臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2533號
原 告 劉兆霖
訴訟代理人 劉安桓律師
複代理人 吳祉嫻
被 告 蕭黃寶玉
訴訟代理人 蔡宜耘律師
林舒婷律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於民國
109年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為原告之岳母。民國106年1月間，兩造互相意思表示一 致，約定由原告向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人 壽公司）貸款新臺幣（下同）450萬元，並以被告所有坐落 新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：176/10000） 及其上建號10601號，門牌號碼新北市○○區○○街00號4樓 建物（權利範圍：1/1）（下合稱系爭房地）設定最高限額 抵押權與國泰人壽公司。兩造約定由原告向國泰人壽公司貸 款450萬元，並給付被告428萬元供被告購買位於桃園市大溪 區天祥街之房地（下稱大溪房地）作居住使用，待被告購得 大溪房地後，即移轉系爭房地與原告。是兩造就系爭房地確 實訂有買賣契約，買賣價金則為相當於大溪房地之價金。 ㈡兩造約定被告移轉系爭房地，並交付系爭房地權狀正本與原 告，原告支付買賣價金合計428萬元與被告，兩造間針對買 賣標的物即系爭房地及買賣價金428萬元互相同意，依民法 第345條第1項及同條第2項規定，買賣契約即為成立。 ㈢原告於106年1月4日、同年月6日、同年月19日，分別交付19 8萬元（轉帳交付）、200萬元（現金交付）、30萬元（現金 交付）與被告，合計買賣價金428萬元。其中原告於106年1 月4日匯款198萬元，係因斯時被告擬購買大溪房地，遂指示 原告將此筆買賣價金198萬元匯款至訴外人詹呂緞妹之郵局 國史館分行帳戶。被告亦將系爭房地之所有權狀正本交付原 告，並將系爭房地交由原告占有使用。
㈣從而，兩造於106年1月間就系爭房地已成立買賣契約，且原 告業已給付買賣價金與被告，則原告自得本於該買賣契約關 係，依民法第348條第1項規定請求被告將系爭房地所有權移
轉登記與原告。
㈤並聲明：（見本院訴字卷第215至216頁、第231頁） 1.確認原告與被告間就系爭房地之買賣關係存在。 2.被告應將系爭房地之所有權移轉登記與原告。二、被告則抗辯：
㈠被告於98年間購入系爭房地後，即與訴外人蕭靜存（即被告 之次女，原告之妻）同住於系爭房地。而原告係於103年間 與蕭靜存結婚後亦搬入系爭房地同住，是原告與蕭靜存居住 使用於系爭房地，早於原告主張之106年買賣契約之時間， 且非如同原告所稱其係本於買賣契約關係而居住使用系爭房 地。
㈡被告因年事已高，憂心百年後遺產分配不均導致手足爭產， 遂於105年間，向訴外人蕭靜茹（即被告之長女）及蕭靜存 表示擬將系爭房地以粗估價格略約1,000萬元作分配。又因 念及次女蕭靜存及原告自婚後即同住於此，因而考量以被告 名義向銀行貸款，並以系爭房地做抵押，由蕭靜存清償貸款 後，將系爭房地分配予蕭靜存，而貸款500萬元則分配予蕭 靜茹購買大溪房地。又因憂心晚年生活無人聞問，遂要求兩 個女兒皆需奉養照顧被告生活，迨至百年後再行過戶移轉乙 事。嗣於辦理貸款時，因原告向被告表示伊信用評等較優， 倘以其名義辦理信用貸款輔以系爭房地設定抵押，能以較低 利率向銀行貸款，被告遂同意改以原告作為貸款名義人，並 依蕭靜存指示配合原告辦理貸款等相關事宜，此舉不影響被 告與蕭靜存及蕭靜茹間所存在之贈與契約。
