臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2176號
原 告 吳坤良
訴訟代理人 陳為元律師
被 告 張嘉烈
訴訟代理人 王仕升律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國109年3
月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○段000地號土地（應有部分1/5）、同 段746地號土地（應有部分1/5）及其上同段1507建號門牌號 碼新北市○○區○○路0段000巷000號4樓建物（權利範圍1/ 1，下稱系爭房屋）（下合稱系爭不動產）為原告所有，因 原告負欠銀行卡債，恐所有系爭不動產遭銀行查封拍賣，故 於民國95年7月18日以買賣為原因，將系爭不動產移轉登記 予被告，但兩造間前述買賣契約關係（含買賣後被告將系爭 房屋出租予原告之租賃契約關係）係基於通謀虛偽意思表示 而為，依民法第87條、第767條規定被告應塗銷系爭不動產 所有權移轉登記，回復登記至原告名下。另兩造間實際為借 名登記契約關係，依民法第549條第1項規定原告得隨時終止 ，原告既以訴之變更追加暨準備狀對被告終止借名契約意思 表示，於借名契約終止後，依民法第541條第2項、第179條 規定被告應將系爭不動產移轉返還原告。原告前向被告請求 返還系爭不動產，被告竟稱：原告前向被告借款，由原告提 供系爭不動產為擔保，雙方約定自交屋時起由被告將系爭房 屋出租原告，由原告負責繳付房貸本息用以抵充租金。並約 定簽約日起5年內，倘原告將負欠被告借款債務本息及相關 費用繳清，可購回系爭不動產。若原告無法履行前述條款， 則願於30日內遷出系爭房屋。因5年期限屆至，原告未曾表 明回購之意，請求原告將系爭房屋讓返還被告等語，令原告 深覺錯愕。關於系爭不動產為原告所有，僅借名登記於被告 名下等情，可由相關房貸本息、地價稅、房屋稅、保險費均 由原告繳納，及系爭不動產始終由原告占有使用可明。併被 告所稱原告向被告之繼父林一明借款30萬元部分，則早於
103年1月1日即清償完畢。果本件如被告所言，5年期限早於 100年間即屆期，豈有被告均未向原告為遷出請求，直迄108 年間原告向被告請求返還時，被告始為主張。
㈡退步言之，倘認兩造間關於系爭不動產買賣契約關係，並非 基於通謀虛偽意思表示而為，兩造間就系爭不動產亦未存借 名契約關係。因被告始終未依系爭買賣契約第3條約定交付 原告45萬元訂金及280萬元尾款（合計共325萬元），且系爭 買賣契約第3條約定原告原有抵押貸款由被告承受以抵充尾 款，被告亦迄未履行，足認被告就價金給付義務已陷給付遲 延。經原告以訴之變更追加暨準備狀催告被告應於收受通知 後7日內給付325萬元價金，逾期將依法解除契約。被告逾前 開期限，既仍未為價金之給付。依民法第254條規定，原告 得解除系爭買賣契約。系爭買賣契約經原告合法解除後，原 告自得本於民法第259條規定及系爭買賣契約第10條約定， 請求被告將系爭不動產移轉登記返還原告。關於原告本於民 法第179條、第541條第2項、第87條、第767條、第254條、 第259條規定、系爭買賣契約第10條約定提起本訴為選擇合 併關係。
㈢併為聲明：被告應將系爭不動產移轉登記予原告。原告願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠原告於93年4月間向訴外人林一明（被告之繼父）借款30萬 元，作為購買系爭不動產之頭期款，並於同5月以系爭不動 產為擔保向板信商業銀行股份有限公司（下稱板信）為抵押 借款。另原告至95年6月止，向訴外人吳喜美（即被告之母 ，原告之妹）借款100萬元未清償。本件原告係為清償負欠 吳喜美100萬元債務，遂同意以100萬元將系爭不動產出售被 告。即兩造於95年7月18日委請訴外人張嘉珉撰擬協議書（ 下稱被證1協議書），約定原告將系爭不動產出賣並移轉登 記予被告。吳喜美顧念與原告間手足親情，不忍原告流離失 所，故於被證1協議書約明被告願將系爭不動產出租予原告 ，原告則應負擔系爭不動產貸款等相關費用以代租金，並給 予原告自立協議書起5年內附條件買回之權利。原告於系爭 協議簽署後5年內，並未向被告、林一明、吳喜美表明欲回 購系爭不動產，於提起本件訴訟前亦未曾向被告表示應將所 謂借名登記不動產移轉登記予原告。
