臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2385號
原 告 黃貴武
訴訟代理人 歐翔宇律師
複 代理人 林光民
被 告 連秋琴
訴訟代理人 高立翰律師
林苡辰律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109 年3 月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號頂樓平台，如附圖編號0000⑴所示面積42平方公尺增建物拆除，將該占用之頂樓平台，騰空返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣肆拾肆萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾參萬參仟伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實理由
壹、原告主張：
一、原告與被告分別為門牌新北市○○區○○路0 段000 巷00號 公寓2 樓與4 樓之所有權人（坐落基地為三重區幸福段0000 地號），該公寓頂樓平台係供逃生避難、維持建物安全及其 外觀所必要構造，性質屬整棟公寓全體區分所有權人之共有 部分，然被告未經共有人同意，在該頂樓平台違章搭建磚造 鐵皮增建物，經法院會同地政機關測量後，該無權占用頂樓 平台面積為42平方公尺，且被告已於原告另案對其告訴竊佔 罪之刑事偵查程序中，承認該增建物係其所搭蓋及使用，有 台灣新北地方檢察署107 年度他字第4219號偵查卷為證。二、依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告拆除系爭 增建物後，將所占用之頂樓平台騰空返還於原告及其他全體 共有人，並聲明除擔保金額外，如主文所示。
貳、被告答辯：
一、系爭公寓頂樓平台雖為全體區分所有權人共有之公共空間， 然因被告之公公黃糖秀（已歿）於80年間購買4 樓房屋後， 因房屋漏水、壁癌嚴重，遂於81年間在頂樓平台搭蓋鐵皮增 建防止雨水滲漏，原告在被告入住前，亦於頂樓平台加蓋鐵 製鴿舍，有被告向林務局農林航空測量所調閱系爭建物之空 拍圖可證。系爭建物頂樓平台於80年間尚屬空無一物狀態， 至81年時已出現一分為二左右不同之增建物，且該狀態持續 至105 年間，直到106 間原告將鴿舍拆除後，另在系爭頂樓
平台搭蓋水泥增建物，以此方法占用該頂樓平台，此有被告 於108 年2 月自行使用空拍機拍攝頂樓平台所得照片可證， 是系爭建物頂樓平台部分，原被告雙方及3 樓住戶皆已依現 狀使用至少逾25年，並無任何相互干涉之情，亦有互相容忍 之事實，原告也意圖永久使用而新增建永久性水泥建物，可 知原、被告雙方，就頂樓平台部分之使用存有默示分管協議 ，原告自應受拘束，其主張被告無權占用，並無理由。二、原告與被告間有長時間之默示分管協議已如前述，卻因原告 意圖占用所有頂樓平台及與被告發生1 樓停車及水塔維修糾 紛，原告為報復而提起本件訴訟，顯然違反淨手及誠實信用 原則，且有權利濫用情事，故原告之訴無理由。並聲明：原 告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准 宣告免為假執行。
參、法院之判斷
一、按區分所有建築物，係數人區分一建築物而各專有其一部， 就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同 部分共有之建築物，民法第799 條第1 項定有明文。區分所 有公寓建物之屋頂平台，乃維護建築之安全與外觀，在性質 上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使 用，自屬大樓之共同部分，應由全體住戶共同使用，如未經 全體共有人同意，擅於屋頂平台加蓋建物，即屬侵害共有人 之權利。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求 返還之；民法第767 條第1 項前段定有明文。次按各共有人 對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回 復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦為民法 第821 條所明定；如以無權占有為原因，請求返還所有物之 訴，被告對於原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無 舉證責任。被告應就其取得之占有，係有正當權源之事實證 明之，如不能證明，則應認原告請求為有理由（最高法院72 年度台上字第1552號判決意旨參照）。
