臺灣高等法院民事判決
108年度上字第1055號
上 訴 人 陳素琴
訴訟代理人 戴君豪律師
複 代理人 陳恪勤律師
王仕升律師
被 上訴人 東帝士儷園廣場大廈管理委員會
法定代理人 柳易伸
訴訟代理人 吳志勇律師
蔡明叡律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人
對於中華民國108年7月15日臺灣臺北地方法院108年度訴字第454
號第一審判決提起上訴，本院於民國109年3月31日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
查被上訴人之法定代理人原為李麗娟，於本院審理中變更為 柳易伸，有東帝士儷園廣場管理委員會民國（下同）108年 度第18屆第一次管理委員會會議記錄在卷可稽（見本院卷第 169至171頁），柳易伸具狀聲明承受訴訟（見本院卷第167 頁），合於民事訴訟法第170條、第175條規定，應予准許， 先予敘明。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號5樓房屋（ 下稱系爭房屋）坐落於東帝士儷園廣場大廈社區（下稱系爭 社區，該社區總共由A、B、C三棟組成）C棟，伊為系爭房屋 之所有權人即為系爭社區之區分所有權人之一。伊自103年1 1月起將系爭房屋出租予訴外人田穎及張宇音夫妻，並同意 其等將系爭房屋隔成3間套房再轉租。詎被上訴人於 107年8 月12日以「修正系爭社區管理組織報備規約案討論等事項」 為議案，召集系爭社區107年度第一次區分所有權人會議（ 下稱第一次區分所有權人會議），因出席數未達公寓大廈管 理條例第31條之規定而流會。嗣於同年月26日被上訴人依同 條例第32條第1項規定召集第二次區分所有權人會議（下稱 第二次區分所有權人會議）討論同一議案，會中決議通過修
訂系爭社區管理委員會管理組織暨規約（下稱系爭規約）第 10條第6款規定為：「管理費增收：頂樓違建每坪加 30%， 營業行為（含公司行號）及宗教團體等每坪加30%，套房出 租行為每坪加200%，民宿或日租套房（租期30天以內者）加 收300%」（下稱系爭決議），惟其中關於「套房出租行為每 坪加200%」部分，悖離同條例第10條第2項前段規定管理費 應「按應有部分比例分擔」之原則，欠缺增收管理費之正當 理由，且不能達保護社區安寧之決議目的，徒讓套房出租之 外部成本內部化，使原有的管理費增加為3倍，顯失公平， 系爭房屋屬於套房出租，故此決議內容對伊顯失公平。又其 中關於「民宿或日租套房（租期30天以內者）加收300%」部 分，亦悖離上開「按應有部分比例分擔」之原則，欠缺增收 管理費之正當理由，且不能達到遏止違法經營民宿或日租套 房之行為，反有因收取管理費而讓違法行為合法化之疑慮， 又因系爭房屋目前被認定為日租套房，使伊每月繳納之管理 費由新台幣（下同）2,945元調高至1萬1,780元(計算式：2, 945元＋2,945元×300%=1萬1,780元)，漲幅高達4倍，亦顯失 公平。準此，「套房出租行為每坪加200%，民宿或日租套房 （租期30天以內者）加收300%」決議內容，均有民法第148 條第1項權利濫用之情形，依民法第56條第2項規定應為無效 等語。原審為上訴人敗訴判決，上訴人聲明不服，提起上訴 ，上訴聲明求為判決：㈠、原判決關於駁回上訴人後開備位 之訴部分廢棄。㈡、確認系爭決議修訂系爭規約第10條第6款 「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加 200%，民宿或 日租套房（租期30天以內者）加收300%」無效。〈上訴人先 位請求確認系爭決議不成立，經原審駁回其訴，上訴人提起 上訴後撤回該上訴，及備位請求確認系爭決議修訂系爭規約 第10條第6款「管理費增收」其中關於「頂樓違建每坪加30% ，營業行為（含公司行號）及宗教團體等每坪加30%」部分 無效，經原審駁回其訴，上訴人提起上訴後，均撤回之（見 本院卷第425、669頁)，非本件裁判範圍〉。二、被上訴人則以：公寓大廈管理條例本有規定區分所有權人就 管理費分擔方式得另以會議決議或規約為之，以期公允妥適 ，考量區分所有建築物之專有部分如為營業行為、提供宗教 團體使用、套房出租、民宿或日租套房等利用方式，將致系 爭社區之公設維護、衛生維護、消防避難、安全防護等管理 成本之增加，是依一般居住使用目的、營業使用目的之不同 ，分別以不同費率計算管理費之方式因應，因此，系爭決議 通過不按應有部分比例分擔管理費，符合使用者付費，以量 計價之公平原則，同時為經濟學上「外部成本内部化」之解