㈢詎料，系爭贈與契約訂定後，蕭靜存及原告屢因子女教養問 題，對被告出言不遜、惡言相向，亦不履行奉養被告生活之 約定，被告遂先後於108年2月5日、同年3月25日以通訊軟體 Line、律師函向蕭靜存表示撤銷系爭贈與契約之意思（被證 1、2），是被告與蕭靜存間確實存有系爭贈與契約，惟系爭 贈與契約已因被告撤銷意思表示到達蕭靜存時即已失效。 ㈣準此，本件經細譯被告及蕭靜存間相關對話紀錄內容可知， 系爭房地實為被告就自身所有之財產預作分配，先為贈與之 意思表示，嗣後並予以撤銷。而原告雖以貸款為由辯稱兩造 間就系爭房地存有買賣契約，惟原告與蕭靜存為夫妻，要無 可能一人就系爭房地與被告成立買賣契約之同時，另一人與 被告就同一不動產成立附負擔贈與契約之可能。 ㈤因被告係為預先做財產之分配，考量蕭靜茹及蕭靜存間之公 平，而系爭房地斯時由原告與蕭靜存居住實際使用中，被告 始欲購買大溪房地登記與蕭靜茹，惟保留大溪房地之使用權 於被告自己，以符合二名女兒間之公平。
㈥被告提供系爭房地設定抵押權與國泰人壽公司，係因被告與 蕭靜茹及蕭靜存間約定有附負擔之贈與契約，由蕭靜存負擔 清償系爭抵押權之債務。又原告與蕭靜存為夫妻，倘蕭靜存 清償系爭抵押權之債務並與蕭靜茹共同奉養被告晚年生活， 則原告與蕭靜存現居被告名下之系爭房地，於被告百年之後 將由蕭靜存單獨繼承系爭房地，因而原告始願意為其妻子擔 任借款人並為其妻子償還貸款。
㈦又依證人蕭靜存之證述，原告主張之系爭房地買賣契約係由 蕭靜存居中傳達，原告並未當面向被告確認系爭買賣契約， 被告亦未曾向原告表示欲將系爭房地出賣與原告，足徵兩造 間確無就買賣契約乙節達成意思表示合致。且買賣價金若干 為買賣契約必要之點，然原告主張系爭房地買賣價金為428 萬元，與蕭靜存於本件證稱：「當初在跟我媽媽談的時候有 跟我媽媽講賣450萬元」等語明顯不符，顯不足證明兩造間 有成立買賣契約。
㈧綜上所述，兩造間並無原告偽稱之系爭房地買賣契約存在。 ㈨答辯聲明：原告之訴駁回。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而 堪認定：
㈠原告與被告之次女蕭靜存為夫妻，被告之長女為蕭靜茹。並 有兩造之戶籍資料附卷可稽。
㈡系爭房地為被告於98年間所購買，而於98年6月2日以買賣為 原因移轉所有權登記於被告名下所有。並有系爭房地登記第 一類謄本附卷可稽（見本院訴字卷第47至54頁）。 ㈢原告於105年12月29日簽立原證1之貸款契約書，向國泰人壽 公司貸款450萬元，並由被告提供系爭房地為擔保，於105年 12月30日設定登記576萬元之最高限額抵押權與國泰人壽公 司，登記之債務人為原告、義務人為被告。並有國泰人壽公 司貸款契約書影本（原證1）、系爭房地登記第一類謄本附 卷可稽（見本院重司調字卷第15至45頁、訴字卷第47至54頁 ）。
㈣原告於106年1月4日、同年月6日、同年月19日，分別交付19 8萬元、200萬元、30萬元，合計428萬元與被告（見本院訴 字卷第85頁）。
四、本件爭點及本院之判斷：
原告主張兩造間就系爭房地於106年1月間訂有買賣契約，原 告已支付全部買賣價金428萬元與被告，故其得本於兩造間 該買賣契約關係，依民法第348條第1項規定請求被告將系爭 房地所有權移轉登記與原告等語。被告則否認兩造間就系爭 房地訂有買賣契約，並以前開情詞為辯。經查：
㈠按民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論 其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意 思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約 為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應 依其事件之性質定之。」；第345條規定：「稱買賣者，謂 當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。 當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。 」。