及防水＋地磚費用 20,000元，因原告所提出被告李偉智拆除浴缸照片係位於 4 樓，且原告所支出之前開費用並非重新設置浴缸，而係將 3 樓廁所浴缸打除及施作防水、地磚費用，難認與被告李偉智 有關，故此部分請求亦難以許可。
㈣拆除鐵皮6F15,000元：此部分乃記載6 樓鐵皮，核與原告提 出被告李偉智於5 樓屋突處興建鐵皮屋之照片並不相符，故 此部分費用之請求亦無理由。
㈤廚具75,895元：被告李偉智於承租系爭房屋後拆除該屋2 樓 之廚具，有原告提出出租前及出租後之對照照片在卷可證( 見本院卷第55至57頁) ，則原告請求被告賠償裝設廚具費用 ，應屬可採。惟原告陳稱廚房流理臺裝設約20年( 見本院卷 第249 頁) ，依據財政部發布之固定資產耐用年數表可知房 屋其他附屬設備耐用年限為10年，該廚具設備已逾使用年數 ，故原告僅得請求殘值6,900 元【計算式：殘價＝取得成本 ÷耐用年數加一，即75,895元÷（10+ 1 ）≒6,900 ，元以
下四捨五入】，逾此範圍之請求，並無理由。
㈥增設浴廁燈具1,350 元：原告並未舉證證明此部分乃因被告 李偉智未負回復原狀義務或未盡善良管理人注意義務而生之 損害，故原告此部分請求，並無可採。
㈦承上，原告得請求被告賠償之金額為97,900元( 即30,000元 ＋25,000元＋36,000元＋6,900 元＝97,900元) ，扣除被告 李偉智預付之回復狀費用60,000元，原告尚得請求37,900元 。
七、綜上所述，原告依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關 係請求被告2 人連帶給付147,900 元( 即110,000 元＋37, 900 元＝147,900 元) ，及自起訴狀繕本送達最後一被告之 日( 即108 年10月22日，詳本院卷第107 、109 頁) 起至清 償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，超過 此部分之請求，並無理由，應予駁回。
八、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告一 部敗訴之判決，爰就原告勝訴部分，依同法第389 條第1 項 第3 款之規定，職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
鳳山簡易庭 法 官 謝琬萍
上開正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 5 月 1 日
書記官 林麗文