決方案，並無權利濫用或顯失公平之情形。而就增收管理費 之用途，乃供作保全聘僱、發電機維護、電梯保養、汙水改 管、車道鐵捲門更新、頂樓防火門更新、公設清潔、大門感 應讀卡機更新、梯廳磁磚更新、公共區域消毒、消防申報及 缺失改善、汙水馬達更新、公共設施燈具裝設等共用部分之 維護、修繕、社區安全維護之開支所用，及未來規劃公共區 域加裝監視器等之用，是管理費之徵收確實帶來改善社區環 境、提升生活品質之正面助益。且民法第799條之1第3項就 撤銷權定有3個月之除斥期間，應優先適用，上訴人於109年 (誤載為106年)3月16日始以書狀請求法院撤銷系爭決議(上 訴人嗣於109年3月31日撤回起訴，附此敘明)，其撤銷權已 歸於消滅，自不得再爭執系爭決議無效等語置辯。並答辯聲 明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭房屋坐落於系爭社區C棟，上訴人乃系爭房屋所有權人即 系爭社區之區分所有權人。
㈡、上訴人自103年11月起，將系爭房屋出租予田穎、張宇音夫妻 ，同意其等將系爭房屋隔間為3間均有獨立衛浴之套房（即A 房、B房、C房），予以轉租，且系爭房屋除3間套房外，別 無其他公共空間（如客廳或廚房）。
㈢、被上訴人於107年8月12日，以修正系爭規約為議案，召開第 一次區分所有權人會議，因出席人數未達公寓大廈管理條例 第31條規定之數額而流會。
㈣、被上訴人復於107年8月26日以同一議案，召開第二次區分所 有權人會議，表決通過系爭決議，該次區分所有權人會議之 召開、區分所有權人暨區分所有權之出席比例及決議比例， 合於公寓大廈管理條例第32條第1項規定。
四、上訴人主張系爭決議修訂系爭規約第10條第6款「管理費增 收」其中「套房出租行為每坪加200%，民宿或日租套房（租 期30天以內者）加收300%」部分，違反公寓大廈管理條例第 10條第2項前段有關「管理費按應有部分比例分擔」之規定 ，欠缺增收管理費之正當理由，不能達系爭決議之目的，且 管理費提高為3倍及4倍，顯失公平，而有民法第148條第1 項權利濫用情形，應為無效等情，為被上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯。經查：
㈠、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。可 知區分所有權人會議得透過決議或規約方式，制訂區分所有 權人應繳納之管理費數額之相關收費標準，非以按應有部分 比例分擔為限。次按權利之行使，不得違反公共利益，或以 損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。所謂權 利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社 會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行使權 利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免 的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且 以此為主要目的，始構成權利濫用（最高法院45年台上字第 105號裁判意旨）。公寓大廈區分所有權人為提昇居住品質 ，增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會 議決議共同遵守事項以為規約（公寓大廈管理條例第1 條、 第3條第12款參照），區分所有權人會議之決議內容，若形 成少數人與多數人不相等之負擔，法院固可審查決議內容是 否違反平等原則，惟公寓大廈區分所有權人會議決議亦屬私 法自治之範疇，法院應從大廈全體住戶因該決議之權利行使 所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權 利行使所受之損失，比較衡量，不能單憑該決議對少數區分 所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式 ，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損 害他人為主要目的，而屬權利濫用。申言之，若該決議內容 對於少數區分所有權人課與之不利分擔，係基於少數區分所 有權人就社區大廈之使用收益之特殊態樣，為增進社區大廈 之共同利益，確保良好生活環境，而為具有合理關聯之措施 ，當認仍屬應予尊重之私法自治、社區治理之範疇，難謂濫 用權利。