㈡原告向林一明借款30萬元部分，僅於103年間清償本金，利 息並未清償。併倘若確有借名登記情事，原告豈未於103年 清償債務後請求返還，而遲至被告108年4月間以律師函通知 原告返還系爭不動產時，才起訴為借名契約之主張，原告起
訴主張事實顯與常情相違。併假若確有借名契約存在，原告 除繳納房貸及相關稅費外，衡情應將系爭不動產所有權狀置 於自己支配下，以避免被告擅為處分。而本件系爭不動產所 有權狀自原告將系爭不動產移轉登記予被告後，即由被告保 管執有，益見原告確單純將系爭不動產出售予被告。另原告 將系爭不動產出售並移轉登記予被告後，係因兩造間就系爭 不動產成立租賃契約關係，才由其繼續占有使用系爭房屋。 至協議書上漏未記載欄相關稅費及保險金，然此包含於原告 向被告租用系爭房屋之對價內，否則原告不會無意見而自行 繳納。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭不動產於95年7月26日以買賣為登記原因由原告移轉登 記為被告所有。移轉登記相關土地增值稅、契稅，由被告繳 納等情，並有系爭不動產登記謄本、土地增值稅繳款書（詳 被證2）、契稅繳款書（詳被證3）附卷可佐。 ㈡系爭不動產移轉登記予被告後房屋貸款本息；及96年、98年 至108年地價稅；及98年、101至108年房屋稅、保險費均由 原告繳納，及系爭不動產亦始終由原告占有使用等情，並有 存摺影本、地價稅及房屋稅繳款書（詳調解卷第75至85頁、 第43至45頁、本院卷第73至79頁）在卷可憑。 ㈢系爭不動產移轉登記予被告後所有權狀即被告保管占有迄今 。
㈣原告提出兩造於95年7月17日簽署系爭不動產買賣契約書（ 詳調解卷第33至37頁，下稱系爭買賣契約書），形式為真正 ，其內容略以：
第2條：買賣總價款325萬元。
第3條：⑴本約簽訂時，包含訂金被告交付原告45萬元同時 ，雙方備齊過戶移轉所需一切證件予承辦代書。 ⑶尾款280萬元於產權登記完成於被告名下3日內辦 理交屋手續，原告之原有抵押貸款由被告承接以 抵充尾款。
附註：⑴依現況交屋，固定物不拆除。
⑵自交屋日被告同意將本擔保品出租予原告，銀行貸 款（本金+利息）由原告繳納以抵付租金。
㈤被告提出兩造於95年7月18日簽署被證1協議書（詳本院卷第 69頁）形式為真正，其內容略以：
兩造同意就系爭不動產協議如下：
⑴自交屋日起，被告同意將本擔保品出租予原告，銀行貸款 本金+利息由原告繳付以抵付租金。若原告逾1個月未繳納
本息，則本擔保品無條件由被告自行處分絕無異議。 ⑵若自簽約日起5年內原告欲購回本擔保，則原告應將前欠 被告借款、利息及相關一切費用結清後，始可購回。 ⑶若原告無法履行前述款項，自無法履行日起30日內無條件 遷出本擔保品…。
四、按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人 與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而 有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表 示為無效。此與同條第2項所定「虛偽意思表示隱藏他項法 律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之 情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬 有效，兩者在法律上之效果截然不同（最高法院101年度台 上字第1722號裁判意旨參照）。本件原告起訴既主張：兩造 間雖係基於通謀虛偽意思表示而為系爭不動產買賣契約，但 兩造間實隱藏借名登記契約關係等語。依民法第87條規定， 兩造間就系爭不動產所為買賣法律行為縱確基於通謀虛偽意 思而為，亦非無效，仍應適用借名登記法律關係規定。故而 ，原告援引民法第87條第1項規定，以兩造間就系爭不動產 所為買賣債權及物權行為均無效為由，依民法第767條規定 請求被告應塗銷系爭不動產所有權移轉登記，回復登記至原 告名下，依其起訴主張之事實，於法律上顯無理由，應予駁 回。
