終止買賣合約等
臺灣臺北地方法院(民事),消字,108年度,38號
TPDV,108,消,38,20200427,1

臺灣臺北地方法院民事判決
108年度消字第38號
原 告 王潔吾

訴訟代理人 洪仲亨


被 告 宏泰人壽股份有限公司

法定代理人 魯奐毅
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求終止買賣合約等事件，經臺灣新北地方法院於
民國108年8月29日以108年度訴字第2253號裁定移送而來，本院
於民國109 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第 256 條亦有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為：「被告應 立即終止合約，並返還簽約金新臺幣（下同）102 萬元，及 自民國103 年9 月15日起至返還日止，按週年利率5%計算之 利息予原告，又因瑕疵擔保所必須支付予原告之違約金（見 新北院卷第30頁）。」嗣於108年11月5日具狀陳明暫不請求 違約金，復於109 年1 月22日言詞辯論期日當庭變更訴之聲 明為：「被告應返還原告102 萬元，及自103 年9 月15日起 至返還日止，按週年利率5%計算之利息予原告（見本院卷第 59頁）。」核屬更正法律上及事實上之陳述，依前開規定， 非屬訴之變更，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
訴外人睿欣廣告有限公司（下稱睿欣公司）於103年9月15日 向被告購買坐落新北市淡水區新市段00000 ○000 地號之預 售屋即建案「海洋都心3 （下稱系爭建案）」第C09 棟11樓 及地下4 層編號0964車位（下稱系爭停車位），並簽訂房屋 土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），睿欣公司於同



日交付定金、簽約金及開工款共新臺幣（下同）102 萬元予 被告；嗣於104 年10月14日，睿欣公司將系爭買賣契約之權 利義務讓與原告。兩造約定室內變更工程為105 年4 月1 日 至同年5 月31日止，但於室內變更當日經被告公司人員告知 當初設計工程因不符新北市政府法規，須增設逃生門，故將 系爭停車位變更為更靠牆壁，導致系爭停車位旁原有3 公尺 之走道空間消失，出入不便，被告願讓原告重新選車位或退 補金額。原告認為並無合適之車位，立即聯絡被告公司協商 處理，被告指派該公司業務部經理即訴外人蕭弘楷全權處理 ，經蕭弘楷與原告之女賈欣梅、代理人洪仲亨協商後，合意 解除系爭買賣契約並退回原告所付之全額款項102 萬元，蕭 弘楷並表示會向被告回報。詎嗣後被告公司人員來電告知不 同意解除系爭買賣契約，亦不願退款，故原告於105 年11月 7 日向臺北市政府法務局消費者保護官請求再與被告協商， 惟協商不成立，被告甚至寄發存證信函脅迫其將依系爭買賣 契約第8 條、第26條之約定，沒收原告所繳之買賣價款。然 系爭停車位與兩造簽立之系爭買賣契約位置內容不符，自屬 買賣標的物之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，原告得依民法 第359 條規定解除系爭買賣契約。至被告雖辯其得依系爭買 賣契約第14條約定，因主管機關之要求而逕自調整系爭停車 位空間位置，然該條約款為定型化契約條款，依民法第247 條之1 、消費者保護法第11條、第12條第1 項之規定，應屬 無效，爰依民法第359 條、第259 條之規定提起本件訴訟等 語。並聲明：被告應返還原告102 萬元，及自103 年9 月15 日起至返還日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：
(一)原告主張其與蕭弘楷合意解除系買賣爭契約一節，因蕭弘楷 並非被告公司之員工，自無此解約之事，故被告否認之。又 兩造就系爭停車位僅有尺寸之約定，系爭停車位旁雖原有一 空間，惟該空間並非專供原告使用，自非被告應給付於原告 之空間，而系爭停車位之停車格尺寸並無縮減，顯不影響系 爭停車位之使用功能，並無瑕疵存在。況且，系爭建案係因 財團法人臺灣建築中心(下稱建築中心)評定新建工程防火避 難措施時，審查委員建議系爭建物地下層每個防火區劃皆應 設置避難措施，系爭停車位坐落於系爭建案地下三層防火區 劃3 之範圍，因該防火區劃3 僅系爭停車位旁有樓梯，最適 合設置防火門以作為逃生用，故被告於系爭停車位旁增設防 火門，並將系爭停車位及相鄰之962 、963 號車位往旁邊移 動，以應主管機關要求，依系爭買賣契約第14條之約定，原 告有義務無條件配合辦理系爭停車位空間之變更，此為兩造



