臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第902號
上 訴 人 林哲緯
殷玉娥
林昭耀
王蔡月鳳
石富梅
共 同
訴訟代理人 謝天仁律師
被 上訴人 張世璿（原名張伯祥）
鄭林俊
張志成
柯貴珠
賴美菊
沈根福
潘永宗
柯凱雄
麥美英
王雪萍
共 同
訴訟代理人 張寧洲律師
複 代理人 邱翊森律師
受 告知人 林福利
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年8
月15日臺灣士林地方法院107年度重訴字第345號第一審判決提起
上訴，本院於109年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。查上訴人 林哲緯、林昭耀在本件起訴後之民國109年1月13日分別將其 所有之臺北市○○區○○段○○段00000○號建物（下稱系爭建物， 門牌臺北市○○區○○街00號地下層）以買賣為登記原因，各移 轉權利範圍000000000分之000000000、0000000分之0000000 予訴外人林福利及上訴人石富梅，有建物登記第二類謄本可
稽（見本院卷第287、288頁），本院並依上訴人之聲請對林 福利為訴訟告知（見本院卷第283至285頁），惟林福利並未 承當訴訟，是依前開規定，上訴人林哲緯、林昭耀自仍居於 當事人地位，不因此失其為訴訟之權能，合先敘明。貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人張世璿（原名張伯祥，下稱張世璿 ）、鄭林俊、張志成、柯貴珠、賴美菊（下合稱張世璿等5 人）、沈根福、潘永宗、柯凱雄、麥美英、王雪萍（下稱沈 根福等5人，與張世璿等5人合稱被上訴人，分別時各稱其姓 名）依序為坐落臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下 合稱系爭土地，分別時各稱其地號）共有人。訴外人崔如祥 、殷澗松於57年5月間在系爭土地及同小段383、385地號（ 與系爭土地合稱系爭382地號等4筆土地，分別時各稱其地號 ）土地上共同興建南北面共16棟4層公寓，其中南面8棟公寓 坐落系爭土地上，門牌為臺北市○○區○○街0巷0○00號（均雙 號，下稱系爭南面8棟建物），北面8棟公寓門牌為臺北市○○ 區○○街00○00號（均單號，與系爭南面8棟建物合稱為系爭公 寓）。系爭南面8棟建物60年4月22日興建完成時，為避免水 患而將一樓基礎基柱架高，四周並無圍牆，亦未裝設水電瓦 斯；惟崔如祥、殷澗松於71年間未經系爭土地所有權人同意 ，僱用工人利用原本之架高基柱設置圍牆後興建為地下室， 再以訴外人陳士儀申請之門牌，向臺北市士林地政事務所（ 下稱士林地政）申請系爭南面8棟建物地下層之建物所有權 第一次登記，並於75年2月17日經核准登記為系爭建物。系 爭建物雖經合法登記，然仍屬無權占用系爭土地，上訴人為 系爭建物全體共有人，爰依民法第767條第1項前段、第821 條規定，求為判決命上訴人應將系爭建物拆除清空，並將如 原判決附圖（下稱附圖）「40003建號位置」所示占用382地 號土地部分返還予張世璿等5人及其他全體共有人，及將如 附圖「40003建號位置」所示占用386地號土地部分返還予沈 根福等5人及其他全體共有人等語。
二、上訴人則均以：系爭建物應有部分已移轉予系爭土地之共有 人之一即上訴人石富梅、林福利持有，伊等既持有系爭基地 持分，系爭建物即有基地使用之正當權源，而非無權占有； 又系爭建物之所有權人，均向國有財產局購得系爭土地，依 國有財產法第49條規定，其要件為系爭土地與建物有租賃關 係，故系爭建物與其基地有租賃關係；系爭建物之原所有權 人崔如祥、魏愛珍、傅寶珍（下合稱崔如祥等3人）於57年5 月1日向陽明山管理局承租系爭土地以為系爭建物基地使用 （下稱系爭租賃契約），系爭租賃契約之期限應解為至系爭
建物不堪使用，且系爭土地之管理機關仍默示同意上開租賃 關係存在，故系爭建物與系爭土地間之租賃關係仍存續至今 。退步言，伊等自61年起以系爭建物善意使用系爭土地已逾 20年，期間各該基地所有權人並未為反對之意思表示，伊等 自得依法取得地上權，享有使用系爭土地之正當權源；況系 爭公寓興建完成後陸續出售予第三人，惟部分建物並未連同 基地應有部分併同出售，如認未取得基地應有部分者即應拆 屋還地，尚不合理等語置辯。
三、被上訴人於原審起訴聲明：㈠上訴人應將系爭建物拆除清空 ，並將如附圖「40003建號位置」所示占用382地號土地部分 返還予張世璿等5人及其他全體共有人，及將如附圖「40003 建號位置」所示占用386地號土地部分返還予沈根福等5人及 其他全體共有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。上訴人均於 原審答辯聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。原審為被上訴 人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。被上訴人則於本院均答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第210、211頁）： ㈠張世璿等5人、沈根福等5人依序為382、386地號土地共有人 。
