臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第595號
原 告 王進興
江祥溢
王冬貴
共 同
訴訟代理人 歐翔宇 律師
被 告 陳含笑
訴訟代理人 林欣裕
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109 年2 月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬伍仟元，及自民國一０七年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾叁萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告王進興、江祥溢、王冬貴為坐落新北市○○區○○○段 ○○○段000 地號土地之共有人，權利範圍分別為：原告王 進興應有部分88分之64、江祥溢應有部分88分之3 、王冬貴 應有部分88分之21。系爭土地中如附圖編號816( 1) 所示面 積155.35平方公尺部分遭搭設違章建築物由被告陳含笑所占 有使用中，然因被告主張自民國37年起有每年支付租金新臺 幣（下同）45,000元予原告買受系爭土地前之原所有權人， 故經本院105 年度訴字第1710號、臺灣高等法院106 年度上 字第489 號拆屋還地事件判決認定，被告與系爭土地原所有 權人間存有不定期租賃關係，則原告應繼受原土地所有權人 對系爭土地出租人之地位，被告對於系爭土地有不定期租賃 權存在。
㈡本件兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，已如前述，則 被告應自原告於104 年7 月17日取得系爭土地所有權之日起 ，按年給付租金45,000元，然計算至107 年7 月16日止，被 告積欠原告3 年租金135,000 元，均未予給付，經原告寄發
存證信函催告亦未獲理會。
㈢按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保 現金抵償外，達2 年以上時，出租人不得收回，民法第440 條、土地法第103 條第4 款分別定有明文。被告自104 年7 月17日起積欠租金，總額已逾3 年之租額，經原告發函催告 ，被告迄未為給付，原告依前揭規定，以本起訴狀繕本之送 達作為終止不定期租賃關係（即租地建屋契約）之意思表示 。
㈣次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段所明文。又於原告合法終止系爭 租賃契約後，被告已無占有系爭土地之合法權源，應構成無 權占有，被告已妨害原告對系爭土地使用收益之權利，自應 負有拆除該地上物，並將系爭土地返還予原告之義務。 ㈤為此，聲明求為判決：被告應給付原告135,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。被告應將坐落於新北市○○區○○○段○○○段00 0 地號土地上如附圖編號816( 1) 所示，面積155.35平方公 尺之地上物拆除，將土地返還予原告。原告願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告抗辯稱：
㈠以前全部土地及房屋之租金1 年總共45,000元，原告現在要 漲價為1 年49,500元，原告現將土地全部收回，只剩下1 間 房屋占用之土地，1 年租金還要49,500元。兩造間前案判決 已駁回原告拆屋還地之請求，原告只能收取房房屋之租金， 1 年租金2000多元。新地主稱要將被告舊房子買回，被告叔 叔說要400 萬元，地主不肯，被告不知道小叔要向原告拿40 0 萬元，地主本來說200 萬元，被告同意，但是後來地主又 不肯。原告1 年要49,500元租金，被告就沒有繳，以前有繳 租金給舊地主，現在原告不准被告耕種土地，1 年還要49,5 00元租金不合理。
㈡被告以前向地主承租土地時，地上有農作物，耕地375 減租 後，改付每年45,000元租金，租金以前由被告父親及叔叔1 人1 半租金，被告父親承租土地時，土地上尚有農作物，以 農作物給付每年租金，現在原告未經被告同意，擅自把農作 物挖掉，被告現在無法靠農作物付租金，現在被告居住在系 爭房屋，如果要拆除房屋，希望原告可以賠償被告。被告向 區公所調取林文池與原地主林道洲父親簽訂之租約，當初簽 訂租約是1 大片土地，原地主亦同意被告在系爭土地上蓋房 子，當初承租土地是要耕作，1 年45,000元租金是1 大片土 地。被告僅收到存證信函第2 頁，未收到第1 頁。房屋現況
從104 年1 月12日測量之後，並無改變。現鐵皮屋壞掉，且 漏水，地主亦不同意被告更換。系爭房屋以前是土角厝，現 在是磚造房屋。原告要拆除地上物，必須賠償。 ㈢答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判 決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭坐落新北市○○區○○○段○○○段000 地號 土地為原告3 人共有，應有部分權利範圍分別為王進興64/8 8 、江祥溢3/88、王冬貴21/88 ，有土地登記第一類謄本在 卷可稽（本院訴字卷第59頁），堪信為真實。 ㈡查原告前起訴主張被告未獲原告之同意，擅自於系爭土地上 搭建未辦理保存登記之違章建物，妨害原告對系爭土地使用 收益之權利，依民法第767 條第1 項、第2 項規定，請求被 告將地上建物拆除，將系爭土地返還予原告，經本院本院10 5 年度訴字第1710號、臺灣高等法院106 年度上字第489 號 拆屋還地事件判決認定，被告與系爭土地原所有權人間存有 不定期租賃關係，原告應繼受原土地所有權人對系爭土地出 租人之地位，被告對於系爭土地有不定期租賃權存在，有判 決書在卷可憑（本院調字卷第21頁至第33頁）。原告主張系 爭土地之租金為每年45,000元，被告辯稱：1 年租金2,000 多元，惟查，被告於前案（臺灣高等法院106 年度上字第48 9 號）準備程序中陳述如下：「問：被上訴人（被告）使用 系爭土地，是否有給付租金？答：有。問：給付租金係自何 時至何時止？繳納租金予何人？答：從我公公開始就有繳了 ，約民國37年，一直到上訴人（原告）取得系爭土地所有權 為止，每年繳45,000元，我是繳給林道洲的兒子。」（以上 見本院調字卷第19頁準備程序筆錄影本），被告於前案已陳 稱系爭土地之租金為每年45,000元，原告主張系爭土地之租 金為每年45,000元，自屬有據，被告嗣辯稱：1 年租金2,00 0 多元，並不可採。
㈢本件原告王進興、江祥溢、王冬貴與被告間，就系爭土地存 有不定期租賃關係，租金為每年45,000元，有如前所述，原 告主張自原告於104 年7 月17日取得系爭土地所有權之日起 至107 年7 月16日止，被告應給付原告每年45,000元租金， 然被告並未給付，積欠原告3 年租金共135,000 元，被告並 未證明其已清償積欠之租金，從而，原告依租賃關係請求被 告給付租金135,000 元，自屬有據。
㈣按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止租約，為民法第440 條第1 項所明定。再建築房屋基地之
出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上為原因，終止租約 ，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人 支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租約（ 最高法院68年台上字第777 號判例要旨參照）。而支付租金 之催告，係意思通知之一種，意思通知在學理上屬準法律行 為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規 定，故民法第258 條第2 項規定，於為支付租金之催告時， 亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向 承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向 其全體為之，始生催告之效力（最高法院77年台上字第1854 號判決旨參照）。本件租約係存在於原告王進興、江祥溢、 王冬貴與被告間，有如上述，原告主張渠等於107 年8 月22 日寄發新莊化成路郵局第000179號存證信函催告被告給付積 欠原告3 年租金共135,000 元，被告於107 年9 月12日收受 ，並提出存證信函及掛號回執聯影本在卷可查（本院訴字卷 第159 頁至第165 頁）。被告雖辯稱：其僅有收到存證信的 第2 頁云云，查原告於起訴狀之證物5 之製作有固有疏漏， 但查系爭存證信函1 式3 份，郵局留存1 份，寄信者與收信 者均各有1 份，且3 份存函均須經郵局加蓋印文後再寄發， 再本院於108 年4 月24日以新北院輝民誠108 年度訴字第59 5 號函請新莊化成路郵局提供存證信函號碼為000179號（寄 件人江祥溢、收件人陳含笑、寄件日期：107 年8 月22日） 之存證信函影本，新莊化成路郵局提供之存證信函影本共有 2 頁（本院訴字卷第51頁至第55頁），足見被告所辯，並不 可採。惟查上述存證信函之寄件人為原告江祥溢1 人，其出 名催告之出租人僅為原告江祥溢1 人，至於原告王進興、王 冬貴復未提出曾催告被告繳納租金之證據，自難謂原告已由 其全體合法催告被告支付租金，是原告顯未為合法之限期催 告租金程序，自不得逕為終止租約之意思表示，故原告所為 租約之終止亦非合法，系爭土地之不定期租賃關係仍有效存 在。系爭土地租約既未合法終止，則被告占用系爭土地，即 因土地租賃契約之存在而有合法使用之權源，原告本於所有 物返還請求權，請求被告應將坐落於新北市○○區○○○段 ○○○段000 地號土地上如附圖編號816( 1 )所示，面積 155.35平方公尺之地上物拆除，將土地返還予原告，即屬無 據。
㈤綜上所述，原告請求被告給付原告135,000 元，及自起訴狀 繕本送達翌日即107 年12月14日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。本判決所命給付之金額未逾
50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權 宣告假執行，並依被告聲請諭知被告供擔保免為假執行之金 額。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，併予 駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部分無理由，依民事訴訟 法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
民事第三庭 法 官 李世貴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
書記官 連思斐