簽約時事先所約定，原告自應受拘束，故難認本件被告有違 約之事存在，原告據以主張解除契約，並無理由。(二)原告未具體指明系爭買賣契約第14條第1 項違反消費者保護 法第12條、民法第247 條之1 規定之何款，已難審酌是否確 實有違反前開規定而無效。況系爭買賣契約第14條第1 項之 約定係針對全體購買者，非針對特地客戶，且因法令變更或 主管機關要求而作調整，實有利於全體購買者，對被告而言 並無利可圖，難認本條約定有何顯失公平之處，應非無效。 又縱認系爭買賣契約第14條第1 項之約定違反費者保護法第 12 條 、民法第247 條之1 之規定而無效，然系爭停車位經 變更位置後，停車位之尺寸並未縮減，且旁邊原先之空間雖 經縮減，然並未完全消失，難認系爭停車位位置之移動對於 原告購買系爭停車位之權益有何具體影響，或系爭停車位因 此即不備正常之使用功能，原告據此解除契約亦屬顯失公平 ，自不應准許等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（參見本院卷第62頁）：(一)原告於104 年10月14日受讓睿欣公司與被告間所簽訂購買系 爭建案房屋及系爭停車位之系爭買賣契約，睿欣公司已經給 付102 萬元價金予被告。
(二)系爭停車位之原平面圖如系爭買賣契約附圖二（即新北院卷 第21頁附件二；同院卷第117頁）。
(三)嗣後系爭停車位之位置如新北院卷第25頁附件三平面圖（亦 即本院卷第53頁平面圖），與原約定之旁邊空間不同。四、原告主張被告欲給付不符合系爭買賣契約所約定之停車位空 間，嗣經原與被告指派之人員蕭弘楷合意解除，或依民法第 359 條規定解除系爭契約，而得請求被告返還所受領之價金 等情，為被告否認，並以前詞置辯。茲本件應審酌者厥為： (一)系爭買賣契約是否已經合意解除？或經原告依民法第35 9 條規定解除？(二)原告依民法第259 條規定請求返還已給 付之價金102 萬元及自受領時起之利息是否有理由(見本院 卷第62頁)？茲分述如下：
(一)原告未能舉證兩造已合意解除系爭買賣契約；系爭停車位雖 有物之瑕疵，但依本件情形，解除契約顯失公平，原告不得 依民法第359 條規定解除系爭買賣契約：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。是原告主張兩造已合意解除 系爭買賣契約一節，自應由其負舉證責任。經查，證人即原 告之女賈欣梅於本院審理時證稱：我們與蕭弘楷約在松江路 的怡客咖啡廳，蕭弘楷表示他是被告公司的經理，代表被告



