臺灣桃園地方法院民事判決 105年度重訴字第341號
原 告 高國緯
訴訟代理人 林仕訪律師
複 代理人 蔡頤奕律師
被 告 高清祈
訴訟代理人 劉德壽律師
複 代理人 李致詠律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106 年7 月27日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於桃園市桃園區中路五段一五九六、一五九七、一五九八、一五九九、一七二七號土地上之門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號之建物騰空（門牌標示：桃園市○○區○○路0000巷00號。範圍如附圖所示，使用面積共一六三四點五三平方公尺），並遷讓返還予原告及共有人全體。
被告應將坐落桃園市桃園區中路五段一五九六、一五九八、一五九九、一七二七號土地返還予原告。
被告應將坐落於桃園市○○區○路○段○○○○號土地返還予原告及共有人全體。
被告應自民國一○五年五月一日起至返還前開建物及土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟陸佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項由原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣柒拾陸萬肆仟叁佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第二項由原告以新臺幣壹佰壹拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣叁佰肆拾貳萬伍仟陸佰肆拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第三項由原告以新臺幣肆拾壹萬元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣壹佰貳拾壹萬零陸拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決主文第四項由原告於每月給付期屆至時以新臺幣伍佰陸拾元為被告供擔保後得假執行。但被告於每月給付期屆至時以新臺幣壹仟陸佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，
而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有 明文。經查，原告之訴之聲明原為：一、被告應自門牌號碼 桃園市○○區○○路0000巷00號之房屋遷出，並將房屋騰空 返還予原告。二、被告應將坐落於桃園市○○區○路○段00 00○0000○0000○0000號土地返還予原告。將坐落於桃園市 ○○區○路○段0000號土地返還予原告及共有人全體。三、 被告應自民國105 年5 月1 日起至返還前開建物之日止，按 月給付原告新臺幣（下同）58,615元。四、訴訟費用由被告 負擔。五、原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於106 年7 月10日以訴狀變更聲明為：一、被告應將坐落於桃園市○○ 區○路○段0000○0000○0000○0000○0000號土地上之門牌 號碼桃園市○○區○○路0000巷00號之建物（原告誤載為桃 園市○○區○○路000 號）騰空（門牌標示：桃園市○○區 ○○路0000巷00號。範圍如附圖所示，使用面積共1634.53 平方公尺），並遷讓返還予原告及共有人全體。二、被告應 將坐落於桃園市○○區○路○段0000○0000○0000○0000號 土地返還予原告。將坐落於桃園市○○區○路○段0000號土 地返還予原告及共有人。三、被告應自105 年5 月1 日起至 返還前開建物之日止，按月給付原告42,850元。四、訴訟費 用由被告負擔。五、原告願供擔保，請准宣告假執行。經核 上開聲明之變更，為減縮應受判決事項之聲明及補充或更正 事實上或法律上之陳述，揆諸前揭法律規定，應予准許。乙、實體部分：
一、原告起訴主張：原告為坐落於桃園市○○區○路○段○0000 ○0000○0000○0000號等4 筆土地所有人。原告另與訴外人 高清讚共有中路五段第1597號土地，原告之應有部分為5135 8 分之44669 、訴外人高清讚之應有部分為51385 分之6716 。原告另與高清讚共有坐落於上開5 筆上之建物即門牌號碼 為桃園市○○區○○路0000巷00號建物之所有人（未辦理保 存登記，但有桃園市政府地方稅務局104 年報稅收據）。兩 造及訴外人前於99年間就上開土地及建物訂立租賃契約，約 定租期為99年5 月1 日起至102 年4 月30日止，每年租金為 3 萬元，期滿得再行續約乙次。嗣原告依被告之請求以相同 條件再行續約乙次。因原告有其他用途，故於105 年3 月18 日委請律師以桃園府前第284 號存證信函向被告表明不再續 約之意思，並限期被告於105 年4 月30日前搬離，惟被告至 今置之不理，故依民法第767 、821 條之規定請求被告搬離 並返還房屋、返還土地予原告及共有人全體。又被告拒不返 還土地及房屋，自受有相當於租金之不當得利，依上開土地
