臺灣臺北地方法院民事判決
107年度訴字第4772號
原 告 張嘉珊
訴訟代理人 陳鼎駿律師
李宛芝律師
複代理人 張筑穎律師
被 告 任芳儀
上列當事人間修復漏水等事件，本院於109年3月17日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1 項、第4項分別定有明文。查原告於民國107年10月9日起訴 時聲明原為：㈠被告丁訓生應容忍原告協同修繕人員進入被 告所有門牌號碼臺北市○○區○○街000號7樓（下稱7樓房屋） 內，進行原告所有之臺北市○○區○○街000號6樓房屋（下稱6 樓房屋）之天花板及牆壁部分之漏水修復工程,修復至不漏 水之狀態，㈡被告任芳儀應給付原告新臺幣（下同）50萬元 ，及被告任芳儀自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息，㈢被告丁訓生、任芳儀應連帶給付原 告35萬元，及被告丁訓生應自107年8月29日起至清償日止、 被告任芳儀自起訴狀繕本送達翌日起至至清償日止，按週年 利率5％計算之利息；嗣原告於108年12月6日以民事撤回狀撤 回被告丁訓生部分之請求，前開撤回狀業經本院於同年月23 日送達予被告丁訓生訴訟代理人丁昱仁律師（本院卷第93頁 ），而被告丁訓生於前開撤回狀送達之日起10日內迄未有提 出異議，依民事訴訟法第262條第4項規定，視為同意撤回， 原告已合法撤回對被告丁訓生之部分，是本件僅就被告任芳 儀部分為審理，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於105年2月23日向被告購買其所有6樓房屋 ，被告於不動産買賣契約書之現況說明書勾選「無滲漏水」
，然原告於107年7月初開始發現有漏水現象，即委請專業技 師後確認係丁訓生所有7樓房屋漏水所致，聯繫丁訓生後， 丁訓生告知曾就漏水一事與被告簽訂協議書，可見被告早已 明知6樓房屋有漏水乙事，卻仍對原告隱瞄諸多資訊(如漏水 、與他人簽有協議書等)，是被告前就6樓房屋已保證未漏水 ，即負有物之瑕疵擔保責任，另被告所出賣之6樓房屋缺少 出賣人所保證之品質，並有減少房屋之價值及效用等情，被 告具有可歸責事由，則原告自得依據民法第360條瑕疵擔保 、同法第227條第1項債務不履行之規定及最高法院73年度台 上字第1173號、本院103年度訴字第4723號判決意旨向被告 請求損害賠償50萬元，或依民法第359條、第179條，請求減 少價金；又原告為6樓房屋之修繕漏水事宜，支出修繕費用7 萬元，自得依民法第184條第1項前段請求被告賠償7萬元； 此外，6樓房屋因為漏水，所以屋內財物潮濕難以存放，原 告遇雨即憂，甚感不安，身體健康受到戕害，身心健康產生 負面影響，已對原告之日常家居生活明顧造成嚴重干擾及不 便，故依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段之規定 及最高法院92年度台上字第164號、本院106年度訴字第4734 號判決意旨向被告請求20萬元非財產上損害。爰依民法第36 0條、第227條第1項、第359條、第179條、第184條第1項前 段、第195條第1項前段之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠ 被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，㈡被告應給付原告27萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息，㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於105年5月間移轉6樓房屋予原告，迨至107 年7月原告發現漏水，其時間已逾2年之久，按諸常理，焉有 房屋漏水竟能潛伏隱藏如此之久，顯見原告所稱漏水係發生 於房屋移轉之後，且原告又未能舉證漏水瑕疵確實存在於該 房屋移轉之時，是依民法第354條第1項規定，原告之主張顯 無理由。原告於購屋前後曾經多次詳細檢查系6樓房屋之一 切可能狀況，並曾發現「主臥室窗框及外牆，次臥室浴廁外 鴻壁及外窗框有滲漏水情事」，為此雙方於105年7月22日簽 署協議書（下稱105年協議書），由被告補貼原告43,000元 作為滲漏水修繕費用，由此可證，原告指摘被告蓄意隱瞞漏 水等資訊，致對原告造成損害乙節，顯與事實不符；原告既 於購屋前後多次詳細檢查屋況，並未發現其他滲漏或瑕疵情 事，原告所指本件漏水問題必然係發生於房屋移轉2年之後 ，非屬被告應予擔保負責之範圍；又105年協議書另載被告 對其他滲漏水情事仍應負瑕疵擔保責任，係指被告應對存在