是當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為， 惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的 物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當 事人對此兩者意思未能一致，買賣契約自無從成立。次按主 張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之 特別要件，負舉證之責任。本件原告主張兩造間就系爭房地 有買賣契約存在，則原告應就該買賣契約確已成立之事實， 負舉證責任。若原告先不能舉證，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。 ㈡原告主張：兩造約定由原告向國泰人壽公司貸款450萬元後 ，給付428萬元與被告作為原告向被告購買系爭房地之買賣 價金，原告其後於106年1月4日、同年月6日、同年月19日， 分別交付198萬元、200萬元、30萬元，合計428萬元之價金 與被告，皆是由原告向國泰人壽公司貸得之450萬元所支付 等語（見本院訴字卷第218、188頁），並聲請證人林怡秀為 證。惟證人林怡秀到庭證稱：我任職於國泰人壽公司忠孝分 公司。被告名下系爭房地設定第一順位最高限額576萬元之 抵押權與國泰人壽公司是我辦理。105年年底，原告跟被告 詢問房貸的部份，因為被告想要買大溪的房子，試算蘆洲系 爭房地的房貸利率原告的條件比較優，所以決定抵押蘆洲系 爭房地讓原告做房貸的借款。這是原告和被告共同決定的。 在辦理的過程當中，原告及被告有談到大溪的房子完成買賣 結束以後，之後就會辦理蘆洲系爭房地的過戶，是被告過戶 給原告，他們是在我面前講的，因為中間他們在討論就有討 論到大溪房子完成之後要把蘆洲房子過給原告。（問：兩造 有說明蘆洲房子為何要過戶給原告的原因嗎？）我不清楚。 我有聽到他們說大溪完成要過戶，但是過戶的原因我不清楚 。（問：兩造有說到蘆洲房子買賣價金的事情嗎？）貸款的 450萬元的部份因為要買大溪房子，所以他們討論貸款的450 萬元是要拿來付大溪房子的價金，我不清楚蘆洲房子過戶要 付多少價金的事情。（問：兩造有說到蘆洲房屋是要用買賣 的名義過戶到原告的名下嗎？）過程我只有聽到他們要買大 溪房子跟過戶，所以我認為這應該是買賣，因為這個過程我
只有參與對保的部份，只有聽到房子要過戶。…實際上這筆 貸款貸出的金額就是450萬元。系爭蘆洲房地沒有做市價的 評估，因為他們要貸的450萬元是足夠的，只要蘆洲系爭房 地價值高於貸款的450萬元，以銀行的立場就可以借款。貸 款的條件原告優於被告這是我當場算了以後告知的。（問： 當初原告與被告共同向證人洽詢貸款的時候，在證人還未告 知何人的貸款條件較優的時候，原告或被告有表明要以何人 當借款人嗎？）他們沒有講。（問：是誰要求要試算原告跟 被告的貸款條件何人比較好？）因為被告沒有工作，如果以 試算的話，原告的貸款條件會比較好，是他們要求要算算看 的，我就說如果以現在的狀況，原告的條件比較好，所以是 直接就算原告的貸款條件。被告也可以貸，只是利率會比較 差，我們公司是以工作跟年收入來決定貸款利率，貸款金額 的部份沒有影響，貸款金額是看不動產的區域。一開始被告 沒有說他要貸款，主要是要問房貸利率的部份，我給他們的 建議。我與兩造原本就認識，因為被告的小女兒也就是原告 的太太是我的朋友，所以就認識被告。（問：原告向國泰貸 款450萬元，被告將蘆洲的房子要過戶給原告，是怎樣的法 律關係？）我認為有過戶，所以認為是買賣關係。（問：證 人只有聽到過戶，有無聽到原告或被告說要以買賣的關係做 移轉？）我只有聽到過戶等語（見本院訴字卷第145至152頁 ）。是可知兩造一開始僅係向林怡秀洽詢被告以系爭房地抵 押貸款之事宜，並無原告所稱兩造已約定由原告為借款人向 國泰人壽公司貸款450萬元，而是當場經由林怡秀之試算與 建議，才決定以原告名義辦理貸款。且證人林怡秀係聽聞被 告要以系爭房地貸款450萬元來買大溪房地，並無原告所稱 由原告自貸款金額450萬元中支付428萬元與被告作為原告向 被告買受系爭房地價金之事。又證人林怡秀雖聽聞兩造有談 及要把系爭房地過戶給原告之語，惟其並不清楚系爭房地要 過戶給原告之原因為何，亦未聽聞原告或被告有說要以買賣 關係移轉系爭房地，遑論兩造間有何買賣價金之約定。是證 人林怡秀之證詞，自無法證明兩造間就系爭房地有成立買賣 契約關係。