、房屋之申報地價總額年息10% 及建物課稅現值計算，被告 應自105 年5 月1 日起至返還前開建物及土地之日止，按月 給付原告42,850元。為此，爰依民法所有物返還請求權及不 當得利請求權提起本件訴訟，並聲明：一、被告應將坐落於 桃園市○○區○路○段0000○0000○0000○0000○0000號土 地上之門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號之建物騰空 （門牌標示：桃園市○○區○○路0000巷00號。範圍如附圖 所示，使用面積共1634.53 平方公尺），並遷讓返還予原告 及共有人全體。二、被告應將坐落於桃園市○○區○路○段 0000○0000○0000○0000號土地返還予原告。將坐落於桃園 市○○區○路○段0000號土地返還予原告及共有人。三、被 告應自105 年5 月1 日起至返還前開建物之日止，按月給付 原告42,850元。四、原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告原為上開6 筆土地之共有人以及土地上門牌 號碼桃園市○○區○○路0000巷00號之建物所有人，嗣後兩 造雖簽定買賣契約，買賣標的物記載雖含地上建物，此係因 買賣當時，因地上物為未保存登記建物，為了日後便於管理 因此要求被告事先一併辦理稅籍資料變更，而將地上物寫入 買賣標的。依契約第6 條第2 項約定：「日後如地上建物不 出租或拆除者，賣方之登記名義人無條件負責配合整理土地 以利申請農用證明免增值稅，或直接以繳納增值稅等相關方 式辦理移轉登記予買方」可知地上建物並未出賣與原告。當 時是因被告於99年間需錢孔急，不得已便宜出售係爭土地應 有部分3 分之1 予原告，簽約時並言明僅出售土地應有部分 ，不包括其上建物，原告並允諾同意繼續承租土地至建物不 堪用時，實則買賣標的物僅有土地部分而未及於地上物。倘 原告以取得上開建物之所有權，則原證1 之約定租金係按照 高國緯、高清讚就土地之應有部分比例作分配？實則兩造間 就建物僅有稅籍資料之異動，並無所有權之變動，被告仍為 建物所有人，則在被告出售土地後，有民法第425 條之1 之 適用，兩造有法定租賃權之關係存在，原告之主張自屬無據 等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。願供 擔保免為假執行。
三、本件之爭點為：兩造間於99年簽訂之買賣契約之標的，是否 包含坐落於桃園市桃園區中路五段1596、1597、1598、1599 、1727號土地（下稱系爭土地）上之建物即門牌號碼為桃園 市○○區○○路0000巷00號之建物（下稱系爭建物）？若有 ，則被告可否繼續使用系爭建物，若被告無使用土地及系爭 建物之權利，則原告得請求之不當得利數額為何？四、法院之判斷：
（一）原告為桃園市○○區○路○段0000地號（舊地號為桃園市 ○路段000 ○0 號）、1598地號（舊地號為桃園市○路段 000 號）、1599號（舊地號為桃園市○路段000 ○0 號） 、1727號（舊地號為桃園市○路段000 ○0 號）之所有權 人，另與訴外人高清讚共有桃園市○○區○路○段0000地 號土地（舊地號為桃園市○路段000 ○0 號），應有部分 為51385 分之44669 ，此有桃園市桃園地政事務所核發之 土地所有權狀在卷可佐。又兩造對原告曾於99年間向被告 購買上開土地之應有部分之買賣契約之真實性並不爭執， 亦有被證1 不動產買賣契約書附卷可查（參卷第39頁）。 另被告對原告、訴外人高清讚與被告曾就系爭土地及系爭 建物訂立租賃契約，租金為3 萬元（原告得2 萬，高清讚 得1 萬）之事並不爭執，並有原證1 租賃契約書在卷可稽 （參卷第13頁），上開事實，堪信為真。
（二）兩造間之不動產買賣契約，是否包含坐落於桃園市○○區 ○路○段0000○0000○0000○0000○0000地號土地上之系 爭建物（即門牌標示為桃園市○○區○○路0000巷00號， 未經保存登記之建物）及其增建、加建部分：
１、兩造所簽訂之買賣契約書第2 條就買賣標的物明列：「 7.坐落於上開地號上之現有建物（含所有增建、加建部份 在內），門牌標示：桃園市○○○○○○區○○○路0000 巷00號，權利範圍：全部」，且就土地建物（當時）現況 於第3 條約定：「坐落於六筆土地上之現有建物為高清祈 所有，且稅籍登記為高清祈名下。」，已明確將系爭建物 列為買賣契約之標的，且租賃契約書中，第1 條之租賃標 的物載明為：「座落桃園市中路段879-5 、880 、880-1 、880-1 （應係880-2 之誤載）、880-4 及埔子段八角店 子小段191-3 地號等六筆土地全部，連同坐落土地上之現 有建物全部」，兩造並於99年5 月17日就系爭建物簽訂「 建築改良物所有權買賣移轉契約書」（參卷第109 頁至11 0 頁），則兩造顯然有將系爭建物列為買賣標的物。如兩 造未將系爭建物列為買賣標的，原告又何需再將系爭建物 出租予被告以利被告繼續使用？故兩造間之買賣契約標的 應包含系爭建物。
２、被告雖抗辯依買賣契約第6 條規定：「日後如地上建物不 出租或拆除者，賣方之登記名義人應無條件負責配合整理 土地以利申請農用證明免增值稅，或直接以繳納增值稅等 相關方式辦理移轉登記予買方」，認為倘原告已買受系爭 未保存登記建物，為何還要約定日後如拆除該建物，賣方 之登記名義人要配合協助整理土地拆除地上物，以辦理申
