臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄訴字第30號
原 告
即反訴被告 顏詩蘭
訴訟代理人 葛孟靈律師
被 告
即反訴原告 陳吉勇
陳毓祐
鍾秋齡
共 同
訴訟代理人 何旭苓律師
複 代理人 蘇哲萱律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108 年3 月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明原以陳吉勇、陳毓祐為被告，嗣於本院審理中 具狀追加被告鍾秋齡（雄簡字卷第216 頁），該訴之追加部 分固經被告明示不同意追加（同卷第242 頁），然原告主張 被告鍾秋齡亦為如附件所示A 、B 、C 部分之占有人，核屬 請求之基礎事實同一，且本件爭點不因原告追加被告鍾秋齡 而有重大變異，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴 訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款等規定，應予准許，合 先敘明。
二、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○鎮區○○路000 號12樓 建物（下稱12樓建物）所有權人，該建物如附件所示A （樓 梯間平台，8.22平方公尺）、B （樓梯，3.77平方公尺）、 C （大門）部分均遭被告無權占有，被告自應將該等部分返 還原告；縱認該等部分為門牌號碼高雄市○鎮區○○路000 號13樓、510 號13樓未保存登記建物（下稱13樓二建物）之 一部，則該等部分亦無權占有12樓建物如附件所示斜線部分 （11.99 平方公尺），被告陳毓祐既為13樓二建物之事實上 處分權人，自應將如附件所示A 、B 、C 部分拆除，並將如 附件所示斜線部分返還原告，爰依民法第767 條、第179 條 等規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將12樓建物如附件所示 A 、B 、C 部分返還原告；㈡被告陳毓祐應將如附件所示A 、B 、C 部分拆除，並將如附件所示斜線部分返還原告（前 揭訴之聲明㈠、㈡部分，請求法院擇一而為勝訴判決）；㈢
被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還如附件所示A 、B 部 分止，按月給付原告新臺幣（下同）1089元；㈣就訴之聲明 ㈢部分，願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告則以：附件所示A 、B 、C 部分係屬13樓二建物之一部 ，被告鍾秋齡並非該等部分之占有人，至被告陳吉勇、陳毓 祐固分別為該等部分之占有人、事實上處分權人，然附件所 示斜線部分係12樓建物所有權人顏振成於民國84年間無償提 供被告陳毓祐使用，嗣原告於受讓12樓建物所有權時亦明知 上情，則依民法第148 條第1 項、類推適用民法第425 條之 1 等規定，應認被告並非無權占有等語，資為抗辯，並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免 為假執行。被告另以原告訴之聲明㈠、㈡無理由為審判之解 除條件，類推適用民法第787 條之規定提起預備反訴，並聲 明：㈠確認反訴原告對於12樓建物如附件所示A 、B 、C 部 分之通行權存在；㈡反訴被告應容忍反訴原告以不變更如附 件所示A 、B 、C 部分之方式通行，並不得設置妨礙通行之 障礙，亦不得有其他妨害反訴原告通行之行為（以上以原告 訴之聲明㈠無理由為審判之解除條件）；㈢確認反訴原告對 於12樓建物如附件所示斜線部分之通行權存在；㈣反訴被告 應容忍反訴原告以不變更如附件所示斜線部分之方式通行， 並不得設置妨礙通行之障礙，亦不得有其他妨害反訴原告通 行之行為（以上以原告訴之聲明㈡無理由為審判之解除條件 ）。
四、兩造不爭執之事實（雄訴字卷第234 頁反面至第235 頁）： ㈠12樓建物及13樓二建物均為皇宸建設有限公司所起造，12樓 建物之所有權人為顏振成，13樓二建物之所有權人為顏振長 ，於建造完成時，供顏振成作為住家使用。
㈡嗣顏振長於84年10月28日將13樓二建物之事實上處分權讓與 被告陳毓祐。
㈢嗣12樓建物所有權由周金看拍定取得，周金看並於93年6 月 17日將該所有權移轉登記予原告。
㈣13樓二建物自84年起迄今，均由被告陳吉勇、陳毓祐自用， 原告未曾取得13樓二建物之鑰匙，亦未曾入內確認使用狀況 。又13樓二建物與12樓建物使用不同大門出入，且12樓建物 與13樓二建物不相通，故無法自12樓建物內部進入13樓二建 物。
㈤附件所示C 部分為13樓二建物之大門，A 部分為平台、B 部 分則為12樓通往13樓之樓梯，A 、B 部分均在C 部分所示大 門內。
五、得心證之理由：
㈠附件所示A 、B 、C 部分均為13樓二建物之一部，其事實上 處分權為被告陳毓祐所有：
⒈所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性 之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構 造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或 僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築 之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法 第811 條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有 權，原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具 獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加 蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附 屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以判 斷其是否為獨立建物或附屬建物？除斟酌上開構造上及使用 上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上 之依附關係以為斷，最高法院100 年度台上字第4 號民事判 決可資參照。又所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、 四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間 區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間 。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨 使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之 獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、 利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之 意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量，最高 法院106 年度台上字第941 號民事判決闡述甚詳。 ⒉經查，13樓二建物與12樓建物使用不同大門出入，且12樓建 物與13樓二建物不相通，故無法自12樓建物內部進入13樓二 建物，而附件所示C 部分為13樓二建物之大門等節，已如前 述（兩造不爭執之事實㈣、㈤部分參照），顯見13樓二建物 雖未為保存登記，然其與12樓建物在構造上彼此區隔，且有 獨立出入之大門直達電梯（即附件所示C 部分），在使用上 亦與12樓建物間並無依存關係，具有構造上及使用上之獨立 性，而屬獨立之建物，此部分亦經臺灣高等法院高雄分院 104 年上字第345 號民事判決同此認定（該判決事實及理由 欄五、㈠部分參照）。再參酌附件所示A 部分為平台、B 部 分則為12樓通往13樓之樓梯，A 、B 部分均在C 部分所示大 門內等情（兩造不爭執之事實㈤部分參照），足認附件所示 A 、B 、C 部分均為13樓二建物之一部，其事實上處分權為 被告陳毓祐所有（兩造不爭執之事實㈡部分參照）。原告先 主張附件所示A 、B 、C 部分均為12樓建物之一部，嗣又改 稱係屬共用部分云云（雄訴字卷第246 頁反面），於法容有
