給付管理費
臺灣新北地方法院(民事),訴字,108年度,1859號
PCDV,108,訴,1859,20200414,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1859號
原　　　告　中和摩天東帝市大廈管理委員會

法定代理人　董黛琦
訴訟代理人　連堂凱律師
被　　　告　凱基商業銀行股份有限公司

法定代理人　魏寶生
被　　　告　威剛科技股份有限公司

法定代理人　陳立白
訴訟代理人　李珮羽
　　　　　　蔡爵如
被　　　告　台灣金聯資產管理股份有限公司

法定代理人　郭文進
被　　　告　凃碧投資開發有限公司

法定代理人　黃文雄
上列四名被告之共同訴訟代理人
　　　　　　黃敬寓律師
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國109年3月24日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件原告中和摩天東帝市大廈管理委員會之法定代理人原為 林雅芳，於訴訟繫屬中變更為董黛琦，已經新任法定代理人 聲明承受訴訟，合先敘明。
二、被告威剛科技股份有限公司於民國108年12月9日具狀聲請將 本件訴訟告知第三人東森得易購股份有限公司、柏文健康事 業股份有限公司，繕本已於108年12月13日分別送達上開二 受告知人。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
㈠被告凱基商業銀行股份有限公司應給付原告新臺幣（下同） 33萬3,511元，及自起訴狀送達翌日至清償日止，按年息百



分之5計算之利息。
㈡被告威剛科技股份有限公司應給付原告11萬827元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。
㈢被告台灣金聯資產管理股份有限公司應給付原告39萬7,153 元元，及其中32萬9,263元部分自起訴狀送達翌日起，暨其 中6萬7,890元部分自民事準備（一）狀送達翌日起，均自清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈣被告凃碧投資開發有限公司應給付原告7萬514元，及其中6 萬1,404元部分自起訴狀送達翌日起，暨其中9,110元部分自 民事準備（二）狀送達翌日起，均自清償日止，按年息百分 之5計算之利息。
㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告前將中和摩天東帝市大廈社區（下稱系爭社區）中就 商辦部分（下稱系爭社區商辦區）約定暫將該部分管理權 暫交由摩天東帝市商辦區管理委員會籌備處代為行使，並 保留隨時收回管理權之權力，亦於民國94年1月13日簽立 約定書（下稱系爭約定書，見原證3）在案，故原告現依 系爭約定書收回系爭社區商辦區管理權，為有理由： 1、按民法第98條規定：解釋意思表示，應探求當事人之真意 ，不得拘泥於所用之辭句。是以解釋契約應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約 全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等 其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思 表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀 認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為 判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意 推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、 19年上字第28號判例意旨、98年度台上字第1925號判決意 旨參照）。惟如契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 上字第1118號判例意旨參照）。
2、依系爭約定書第二項第（二）點約定：乙方（即摩天東帝 市商辦區管理員會籌備處）應善盡管理之責，且甲方（即 原告）保留於必要時收回統一管理之權利，但甲方應徵詢 乙方各區分所有權人意見（詳見原證3）。可見其等在簽 立系爭協議書時，已就原告具「隨時收回」系爭社區商辦 區管理權之權力乙節，達成共識，僅係在收回之際需徵詢 該區各區分所有權人意見，核其等意旨，乃在於原告收回



