臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第32號
原 告 陸渼沂
訴訟代理人 陳德聰律師
被 告 吳曉蓮
訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國109年3月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國108年10月20日，向原告承購 坐落新北市○○區○○段000號土地面積81.01平方公尺應有 部分4分之1，及其上建號153號建物即門牌新北市○○區○ ○路000巷00號3樓面積共計72.68平方公尺房屋（下稱系爭 房屋）所有權全部，總價為新臺幣（下同）795萬元，第1期 簽約款80萬元、第2期款（備證用印款）0元、第3期款（完 稅款）315萬元，於稅單核發後5日內應將第3期款存匯入履 保專戶，第4期款（交屋尾款）400萬元，如買方無需以本買 賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款應於給付第3期款之 同時一併將尾款存匯入履保專戶；如買方須以買賣標的向金 融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或 賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移 轉登記完成5日內，核撥存匯入履保專戶，雙方並同時辦理 交屋；核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前將 差額匯入履保專戶。並約定買賣雙方應於產權移轉登記完畢 ，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，5日內 辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾108年12月2日完成 ；賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或 物之瑕疵（如凶宅、輻射屋或海砂屋等）時，買方不得無故 拒絕點交，分別為不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） 第3條第1項、第2項、第7條第7項、第8項所明定。㈡又系爭 房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形，為買受人充分 明瞭同意接受，為系爭買賣契約第1條第4項所載明，依民法 第355條第1項規定，出賣人不負擔保責任。尤有進者，兩造 就該增建違章建築部分，恐有被拆除之虞，同意在簽約後至 交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑 價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。如交屋後始拆除 者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋
前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依 鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責，同項就增 建違章部分之處理，亦有特別約定。㈢嗣原告於簽約後108 年11月8日收到新北市政府工務局108年11月5日發文新北工 使字第1082079256號函通知系爭房屋涉有未經許可擅自變更 不符建築法等相關規定情事，謹訂108年12月3日下午2時30 分實施現場勘查，屆時請派員領（與）勘之通知，原告乃依 系爭買賣契約第1條第4項之約定，將上開新北市政府工務局 之違章查報函之通知告知被告，有108年11月12日台北北門 郵局第3065號存證信函檢附前開新北市政府工務局108年11 月5日發文函件，以限時雙掛號依系爭買賣契約第9條其他約 定事項第3項之約定以被告在該契約書所載地址為準，按該 地址寄送通知，惟被告卻以因該地址查無此人，而被退回前 開存證信函及檢附之函件，原告已盡通知之義務，且該通知 僅係通知現場勘查，並非係通知須拆除，亦非在簽約後至交 屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價 結果減少價金之情形。何況交屋前被通知拆除，被告亦僅負 得依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金而已。尤有進者 ，本件約定交屋期日至遲為108年12月2日以前，該點交期日 前原告並未收到拆除之通知，自亦不發生契約減少價金之問 題。㈣原告先後以108年11月25日台北北門郵局第3274號、 108年11月26日台北北門郵局第3286號存證信函催告被告依 約應於108年12月2日在房屋現場完成點交，惟被告卻以存證 信函回覆稱此為買賣瑕疵，原告應負瑕疵擔保責任應先取得 違章建築變更許可證明通過後才願將契稅及完稅款315萬元 及第4期尾款400萬元匯入履約保證專戶，且其所載地址與系 爭買賣契約買方所載地址不符，被告不依約履行付款，不僅 於法無據，且違反其應先履行付款之義務，顯與契約約定不 合，尤與誠信原則有違。㈤綜上所述，就本件陽台外推及內 部格局變動瑕疵乙節，已為被告同意接受並明定處理原則， 依民法第355條第1項規定，原告不負擔保之責，被告竟藉此 聲明須原告先取得違章建築變更許可證明後，才願意支付契 稅及完稅款315萬元及第4期交屋尾款400萬元，洵屬無據， 顯屬違約，依系爭買賣契約第8條第2項約定，買方如違反本 契約應履行之各項義務時，每逾1日應按該期價款萬分之3計 算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止），每日 應給付之違約金為1,430元（計算式：715萬元×2/10000＝ 1,430元），原告依系爭買賣契約約定及民法第367條規定， 請求被告給付買賣價金及違約金，要為法之所許等情。並聲 明：㈠被告應給付原告715萬元，並應自108年11月3日起至