㈡崔如祥、殷澗松於57年5月間在系爭382地號等4筆土地上共同 興建南北面共16棟4層公寓即系爭公寓。
㈢崔如祥等3人於57年5月1日向陽明山管理局（原隸屬臺灣省， 改制後改隸臺北市○○○○○段○○○段○00地號土地（即現系爭382 地號等4筆土地）興建系爭公寓，經准核發（57）工營字第0 887號建造執照（下稱系爭建照），嗣於60年4月22日完工， 並領有陽明山管理局核發之（60）工使字第170號使用執照 （下稱系爭使照）。
㈣崔如祥、殷澗松於71年間僱用工人利用原本之架高基柱設置 圍牆後興建為地下室，再以陳士儀申請之門牌，向臺北市士 林地政事務所申請系爭南面8棟建物地下層之建物所有權第 一次登記，並於75年2月17日經准登記為臺北市○○段○○段000 00○號建物（即系爭建物，門牌臺北市○○街00號地下層）。 ㈤系爭建物為上訴人共有，並占用系爭土地如附圖「40003建號 位置」所示。
㈥依系爭公寓使用執照南面立視圖所示圖例，系爭南面8棟建物 架高部分之地板已標示在水平線（GL）線以下並註明為地下 層。
五、被上訴人主張其等為系爭土地之共有人，上訴人所有系爭建
物無權占用系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、第821 條規定，求為判決命上訴人應將系爭建物拆除清空，並將占 用系爭土地部分返還被上訴人及全體共有人等語，上訴人固 不爭執被上訴人為系爭土地之共有人，惟仍以前詞置辯，茲 審酌分論如下：
㈠上訴人辯稱：系爭建物應有部分已移轉予系爭土地之共有人 之一即上訴人石富梅、林福利持有，是伊等既持有系爭基地 持分，系爭建物即有基地使用之正當權源，而非無權占有云 云。惟：
⒈按共有物之共有人，其所應有之部分，對於共有物之全部雖 有使用收益之權，但如屬共有人對於共有物之特定部分為使 用收益者，仍應取得其他全體共有人之同意後始得為之（最 高法院100年度台上字第1776號判決意旨參照）。準此，各 共有人自非可針對共有物之特定部分或全部認有自由使用收 益之權。又民法第765條係規定，所有人於法令限制之範圍 內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉 ；亦即，如屬無權占有主，其占有人對土地所有權存在之事 實無爭執，並僅為非無權占有為抗辯者，占有人自應就其占 有屬正當為證明，此乃民事訴訟法第277條規定之舉證責任 分配原則。
⒉查，上訴人石富梅、林福利為系爭土地即382地號土地共有人 之一，上訴人林哲緯復於本件訴訟繫屬中將其系爭建物之應 有部分移轉予林福利等情，固如前述，並有382地號土地登 記謄本足按（見本院卷第317頁），然依上說明，系爭建物 占用系爭土地作為基地乙節，既未經亦為系爭土地共有人之 被上訴人同意，縱上訴人石富梅及林福利為系爭土地之共有 人之一，其等與上訴人共有之系爭建物，仍非得占用系爭土 地之特定部分作為基地使用至明。況上訴人中僅石富梅1人 為382地號土地之共有人，其餘上訴人林哲緯、殷玉娥、林 昭耀、王蔡月鳳均非系爭土地所有權人乙節，業據其等於原 審審理時自承明確（見原審卷一第112頁），益徵上訴人上 開辯稱，實為無稽。
㈡上訴人又辯稱：系爭建物之所有權人，均向國有財產局購得 系爭土地，依國有財產法第49條規定，其要件為系爭土地與 建物有租賃關係，故系爭建物與其基地有租賃關係云云。惟 國有財產法第49條第1項雖規定：「非公用財產類之不動產 ，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。」然上訴人中 僅石富梅1人為382地號土地之共有人，且其係分別於87年12 月8日、96年10月23日因拍賣及買賣而分別取得該土地權利 範圍20000分之1953、10000分之675（見本院卷第317頁），
自難認上訴人石富梅係依前揭國有財產法規定購得382地號 土地應有部分，且上訴人並未再提出其他證據以實其說，此 部分抗辯，洵非可採。
㈢上訴人再辯稱：系爭建物之原所有權人崔如祥等3人於57年5 月1日向陽明山管理局承租系爭土地以為系爭建物基地使用 ，系爭租賃契約應解為至系爭建物不堪使用；且系爭土地之 管理機關仍默示同意上開租賃關係存在，故系爭建物與系爭 土地間之租賃關係仍存續至今云云。惟：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不 即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第 450條第1項、第451條所明定。然出租人慮及承租人取得此 項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租， 或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止 續約之效力（最高法院91年度台上字第221號民事判決要旨 參照）。