㈢另證人蕭靜存到庭證稱：被告是我媽媽，原告是我先生。10 5年12月的時候，被告跟我和原告講說要買大溪的房子，要 我們去貸款，貸出來的錢他要去大溪買房子，因為那時候被 告要把系爭房地買賣給原告，這是在跟國泰人壽公司抵押貸 款之前的事，講買賣這件事情是在系爭房地講的，當時有我 和被告在場，我後來去問原告要不要這樣子買賣，所以買賣 的事情是我跟我媽媽談的，我是之後跟我先生講的。（問：
證人有跟被告約定買賣的價金為何嗎？）沒有，就是講說夠 他買大溪的房子就好，那時候買大溪的房子好像是四百多萬 元，所以房子貸款的金額就是要去大溪買房子，當時大溪的 房子已經看了，我不確定當時大溪的房子訂了沒有。（問： 證人跟被告約定系爭房地的買賣當時知悉大溪房地價金為何 嗎？）我不知道，我不記得了。（問：究竟有無具體跟被告 約定系爭房地的價金為何？）當初在跟我媽媽談的時候有跟 我媽媽講賣450萬元，就是夠被告買大溪的房子就好。大溪 的房子當初有去談四百多萬元，實際金額我不知道。系爭蘆 洲房地實際值多少錢我不知道。（問：證人有無跟被告約定 系爭蘆洲房地買賣的價金如何支付？）是原告跟被告談的事 情，我不清楚，好像是貸款分次給，我不清楚，我是聽原告 講的，我跟被告當初在談買賣的時候沒有講這個。（問：證 人當初有跟被告約定蘆洲的系爭房地何時辦過戶嗎？）沒有 ，就是講說大溪的房子買了之後蘆洲的房子就會過戶，之後 就不了了之。蘆洲的房子就沒有辦過戶，原因要問我媽媽， 所以我說不了了之。…蘆洲系爭房地是我跟我先生還有我的 三個小孩在住，我媽媽住在大溪的房子，我媽媽原來住在蘆 洲的系爭房地，我媽媽是在106年6、7月搬去大溪的房子， 搬家的原因是他要去大溪的房子住。（問：系爭房地之所有 權狀正本何人持有？原因為何？）正本在我先生手上，房子 106年我們要繳所得稅的時候，我先生跟我媽媽要拿權狀， 我媽媽就拿給我先生，就想說這房子就是你們的，你們自己 去處理等語（見本院訴字卷第179至183頁）。然證人蕭靜存 就其有無與被告約定系爭房地買賣價金及價金數額為何，前 後所述不一，且含糊其辭，復與原告主張兩造約定買賣價金 為428萬元一節不符，是其證稱被告把系爭房地賣給原告之 證詞已無可採。再依被告所提其與蕭靜存間通訊軟體對話截 圖（被證1；見本院訴字卷第111至135頁），其等對話內容 略以：蕭靜存：「當初不是講好貸款去買大溪，我們繳房貸 ，蘆洲房子要給我？」；被告：「妳已沒資格當我的女兒了 所以我不須要把財產分給妳」…「妳沒資格得到我的財產」 ；蕭靜存：「當初只有我拿錢回去的時候，就說蘆洲房子要 給我，不會分給我姊，那時候要我去辦貸款的時候說要分一 半給我姊，蘆洲房子要給我，現在你們想做的事情都做完了 ，就翻臉不認帳了」……被告：「妳也不要用離婚來威脅我 ，我是希望妳們一家和樂所以我才離開」、蕭靜存：「我是 沒什麼無聊，要打小孩給別人看，…」、被告：「但是妳對 我的態度讓我不想把我的財產分給妳」（見本院訴字卷第11 3、115、131、133頁）。核與被告辯稱其以系爭房地抵押貸
款，是要將貸款金額分配與長女蕭靜存、系爭房地分配與次 女蕭靜存，並由蕭靜存負責清償貸款等節非虛。而證人蕭靜 存亦證稱：上開被證1之對話是我與被告間之對話，對話內 容是被告叫我們搬出去，因為被告覺得系爭房地是他的，我 那時候就回應被告說當初講好的貸款貸出來，蘆洲的房子就 是要給我先生。後來就是有爭執，我媽媽直接打我的小孩， 因為管教的問題，被告算是這個原因搬出去，可是在那之前 被告已經在大溪、蘆洲兩邊住等語（見本院訴字卷第183頁 ）。可知被告本即與原告夫妻、原告子女同住於系爭房地， 雙方係因管教原告子女問題發生爭執，被告始遷離系爭房地 ，並非原告所稱被告係基於兩造間之買賣契約關係將系爭房 地交付與原告占有使用。且依蕭靜存前開證詞，可證系爭房 地之所有權狀正本，是原告以繳納稅捐為由向被告索取，並 非被告基於兩造間系爭房地買賣契約關係而交付與原告持有 。故證人蕭靜存之證詞，以及原告雖占有使用系爭房地及持 有系爭房地所有權狀正本，皆無法用以證明兩造間就系爭房 地有訂立買賣契約。