來跟我們談的，一開始就有說到車位被移動了，問我們是否 願意改到其他位置或其他樓層，我們就在咖啡廳看車位平面 圖，我們比較屬意的位置都被選走，所以當下並沒有達成任 何合意，最後的協議是我們要退掉房屋及車位的合約，蕭弘 楷也同意，說他回去會跟公司講；當下沒有解約，因為解約 也不是我們這樣說就可以處理掉，蕭弘楷說他是代表被告公 司，所以我們認為窗口就是對蕭弘楷，最後我們是達成要解 除合約的合意，因為蕭弘楷說沒問題，可以讓我們解約；當 下我們與蕭弘楷達成的協議就是解除合約，蕭弘楷當然要回 去稟報公司後續要如何處理；沒有講到退款的部分，當天就 是達成要解除合約的共識等語（見本院卷第80頁至第82頁） ，可見其等與蕭弘楷協調解決方案之經過，至多僅達成解除 系爭買賣契約之共識，完全未就解約後相關事宜進行討論， 而須等待蕭弘楷向被告回報後方可確認，難認兩造意思表示 一致，自無從逕予推論等同已兩造合意解除系爭買賣契約。 況被告於109 年1 月6 日以宏壽產字第3 號函覆本院稱：蕭 弘楷未曾任職於被告公司，且已離開系爭建案之銷售團隊， 故無蕭弘楷之年籍資料及聯絡地址等語（見本院卷第55頁） ，已否認蕭弘楷為其員工，原告復未舉證其係與有權代理被 告之人達成合意，此部分主張，即難採信。
2.再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明 文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常 交易觀念，或依當事人之約定認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年度台上字第 1173號、85年度台上字第1306號判決意旨參照）。經查: ⑴系爭買賣契約第2條明文約定：「賣方應確保廣告內容之真實 ，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房地及 停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」（見新北 院卷第55頁），則被告因系爭建案所製作之系爭買賣契約附 圖二「汽車停車空間平面圖」(見新北院卷第21頁、第117頁 ），即應視為兩造本件買賣契約之一部，被告所負契約義務 自及於該平面圖所示之停車位位置及空間，應堪認定。又被 告不爭執系爭停車位與原約定停車位之旁邊空間不同（見新 北院卷第25頁及本院卷第53頁平面圖），觀諸該車位實際平



面圖可知，系爭停車位旁邊空間確實縮小，而被告於附圖二 所繪製之系爭停車位旁邊空間明顯較其他車位寬闊，則原告 主張其基於使用空間上之便利性而選擇購買系爭停車位，尚 未悖於情理，堪可採信。而預售屋買賣之交易特性，乃契約 締結時無實際房屋或停車位可供檢視，關於建築規劃、施工 品質具高度不確定性，就交易資訊之取得，消費者顯居於劣 勢地位，常生無從精準評估之交易風險，則建設公司基於締 約優勢地位，所提供之宣傳廣告、樣品屋或成品屋、契約文 件，屬消費者締約之重要參考依據，除應加重建商對於重要 交易資訊之告知義務外，倘對於重要之締約事項，已足使消 費者產生合理之信賴，縱未有明文之約定，依交易慣例、誠 信原則，仍應為契約之規範解釋，為有利於消費者之認定。 本件原告屬消費者、被告為建設公司，原告按系爭買賣契約 附圖二之記載，應得合理信賴系爭停車位旁確有相當空間可 資利用，實則系爭停車位旁可用空間較小，實際上確會導致 系爭停車位買受人在使用上之不便利，致該停車位之約定效 用及價值略有減損，而有瑕疵，應堪認定。被告辯稱系爭停 車位之停車格尺寸並無縮減，不影響系爭停車位之使用功能 云云，尚無足採。
　⑵被告雖另抗辯：系爭建案因建築中心之審查委員建議須設置 避難措施，系爭停車位所在之防火區劃3 僅該停車位旁有樓 梯，最適合設置防火門以作為逃生用，被告乃應主管機關之 要求，在系爭停車位旁增設防火門，並將系爭停車位及相鄰 之962 、963 號車位往旁邊移動，以應主管機關要求，原告 依系爭買賣契約第14條之約定，有義務無條件配合辦理云云 ，惟觀諸系爭買賣契約第14條第1項係約定：「本社區之汽 車停車空間位置及編號，若因法令變更或主管機關要求而需 調整，甲方(即買受人)同意於不影響甲方所購買汽車停車空 間之權益下，乙方(即出賣人)得依實際使用情形變更汽車停 車空間位置及編號，於必要時甲方應無條件配合乙方辦理相 關變更事宜。」足見縱使被告因主管機關要求而調整汽車停 車空間位置及編號，仍以不影響原告所購買汽車停車空間之 權益為前提，被告始得依實際使用情形變更汽車停車空間位 置，然系爭停車位移動後既造成停車位旁邊空間縮小，顯已 影響原告使用該停車位之權益，自不得擅由被告任意變更移 動；再參諸原告提出之建築中心104年2月26日就系爭建案所 為防火避難綜合檢討評定書節本及系爭停車位防火區劃圖（ 見本院卷第49頁至第53頁），其審查意見僅為：「建議地下 層每個防火區劃皆設置有避難設施。」並未具體指示應如何 具體設置避難措施，難認被告有因主管機關要求而調整系爭