五、按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律 行為之規定，民法第87條第2項，固定有明文。惟是否隱藏 他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究 。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張隱 藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任 （最高法院85年度台上字第2114號裁判意旨參照）。次按稱 「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關 係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上 所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視 ，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無 名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委 任之相關規定（最高法院99年度台上字第1662號裁判意旨參 照）。復按主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未 自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信 之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉 證行為責任。又原告就上揭利己之待證事實，茍能證明在經
驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實 ，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（同法第282 條規定參照）。此時原不負舉證責任之被告，可就與上開事 實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第281 條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻，例如證明借名 委任關係之事實存在於其與第三人間；亦可另證明在經驗法 則或論理法則上，足以動搖法院原已形成確信心證之他項間 接事實，使借名委任關係是否存在，回復至真偽不明之狀態 ，此際主張該事實存在之原告自應再為舉證，否則該待證事 實尚難認為真正（最高法院103年度台上字第1637號裁判意 旨參照）。
㈠原告主張：兩造間買賣契約及其上約定租賃關係實係屬通謀 虛偽意思表示，原告係基於借名登記契約關係，將系爭不動 產移轉記予被告等情，無非以：被告實際並未給付原告買賣 價金，系爭不動產移轉登記予被告後仍由原告繼續占有使用 ，相關房屋貸款、地價稅、房屋稅、保險費亦均由原告繳納 等由為據，並提出房屋稅、地價稅繳款單、繳納房貸存摺資 料、保險單為佐。被告對於：被告實際並未給付原告買賣價 金，系爭不動產移轉登記予被告後仍由原告繼續占有使用， 相關房屋貸款、地價稅、房屋稅、保險費亦均由原告繳納一 節，固未有爭執，惟辯以：買賣訂金之給付係以原告負欠被 告之母吳喜美之100萬元債務抵充；房屋貸款及相關稅費由 原告繳付，則肇於原告於將系爭不動產出售予被告後，仍欲 繼續占有使用系爭房屋，故由被告同意將系爭房屋出租予原 告，被告則依約繳付房貸、相關稅費抵充租金等語，並提出 被證1協議書為證，及聲請傳訊證人張嘉珉、林一明、李吳 雲霞為證。
㈡查：