㈡、經查，系爭決議係為「維護社區安全及避免流動人口造成環 境複雜化，影響住戶生活品質」，而修訂系爭規約第10條第 6款規定，分別對頂樓違建、營業行為及宗教團體每坪加收 30% 、套房出租行為每坪加收200%、民宿或日租套房（租期 30天以內者）每坪加收300%之管理費等情，有第二次區分所 有權人會議記錄以及系爭規約修訂條文對照表可佐（見原審 卷一第355至359、369至371頁）。次查，系爭社區於106年6 月以前，就營業行為及宗教團體行為業已採行每坪加收30% 管理費之徵收標準收費一情，此經證人李麗娟、張宇音、蔡 采芳證述明確（見本院卷第346至347頁、第539頁、原審卷 第549頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第534頁），可知 系爭社區於106年6月以前，本就區分所有權人之使用型態， 定有兩種管理費之徵收標準，且長期為區分所有權人所認同
，由被上訴人執行收取管理費。則系爭決議就區分所有權人 之使用收益型態再為細分，於規約明定不同之管理費徵收標 準，如合於前揭目的，縱增加部分區分所有權人之負擔，應 不構成權利濫用。
㈢、經查，上訴人自103年11月起，將系爭房屋出租予田穎、張宇 音夫妻，同意其等將系爭房屋隔間為3間均有獨立衛浴之套 房（即A房、B房、C房），予以轉租，且系爭房屋除3間套房 外，別無其他公共空間（如客廳或廚房）（見不爭執事項㈡ ）。依證人田穎到庭證述：從103年起至108年4月間，A、B 、C房分別轉租，前後歷經各約6至8名不同房客，A房、C 房 房客入住期間最長僅1年，短期約1至4個月不等，B房房客僅 一名入住近2年，其他短期約6至7個月；又房客中約6成為外 國籍人士等語（見原審卷一第558至559頁）。證人張宇音到 庭證述：A、B、C房都是年租，1年1簽，除非短期承租，例 如1、2個月才沒有簽約直接收租金，3間套房歷來分別多少 人承租不記得了，但平均而言，就是1年約1至2個房客，有 的房客因個人因素提早解約，我們會再找新的房客。A房因 為是套房，流動比較頻繁，最長住到1年，如有空置，就會 網路刊登3個月短租，也曾同意出租1到2個月或1個月以內之 情形，印象中有2到4位房客是這樣情形；B房最長大約1年， 印象中比較短的為5個月；C房目前有住超過2年半，也有房 客因個人因素提早到8個月；3間套房均無長時間未出租之情 形，最長空置期間僅為1至2個月；A、B、C房近期1年半都有 房客，承租情形如鈞院卷第527頁整理明細等語（見本院卷 第536至538頁）。互核上開兩位證人之證述內容，雖就B房 出租情形非完全一致，惟其他證述內容大致相同，且證人張 宇音亦證稱因時間久遠有些情形記不清楚，但有整理1年半 內之房客資料（見本院卷第527頁），核與系爭房屋1年內轉 租之租賃契約文件內容相當（見本院卷第443至450頁），可 認證人張宇音、田穎之證述雖有些微差距，但與事實大致相 符，堪予採信。綜合上開事證，可知系爭房屋隔成3間獨立 之套房，均長期轉租房客使用，少有空置未出租之情形，且 原則上雖採1年1簽約之方式出租，但實際平均租期為數月， 甚至有僅1至2個月及短於30日之情形，顯見系爭房屋之承租 房客異動頻繁，人口進出較一般住宅或一般整戶出租者複雜 ，客觀上增加系爭社區安全管理之困難度。
㈣、再查，證人李麗娟證述：我從102年擔任管委會委員至108年 卸任，期間有住戶多次反應系爭房屋套房出租之房客有樂器 的聲音吵雜到早上；也有住戶反應進出的青年滿複雜的，A 、C棟1樓、B棟1、2、3樓是教會承租，居住在教會的人及週