㈣再參諸證人蕭靜茹證稱：被告是我媽媽，原告是我妹妹的先 生。當初媽媽一直是要用他自己的名義去貸款。因為媽媽想 要做財產的分配，他想要把系爭房地分給我們兩個姊妹，媽 媽當初的意思是說系爭房地初算估1000萬元，分配給我們兩 個姊妹，看哪一個想要系爭房地就必須支付500萬元給另外 一位。當時第一次知道媽媽要執行這件事情的時候，是媽媽 用電話告知我他要執行這件事情，因為每週我都會去系爭房 地接小孩，所以我們母女3人就有在蘆洲系爭房地確認誰要 這間房子，誰要支付500萬元，這是105年12月初左右的事情 。當初3個人談有達成協議，因為妹妹其實就一直表示他不 願意回大溪，當時大溪只是有房子可以看，還沒有確定，妹 妹說他工作在台北，小孩讀書也在台北，所以他不想要分到 大溪的房子，所以就說那就由我妹妹支付500萬元給我，等 往後媽媽過世了，或者是貸款繳清了，蘆洲系爭房地才可以 過戶給蕭靜存。後來因為媽媽一直有在打算這件事，所以他 有找認識的房仲對房子估價，也找認識的代書去找銀行的窗 口，來幫他做貸款的試算，本來是說要用媽媽的名義貸款， 貸款是為了要支付500萬元給我，我後來才知道其實沒有貸 到500萬元，媽媽為了怕我心理不平衡，所以一直都沒有說 。系爭房地貸得的款項沒有交給我，因為我媽媽是在做生前 的分配，所以我認為這筆錢不應該在我身上，所以全權讓媽 媽處理。貸得的款項是購入大溪天祥街房子使用，大溪的房 子是用我的名字買，價金連同車位、代書等費用總共是428
萬元，上開價金跟費用是蘆洲系爭房地貸款的金額去支付的 ，中間差額72萬元是媽媽跟妹妹吵架之後，我才知道他們沒 有按照約定完全支付500萬元，意思就是還差72萬元沒有支 付。…系爭房地是原告和他太太跟小孩居住，我媽媽原來有 住在裡面，我媽媽是在106年7月搬回去大溪，過了一年之後 蕭靜存要求我媽媽回去蘆洲住，要我媽媽幫他帶小孩，他要 去找工作，所以我媽媽又回去了。現在我媽媽沒有住在那裡 ，因為在107年12月20幾號他們大吵了一架，是因為我妹妹 大女兒管教問題，還有一些其他生活跟經濟上的問題，當天 的主因就是吵架之後我媽媽就出去了…系爭房地之所有權狀 正本我後來才知道在原告手上，媽媽說他們大概在107年的 時候說他們要報稅，需要權狀，至今我跟媽媽也不知道為何 報稅需要權狀，這是我聽我媽媽說的，所以我媽媽才會把權 狀給原告。…當初我跟被告還有蕭靜存3人協議就是要蘆洲 房子的人就要拿500萬元給對方。當時原告並不在場。當初 初算蘆洲系爭房地1000萬元的依據是媽媽有找太平洋房屋的 何姓房仲估價，當時其實市價是在1100到1200萬元左右等語 （見本院訴字卷第183至189頁）。是依證人蕭靜茹之證詞以 及被告所提前開與蕭靜存間被證1之對話截圖，益證原告主 張兩造間就系爭房地有訂立買賣契約，並約定買賣價金為42 8萬元，及約定由原告向國泰人壽公司貸款450萬元後，交付 其中428萬元與被告以為買賣價金之支付云云，與事實不符 ，而無可採。
五、從而，兩造間就系爭房地並無訂立買賣契約，堪以認定。故 原告聲明請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，及本 於兩造間系爭房地買賣契約關係，依民法第348條第1項請求 被告將系爭房地所有權移轉登記與原告，均為無理由，應予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
書記官 張珮琪
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