該管理權之際應賦予其等陳述意見之權利，非謂須得其等 之「同意」始為收回該管理權之條件，是系爭約定書上既 已就原告收回管理權之情狀，詳述在案，依契約之文義解 釋，原告確實具有隨時收回系爭社區商辦區管理權之權限 ，合先敘明。且細譯原告委請泰和法律事務所連堂凱律師 代撰之律師函（詳見原證4），其中「……，各商場區分 所有權人若有意見表示，煩請於文到五日內向中和摩天東 帝市大廈管理委員會反應，以利雙方溝通討論」等語，可 見原告在收回上開管理權之際，業已充分給予被告等4人 陳述意見之權利，與系爭約定書之約定無違，是原告收回 系爭社區商辦區管理權之舉，於法有據至明。
（二）原告已於108年5月27日以108年度泰（中）字第0527號函 通知被告等4人將系爭社區商辦區之管理權收回，被告等4 人自應於上開收回管理權限意思表示到達時，負有依系爭 社區規約向原告繳納管理費之義務：
1、按民法第95條第1項規定：非對話而為意思表示者，其意 思表示以通知達到相對人時，發生效力。所謂達到，係指 意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解 其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715號 判例意旨參照）。查原告於108年5月27日分別向被告等4 人為收回系爭社區商辦區管理權限之意思表示，且該意思 表示並於108年5月29日到達被告凱基公司、被告凃碧公司 及被告威剛公司，另於108年5月30日到達被告台灣金聯公 司，有泰和法律事律所律師函暨回執等件為證（見原證4 ）。基此，系爭社區商辦區管理權限收回之意思表示既已 到達被告等4人，自應於斯時生收回管理權之效力，是原 告請求被告4人均自108年6月起依系爭社區規約給付原告 管理費，自屬有據。
2、復依系爭社區規約及各項服務收費一覽表（見原證1、2） ，稽諸被告等4人所有之建物面積如附表1「所有總面積」 欄所示，且其中被告台灣金聯公司另有154個車位，依系 爭社區規約，該被告使用每車位每月應付車位清潔費為 500元，另威剛公司前將其所有門牌號碼景平路188號4樓 之1，權狀面積2493.6平方公尺（含總面積2211.92平方公 尺及附屬建物面積281.68平方公尺，相當於754.314坪） 部分移轉予訴外人東森得易購股份有限公司，並於108年6 月21日登記在案，故威剛公司108年6月份管理費，前20日 之管理費以每月125,913元計算，後10日之管理費以每月 80,654元計算，故該公司108年6月份管理費為110,827元 （計算式：125,913元x20/30＋80,654元x10/30=110,827



元），是被告4人每月應繳之管理費用即如附表1「累積未 繳金額」欄所示，而原告自108年6月至同年7月份均未繳 納，業已積欠2期以上，而原告僅先請求被告4人給付108 年6月份之管理費，於法並無不合，應屬有據。（三）依系爭規約第一條第三款約定（見原證1），原告確實有 權將系爭社區商辦區之管理權委由他人行使，並依公寓大 廈管理條例第26條規定及原告於民國94年1月13日簽立之 系爭約定書（見原證3）第二條甲方權利義務中第（一） 項規定，可知系爭社區商辦區在未合法成立管委會，原告 亦已以原證4律師函通知被告將系爭社區商辦區之管理權 限收回由原告統一行使之情況下，原告即為收取系爭社區 商辦區管理費之唯一主體，是被告辯稱原告無權請求給付 管理費、或其已合法成立管委會云云，均不足採： 1、按臺灣臺北地方法院95年6月29日95年度訴字第99號民事 判決理由第8頁、280行以下（見原證5）：「……依上開 規約約定，系爭社區區分所有權人授權管理委員會得分區 管理，是原告所提出之原證8號之授權約定書，尚難認於 法有違，而系爭商辦區之管理委員會既尚未報備成立，應 認原告仍為系爭收取管理費用之主體，被告辯稱原告無權 請求給付管理費一節，應不足採。」是以，於民國95年間 原告向被告商場承租人提起之給付管理費訴訟中，於95年 6月29日前案裁判日前，臺灣臺北地方法院已查明並無商 場區管理委員會報備成立一事，且查被告主張商辦區管理 委員會組織章程成立日期為民國94年元月1日(見被證5)， 然時至民國94年元月13日仍以「摩天東帝市商辦區管理委 員會籌備處」之名義與原告管委會簽訂約定書（見原證3 、被證1），並同意原告有隨時收回管理之權，此顯非合 法成立管委會之組織應有形態；是以，被告等主張自民國 94年1月間起、商辦區之管理委員會已合法成立云云，顯 非事實。
2、再按，公寓大廈管理條例第26條第1項本文規定：「非封 閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築 物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場 之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部 分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分 所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議 或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區 分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市) 主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分 。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍



