臺灣高等法院民事判決
108年度上易字第1219號
上 訴 人 陳品臻
被 上訴 人 臺北市政府工務局公園路燈工程管理處
法定代理人 陳榮興
訴訟代理人 吳嘉榮律師
上列當事人間請求確認土地所有權存在等事件，上訴人對於中華
民國108年6月27日臺灣臺北地方法院108年度訴字第27號第一審
判決提起上訴，本院於109年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下 稱系爭土地）上之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號、10 號未辦保存登記建物［下稱系爭(8號/10號)房屋］，係伊祖父 陳銀河於民國32年間向系爭土地所有權人黃氏家族承租土地 ，並徵得土地所有權人同意而興建，陳銀河於44年間與土地 所有權人簽訂三七五租約，又於60年間以長子陳松（即伊伯 父）名義向系爭土地共有人之一黃奕鎮買受取得系爭土地應 有部分1/6，應有基於分管協議而有權使用系爭房屋所占用 如附圖（即臺北市大安地政事務所104年1月5日土地複丈成 果圖）所示之系爭土地範圍。系爭房屋嗣由伊父親陳銘卿（ 99年間歿）取得所有，再由伊母親陳沈好、伊、伊胞妹陳玉 燕、陳慧敏、陳怡潔共同繼承，並約定陳怡潔、陳慧敏分別 登記為8號、10號房屋之納稅義務人，但系爭房屋為伊實際 占有使用。又系爭土地於78年間因臺北市○○○○○○區000號公 園工程計畫而公告徵收，嗣因計畫生變撤銷徵收，被上訴人 仍保留其因徵收而取得系爭土地應有部分1/6，伊先祖取得 原土地所有權人同意有權使用系爭土地在先，伊復依被上訴 人要求繳納99年起迄今系爭房屋占用系爭土地部分之使用補 償金，該使用補償金實為租金，兩造間就系爭房屋所坐落系 爭土地部分應依民法第425條之1規定推定有租賃關係，或因 伊已繳納租金而成立租賃關係，惟被上訴人卻否認伊有權使 用系爭土地，爰請求確認伊就系爭房屋所占用系爭土地的範 圍有基於租賃契約關係之合法使用權。並於原審聲明：確認 兩造間就系爭房屋所坐落系爭土地之範圍有使用權。【原審 為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴】並於本院上訴 聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間就系爭房屋所坐落系爭土 地之範圍有使用權。
二、被上訴人則以：上訴人先祖興建系爭房屋時，並未徵得系爭 土地全體共有人同意，系爭土地全體共有人亦未曾成立分管 協議約定各自特定之分管位置，系爭房屋當屬無權占用系爭 土地如附圖所示部分，上訴人現為系爭房屋之實際占有使用 人，並已於104年間出具切結書承諾願繳納無權占用土地之 使用補償金，兩造間並未成立租賃契約關係，況臺北市僅有 系爭土地權利範圍1/6，未經全體共有人同意，自不得逕將 系爭土地出租予上訴人等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明 ：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第60至61、458頁）：（一）系爭土地（面積946平方公尺）原係臺北市○○000號公園預 定用地，嗣經行政院撤銷徵收後，其權屬變動為臺北市與 私人共有，其中被上訴人管理臺北市有權利範圍1/6，係 經行政院以財政部國有財產局臺灣北區辦事處78年5月18 日台財產北二字第78012032號函有償撥用之財產。（二）系爭土地上坐落系爭8號、10號房屋，其房屋稅之納稅義 務人分別為訴外人陳怡潔、陳慧敏等2人。
（三）系爭8號、10號房屋占用系爭土地之位置面積如附圖（即 原審卷第109頁臺北市大安地政事務所104年1月5日土地複 丈成果圖）所示，被上訴人有向陳怡潔、陳慧敏發送104 年1月23日北市工公配字第10430024200號、10430024100 號函催繳最近5年（99年1月23日至104年1月22日止）之使 用補償金，由上訴人代為收受。
（四）上訴人有在104年5月21日在被上證2所示切結書（本院卷 一第51頁）簽名蓋章，對於被上證6所示分期繳納使用補 償金申請書上之簽名蓋章真正亦不爭執。
