臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第1665號
原 告 高雄85大樓管理委員會
法定代理人 施定遠
訴訟代理人 葉蕙瑩
被 告 建台水泥股份有限公司
法定代理人 江昊緯
訴訟代理人 廖智偉律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109年3月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰參拾捌萬柒仟伍佰陸拾貳元，及自民國一○八年七月十九日起至清償日止，其中新臺幣壹佰零陸萬壹仟肆佰伍拾壹元按年息百分之十、其中新臺幣參拾貳萬陸仟壹佰壹拾壹元按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
原告之法定代理人原為劉少春，於民國108 年7 月12日變更 為施定遠，有高雄市苓雅區公所108 年8 月6 日高市苓區民 字第10831293300 號函附卷可稽（見本院訴字卷第45頁）； 被告之法定代理人原為鄭吉田，於108 年11月20日變更為江 昊緯，有被告變更登記表附卷可稽（見本院訴字卷第15頁） ，分別經施定遠、原告聲明承受訴訟（見本院訴字卷第43頁 ，審訴字卷第81頁），核與民事訴訟法第175 條規定相符， 應予准許。
貳、實體方面
一、 原告主張：被告原為高雄市○○區○○段0000○號建物（ 即門牌號碼高雄市○○區○○○路0 號15樓之5 ，下稱系 爭建物）之所有權人，為高雄85大樓（下稱系爭大樓）之 區分所有權人，依系爭大樓規約（下稱系爭規約）第6 條 第1 項及第12條之1 約定區分所有權人有繳管理費及水電 空調費之義務，另依同條第5 項約定若未於規定日期前繳 交，以未繳金額年息百分之十計收遲延利息。而系爭建物 所有權雖於107 年3 月23日移轉登記為訴外人三○資產管 理股份有限公司（下稱三○公司）所有，惟被告仍應繳納 自106 年1 月起至107 年3 月止間之管理費新臺幣（下同 ）1,474,866 元及水電空調費448,217 元，共計1,923,08
3 元（下稱系爭費用），經原告催繳仍未清償。爰依系爭 規約之法律關係提起本訴等語，並聲明：被告應給付原告 1,923,083 元，及自支付命令送達翌日即108 年7 月19日 起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。二、 被告則以：三○公司經由本院拍賣程序購得系爭建物，而 拍賣公告已註明投標人應自行查明是否有未繳納之大樓管 理費，於辦理移轉時，應自行處理繳清事宜。另依公寓大 廈管理條例第24條規定區分所有權人之繼受人可於繼受前 查閱欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用之情形，故 三○公司拍定系爭建物時，理應明知或可得而知被告有積 欠管理費之情況，故其繼受系爭建物區分所有權人之地位 時，應受系爭規約拘束而負繳納積欠管理費之義務，故被 告無給付原告所主張管理費及水電空調費之義務等語資為 抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、 兩造不爭執之事項
㈠被告原為系爭建物之所有權人，經本院拍賣程序由三○公司 買受，該公司於106 年11月30日取得權利移轉證明書，並於 107 年3 月23日辦理所有權移轉登記。
㈡原告所主張之管理費應繳納期間，被告或三○公司均尚未繳 納。
四、得心證之理由
原告主張被告應給付系爭建物自106 年1 月起至107 年3 月 止之管理費及水電空調費乙節，為被告所否認，並以前詞置 辯。故本件爭點厥為：原告所主張之106 年1 月起至107 年 3 月31日止，管理費及水電空調費應否由被告負擔繳納？茲 論述如下：
㈠按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權 人依區分所有權人會議決議繳納. . . . ；區分所有權人或 住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已 逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延 利息，公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21條分別 定有明文。又系爭規約第6 條第1 項、第5 項及第12條之1 分別約定：「為充裕共有部分在管理上必要之經費，區分所 有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳 交下列款項：（一）公共基金。（二）管理費」、「區分所 有權人若未於規定之日期前繳交管理費，管理委員會得訴請 法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額 之年息10％計算」、「水、電、空調代收代付之規定：本大 樓室內及公共區域水、電、空調費為代收代付之款項，區分