及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、 會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六 條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會 議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜 。……。」若被告等主張系爭社區商辦區已合法成立管理 委員會云云，然被告提出之摩天東帝市商辦區管理委員會 組織章程及管理規約（見被證5）並未經原告社區全體區 分所有權人會議決議或於社區規約明定成立「商辦區管理 委員會」、約定分管範圍，故被告等自行擬定之組織章程 及管理規約不符合公寓大廈管理條例第26條要件。 3、又原告管委會提出民國91年至民國96年間之區分所有權人 會議紀錄查有93年4月25日、94年4月17日、95年4月16日 及96年4月22日（見原證6至9）；其中95年4月16日會議紀 錄七、議題討論：商辦區成立管理委員會案討論及社區規 約修訂案，曾有提區商辦區成立管委會一事待管委會擬具 書面資料交區分所有權人書面表決或召開臨時區分所有權 人大會決議，但未查有相關決議通過書面。且對造等稱民 國94年1月起，系爭社區商辦區住戶組成之管理委員會已 合法成立，然觀諸兩造所不爭執形式真正之民國94年1月 13日約定書（見原證3、被證2）：「……二、甲方(即中 和摩天東帝市管理委員會)權利義務(一)在乙方未正式成 立商辦區管理委員會前，因本社區仍由甲方為代表人，… …(二)乙方應善盡管理之責，且甲方保留於必要時收回統 一管理之權利，……」由此文件可知：一、民國94年1月 13日之際、被告等並未正式成立商辦區管理委員會，與被 告所辯稱者不符。二、兩造已約定就商辦部分之管理權限 ，原告可隨時向商辦區籌備處收回統一管理，且原告已於 108年5月27日以原證4書面通知收回管理權限，始請求本 案聲明附表1之民國108年6月份管理費如聲明，於法有據 。
4、復參諸系爭規約第一條第三款約定：「本社區之管理基於 使用型態及棟別配置之區隔，為有效執行管理事務，區分 所有權人授權管理委員會得分區管理，並訂立管理規章， 以為管理之準據，但不得抵觸本規約之規定」（見原證1 ），再依兩造不爭執之系爭約定書第二條甲方（即原告） 權利義務第一點亦載明：「在乙方未正式成立商辦區管理 委員會前，因本社區仍由甲方為代表人，……」，可知原 告確實有權將系爭社區商辦區之管理權委由他人行使，惟 在系爭社區商辦區未合法成立管委會，且原告亦於108年5 月27日以原證4律師函通知被告欲將系爭社區商辦區之管



理權限收回由原告行使之情況下，原告即為收取系爭社區 商辦區管理費之唯一主體，毫無懸念，此亦為上開確定判 決之肯定見解（詳見原證5）。況系爭社區商辦區遲至108 年7月份仍以「摩天東帝市商辦區管理委員會籌備處」之 名義自居（見被證八），而其既以「籌備處」為名，更可 徵該管委會未合法成立甚明。
5、基此，系爭社區商辦區在原告於108年5月份收回管理權限 前，均未合法成立管理委員會，自不得執此為由向系爭社 區收取管理費之唯一主體即原告，拒絕給付管理費至明。（四）原告確實有權將系爭社區商辦區之管理權委由他人行使， 業如上述，復稽諸兩造不爭執之系爭協議書（見原證3） 第二條甲方權利義務第（二）項約定可知，原告亦具有將 系爭社區商辦區收回統一管理之權限，是被告辯稱原告無 權收回系爭社區商辦區管理權限，且原告上開所為屬權利 濫用，被告等人不同意云云，並無理由：
1、復依系爭協議書第二條甲方權利義務第（二）項約定：「 乙方應善盡管理之責，且甲方保留於必要時收回統一管理 之權利，但甲方應徵詢乙方各區分所有權人意見」，可見 在簽立系爭協議書時，已就原告具「隨時收回」系爭社區 商辦區管理權之權力乙節，達成共識，僅係在收回之際需 徵詢該區各區分所有權人意見，核其等意旨，乃在於原告 收回該管理權之際應賦予其等陳述意見之權利，非謂須得 其等之「同意」始為收回該管理權之條件，是系爭約定書 上既已就原告收回管理權之情狀，詳述在案，依契約之文 義解釋，原告確實具有隨時收回系爭社區商辦區管理權之 權限，又原告於收回管理權限之際業已充分給予被告陳述 意見之權利，與系爭約定書之約定無違，是原告收回系爭 社區商辦區管理權之舉，既係依兩造不爭執之系爭協議書 所為，自無有權利濫用之餘地。
2、被告又辯稱原告收回系爭社區商辦區管理權之舉應另經區 分所有權人大會決議後始得為之云云，然依系爭規約第一 條第三款約定，復核以系爭協議書第二條甲方權利義務第 （二）項約定，可見系爭規約及系爭社區區分所有權人大 會係一併授與原告將系爭社區商辦區管理權委外行使暨收 回之權力至明，倘原告未能取得收回之權，兩造不爭執之 系爭協議書上豈有可能約定原告具有收回管理之權限，足 見被告事後辯稱系爭社區商辦區管理權之委外及收回須割 裂以觀，顯屬臨訟置辯之詞，不足為採。
（五）又原告請求之管理費既由原告按時向各住戶收取，用以支 付該社區區分所有權人決議執行之各項事務費用，原告僅



