臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第133號
原 告 周瑞
訴訟代理人 陳盈壽律師
複代理人 廖珮羽律師
被 告 林文崇
訴訟代理人 楊孟凡律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國109年3月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣1385萬元，及自民國107年11月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之14，由被告負擔百分之86。本判決原告勝訴部分，於原告提供新臺幣461萬6667元得假執行，但被告提供新臺幣1385萬元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年4月間透過仲介向原告表達購買 坐落南投縣名間鄉東新厝段1239、1240-1、1240-2、1238、 1241地號土地（下稱系爭1239、1240-1、1240-2、1238、12 41地號土地，合稱系爭土地）之意願，原告即向其表達系爭 土地與其他占用人有糾紛存在，被告表示其專門處理此類土 地糾紛，要原告無庸擔心，兩造遂於104年5月15日就系爭12 39、1240-1、1240-2地號等3筆土地，以新臺幣（下同）170 0萬元簽訂土地買賣契約書，另就系爭1238、1241地號等2筆 農地，以400萬元簽訂土地買賣契約書。被告於買賣過程中 即知悉土地有占用及借名登記糾紛，惟仍執意要求原告履約 ，並稱可處理後續法律問題，雙方遂陸續於104年7月23日、 104年7月30日簽訂拆屋還地代理磋商協議書，原告同意各出 資1000萬元及575萬元為磋商金（由買賣價金扣減），由被 告處理系爭土地拆屋還地事宜。嗣因價金支付及過戶問題， 兩造再於104年9月7日另立協議書（下稱系爭協議書），於 第2條約定因系爭土地有占用糾紛，原告同意除已收取之買 賣價金外，另再收取205萬元，其餘與原買賣契約價金差額 1575萬元（計算式：2100萬元－訂金320萬元－205萬元＝15 75萬元），原告同意不再向被告收取，供作被告處理占用糾 紛磋商、和解、處理費用。並於第4條約定，若因本件買賣 糾紛，致原告遭占用人或權利人提出民、刑事訴訟，相關律 師費用，被告同意全額負擔。被告與原告簽訂買賣契約後， 旋即將系爭土地移轉與訴外人陳文洪，賺取高額價差，卻因
被告遲未與全部占用人磋商達成和解，致原告遭占用人提出 諸多訴訟，且至今被告僅與訴外人周清河1人達成拆遷補償 協議230萬元，兩造簽訂系爭協議書迄今已長達4年餘，應可 認被告無依原約定履行之意願，與當初約定被告應處理占用 糾紛，原告始同意不再收取買賣價金餘額之停止條件，尚未 成就，條件既未成就，原告自得依買賣契約約定，向被告請 求買賣價金餘額1575萬元。另原告因與被告為本件買賣遭占 用人提出之民、刑事訴訟共8件，律師委任費用共40萬元， 原告依系爭協議書第4條約定，請求被告給付40萬元，自屬 有據。又被告早已知悉系爭土地遭他人占用，日後會有拆屋 還地糾紛，故被告辯稱原告應負權利瑕疵擔保責任云云，即 屬無稽。而依系爭協議書第1條及第4條文義，原告請求之律 師費用，均係因與被告為本件買賣遭占用人提出之民、刑事 訴訟，被告辯稱屬系爭土地權利瑕疵所衍生訴訟，非本件買 賣所生糾紛之相關律師費用，均屬無據等語。並聲明：被告 應給付原告1615萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造約定買賣價金餘額1575萬元應用於磋商金， 由被告代理向系爭土地之占用人進行拆屋還地之磋商事宜， 而原告亦自承該磋商條件之性質為停止條件，於條件成就（ 即被告向占用人進行磋商）時，原告便不得向被告請求買賣 價金餘額。被告買受系爭土地後，便由陳文洪向占用人進行 協商，並先與占用人之一周清河達成拆屋還地之拆遷補償協 議，另就尚未達成拆遷協議之其他占用人，亦提起拆屋還地 之訴訟，被告既已就系爭土地遭占用糾紛進行磋商、和解、 處理，則停止條件已成就，被告自無庸給付買賣價金餘額15 75萬元。且依系爭協議書第2條之約定內容觀之，原告就本 件買賣契約剩餘之價金請求權已拋棄，不得再向被告請求。 系爭協議書第4條約定係「因本件買賣糾紛」，其真意應係 指因系爭買賣契約所衍生之訴訟，而應解釋為「為處理系爭 土地（不動產）買賣契約所生之爭議」其相關律師費用始由 被告負擔，而非泛指系爭土地所衍生之訴訟之律師費用，均 由被告負擔。原告遭土地占用人提告8件訴訟，刑事部分為 侵占、背信；民事部分為損害賠償及塗銷地上權設定登記、 塗銷所有權移轉登記，前開訴訟均為占用人提告爭執原告並 無系爭土地之處分權，而非爭執本件買賣有無效或得撤銷之 事由，換言之，前開訴訟為系爭土地權利瑕疵所衍生之訴訟 ，而非本件買賣所生糾紛之相關律師費用，原告本應就系爭 土地負權利瑕疵擔保責任，該8件訴訟所生律師費用自應由 原告自行負擔。又買賣契約中載明「本約標的上有未辦保存