⑴按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院 或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第 1項定有明文。兩造對於系爭買賣契約書、被證1協議書係 經兩造於其上簽名、蓋印（即形式均為真正）既無爭執， 按諸前開法律規定，其內容即應推定為真正。關於被告抗 辯：原告將系爭不動產移轉登記予被告後，其仍繼續占有 使用系爭房屋，及按月繳付房貸，係肇於被告將系爭房屋 出租予原告，並約定由原告按月繳付房貸本息以抵充租金 一節，核與系爭買賣契約附註欄第2點、被證1協議書第1 條約定記載內容；及證人張嘉珉到庭證稱：（系爭買賣契 約最末就買賣房屋的占有，點交的部分，如何約定？）好 像是說那個房子賣給妹妹，然後因為其實事隔蠻久，好像
有銀行貸款尚未繳納，就是由出售人（賣方）繳納貸款抵 付租金。因此房子還是賣方占有，住在裡面等語相符，可 信為真正。至被告抗辯：除房貸外，系爭不動產相關稅費 亦屬租金之一部一節，為原告所否認，且與前述書證約定 內容不符，並無可採， 附此敘明。
⑵被告抗辯：買賣訂金之給付係以原告負欠被告之母吳喜美 之債務抵充完畢一節，則與證人張嘉珉到庭證稱：（提示 系爭買賣契約書)契約書是否你製作？）是。（就你了解 ，這件買賣的價金交付是如何約定？）因為這個是買賣雙 方自己談妥的總價，我們是依照雙方的意思填寫上去。（ 當天有無為價款的交付或是談到價款如何給付？為何這樣 記載？）當事人告訴我們如何付款，我們依照當事人的意 思寫在上面，當天有無交付現金，我沒有印象，以這件來 講，好像是哥哥（原告）有跟妹妹（被告之母）借款。就 是哥哥有跟妹妹借款，無法償還，因此用借款來抵價金， 將房子賣給妹妹。實際上借款我不知道，我只是有聽到妹 妹有說哥哥一直借款都沒有償還等語相符。參酌兩造於簽 署系爭買賣契約後，再簽署被證1協議書第2條約定「若自 簽約日起5年內原告欲購回本擔保，則原告應將前欠被告 借款、利息及相關一切費用結清後，始可購回。」；及證 人張嘉珉到庭證稱：（被證1協議書與系爭買賣契約的關 係為何？）因為被告的爸爸（即證人林一明）提到除了買 賣合約書以外，還要寫一個協議書，有點把來龍去脈講的 詳細一點，原告有說如果有錢，想把房子買回來。（所以 借款金額就是協議書上所載？）我其實不清楚。付款金額 是銀行貸款加上借款，好像是這樣。被證1就是原告意思 說如果房子未來要買回的話，想要把這部分寫上去。如果 有能力償還借款，把房子拿回來。至於實際上借款多少錢 ，當天沒有提，我也不清楚等語可悉，縱證人張嘉珉並不 知悉原告負欠吳喜美債務實際金額，仍無礙推認系爭買賣 契約所載45萬元訂金，乃經契約當事人約定以原告負欠吳 喜美之債務抵償完畢一節屬實。
⑶參酌兩造對於系爭不動產於移轉登記於被告名下後，系爭 不動產所有權狀即由被告執有保管一節，未有爭執，可認 屬實。經本院調查結果，認被告既就系爭買賣契約約定價 金之給付（含訂金45萬元及尾款280萬元(以承擔房貸抵付 )）及原告繼續占有使用系爭房屋之緣由，已提出反證為 說明。本件原告單執其將系爭不動產移轉登記予被告後， 仍繼續繳付系爭不動產之地價稅、房屋稅、保險費為由， 已不足推認原告係基於借名登記契約關係，將系爭不動產
移轉記予被告一節屬實。原告就所主張：借名登記契約關 係存在之事實，既未再提出其餘證據以供本院審酌，原告 前開主張，自難認為真正。
㈢基上，本件原告既不能證明兩造間就系爭不動產有借名登記 契約關係存在，則其依民法第549條第1項規定對被告所為終 止意思表示，及主張於借名契約終止後，原告得依民法第54 1條第2項、第179條規定被告應將系爭不動產移轉返還原告 ，自難認有理由，應予駁回。