為代收代付性質，所代收管理費應屬系爭社區全體區分所 有權人公同共有，並非各別住戶直接委任管理委員處理事 務所支付之代價，因此，縱認被告提出如被證八所示之費 用單據為真實，其所墊款之債權與原告請求之管理費債權 ，既非立於互為對待給付之關係者，自不能互為抵銷： 1、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意 思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為 抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、 第335條第1項分別定有明文。又公寓大廈管理條例第3條 第8款規定，公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分 所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管 理委員若干人設立之組織。另區分所有權人依區分所有權 人會議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條例第18條第 1項第2款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管 理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人 會議所決定。準此，管理委員會僅是代為執行全體共有人 決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全 體區分所有權人，而非管理委員會，管理委員會之職務與 管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待 給付之關係者，自不能互為抵銷（詳參最高法院102年台 上字第1195號民事判決意旨）。
2、本件被告固執「摩天東帝市商辦區管理委員會籌備處費用 單據表108年7月支出費用總表」及單據數紙（詳見被證八 ），合計44萬5,020元主張抵銷云云，然抵銷須當事人雙 方互有對立之債權，而其給付種類相同並均屆清償期者（ 抵銷適狀）為要件，始得為之，此觀民法第334條第1項前 段之規定自明，是抵銷權之行使必為互負債務之二主體， 合先敘明。
3、復依公寓大廈管理條例第3條第8款及第9款、第18條第1項 第2款及第36條規定可知，原告僅是代為執行系爭社區全 體區分所有權人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債 權主體，係屬全體區分所有權人，而非原告管理委員會， 是被告主張欲以其墊付費用44萬5,020元主張抵銷，縱認 該墊付債權確實存在（假設語），亦不能互為抵銷，是被 告此部分所辯，實屬無據，不能採認。
（六）被告等系爭社區商辦區所有權人未能妥善使用社區共用部 分、且共用部分之管理權責不明，故原告確實有收回系爭 社區商辦區管理之必要：
1、被告等系爭社區商辦區分所有權人因疏於管理，渠等協力