登記建物，並為他人無權占有，其拆遷事由由買方負責。」 足見原告於簽立買賣契約時，向被告保證系爭1239、1240-1 、1240-2地號土地上之建物為無權占有，被告信任原告始簽 訂買賣契約，並承諾系爭協議書第4條約定事項，然上開建 物並非無權占有，原告簽約時隱瞞事實，致遭他人提出民、 刑事之告訴，原告已違反誠信原則，請求被告給付律師費用 為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項
（一）兩造就坐落南投縣○○鄉○○○段0000○000000○000000 地號等3筆土地，以1700萬元簽訂買賣契約（原證1）。（二）兩造就坐落南投縣○○鄉○○○段0000○0000地號等2筆 農地，以400萬元簽訂買賣契約（原證2）。（三）兩造曾分別於104年7月23日、同年月30日簽訂拆屋還地代 理磋商協議書（原證3）。
（四）被告對於原告提出之證物形式上真正均不爭執。（五）雙方約定原告收取買賣價金525萬元後，其餘與原買賣契 約價金差額，原告同意不再向被告收取，供作被告處理占 有糾紛磋商、和解、處理費用。
（六）被告已與共有人之一周清河達成拆遷補償協議，約定給付 周清河拆遷補償費用總計230萬元。
（七）原告於104年9月11日將南投縣名間鄉東新厝段1239、1240 -1、1240-2、1238、1241地號土地移轉與被告指定之第三 人陳文洪名下。並由第三人陳文洪對他共有人提出拆屋還 地訴訟，業經南投地院105年度訴字第224號、臺灣高等法 院臺中分院107年度上易字第385號民事判決在案。四、本院得心證理由
（一）原告主張:兩造於104年5月15日簽立「土地買賣契約書」2 份，約定由被告向原告買受系爭土地，買賣總價金為2100 萬元，嗣於104年6月18日簽立附約；另於104年7月23日、 同年月30日分別簽立「拆屋還地代理磋商協議書」各1份 ，約定由原告出資共1575萬元為磋商金，由被告代理向系 爭土地之占用人及未辦保存登記之建物所有人進行拆屋還 地之磋商事宜；兩造於104年9月7日簽立系爭協議書，其 上記載被告知悉系爭土地遭他人占用，日後若有拆屋還地 糾紛，全由被告負責處理，相關磋商、和解、處理費用亦 由被告負擔，與原告無涉等語，為被告所不爭執，復有土 地買賣契約書、拆屋還地代理磋商協議書、協議書等附卷 可憑【見本院107年度沙司補字第1571號卷（下稱第1571 號卷）第17-59頁】，堪信原告之上開主張為真實。
（二）另案臺灣高等法院臺中分院107年度上易字第385號民事判 決認定：系爭土地係原告與其他共有人共有，而借名登記 在原告名下，此有該案網路判決書影本在卷可憑。（三）依兩造所簽訂之拆屋還地代理磋商協議書記載，拆屋還地 磋商金為1575萬元，由買賣價金扣減。惟被告迄今僅對占 有人周清河以230萬元達成補償協議，而對其他共有人未 達成協議，而系爭土地移轉於訴外人陳文洪，陳文宏訴訟 請求拆屋還地遭法院判決駁回（臺灣高等法院臺中分院10 7年度上易字第385號判決），依兩造之約定被告應處理占 用糾紛，原告始同意不收取該部分之買賣價金，然依上開 臺中高分院之判決，被告顯然已無法完成該部分約定，是 原告自得依買賣契約約定請求被告支付該部分買賣價金15 75萬元。惟兩造均不爭執被告應支付周清河230萬元【見 不爭執事項（六）】，經扣除後原告得請求之買賣價金為 1345萬元。原告在此範圍之請求為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，無理由，不應准許。
（四）依兩造所訂之系爭協議書（見第1571號卷第59頁）第四條 約定：「若因本件買賣糾紛，致乙方（指原告）遭占用人 或權利人提出民、刑事訴訟，相關律師費用，甲方（指被 告），同意全額負擔。..」。查，原告因系爭土地遭共有 人提出民刑事訴訟8件，支出律師費用40萬元，有收據為 證（見第1571號卷第61頁），並為被告所不爭執，惟被告 辯稱:此非因本件買賣契約所生之訴訟云云。經查，系爭土 地係共有人借名登記在原告名下，已如前述，則共有人因 原告出售系爭土地而對原告提出民刑事訴訟，自是因本件 買賣糾紛所引起，被告所辯自無可採。則原告請求被告給 付律師費用40萬元，自應准許。
五、綜上，原告依據系爭買賣契約、系爭協議書之法律關係請求 被告給付1385萬元（1345萬元＋40萬元＝1385萬元），及自 起訴狀繕本送達翌日即107年11月21日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假 執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。致 原告敗訴部分其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結 論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 4 月 7 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 7 日
書記官 張玉楓