清償日止，按每日給付違約金1,430元，及均自起訴狀繕本 送達翌日起至清償之日止，按年息百分之5計付利息。㈡原 告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠按「第一條：四、增建或占用部分：(本買賣 標的之建物有增建部分：已增建(含外推)之違章建築物為： □一樓/法定空地□騎樓(陽台□露台□平台□頂樓□防火巷 □地下室□夾層(其他格局變更，買方明確了解該增建部分 屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前 被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果 減少價金，鑑價費雙方各負擔一半」，系爭買賣契約第1條 第4項前段約有明文。由上可知，兩造約定若系爭房屋之違 章增建部分於簽約後至交屋前經通知須拆除或被拆除者，則 應請估價師就拆除部分鑑價，本件買賣應依鑑價結果減少價 金。㈡經查，原告對系爭房屋涉有未經許可擅自變更格局不 符建築法之違建情事知之甚詳，原告並於簽約後交屋前接獲 新北市政府工務局108年11月5日新北工使字第1082079256號 函，該函表示：「說明：二、旨揭事項，如經臺端自行檢視 確有『未經申許可擅自變更用途、外牆、分戶牆、破壞樓板 等變更使用情事，變動或增減室內分間牆、天花板等室內裝 修情事』致與原核准內容不符時，應請立即停止一切違規行 為』」云云，足證該函文已向原告說明如果原告自行檢視若 系爭房屋存有上述違建情事時，原告則須拆除違建回復原核 准設計甚明。㈢再依新北市政府工務局108年12月24日新北 工使字第1082413155號函載稱：「主旨：臺端所管本市○○ 區○○路000巷00號3樓建築物(套房)，涉及『未經核准擅自 室內裝修』一案，應請停止一切違規行為並於109年2月15日 前以『書面』向本局陳述意見，如未停止違規行為或屆期未 陳述意見或陳述理由不正當者，本局得依建築法等相關規定 辦理」、「說明：二、旨揭建築物，…經本局派員勘查，現 場涉及違反建築法第77條之2規定：未經核准擅自變動、增 減室內分間牆（計新增3房3浴廁）。三、為維護臺端權益， 請於主旨所定期限前依相關規定辦理；若於旨揭陳述意見期 間屆滿前，已恢復原狀或完成補辦手續者，請檢附相關證明 文件送本局使用管理科，以資憑辦」云云，益徵新北市政府 工務局已於簽約後交屋前去函原告要求限期回復系爭房屋原 狀，並拆除違法增設之分間牆及浴廁甚明。㈣由上足知，系 爭房屋之違章增建部分於簽約後至交屋前業經新北市經通知 須拆除、回復原核准設計，則依系爭買賣契約第1條第4項之 約定，兩造應請估價師就拆除部分鑑價，且本件買賣應依鑑 價結果減少價金，故在未委請估價師鑑價、未獲得鑑價結果
之前，兩造無從確認本件買賣價金為何，被告實無從給付價 金予原告，是原告請求被告給付715萬元買賣價金及自108年 11月3日起每日1430元違約金云云，實乏所據，為無理由等 語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告於108年10月20日，向原告購買系爭房地，約 定總價為795萬元，第1期簽約款80萬元、第2期款（備證用 印款）0元、第3期款（完稅款）315萬元、第4期款（交屋尾 款）400萬元，買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相 關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，5日內辦理點交， 最遲不得逾108年12月2日完成之事實，有不動產買賣契約書 在卷可稽（本院卷第19至33頁），且為被告所不爭執，堪信 為真實。
四、原告復主張系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形 為被告充分明瞭同意接受，且兩造就該增建違章建築部分， 恐有被拆除之虞，同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被 拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費 雙方各負擔一半，如交屋後始拆除者，則由被告自行承擔風 險不得向原告求償，但原告在交屋前已收到相關單位之查報 、拆除通知而未告知者，應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價 費及損害賠償之責，嗣原告於簽約後108年11月8日收到新北 市政府工務局108年11月5日新北工使字第1082079256號函通 知系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情 事，訂108年12月3日下午2時30分實施現場勘查，屆時請派 員領（與）勘之通知，原告即依約告知被告，因該函僅係通 知現場勘查，並非通知須拆除，而於本件約定交屋期日108 年12月2日以前，原告既未收到拆除之通知，自亦不發生契 約減少價金之問題，經原告先後於108年11月25、26日催告 被告依約應於108年12月2日在房屋現場完成點交，惟被告卻 以原告應負瑕疵擔保責任，於取得違章建築變更許可證明通 過後，才願將契稅及完稅款315萬元及第4期尾款400萬元匯 入履約保證專戶，是被告顯屬違約，依系爭買賣契約第8條 第2項約定，每逾1日應按該期價款萬分之3計算違約金予原 告，即每日應給付違約金1,430元，原告自得依系爭買賣契 約約定及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金及違約 金等情。則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠按「…增建或占用部分…本買賣標的之建物有增建部分：已 增建（含外推）之違章建築物為：…陽台…其他格局變更， 買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙 方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價