⒉查，崔如祥等3人於57年5月1日向陽明山管理局承租00段000 段暫00地號土地（即現系爭382地號等4筆土地），興建系爭 公寓，經准核發系爭建照，嗣於60年4月22日完工，並領有 陽明山管理局核發之系爭使照等情，固為不爭事項㈢所述， 惟觀諸系爭租賃契約第3條約定：「租賃期間自民國五十七 年五月一日起至五十九年四月三十日止。」及第14條約定： 「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆 滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租 機關視為無意續租。於租賃期滿後收回基地另行處理。承租 人未經辦理換約續租，其仍為使用者，應負損害賠償責任， 按租金標準繳納使用費，並不得主張繼續租約及其他異議。 」等語（見原審卷一第231、232頁），可知陽明山管理局係 與崔如祥等3人明文約定，系爭租賃契約至59年4月30日止， 如欲續約應由崔如祥等3人於租期屆滿前1個月提出申請，如 未申請而於租期屆滿後仍繼續使用，即構成無權占用而應按 租金標準賠償陽明山管理局所受損害，並申明崔如祥等3人 無繼續租約之餘地等情明確。而系爭建物迄於71年間，始由 崔如祥、殷澗松僱工興建，並於75年2月17日經准許登記， 亦為前不爭事項㈣所述，是斯時系爭租賃契約業已終止至明 ；又依前揭第14條約定，系爭租賃契約於期滿後，已生阻止 續約之效力；且本院依上訴人所請向財政部國有財產局北區 分署、士林地政函詢系爭土地繳納租金等相關資料，均據函 覆無任何租金繳納資料可提供參考（見本院卷第231、233頁 ），而上訴人亦無法提出其等有就系爭土地繳納租金予前述
機關之任何憑據，堪認上訴人並無於系爭租賃契約終止後， 繼續繳納租金以使用系爭土地之事實。是以，系爭租賃契約 無從解為至系爭建物不堪使用，亦無民法第451條之適用可 言。
㈣上訴人復辯稱：上訴人以系爭建物善意使用系爭土地已逾20 年，期間各該基地所有權人並未為反對之意思表示，上訴人 自得依法取得地上權，系爭建物既取得系爭基地之地上權， 自有使用基地之正當權源云云。惟按民法第769條、第770條 及第772條規定，以行使地上權之意思，20年間和平繼續占 有他人未登記之不動產者，得請求登記為地上權人；以行使 地上權之意思，10年間和平繼續占有他人未登記之不動產， 而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為地上權人。 然因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已 ，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有 人而認其並非無權占有。占有人縱已具備時效取得地上權之 要件，倘在土地所有權人或管理權人依民法第767條規定提 起訴訟後，始向管轄地政機關申請登記者，受訴法院毋庸就 占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判 ，應以占有人未取得地上權而處理之。從而，上訴人此部分 所辯，亦無從採之。
㈤上訴人另辯稱：系爭公寓興建完成後陸續出售予第三人，惟 部分建物並未連同基地應有部分併同出售，如認未取得基地 應有部分者即應拆屋還地，尚不合理云云，然此節與被上訴 人得否依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴 人返還系爭建物無權占用系爭土地部分，係屬二事，縱上訴 人此部分抗辯為真，亦無從據為上訴人系爭建物有權占有之 認定。
㈥從而，上訴人並未能舉證證明系爭建物有何占用系爭土地如 附圖所示部分之正當權源，則被上訴人主張上訴人乃無權占 有，並依前揭民法規定請求上訴人將系爭建物拆除清空，並 將占用系爭土地部分返還被上訴人及全體共有人，核屬有據 ，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規 定，請求上訴人應將系爭建物拆除清空，並將如附圖「4000 3建號位置」所示占用382地號土地部分返還予張世璿等5人 及其他全體共有人，暨將如附圖「40003建號位置」所示占 用386地號土地部分返還予沈根福等5人及其他全體共有人， 為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並依 兩造聲請分別酌定擔保金額為准、免假執行之宣告，經核並 無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理
由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列；又受告知人於訴訟繫屬中得為參加，並應提出參 加書狀於本訴訟繫屬之法院為之，此有民事訴訟法第58條、 第59條、第63條規定甚明，是上訴人聲請本院命受告知人林 福利參加訴訟（見本院卷第294頁），尚非有據，均附此敘 明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 1 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳
法 官 游悅晨
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 1 日 書記官 王詩涵
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。