廠商時常將貨運車輛開至社區共用部分，導致該共用部分 行人通行之磚面破損（見原證10）。皆未見被告或該商辦 處籌備會出面管理，原告亦曾經多次要求改正該等行為與 協商修補皆未得回應，本次修理費用已達35萬9,499元（ 見原證11）。另系爭社區大樓一樓由住戶通行之共用部分 ，亦遭系爭社區商辦區承租人占用私設鐵捲門（見原證12 ），侵害全體區分所有權人權益，但亦未見被告等有積極 制止作為。
2、再者，被告雖一再辯稱有合法成立分管之商辦區管理委員 會，依法不需對原告繳納管理費等語，然其所辯並無理由 ，業如前述，況系爭社區之消防灑水系統、汙水系統無論 是商場或住宅區域皆是原告進行管理、維修，日前商場車 輛撞破灑水噴頭，消防液之補充費用仍由原告單方負擔（ 見原證13），也未見其稱之商辦區籌備處積極處理；被告 等迄今僅每月按每坪8元繳交社區公共基金，但被告所占 之社區總體建物面積約達百分之三十四，若原告不能收回 管理權限、請求被告繳交管理費，則為變相以住戶之區分 所有權人管理費補貼商場等各公司應負擔之維修費用，實 有不平之處。
3、系爭社區於去年11月底有住戶遭人攻擊，而該歹徒就是透 過商場停車場與社區間消防連結通道侵入，有新聞報導可 查（見原證14），因原告與被告等根本本未按公寓大廈管 理條例第26條：「……各該幢內之辦公、商場部分，得就 該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人 過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明 定下列各款事項後，…。一、共用部分、約定共用部分範 圍之劃分。」為共用部分之劃分，是以，於共用部分劃分 權責不明之情形下，系爭社區管理已漸陷入困境，故於系 爭社區管委會決議收回管理權後，原告始為本案管理費之 收取。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決 ，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事項：
1、原告起訴時，被告凱基商業銀行股份有限公司（以下簡稱 被告凱基銀行）、被告威剛科技股份有限公司（以下簡稱 被告威剛公司）、被告台灣金聯資產管理股份有限公司（ 以下簡稱被告金聯公司）及被告凃碧投資開發有限公司（ 以下簡稱被告凃碧公司）【以下合稱被告等四間公司】為



中和摩天東帝市大廈（以下簡稱系爭社區）之商辦區區分 所有權人。
2、被告凱基銀行所有之建物權狀登記總面積為5558.52坪。 被告威剛公司於108年6月21日前所有之建物權狀登記總面 積為2098.55坪；於108年6月21日後所有之建物權狀登記 總面積為1344.236坪。被告凃碧公司所有之建物權狀登記 總面積為1175.23坪。
3、原告與「摩天東帝市商辦區管理委員會籌備處」於94年1 月13日簽署約定書（以下簡稱系爭約定書）（參被證1） 。
（二）原告於108年9月12日提出之民事準備(二)狀附表關於被告 金聯公司所有總面積(坪)記載為5335.89坪應屬錯誤。被 告金聯公司所有之建物權狀登記總面積應為5335.96坪， 此有被告金聯公司位於新北市○○區○○路000號地下一 、二層樓之產權清冊（參被證2）可佐。
（三）自94年1月間起，系爭社區商辦區住戶所組成之管理委員 會已合法成立，並持續開會運作管理商辦區之事務至今， 原告對系爭社區商辦區之住戶已無管理權限，被告等四間 公司與原告間關於系爭社區商辦區之管理事務之委任關係 不存在，原告無請求被告給付管理費之權利，理由如下： 1、系爭社區之商辦區住戶已依公寓大廈管理條例第26條規定 合法成立商辦區管委會：
(1)按非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數 幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公 、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、 商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經 其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會 議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分 召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、 縣（市）主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範 圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分 配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及 第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所 有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之 分工事宜。第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十 九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四 條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理 委員會及其主任委員、管理委員準用之，公寓大廈管理條 例第26條定有明文。