四、法院之判斷：
上訴人主張兩造間就其所占有使用之系爭房屋所坐落之系爭 土地範圍，有成立租賃關係，並請求確認系爭房屋所占用系 爭土地的範圍有基於租賃契約關係之合法使用權等情，為被 上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：
（一）按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有 受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者 ，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。查上訴 人主張其祖父陳銀河興建系爭房屋時，業已徵得系爭土地 所有權人同意興建，亦有成立分管協議，陳銀河嗣亦取得 系爭土地應有部分1/6，被上訴人因徵收取得系爭土地應 有部分1/6，應繼受並容忍系爭房屋有權占用系爭土地， 兩造間應成立租賃契約關係，系爭房屋基於租賃契約關係 為有權占用系爭土地，被上訴人不得主張伊無權占用，伊
繳納予被上訴人之租金並非性屬不當得利之使用補償金等 情，既為被上訴人所否認，被上訴人並抗辯上訴人占有使 用之系爭房屋無權占用系爭土地，則上訴人是否基於租賃 契約關係而有權使用系爭房屋所占用之系爭土地部分，法 律關係存在與否即不明確，致其在私法上之地位有受侵害 之危險，而此危險得以本件確認判決除去之，故上訴人應 有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。（二）次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用 收益之權（民法第818條參照），惟共有人對共有物之特 定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共 有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利 ，如共有人不顧他共有人之利益，未得其他共有人之同意 ，而就共有物之全部或特定部分為使用收益，即屬無權占 用而侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號 判例要旨、78年度台上字第335號、87年度台上字第235號 裁判要旨參照）。而占用共有物使用收益之共有人，若對 他共有人應有部分存在之事實無爭執，而僅以非無權占有 為抗辯者，應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 （最高法院92年度台上字第312號判決要旨參照）。再按 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。該條所謂「 土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同 之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外， 尚有其他共有人」之情形在內，但必也土地共有人經其他 共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及 房屋分開或先後出賣者，始宜推斷土地承買人默許房屋承 買人繼續使用土地（最高法院106年度台上字第745號裁判 要旨參照）。是以上訴人對於被上訴人為系爭土地共有人 一事並無爭執，僅主張有權占用系爭房屋所坐落系爭土地 範圍，又主張依民法第425條之1第1項規定有推定租賃關 係存在，揆諸前揭說明，應由上訴人就其主張陳銀河有經 其他共有人全體之同意，在共有土地上興建系爭房屋，復 因分管協議有權占用，其基於租賃關係而有正當權源等事 實舉證證明之。
（三）上訴人雖主張伊祖父陳銀河於32年間徵得原地主同意在系 爭土地上興建系爭房屋，並簽立耕地三七五租約，陳銀河 嗣後取得系爭土地應有部分1/6，與系爭土地之繼受人間