誤會，均非足採。
⒊從而，原告主張附件所示A 、B 、C 部分均為12樓建物之一 部，而依民法第767 條之規定，請求㈠被告應將12樓建物如 附件所示A 、B 、C 部分返還原告，為無理由，應予駁回。 ㈡被告陳毓祐以13樓二建物如附件所示A 、B 、C 部分占有12 樓建物如附件所示斜線部分，並非無權占有：
⒈民法第425 條之1 規定於89年5 月5 日增訂施行前，土地與 房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質 上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該 房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事， 可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48 年度台上字第1457號民事判決可資參照。又參照該判決全部 裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支 付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金 數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，其再 因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用， 其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外， 應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓 土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房 屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係 ，最高法院73年度第5 次民事庭會議決議同此意旨。再民法 第425 條之1 規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記 建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓 與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能， 實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解 釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上 處分權之情形，始符法意，最高法院99年台上字第1723號民 事判決可資參照。
⒉經查，13樓二建物如附件所示A 、B 、C 部分占有12樓建物 如附件所示斜線部分（11.99 平方公尺）乙節，有高雄市前 鎮地政事務所土地複丈成果圖（即附件）為證，顯見13 樓 二建物性質上不能與附件所示斜線部分之使用權分離而存在 ，亦即使用13樓二建物必須使用12樓建物如附件所示斜線部 分，其利益狀態與前揭最高法院48年度台上字第1457號民事 判決所稱「房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即 使用房屋必須使用該房屋之地基」之情形，並無二致。再依 顏振長與被告陳毓祐間就13樓二建物事實上處分權之讓與契 約書記載：「13層樓梯出入口占用12樓陽台，甲方（即顏振
長）應負責向12樓所有權人（即顏振成）取得無償使用切結 書」、「12樓陽台供13樓出入」等內容（雄簡字卷第80頁、 第81頁反面），可知附件所示A 、B 、C 部分占有斜線部分 ，係於顏振長將13樓二建物之事實上處分權讓與被告陳毓祐 時，業已存在之事實，而當時附件所示A 、B 、C 部分、斜 線部分，固分屬顏振長、顏振成所有，並非同屬一人，然顏 振成係代理顏振長將13樓二建物之事實上處分權讓與被告陳 毓祐，此有上開讓與契約書為證（雄訴字卷第119 頁），且 顏振成當時即為13樓二建物之實際使用人（兩造不爭執之事 實㈠部分參照），則顏振成既未於被告陳毓祐使用期間為任 何反對之表示，其利益狀態與前揭最高法院48年度台上字第 1457號民事判決所稱「土地及房屋同屬一人」之情形，實無 不同，自應推斷其已默許被告陳毓祐繼續使用附件所示斜線 部分。從而，顏振長於84年10月28日將13樓二建物之事實上 處分權讓與被告陳毓祐時，民法第425 條之1 規定固因尚未 施行而無適用或類推適用之餘地，然依前揭最高法院48年度 台上字第1457號民事判決、最高法院73年度第5 次民事庭會 議決議之同一法理，應認二人間就12樓建物如附件所示斜線 部分具有租賃關係，嗣12樓建物所有權由周金看拍定取得， 並於93年6 月17日將該所有權移轉登記予原告時，依民法第 425 條之規定，該租賃關係依次移轉於被告陳毓祐與周金看 、原告間，則被告陳毓祐以如附件所示A 、B 、C 部分占用 原告所有12樓建物如附件所示斜線部分，即非無法律上之權 源。
⒊從而，原告主張13樓二建物如附件所示A 、B 、C 部分，無 權占有12樓建物如附件所示斜線部分，而依民法第767 條之 規定，請求㈡被告陳毓祐應將如附件所示A 、B 、C 部分拆 除，並將如附件所示斜線部分返還原告，為無理由，應予駁 回。
六、綜上所述，原告依民法第767 條之規定，請求㈠被告應將12 樓建物如附件所示A 、B 、C 部分返還原告；㈡被告陳毓祐 應將如附件所示A 、B 、C 部分拆除，並將如附件所示斜線 部分返還原告（前揭訴之聲明㈠、㈡部分，請求法院擇一而 為勝訴判決），為無理由，應予駁回。原告上開聲明既經駁 回，則其另依民法第179 條之規定，請求㈢被告應自起訴狀 繕本送達翌日起至返還如附件所示A 、B 部分止，按月給付 原告1089元，亦無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請失所附麗，自應併予駁回。
七、原告之訴（本訴部分）既經駁回，被告另以原告訴之聲明㈠ 、㈡無理由為審判之解除條件，類推適用民法第787 條之規
定提起預備反訴（反訴部分），即無再予審究之必要（最高 法院101 年台上字第224 號民事判決同旨），併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 28 日
民事第五庭法 官 王耀霆
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 109 年 4 月 28 日
書記官 鄭永媚
附件：
高雄市前鎮地政事務所土地複丈成果圖
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