二、經查：
㈠原告主張被告占用系爭頂樓平台之事實，為有理由： 坐落新北市○○區○○段0000地號土地上公寓，即門牌新北 市○○區○○路0 段000 巷00○0 號（2 樓）及同巷00之3 號（4 樓）房屋，分別為原告及被告所有，該公寓頂樓平台 上，由被告使用中之磚造鐵皮未辦保存登記增建物，經本院 於108 年11月13日會同地政人員測量結果，占用該屋頂平台 面積為42平方公尺等事實，為兩造所不爭執，並有土地登及 建物登記第二類謄本可稽（見本院108 年度司重字第173 號
調解卷第第13-21 頁）、勘驗筆錄（見本院卷第93-97 頁） 及新北市三重地政事務所109 年1 月16日，新北重地測字第 1096140985號函附，如附圖所示土地複丈成果圖（見本院卷 第111-113 頁）等在卷可憑。被告於本院審理時亦自認，係 從81年間起開始使用該增建物，興建後即使用（見本院卷第 152 頁109 年3 月18日言詞辯論筆錄），故原告主張被告占 用系爭頂樓平台面積42平方公尺之事實，堪認為真。 ㈡原告主張系爭增建物為被告搭建，為有理由： 原告曾於107 年6 月19日，以被告上開占用頂樓平台之事實 ，向台灣新北地方檢察署對被告提出刑事竊佔罪告訴，經新 北市政府警察局三重分局於107 年8 月22日訊問被告：「告 訴人黃貴武具狀至台灣新北地方檢察署提出竊佔告訴，內容 指稱於新北市○○區○○路○段000 巷00號頂樓有搭建違章 鐵皮屋竊佔該址頂樓之情事，你是否知情？是否係你所為？ 」；被告答稱：「我不知情。那鐵皮屋是我84年以前搭的」 ；問：「你有無於該址頂樓搭建任何之建築？面積為何？」 ，被告答稱：「我有搭1 個鐵皮屋，面積我不確定」；問： 「你購買新北市○○區○○路○段000 巷00號之3 時，該鐵 皮屋是否已經存在？」；被告答稱：「還沒，是我自己加蓋 的，但是我有經過當時同址3 樓住戶的同意，但是1 、2 樓 當時不同意，所以我留了他的部分沒有加蓋」（見新北地檢 署107 年度他字第4219號偵查卷第38-39 頁）。又經檢察官 於107 年12月4 日偵查中訊問被告：「你搭建的鐵皮屋，是 否有圍牆、門？」；被告答稱：「有」；問：「該門是否有 上鎖」；被告答稱：「有」；問：「為何在共用之頂樓搭建 鐵皮屋？」；被告答稱：「因當時屋頂有壁癌，所以在81年 時加蓋鐵皮屋，我有提供林務局農林航空測所81年10月31日 照片，可以這證明我當時就蓋了，之後就再沒有增建」（見 同偵查卷第84-85 頁）。從而，原告主張系爭磚造鐵皮屋增 建物為被告搭建，應可採信；被告於本院審理時，改稱該增 建物係伊公公黃糖秀在81年間興建，嗣往生後交由伊管理使 用云云，並不足採。
㈢被告抗辯有權占有系爭屋頂平台，並無理由： 被告抗辯：系爭房屋頂樓平台，原、被告雙方及3 樓住戶皆 已依現狀使用至少逾25年，兩造間就頂樓平台部分之使用存 在默示分管協議，被告即應屬有權占有，且原告亦有增建物 坐落於該頂樓平台至少逾25年，原告訴請被告拆除增建返還 占有之頂樓平台，其主張違反淨手及誠實信用原則，並有權 利濫用情事云云，惟被告上開抗辯之事實，均據原告否認。 經查：
1、共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互 相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地未予干涉 ，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，固有最 高法院89年度台上字第1228號判決意旨可參，然該默示分管 契約之成立，需以全體共有人間有實際上約定一定之使用範 圍而彼此互不干涉為前提。查系爭屋頂平台之共有人除兩造 之外，尚有1 樓住戶即門牌三重區三和路0 段000 巷00號（ 1 樓）所有權人黃謝丹桂，及同巷00之2 號（3 樓）所有權 人蔡珮雯（見同前偵查卷第21；25頁），故依原告所提出之 林務局農林航空測量所，80年、81年、90年、105 年度、10 6 年、107 年度等空拍圖，縱可認兩造於81年間各自在系爭 屋頂平台興建增建物屬實，亦不能證明該區分所有權人全體 ，就兩造占用之平台位置與面積，有成立默示分管契約甚明 。