應有民法第425條之1之推定租賃關係，且得依分管協議占 用系爭房屋所坐落土地部分云云。惟查上訴人自陳系爭土 地於日據時代即為黃氏家族宗親多人所共有，依土地登記 簿記載系爭土地原共有人包括黃奕鎮、黃奕校、黃奕斌、 黃奕溨、黃世肇、黃秋村、黃明通、黃世通、黃清流、黃 萬鎰、黃奕坵等人，陳銀河之長子陳松於60年間登記為系 爭土地應有部分1/6之共有人，有土地登記簿在卷可佐（ 原審卷第181至182頁）；其後因臺北市政府於77、78年間 辦理徵收後復為撤銷，及因部分原始共有人繼承或買賣等 情事，共有人陸續增加為臺北市（應有部分1/6）、黃信 竹等3人（應有部分各1/36）、黃鄭瀧珠等6人（應有部分 各1/270）、黃信夫等8人（應有部分各1/60）、黃林英子 等8人（應有部分各1/135）、黃林桂麗等3人（應有部分 各1/180）、王稔誼等3人（應有部分各1/540）、張寶鷹 等2人（應有部分21573/349920）、陳新發（即陳松之子 ，應有部分1/12）、陳珮妘等4人（即陳松之子陳文發之 繼承人，應有部分各1/96）及其他共有人總計50餘人共有 系爭土地，有臺北市政府函文及土地使用分區證明書（原 審卷第43至51頁）、不動產數位資料庫公務應用系統地籍 資料、土地登記謄本附卷可稽（原審卷第107至108、225 至251頁）；可見上訴人之祖父陳銀河於32年間興建系爭 房屋時，系爭土地為黃氏家族多人所共有，陳銀河尚非系 爭土地共有人，揆諸前揭說明，陳銀河須得土地共有人同 意，始能謂有權占用系爭土地興建房屋。然查上訴人雖提 出耕地租約、核定續訂租約通知書、出租人名冊為證（原 審卷第39至41頁、行政法院卷第20至23頁），但該等耕地 租約僅能證明陳銀河之長男陳松自44年間至91年間，有與 系爭土地所有權人代表黃奕鎮簽立私有耕地租約，約定租 賃系爭土地以供農耕，租賃期間為6年，期滿並得續租， 但上開耕地租約並無關於黃奕鎮及其他土地所有權人同意 陳銀河在系爭土地特定位置興建系爭房屋居住使用之約定 ，尚難逕認系爭土地所有權人全體有何同意或成立分管協 議允由陳銀河單獨分管使用系爭房屋所占用之土地部分興 建房屋之情形。上訴人復以系爭土地原所有權人之一黃光 南於原法院另案92年度北簡字第10593號返還房屋事件之 證述為其證據，惟查黃光南於該案主要係為證述系爭房屋 為陳銀河所興建，並非該案原告陳松所興建等語，有該案 判決書在卷可參（原審卷第187頁），又縱使黃光南對陳 銀河興建系爭房屋並無反對之意，亦難遽認系爭土地全體 共有人即均有同意陳銀河在系爭房屋所坐落土地範圍興建
房屋。此外上訴人自陳：伊無法提出伊曾祖父陳強能、伊 祖父陳銀河向系爭土地原始所有權人黃家宗親租賃農地耕 作並訂立租地建屋之契約書，又關於系爭土地原所有權人 全體同意興建系爭房屋或有成立分管協議等節亦無其他證 據提出等語（本院卷一第65頁、卷二第5、9頁），則本件 既無證據證明陳銀河係經系爭土地全體共有人同意於特定 位置興建系爭房屋，又無證據證明系爭土地全體共有人有 何成立分管協議允由陳銀河分管使用系爭房屋所坐落土地 位置，則上訴人據以主張有權使用系爭房屋所占用之土地 ，又主張應依民法第425條之1規定與被上訴人推定成立租 賃關係云云，均難認可採。
（四）上訴人又主張被上訴人於105年3月31日製發之繳款清單上 ，記載繳款類別為「土地使用租金收繳」、繳款項目為「 地租」一節，固據提出該繳款清單為證（本院卷一第469 頁），並據以主張兩造間有租賃契約關係存在云云。惟被 上訴人抗辯：伊於建置公園土地電腦管理系統之前，以手 寫開立之繳款單備註欄均有註明款項性質係屬「無權占用 使用補償金」等文字，於104年間建置電腦管理系統初期 ，承包廠商在設計繳款清單之繳款類別及項目時，並未細 分土地使用情形為「有權使用簽訂行政契約」或「遭無權 占用，就使用期間收取無權占用使用補償金」，均以「租 金」統稱，致以電腦系統製作之繳款單上均列載為「租金 」或「地租」等文字，嗣於106年間辦理後續建置擴充時 ，業已要求承包廠商新增其他費用類別開單項目，伊於10 6年7月以後所製作之繳款清單上即已更正記載繳款類別、 繳款項目為「無權占用使用補償金」等情，有104年6月15 日製發之手寫繳款單（原審卷第57頁）、土地管理系統開 發建置案-需求訪談會議紀錄、公共工程資訊會106年5月1 8日函及工作計畫書節本、106年7月前後以電腦製作之繳 款清單等附卷為憑（本院卷一第483至503頁），可見被上 訴人以電腦系統製作之初期繳款清單上關於繳款類別、繳 款項目之科目記載，尚不足以逕認兩造間業已成立租賃契 約關係。