於房屋移轉之時的其他瑕疵負擔保之責，原告未舉證該漏水 情事存在於房屋移轉之時，自不得歸責被告負責。原告購買 時即知6樓房屋之屋齡已達30餘年，其對於一般中古屋普遍 常見之滲漏現象，亦加以審視，倘經其刻意重複檢查，均無 法發現諸如滲漏等情事，則又如何能獨責被告應負長期擔保 責任，此所以法律規定物之暇疵擔保責任須以瑕疵於危險移 轉當時存在為其要件，避免物之出賣人長期處於法律不確定 狀態之下負擔不可預測之風險。另被告於不動產買賣契約書 之現況說明書當中勾選「無滲漏水」，係反映6樓房屋買賣 當時之現況，然原告竟擴解為被告有保證品質或故意不告知 物之瑕疵應負保證不漏水之瑕疵擔保及債務不履行損害賠償 責任，顯有刻意誤導及誇大解釋之嫌；退萬步言，倘若真有 瑕疵，但既經原告嚴格檢查竟未發覺因而成立買賣契約，則 原告實難逃重大過失責任，依照民法第355條第2項規定，自 亦不能要求被告負瑕疵擔保之責。此外，被告固曾與丁訓生 就6樓房屋101年間漏水事件達成修繕協議，但自修繕後迄10 5年交付6樓房屋予原告為止，前後4年間均未發生滲漏情事 ，是被告於不動產買賣契約書之現況說明書中勾選「無滲漏 水」，係屬現況真實陳述，要難稱有何故意隱瞞或不告知之 情事。再者，原告稱本件漏水問題業經支付7萬元修繕完畢 ，以如此數額即可修繕完畢，顯見漏水情況並非嚴重，是原 告於無可舉證被告應負責情況之下，竟不惜扭曲並誇大事實 等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁 回，㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠本件被告與丁訓生就6樓房屋衣櫃間漏水問題於101年9月24日 簽立協議書（下稱101年協議書）；105年間被告出售6樓房 屋予原告，兩造於105年5月28日簽訂不動產買賣契約書，被 告並於不動產說明書標的現況說明書「是否有滲漏水情形？ 」欄位勾選否，嗣原告至6樓房屋現場確認主臥室窗框及外 牆、次臥室浴廁外牆壁及外牆窗框有滲漏水情事，被告補貼 原告43,000元作為修繕費用，雙方並於105年7月22日簽立10 5年協議書，原告同意免除被告前開部分之滲漏水瑕疵擔保 責任；原告於107年8月22日請律師發函丁訓生表示6樓房屋 有漏水現象，原因是7樓房屋漏水所致，希望丁訓生能容忍 修繕；又本院於108年4月11日前往現場勘驗，該時觀看衣帽 間、主臥、次臥廁所、次臥均無漏水狀態，然牆面及天花板 上有水漬；原告與丁訓生已於108年8月15日將6樓房屋漏水 全部修繕完竣，並於108年12月6日簽立和解書等情，有101 年協議書、不動產買賣契約書、不動產說明書標的現況說明
書、105年協議書、律師函、勘驗筆錄、和解書等件為證（ 調解卷第19至34頁，本院卷20頁、第28頁、第64頁、第90頁 ），堪信為真實。
㈡被告是否須負擔物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責任？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；買賣之 物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或 請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不 告知物之瑕疵者亦同，民法第227條第1項、第360條定有 明文。又物之瑕疵擔保及不完全給付，其成立要件及效果 各異，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任 之瑕疵，而「其瑕疵係於契約成立後始發生」，且因可歸 責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔 保及不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年4月19 日第7次民事庭會議決議㈠要旨參照）。次按物之出賣人對 於買受人，應擔保其物依第373規定危險移轉於買受人時 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交 付時起，均由買受人承受負擔；但契約另有訂定者，不在 此限，同法第354條第1項本文、第373條亦有明文。就此 以觀，瑕疵存在於買賣標的物交付前，方有不完全給付及 物之瑕疵擔保責任之適用，至交付後才產生之瑕疵，則屬 危險負擔之問題。