日進出的人會比較多。也有反應有人半夜在頂樓抽菸喝酒， 不確定是誰。套房出租除先前有發生過系爭房屋樂器吵雜聲 外，另外A棟套房之一位女性承租戶，曾鬧過三次要自殺， 增加管委會及住戶的困擾等語（見本院卷第349頁）。又證 人林文嘉證稱：我自85年下半年起至107年9月間一直是系爭 社區住戶，我曾經見聞二次，均於晚間10點左右，在C 棟一 樓門口有人在抽菸、喝酒、喧嘩，讓我晚自習回家的女兒不 敢進門，打電話叫我下樓去接她；那些人自稱為5樓的住戶 。事實上，我在C棟經常看到那些背包客進進出出，陌生人 進出的非常頻繁，我們進出大樓時都會看到。去年（ 107 年）大概5、6月間，有一個70歲左右的男性，他每天早上7 點左右就坐在C棟一樓門廳的沙發上講手機，我連續看了兩 天，第二天早上我就跟他聊了一下，我問他是否為新搬來的 住戶，他說不是，我問他為何會在這裡出入，他說他這兩天 住在5樓的日租套房，一天1,500元，他說他預計住個2、3天 等語（見原審卷一第601至605頁），可見系爭社區住戶多次 反應套房出租之承租房客有發生吵鬧、喧嘩及因自殺傾向鬧 事等情形，及因系爭社區C棟經營日租套房或民宿使得住戶 難以識別進出系爭社區者是否為住戶之情事，確實已對系爭 社區之居住安全、品質均造成影響，進而提高居住安全之風 險及住戶心理上負擔等不利益事實。因此，被上訴人因接獲 上開對套房、日租套房及民宿等房客之負面反應，考量社區 安全及避免流動人口造成環境複雜化，影響住戶生活品質之 目的，始將系爭決議議案提出於區分所有權人會議，交由區 分所有權人予以決議，難認被上訴人或參與系爭決議之區分 所有權人主觀上有以損害他人或上訴人為主要目的。㈤、再參，證人蔡采芳證述：住戶提案調整管理費是為維護社區 安全，一間隔成幾間套房出租之情形相較一般住戶，進出較 複雜，管理上亦較困難，管理方面會增加保全還有修繕等費 用，因此提案修改規約等語（見原審卷第547頁）。及證人 李麗娟證述：公司、教會進出人員大部分是固定的，套房出 租先前有發生過系爭房屋樂器吵雜聲外，另外A棟套房之一 位女性承租戶，曾鬧過三次要自殺，增加管委會及住戶的困 擾；日租或民宿人來來去去，完全是陌生人也不認識，所以 被上訴人開會認為套房出租、日租套房及經營民宿之行為相 較公司、教會需加收更多管理費等語（見本院卷第349頁） 。及證人林文嘉證述：系爭社區B、C棟保全人員上班時間為 上午7點至下午18點30分，下班後則無保全人員；被上訴人 針對系爭決議增收之管理費，討論用以安裝C棟監視器之經 費等語（見本院卷第602至603頁、第606頁），可知隔間套
房出租、日租套房及經營民宿之行為，相較於一般住家、經 營公司及教會，進出人口更複雜、不穩定度更高，造成保全 人員難以掌握身分，於保全人員下班後，其管理更加不易， 顯然增加管理者即被上訴人之管理困難度及管理成本。又被 上訴人依系爭規約向系爭社區收取之管理費，乃供作支付包 含保全聘雇及諸如發電機維護、電梯保養、汙水改管、車道 鐵捲門更新、頂樓防火門更新、公設清潔、大門感應讀卡機 更新、梯廳磁磚更新、公共區域消毒、消防申報及缺失改善 、汙水馬達更新、公共設施燈具裝設等共用部分之維護、修 繕、社區安全維護之開支所用，有107年1月份至10月份系爭 社區管理費收支表各1份在卷可證（見原審卷一第 41至60頁 ）。且被上訴人為加強社區安全管理措施以保護住戶安全， 於108年1月27日第四次管理委員會會議中通過決議，擬加強 系爭社區C棟監視器數量，現行重點安裝C 棟大門及5樓樓梯 間監視器，爾後俟經費情形逐層檢討安裝等情，有該次管理 委員會會議記錄1 份存卷可憑（見原審卷二第39至41頁）， 並經證人林文嘉證述明確（見原審卷第607頁），可徵系爭 決議提高隔間套房出租、日租套房及經營民宿行為之管理費 ，確實用在改善社區安全及加強社區管理機制等用途上，而 為具有合理關聯之措施。
㈥、至於上訴人主張系爭決議無遏止違法經營日租套房或民宿之 效果，決議之目的無法達成，而有權利濫用云云，然查，隔 間套房出租、日租套房及經營民宿之行為已影響系爭社區之 居住品質，且提高管理難度及成本，系爭決議之主要目的係 藉由對該等行為增收管理費，用以改善社區之安全及居住品 質，而為具有合理關聯之措施等情，業如前述，是無論系爭 決議是否另有遏止違法經營日租套房或民宿之目的，及該目 的能否達成，無礙此等事實之認定。況查，證人張宇音證述 ：我們會盡量避免被上訴人認為複雜的情形，例如租期比較 短的情形；會找比較穩定，不會造成被上訴人的困擾等語（ 見本院卷第546至547頁），益徵系爭決議就隔間套房出租、 日租套房及經營民宿之行為增收管理費，對於抑制短期租賃 有其成效，且同時促使系爭社區出租人於出租房屋時，會更 謹慎篩選房客，避免選擇流動頻繁、背景複雜或影響社區居 住品質之承租房客，益徵上訴人前開抗辯，並非可採。㈦、綜上可見，就隔間套房出租、日租套房及經營民宿之行為增 收管理費固對該等區分所有權人不利，惟因該等行為已對系 爭社區之居住安全、安寧及生活品質造成相當影響，進而使 住戶產生心理負擔，同時增加被上訴人管理之困難度及成本 提高，是經兩相衡量，第二次區分所有權人會議通過系爭決