（五）上訴人再主張被上訴人應依臺北市市有財產管理自治條例 第52、53、62條等規定與伊成立租賃關係云云。惟查該自 治條例第52條係規定「(第1項)非公用財產之不動產，有 下列各款規定之一者，得申請租用：一、本自治條例修正 公布前已有租賃關係者。二、合於出售規定尚未完成出售 程序者。三、畸零地經主管機關認定與鄰地所有權人有合 併使用必要者。四、在82年7月21日前被占建房屋，而不
妨礙都市計畫，經檢附戶籍謄本、水電或房屋稅繳納收據 ，並繳納占用期間之使用補償金者。五、依土地法第25條 規定程序送經本市議會同意，並經行政院核准出租及其他 依法得出租者」。第53條規定「土地屬於都市計畫公共設 施保留地，除合於都市計畫公共設施保留地臨時建築使用 辦法第3條規定用途者外，不得出租作建築使用。但在82 年7月21日以前占建房屋者，得由使用人出具願於都市計 畫公共設施開闢時，無條件將該地回復空地交還處理之承 諾書後，辦理出租，並於租約中訂明出租機關得視實施都 市計畫之需要隨時終止租約」。第62條第1項規定「土地 係本市與他人共有者，應從速協議分割。達成協議前，未 得全體共有人同意不得出租。但已協議分管者，得就分管 部分出租」。依上開規定可知，國有土地之出租屬私經濟 行為，應有契約自由原則之適用，上開條文僅係規定得申 請承租國有土地之資格、要件，使符合資格、要件之人， 取得請求承租國有土地之要約地位而已，至於是否出租， 管理機關仍有審酌及決定之權限，得自行決定是否為承諾 之意思表示，並不負有應與申請承租人訂立租賃契約之義 務，亦無擬制成立租賃契約關係之情形，則被上訴人既否 認有與上訴人間成立租賃契約關係，並抗辯其就系爭土地 之權利範圍僅有1/6，無從單獨就系爭土地為處分行為， 且依前述自治條例第62條第1項規定，在共有人協議分割 前，未得全體共有人同意不得出租，上訴人復未舉證證明 兩造間就被上訴人願出租系爭土地予上訴人使用收益、上 訴人願支付租金等要件有何意思表示合致之事實，則上訴 人主張兩造間有成立租賃契約關係云云，自非可採。（六）又查系爭8號、10號房屋分別占用系爭土地61平方公尺、1 30平方公尺（合計191平方公尺），有臺北市大安地政事 務所104年1月5日土地複丈成果圖在卷可稽（原審卷第109 頁），顯已超逾上訴人主張陳銀河所買受之基地面積（即 系爭土地總面積946平方公尺×應有部分1/6=157.67平方公 尺，原審卷第225頁土地登記謄本參照），則上訴人主張 陳銀河所買受系爭土地應有部分所換算面積即為系爭房屋 所占用土地面積，適證土地共有人同意其興建房屋云云， 尚難逕採。再查被上訴人前以系爭8號、10號房屋占有使 用人就房屋占用土地部分，未與被上訴人成立任何租賃、 使用借貸或其他法律關係為由，以104年1月23日函通知稅 籍名義人陳怡潔、陳慧敏催繳最近5年（99年1月23日至10 4年1月22日止）各依系爭8號、10號房屋所占用土地面積 之申報地價年息5%乘以被上訴人應有部分1/6計算之使用
補償金依序為22萬9,725元、48萬9,578元（合計71萬9,30 3元），有被上訴人函文、房屋課稅明細表、申報地價資 料（原審卷第85至106、111頁）、公告地價資料、5年無 權占用使用補償金計算式（本院卷一第443、445頁）存卷 可憑，上訴人為系爭房屋實際居住使用人，代陳怡潔、陳 慧敏收受上開函文後（本院卷一第60頁），上訴人即於10 4年5月21日向被上訴人簽具提出「切結書」記載略以：「 立切結書人陳品臻無權占用系爭土地部分市有土地，面積 191平方公尺，願依下列事項配合辦理：一、維持現況使 用（如使用範圍圖及現場照片）。二、依民法第179條規 定交付無權占用使用補償金，對於所占用上開土地並無租 賃關係存在。