六、按債務人以供擔保之目的，將標的物之所有權移轉於債權人 ，為信託的讓與擔保，債權人於債務人不履行債務時，於法 得就標的物優先受償。此際，訂立契約，約定以該標的物抵 償債務，自亦非法之所不許（最高法院71年度台上字第2043 號裁判意旨參照）。債務人以所負之債額作為房屋賣價，與 債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限 內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵 押權，而以回贖期間為其清償之期間。縱屆期未回贖，亦不 生所有權移轉之效力（最高法院85年度台上字第2794號裁判 意旨參照）。兩造間於簽署系爭買賣契約後，既另再簽署被 證1協議書，且於被證1協議書第2項約定「若自簽約日起5年 內原告欲購回本擔保，則原告應將前欠被告借款、利息及相 關一切費用結清後，始可購回。」等語；參酌證人林一明到 庭稱：確實我太太（即被告之母）常常提到她的哥哥（即原 告）常跟她借錢，也都沒有還錢。（了解借款的金額？）應 該100萬元左右。（(提示系爭買賣契約書)是否知道不動產 買賣契約書？）知道，簽約時，我在場。（當時如何約定價 金的給付？）當時應該說原告到我家找我們，希望用賣房子 抵欠我老婆的債務。我們當然看了買賣的契約書，我看了感 覺不太合理，才要求代書另訂協議書。（(提示被證1)你所 謂的協議書是被證1？）是。（雙方之間真正的約定是什麼 ？）就是後面的協議書才是真正的補充約定。（借款的給付 方法是什麼？）原告本來說要45萬的頭期款，我主張後面寫 的意思就是45萬就是償還我太太的借款。等於我們用原告的 欠款跟他買房子的意思。所以我也覺得不太合理，才主張包 含貸款、租金，因為原告也要求希望有機會買回。（證人所 說的意思是說頭期款是45萬，尾款是285萬，欠款抵債務是 45萬，但是實際上積欠100萬？）是，所以我才主張寫協議 書。用租金、貸款後面這些條件，還沒有完全把貸款償還且 繼續住在系爭房屋。（原告若要買回，就必須償還欠款，及 貸款清償？）是。我要補充5年可以買回的期限，因為我覺 得無限期這樣下去，反而不合理。（依照證人所講，買賣契
約簽訂之後，原告與吳喜美的欠款抵償完了嗎？吳喜美是否 還可以向原告請求清償？）如果屆期無法買回，則原告與吳 喜美之間的債務就消滅了，吳喜美不可以再要原告求償，房 子就是被告的。就是5年是給原告買回的期限（機會）等語 。經本院調查結果，認不問兩造間關於被證1協議書約定應 解為單純為系爭買賣契約附原告得於5年期限買回條件；或 解為原告（債務人）以供擔保之目的，將系爭不動產所有權 移轉於吳喜美（債權人）指定之人（即被告）以為信託的讓 與擔保，並約定以5年為清償期限，倘期限屆至後於原告不 履行債務時，約定以系爭不動產抵償吳喜美與原告間所有債 務（代物清償）。至遲於原告於締約後5年內未將其負欠吳 喜美之債務完成清償時，系爭不動產均應認已由被告取得所 有權。併於原告與被告終止租約，將系爭房屋遷讓返還被告 前，原告既有按月繳付房貸本金、利息以抵償租金之義務， 自難認被告有給付尾款遲延之情（申言之，本件需延至租約 終止，且原告將系爭房屋遷讓返還被告之際，被告方就所餘 房貸本金、利息負給付義務。另於5年期限屆至後，原告既 基於租賃契約關係繼續占有使用系爭房屋，並非無權占有， 原告自難執被告於5年期限屆至後，未向其催索遷讓房屋為 由，推謂與常情相違，附此敘明。）。故本件原告以被告給 付價金遲延，經原告定期催告仍未履行為由，通知被告解除 契約，並依民法第259條規定及系爭買賣契約第10條約定， 請求被告將系爭不動產移轉登記返還原告，亦為無理由，應 予駁回。
七、綜上所述，原告本於民法第179條、第541條第2項、第87條 、第767條、第254條、第259條規定、系爭買賣契約第10條 約定提起本訴，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，均 為無理，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失所附麗，應併駁回。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不 逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
民事第五庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
書記官 傅淑芳