議，係基於維護社區安全及避免流動人口造成環境複雜化， 影響住戶生活品質之目的，具備合理充足之理由，其手段目 的亦屬合理關聯，且主觀上非以損害他人為主要目的，故不 構成權利濫用，上訴人主張系爭決議修訂系爭規約第10條第 6款「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加200%，民宿 或日租套房（租期30天以內者）加收300%」，因違反民法第 148條第1項規定，依民法第56條第2項規定應為無效，自屬 無據，委無可採。
㈧、末按，民法第799之1條第3項於98年1月23日增訂：「規約之 內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位 置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價 及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得 於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」。參照其增訂理 由為：「規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情 事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第3項。又規約之約定是否 有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予 以斟酌，以為判斷之準據。」，可徵此一規定係就區分所有 權建築物之規約內容有顯失公平情形，所作之特別規定。至 於民法第56條第2項規定：「總會決議之內容違反法令或章 程者，無效。」，係對社團總會決議內容違反法令或章程所 作之一般規定，可認民法第799之1條第3項應係民法第56條 第2項之特別規定。準此，民法第799條之1第3項規定就規約 關於區分所有權人支付對價及其他情事是否顯失公平之爭議 ，明定區分所有權人應於規約成立後3個月除斥期間內提出 撤銷之訴，基於特別法優於普通法及後法優於前法之法理， 自應優先適用該條項規定，民法第56條第2項規定已無適用 之餘地。經查，上訴人主張系爭決議提高套房出租行為之管 理費為3倍，讓套房出租之外部成本內部化，又提高民宿及 日租套房之管理費為4倍，除使外部成本內部化外，其中比 套房出租多出1倍之管理費，具裁罰性質，顯失公平等語， 均屬規約制訂管理費增收比例是否顯失公平之爭議，揆諸上 開說明，上訴人應優先適用民法第799條之1第3項規定，於3 個月除斥期間內提起撤銷決議之訴以為救濟，上訴人未為之 ，其撤銷訴權消滅，不得再依民法第56條第2項規定，請求 法院審查系爭決議有關系爭規約第10條第6款「管理費增收 」其中「套房出租行為每坪加200%，民宿或日租套房（租期 30天以內者）加收300%」內容是否顯失公平。至於上訴人主 張被上訴人誤認系爭房屋屬於日租套房型態，而將伊每月應 繳納管理費自2,945元增加為1萬1,780元等語，乃規約成立 後之執行爭議，與規約本身是否顯失公平無涉，並予敘明。
五、綜上所述，上訴人主張系爭決議修訂系爭規約第10條第6款 「管理費增收」其中「套房出租行為每坪加200%，民宿或日 租套房（租期30天以內者）加收300%」無效，為無理由，應 予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指 摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上 訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 14 日 民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 羅惠雯
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 14 日 書記官 洪秋帆