所有權人或用戶積欠應繳水、電、空調費用已逾二期並經通 知期限內仍未繳納者，本大樓管理委員會可停止供應水、電 、空調，並得訴請法院命其給付應繳之金額及延期之利息」 （見本院司促字卷第31、32、34頁）。又拍賣之不動產，買 受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不 動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行 法第98條第1 項亦有明文。基上，被告既原為系爭建物之所 有人，則於其仍為系爭大樓區分所有權人期間即三○公司取 得系爭建物之權利移轉證書之前，依前述規定及系爭規約第 6 條第1 項、第12條之1 規定，即有繳納管理費及水電空調 費之義務，故原告請求被告給付自106 年1 月起至106 年11 月30日止（即三○公司取得權利移轉證書之日）之管理費及 水電空調費，即有所據。
㈡被告雖抗辯三○公司既已繼受系爭建物區分所有權人之地位 ，且當應知悉被告欠繳管理費之情事，而拍賣公告復已註明 應由投標人自行處理，故應改由三○公司負擔清償系爭費用 之責等語，然依系爭規約第6 條第1 項、第12條之1 約定均 以當時何人為「區分所有權人」作為給付管理費及水電空調 費之負擔主體，並未約定區分所有權如有更迭，給付責任亦 應隨之由後手承受，故被告就其於106 年1 月起至106 年11 月30日止仍為系爭建物區分所有權人期間所生之管理費及水 電空調費，仍應負責繳納，不因其事後已非區分所有權人而 有不同。又被告所欠之管理費及水電空調費，依債之相對性 原則，若未與後手契約約定由後手繳納且經原告同意，後手 自無替前手繳納積欠管理費之義務。
㈢本院民事執行處執行系爭建物拍賣程序時，拍賣公告固然記 載「請投標人自行查明是否有未繳納之工程受益費、差額地 價及大樓管理費，於辦理移轉時，請自行處理工程受益費、 差額地價及大樓管理費繳清事宜」（見本院訴字卷第55頁） ，惟該段文字僅係說明本院執行處並未調查各項費用包含大 樓管理費之積欠狀況，故投標人宜自行查明系爭建物相關費 用積欠狀況及處理後續事宜，而所謂處理繳清當非逕指須由 拍定人承受管理費債務。況且該通知係由本院民事執行處作 成，目的在於供投標人評估投標風險及利弊之用，緃有一定 法律效果之說明，亦不當然拘束投標人及兩造。至於公寓大 廈管理條例第24條第1 項雖規定：『區分所有權之繼受人， 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35 條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或 規約所定之一切權利義務事項』，僅係課予繼受人於繼受前 閱覽或影印相關文件及繼受後遵守該條例或規約之義務。上
訴人謂依該修正公寓大廈管理條例之規定，繼受人應承擔前 手因共有物管理所積欠債務云云，不無誤會」（最高法院 106年度台上字第1737號民事判決意旨參照），故被告抗辯 三○公司應繼受系爭費用之債務乙節，自非可採。 ㈣基上，原告主張被告仍應給付自106 年1 月至106 年11月止 尚未繳納之管理費1,061,451 元、水電空調費326,111 元， 共計1,387,562 元，被告復未爭執該等金額有誤，依法有據 。至於106 年12月起至107 年3 月31日止之空調水電費，被 告既已非系爭大樓區分所有權人，即無繳納之義務，原告就 此部分之主張，即非有據。
五、末按系爭規約第6 條第5 項規定，僅就管理費項目約定以年 息百分之十計算遲延利息，水電空調費則未納入，依民法第 203 條規定應以年息百分之五計之。綜上所述，原告依系爭 規約第6 條第1 項、第5 項及第12條之1 約定，請求被告給 付原告1,387,562 元，及自支付命令送達翌日即108 年7 月 19日（見本院司促字卷第79頁）起至清償日止，其中1,061, 451 元按年息百分之十、其餘326,111 元按年息分之五計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 4 月 14 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 16 日
書記官 徐美婷
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