請農用證明免繳土地徵值稅，顯見買賣標的物未包含系爭 建物云云。惟查，上開約款約定，未見買賣標的不含系爭 建物之文字，且自文意亦無法得出兩造有如被告主張之意 思，僅能得出賣方應協助原告整理土地，尚難認定買賣標 的不含系爭建物。
３、證人高清讚雖稱契約書上面有寫買賣標的物含系爭建物， 但沒有講到該建物的價格等語，然證人亦結稱當初買受人 有要求稅籍要移轉，如果不移轉，買受人就不買等語（參 卷第52頁），足徵兩造確實有將系爭建物列為買賣標的， 價金應包含系爭建物。
４、綜上所述，兩造買賣契約之標的應包含系爭建物，故被告 抗辯買賣契約之標的僅止於系爭土地，委無可採。（三）本件並無民法第425 條之1 之適用，被告於租約期滿後， 已無使用系爭土地及系爭建物之權能，被告當應將系爭建 物騰空，並將系爭土地、建物返還與原告及共有人： １、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第 三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共 有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條第1 項前中段及民法第821 條定有明文。
２、經查，被告既於99年間將系爭土地之應有部分及系爭建物 之所有權讓與予原告，被告已非系爭土地及建物之所有人 ，顯然不符合民法第425 條之1 之要件。又兩造間簽訂之 初賃契約，期間自99年5 月1 日至102 年4 月30日止，復 續約一次，於105 年4 月30日期間屆滿，原告亦有表示期 滿不再續租之意思，有原證1 租賃契約書、105 年3 月18 日桃園府前第284 號存證信函附卷可佐（參卷第13至18頁 ），則被告自105 年5 月1 日起已無使用系爭土地及建物 之權限，被告繼續使用系爭建物及土地，為無權占有，則 被告應將系爭建物及土地返還予被告及共有人全體。 ３、次查，原告復於105 年7 月1 日將系爭建物所有權之應有 部分51385 分之6716贈與移轉予訴外人高清讚，而與訴外 人高清讚共有系爭建物，有建築改良物所有權贈與移轉契 約書在卷可查（參卷第111 頁至113 頁），則原告請求被 告將系爭建物騰空返還予原告及全體共有人，為有理由， 應予准許；原告與高清讚共有桃園市○○區○路○段0000 號土地，則原告請求被告將上開土地返還予原告及全體共 有人，為有理由，應予准許；原告單獨所有桃園市○○區 ○路○段0000○0000○0000○0000號土地，原告則請求被 告將前揭土地返還予原告，為有理由，應予准許。
（四）原告得請求之不當得利之數額：
１、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同； 被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去 後，實施拍賣，由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是 時起被上訴人繼續占有該房屋，自屬侵害上訴人之房屋所 有權，上訴人對於被上訴人，非不得請求賠償相當於租金 之損害金」，民法第179 條及最高法院67年台上字第3622 號判例著有明文。
２、原告就相當於租金之不當得利部分，固主張計算標準應依 申報地價總額年息10% 及建物課稅總值計算，被告應按月 給付原告42,850元。惟查，兩造前已就系爭土地及建物訂 立租賃契約，並約定原告一年得收取20,000元，則被告未 騰空建物返還土地前，受有未繳租金之利益即為一年20,0 00元，每月則為1,667 元（計算式：20,000÷12=1,667元 ，採四捨五入，元以下進位），故原告請求被告應自105 年5 月1 日起至返還系爭建物及土地止，按月給付原告1, 667 元，為有理由，應予准許，逾此數額部分，為無理由 ，應予駁回。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權及共有法律關係，請求 被告將坐落於桃園市桃園區中路五段1596、1597、1598、15 99、1727號土地之系爭建物騰空返還予原告及全體共有人， 合於上開規定，為有理由，應予准許；依所有物返還請求權 ，請求被告返還桃園市○○區○路○段0000○0000○0000○ 0000號土地，為有理由，應予准許；依所有物返還請求權及 共有法律關係，請求被告返還桃園市○○區○路○段0000號 土地予原告及全體共有人，為有理由，應予准許；另請求被 告應自105 年5 月1 日起至返還系爭建物及土地止，按月給 付原告1,667 元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予 准許；逾此數額部分，為無理由，應予駁回。
六、另本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執 行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額， 予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 79 條。中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
書記官 鄭慧婷