參以檢察官於107 年12月4 日，於偵查中就被告搭建系爭 增建物涉犯竊佔罪嫌訊問被告：「頂樓加蓋的範圍」？「是 否承認竊佔罪」？被告答稱：「一半」、「我承認，我有錯 在先」（見同前偵查卷第85頁）等情，足徵被告已自白有意 圖為自己不法所有之主觀犯意存在，自難認其嗣後於本院審 理時，改稱與共有人間存有默示分管契約為有理由。再參酌 公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定，公寓大廈之屋頂不得 約定為專用部分之立法精神，係因屋頂平台之構造設計有其 原有功能，即不能任意約定占用加蓋建築物，而影響整棟建 築物之結構安全。又被告曾主張原告及同公寓1 樓所有權人 黃謝丹桂，竊佔系爭屋頂平台，向新北地檢署提出告訴意旨 略以：「被告黃貴武、黃謝丹桂係夫妻，與告訴人連秋琴分 別係新北市○○區○○路0 段000 巷00號2 樓及4 樓之住戶 ，詎被告2 人共同意圖為自己不法之利益，基於竊佔犯意聯 絡，自不詳時間起，未經告訴人及該集合住宅其他樓層住戶 同意，即於頂樓加蓋水泥建物，以此方式竊佔房屋頂樓。嗣 經告訴人於民國107 年初某日往現場查看，始悉上情。因認 被告2 人涉犯刑法第320 條第2 項之竊佔罪嫌」，嗣經該署 檢察官於108 年10月18日，以108 年度偵字第31400 號，以 追訴權時效已完成為由，為不起訴處分（見本院卷第135-13 7 頁不起訴處分書影本）；因此，原告亦明知不得於屋頂平 台搭蓋建物占用，兩造間即無存成立默示分管契約甚明。從 而，原告以默示分管為由，主張有權占有系爭屋頂平台，並 無理由。
2、被告抗辯原告亦於系爭屋頂平台上搭蓋增建物至少逾25年， 訴請被告拆除增建返還平台，有權利濫用情事云云。按權利 之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行
使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固 定有明文。惟權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應 就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行 使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所得之利 益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以 損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之 解釋。經查：被告無權占用系爭建物頂樓平台，足使原告及 其他共有人受有無法使用系爭建物頂樓平台之損失，及生命 財產安全受有危害之虞，雖被告抗辯原告亦有搭蓋增建物占 用頂樓平台，且係另因被告在1 樓停放車輛，及水塔維修糾 紛而引起原告意圖報復提起本訴，顯屬權利濫用且違反淨手 及誠實信用原則云云。然兩造間就系爭屋頂平台並無默示分 管協議，已如前述；且原告有無搭蓋建物占用平台，與被告 本案無權占用系爭頂樓平台面積42平方公尺之事實，實屬二 事，互不牽涉；若被告認原告確有無權占用1 樓空地及屋頂 平台，亦可另行訴請原告返還予全體共有人。至於，兩造間 縱有停車問題及維修水塔糾紛相處不快，亦與本件訴訟無涉 。因此，應認原告基於所有權人地位提起本訴，係在維護全 體共有人之利益，而非濫權侵害他人為主要目的，是被告抗 辯原告提起本件訴訟，屬權利濫用與違反淨手及誠信原則， 並不足取。
肆、結論：
一、原告主張被告未經全體共有人之同意，擅自在系爭屋頂平台 搭蓋增建物，侵害共有人之權利，本於民法第767 條第1 項 、第821 條規定，請求被告拆除後騰空返還予原告及其他全 體共有人有理由，應予准許。
二、兩造均陳明願供擔保為假執行、免為假執行之宣告，經核於 法並無不合，爰酌定相當擔保金額分別予以准許。再本件事 證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列 ，附此敘明。
三、原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項 、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 17 日
民事第一庭 法 官 黎文德
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 4 月 17 日
書記官 黃頌棻