師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半 。如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求 償，但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未 告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠 償之責」等語（同卷第21頁），系爭買賣契約第1條第4項定 有明文。又原告於兩造簽約後、交屋前已接獲新北市政府工 務局108年11月5日新北工使字第1082079256號函表示：「… 說明：二、旨揭事項，如經臺端自行檢視確有『未經申許可 擅自變更用途、外牆、分戶牆、破壞樓板等變更使用情事， 變動或增減室內分間牆、天花板等室內裝修情事』致與原核 准內容不符時，應請立即停止一切違規行為』」等語（同卷 第41頁）。觀諸上開函文已向原告說明其自行檢視若系爭房 屋存有所述違建情事時，原告應立即停止一切違規行為，即 須拆除違建回復原核准設計甚明，是被告抗辯兩造約定若系 爭房屋之違章增建部分，於簽約後至交屋前，經通知須拆除 或被拆除者，應請估價師就拆除部分鑑價，並依鑑價結果減 少本件買賣價金，因原告於簽約後、交屋前已接獲新北市政 府工務局108年11月5日新北工使字第1082079256號函通知表 示原告自行檢視若系爭房屋存有違建情事，須拆除違建回復 原核准設計，是兩造應請估價師就拆除部分鑑價，並依鑑價 結果減少價金，於未委請估價師鑑價、未獲得鑑價結果之前 ，兩造無從確認本件買賣價金為何，被告實無從給付價金予 原告，是原告請求被告給付715萬元買賣價金及自108年11月 3日起每日1,430元違約金，實乏所據等語，即尚屬可採。 ㈡原告固主張系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形 為被告充分明瞭同意接受，原告不負擔保責任，兩造就該增 建違章建築部分亦有前述之特別約定，而原告於簽約後108 年11月8日收到新北市政府工務局函，通知系爭房屋涉有未 經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，謹訂108年12 月3日下午2時30分實施現場勘查，屆時請派員領（與）勘， 原告已依約將違章查報函告知被告，因該函僅係通知現場勘 查，並非係通知須拆除，亦非屬在簽約後至交屋前被通知須 拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金 之情形，且於約定交屋期日至遲108年12月2日以前，原告並 未收到拆除之通知，自亦不發生契約減少價金之問題云云。 惟查：
①新北市政府工務局108年11月5日函明確表示：「…說明：二 、旨揭事項，如經臺端自行檢視確有『未經申許可擅自變更 用途、外牆、分戶牆、破壞樓板等變更使用情事，變動或增 減室內分間牆、天花板等室內裝修情事』致與原核准內容不
符時，應請立即停止一切違規行為』」等語，觀諸上開函文 已向原告說明其自行檢視若系爭房屋存有所述違建情事時， 原告應立即停止一切違規行為，即須拆除違建回復原核准設 計甚明，已如前述，且原告已亦明知系爭房屋有陽台外推及 室內格局變更之違章情形，可見上開函文已有通知原告自行 拆除違章建築之意思，應屬請原告自行拆除違章建築之通知 ，是原告主張該函僅係通知現場勘查，並非係通知須拆除云 云，洵無可取。
②新北市政府工務局108年12月24日新北工使字第1082413155 號函復稱：「主旨：臺端所管本市○○區○○路000巷00號3 樓建築物（套房），涉及『未經核准擅自室內裝修』一案， 應請停止一切違規行為並於109年2月15日前以『書面』向本 局陳述意見，如未停止違規行為或屆期未陳述意見或陳述理 由不正當者，本局得依建築法等相關規定辦理」、「說明： …二、旨揭建築物，…經本局派員勘查，現場涉及違反建築 法第77條之2規定：未經核准擅自變動、增減室內分間牆（ 計新增3房3浴廁）。三、為維護臺端權益，請於主旨所定期 限前依相關規定辦理；若於旨揭陳述意見期間屆滿前，已恢 復原狀或完成補辦手續者，請檢附相關證明文件送本局使用 管理科，以資憑辦」等語（同卷第117頁），益徵系爭房屋 有陽台外推及室內格局變更之違章情形，已無疑義，乃原告 於明知系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形下， 於收受新北市政府工務局108年11月5日函文時，已知系爭房 屋違章情形遭人舉報而為主管機關知悉在案，即應自行拆除 違章，竟仍曲解新北市政府工務局108年11月5日函文意旨， 主張該函僅係通知現場勘查，並非係通知須拆除，亦非屬在 簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除 部分之鑑價結果減少價金之情形，且於約定交屋期日至遲 108年12月2日以前，原告並未收到拆除之通知，自亦不發生 契約減少價金之問題云云，顯無可取。
五、從而，原告依系爭買賣契約約定及民法第367條規定，請求 被告應給付原告715萬元，並應自108年11月3日起至清償日 止，按每日給付違約金1,430元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起至清償之日止，按年息百分之5計付利息，為無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失依附 ，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
民事第四庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
書記官 許碧如