停車位空間之必要，另觀諸該防火區劃圖與系爭買賣契約附 圖二(見新北院卷第117頁)所示之停車位及樓梯之分布位置 、空間，並無明顯差別，何以在設置被告所稱之防火門後， 有將系爭停車位及隔鄰962 、963 號停車位空間向左移動靠 向牆壁之必要，均未見被告舉證說明之，是被告此部分所辯 ，顯非可採。
⑶然按民法第359條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕 疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害， 有失平衡而言（最高法院88年度台上字第1438號判決意旨參 照）。查原告雖主張系爭停車位不符約定之效用而有瑕疵， 其得主張解除契約云云，惟系爭停車位旁之空間本非屬買受 人所有或專用部分，原告僅能於使用系爭停車位時偶為利用 ，並未使系爭停車位所有權範圍減少，更對原告購買之本件 房地使用、收益、處分權益均無任何損害可言，相較原告所 購買之房地價金730萬元及系爭停車位價金110萬元(見新北 院卷第83頁)，僅因系爭停車位之使用上較為不便利，即准 予解約，被告就先前所付財務、人力成本，損害甚鉅，是上 開瑕疵對原告所生之損害，與解除契約對被告所生之損害， 兩相衡量後，本院認解除契約有失平衡，是本件原告主張解 除契約云云，不應准許。另原告已陳明不主張減少價金等語 （見本院卷第33條），本院自不再予審酌此部分主張，併此 敘明。
⑷綜上，系爭停車位未符合約定之效用，被告固應負民法物之 瑕疵擔保責任，惟依本件情形，解除契約顯失公平，原告即 不得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約。(二)依前所述，原告既不得行使民法第359 條規定之契約解除權 ，則其主張依民法第259 條第1 、2款規定請求被告返還受 領之價金102萬元及自受領時起之利息，即屬無據。(三)末查，原告嗣再具狀提及依民法第256條及民法第184條規定 ，請求被告返還102萬元云云(見本院卷第67頁至第69頁)。 惟因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全 部不履行之損害賠償，民法第226條定有明文；又債權人於 有第226條之情形時，得解除其契約，為民法第256條所明定 。準此，系爭停車位縱有上述不便利使用之瑕疵而有一部給 付不能之情形，然關於房屋及土地部分均無給付不能之情事 ，原告未就系爭停車位空間之給付不能，同使房屋及土地之 交付對其無利益之事實，舉證以實其說，即以有部分給付不 能為由，解除系爭買賣契約，自難准許。另按侵權行為，即



不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務 不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為， 但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定 ，於債務不履行不適用之（最高法院95年度台上字第2674號 、82年度台上字第1221號、81年度台上字第90號判決要旨參 照），原告雖主張被告擅自更改合約內容而有刑法第210條 偽造、變造私文書之行為云云，惟未見其說明並舉證證明被 告有何偽造他人名義之文書及因此侵害其何種權利，要難採 認，況縱被告擅自變更系爭停車位之位置，此亦僅係被告應 依民法買賣契約之法律關係，負瑕疵擔保責任及債務不履行 之問題，揆諸前揭說明，自無關於侵權行為規定之適用，則 原告依據民法第184條之規定，請求被告返還價金，亦屬無 據。 　　
五、綜上所述，本件原告主張兩造已合意解除系爭買賣契約，或 主張物之瑕疵、不完全給付解除系爭買賣契約，而請求返還 已給附之價金，均無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 27 日
民事第二庭 法 官 林維斌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 27 日
書記官 黃湘茹