三、如有下列情形之一者經催告後，其地上 物同意無條件於期限內自行拆除或自願拋棄地上物...。 此致臺北市政府工務局公園路燈工程管理處」等語，並於 同日另簽具提出「分期繳納使用補償金申請書」記載略以 ：「因無法一次付清，擬分60期繳納，惠請同意辦理」等 語，並由上訴人之母陳沈好簽名蓋印同意擔任連帶保證人 ，有切結書、分期繳納使用補償金申請書在卷可按（本院 卷一第51、451頁），並經被上訴人同意分期繳納，有被 上訴人104年6月15日函文可佐（原審卷第117至118頁）， 足見上訴人向被上訴人簽具前述切結書及繳納使用補償金 前，業已完全明瞭系爭房屋無權占用系爭土地之事實，並 願意支付無權占用土地相當於不當得利之使用補償金，則 上訴人嗣於本件訴訟翻異否認無權占有之事，復於本院審 理時空言主張係遭詐欺簽具切結書云云，均難認可採。（七）至上訴人爭執被上訴人另向系爭房屋相鄰之○○路○段00巷2 號、4號、6號房屋使用人陳文發、陳新發等人所收取占用 系爭土地之使用補償金遠低於向伊所收取之金額部分，經 查陳銀河（77年歿）之繼承人為陳李阿妲（配偶、98年歿 ）、陳松（長子、102年歿）、陳銘卿（三子、99年歿） 、陳銘昌（四子）、陳鳳（三女、104年歿），陳松之繼 承人為陳新發（長子）、陳文發（次子，105年歿、繼承 人為陳佩妘等5人），陳銘卿之繼承人為陳沈好（配偶） 、上訴人（長女）、陳慧敏（次女）、陳玉燕（三女）、 陳怡潔（四女），有陳銀河繼承系統表及戶籍資料存卷可 參（原審卷第27至37、162至174頁）；上訴人主張陳新發 、陳文發自陳松名下繼承登記取得之系爭土地應有部分1/ 6，實為陳銀河所遺遺產，僅陳銀河生前信託登記於陳松 名下，應由陳銀河全體繼承人（即上訴人之被繼承人陳銘 卿之繼承人、陳銘昌、陳鳳之繼承人）繼承，並訴請法院
判准繼承分割登記事件，固經本院另案95年度上更㈠字第1 02號、最高法院96年度台上字第949號確定判決（原審卷 第299至312頁、本院卷一第305至333頁）、本院另案105 年度重家上字第81號確定判決（本院卷一第81至109頁） 在案，惟因上訴人及其他陳銀河繼承人尚未依確定判決辦 理繼承分割登記，被上訴人乃陳明：伊僅能依現存土地登 記資料，對於陳文發、陳新發擅自占用共有土地用益逾其 登記之應有部分者，就超過應有部分之範圍計算應繳納之 無權占用使用補償金，上訴人占用之系爭房屋部分，則尚 無從扣除上訴人就系爭土地應有部分所換算之面積等語（ 本院卷一第433至435、459頁），並提出臺北市政府106年 2月23日函示、使用補償金計算說明附卷可佐（本院卷一 第439、445至449頁），可見並無上訴人所指被上訴人與 陳文發、陳新發成立租賃契約，或對陳文發、陳新發差別 待遇之情事，況縱使上訴人因繼承取得系爭土地部分應有 部分，亦無從改變系爭房屋興建時，並未徵得土地全體共 有人之同意，及全體共有人並無分管協議允其分管使用系 爭建物坐落系爭土地之特定範圍之事實，更無從改變兩造 間並未成立租賃契約關係之事實。
（八）從而，上訴人主張系爭房屋係於徵得土地全體共有人同意 後所興建，復依土地全體共有人分管協議而占有管領使用 ，被上訴人應依民法第425條之1規定與伊推定成立租賃關 係，被上訴人又因收取伊繳納租金而與伊成立租賃關係云 云，均非可採，故上訴人請求確認系爭房屋所占用系爭土 地的範圍有基於租賃契約關係之合法使用權一節，並無理 由，不應准許。
五、綜上所述，上訴人請求確認兩造間就系爭房屋所占用系爭土 地的範圍有基於租賃契約關係之合法使用權，為無理由，不 應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴 論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 28 日 民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳蒨儀
法 官 廖慧如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 29 日 書記官 張佳樺