⒉經查，105年協議書記載：「甲方（即原告）已至房屋現場 確認，本標的物現況主臥室窗框及外牆、次臥室浴廁外牆 璧及外牆窗框有滲漏水情事，乙方（即被告）補貼甲方43 ,000元作為滲漏水修繕費用，甲方同意完全免除乙方上述 部分之滲漏水瑕疵擔保責任。」（本院卷第28頁），是10 5年間兩造買賣6樓房屋時，原告檢查後確認僅有前揭滲漏 水之事，顯見交付時並無原告所指本件漏水瑕疵；又被告 既於101年將6樓房屋衣櫃間之漏水修繕完竣，6樓房屋迨 至107年間始又漏水，期間均未漏水，亦徵6樓房屋交付時 無原告所指本件漏水瑕疵；此外，本件6樓房屋係70年完 工，有本院109年3月17日言詞辯論筆錄可參（本院卷第12 6頁），被告105年間出賣時屋齡已35年，原告主張107年 漏水時屋齡已37年，依我國一般社會大眾普遍認知，此種 屋齡之中古屋常有漏水、壁癌、風化、電線短路、水壓不 足不穩等問題，原告所指本件漏水問題，即應為6樓房屋 老舊現象所致，當非交付6樓房屋時存在之瑕疵；另原告 所指本件漏水問題既非交付時存在之瑕疵，即無原告所指
被告故意不告知瑕疵可言，至101年間漏水之問題既經修 繕完竣，即非屬瑕疵，乃自明之理。再者，一般中古房屋 之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡 直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當 事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，本件被告僅於 不動產說明書標的現況說明書勾選「無滲漏水」，並無就 漏水事項為特別註記（調解卷第32至34頁），且不動產買 賣契約之特約事項亦未論及漏水事項（調解卷第20至31頁 ），衡諸常情，被告當僅係就6樓房屋現況為說明，並非 就無滲漏水一事為保證。既原告所指本件漏水瑕疵非交付 6樓房屋時存在之瑕疵，且被告未就無漏水一事為保證， 揆諸前揭說明，本件漏水瑕疵即應由原告自行負擔，原告 主張被告須負擔不完全給付及物之瑕疵擔保責任，洵屬無 據。
㈢另原告雖主張6樓房屋漏水，致減損系爭房屋之價值及效用， 故依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定 請求被告返還已受領之買賣價金50萬元；惟依兩造簽訂之不 動產買賣契約書、不動產說明書標的現況說明書所出售並交 付之6樓房屋，簽約及移轉時主臥室窗框及外牆、次臥室浴 廁外牆壁及外牆窗框雖有滲漏水情事，然該時並無原告所指 本件漏水瑕疵存在等情，已如前述，自不生6樓房屋因存有 瑕疵致其通常或契約預定之品質、效用或價值有遭減損之情 形，原告即不得依民法第359條規定請求減少買賣價金，自 亦無從再依民法第179條規定，請求被告返還已受領之買賣 價金50萬元，是其此部分之主張，亦屬無據。 ㈣又按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任 ，民法第184條第1項段定有明文。查被告無需就原告所指本 件漏水瑕疵負責，已於前述，可徵其無不法侵害原告權利乙 情，則原告依侵權行為法律關係請求被告負修繕費7萬元、 非財產上損害20萬元，即無理由。
四、綜上所述，6樓房屋交付時並無原告所指本件漏水瑕疵，被 告亦未就無漏水為保證，是以，原告本於民法第360條、第2 27條第1項、第359條、第179條、第184條第1項前段、第195 條第1項前段之規定請求原告給付77萬元及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日 民事第二庭 法 官 楊惠如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 30 日 書記官 林志騰