(2)系爭社區為鋼骨鋼筋混凝土造，在設計系爭社區及申請建 造執照之初，即將系爭社區設計區分為住宅區及商辦區二 部分，並依核准之建造執照興建完成，共有34層2棟、41 層1棟（地下6層）之住商辦混合社區，依位置及性質，系 爭社區可區分為AB區、中央區、商辦區三大部分，AB區、 中央區屬住宅，住戶近1700戶，要求居住品質，商辦區屬 營利辦公，商家5戶，著重營業用途，屬非封閉式之公寓 大廈集居社區，其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區 內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口 各自獨立之公寓大廈。
(3)依系爭社區90年4月14日生效施行之管理規約第一條第三 項規定意旨，商辦區住戶得成立管委會：
①系爭社區於90年4月14日召開第一次區分所有權人會議 ，通過系爭社區管理規約（參新北市中和區公所108年 10月7日新北中工字第1082265295號函檢附之90年4月14 日生效施行之管理規約，以下簡稱90年4月14日版本之 規約），基於住宅區與商辦區之性質、目的不同，管理 方式勢難一致，故90年4月14日版本之規約第一條第三 項規定：「本社區之管理基於使用型態及棟別配置之區 隔，為有效執行管理事務，區分所有權人授權管理委員 會得分區管理，並訂立管理規章，以為管理之準據，但 不得牴觸本規約之規定。」，由此可以推知，系爭社區 管理規約已明定商辦區住戶得成立管委會，並授權系爭 社區之管理委員會（即原告）執行。
②嗣於94年1月13日原告依據系爭社區管理規約第一條第 三項規定之授權，與「摩天東帝市商辦區管理委員會籌 備處」約定下列事項：1、載明商辦區之各區分所有權 人之權狀面積、使用範圍及使用人。2、就屬於商辦區 部分之事宜，由「摩天東帝市商辦區管理委員會籌備處 」管理。3、商辦區住戶應按其權狀坪數繳納管理費予 「摩天東帝市商辦區管理委員會籌備處」。4、商辦區 各項公共設施之保養、維護及修繕由「摩天東帝市商辦 區管理委員會籌備處」支出。5、關於商辦區管理費之 收取標準由商辦區住戶協議，並自94年1月份起開始收 取。6、關於住宅區與商辦區共同使用之公共設施由原 告管理、維護及修繕，「摩天東帝市商辦區管理委員會 籌備處」應按月分攤費用。
③由上可知，原告與商辦區管委會就公寓大廈管理條例第 26條第一項第1款、第2款及第5款之相關共用部分劃分 、管理維護分擔方式、分工事宜已載明於94年1月13日



簽署之系爭約定書。
(4)系爭社區全體區分所有權人會議曾決議同意商辦區住戶得 成立管委會，理由如下：
①從90年4月14日版本之規約與原告於起訴狀提出之第六 屆第1次區分所有權人大會通過同時生效施行之規約版 本（以下簡稱第六屆第1次區權大會版本之規約）(參原 證一)之內容兩相對照觀之(詳附表一)，關於系爭社區 管理委員會之組成部分，90年4月14日版本之規約第五 條規定商辦區之住戶可推舉三名管理委員，且分配其中 一名擔任副主任委員；第六條規定若商場推派之委員擔 任主任委員，則不需實際居住於系爭社區；第十一條規 定公共基金的來源包含商辦區之回饋金；第十八條、第 二十一條規定管委會應與商辦區協商回饋金事宜。惟上 開關於管委會委員名額之分配、公共基金之來源等部分 ，在第六屆第一次區權大會版本之規約已修改為：僅由 中央區及AB區之區分所有權人推舉之委員組成管委會， 商辦區之區分所有權人已無權推舉委員並參與組成管委 會，且將主任委員之資格、副主任委員之名額分配等一 併修改；復於第十一條刪除商辦區之回饋金作為系爭社 區公共基金之來源。
②承上說明，因90年4月14日版本之規約與第六屆第一次 區權大會版本之規約有上述之差異，而原告與商辦區管 委會復於94年1月13日就公寓大廈管理條例第26條第一 項第1款、第2款及第5款之相關共用部分劃分、管理維 護分擔方式、分工事宜等事宜簽署系爭約定書，應堪認 系爭社區全體區分所有權人會議曾決議同意商辦區住戶 得成立管委會。
③再者，原告無正當理由未依鈞院之命令提出歷次區分所 有權人會議之會議紀錄，原告有證明妨礙之情甚明，依 民事訴訟法第345條規定應認被告主張之事實為真正， 亦即系爭社區全體區分所有權人會議曾決議同意商辦區 住戶得成立管委會：為釐清系爭社區之區分所有權人會 議有無同意系爭社區之商辦區住戶得成立商辦區管理委 員會，被告於108年11月14日言詞辯論期日聲請鈞院命 原告提出系爭社區自90年4月起至96年間召開之歷次區 分所有權人會議(包含定期會議及臨時會議)之會議紀錄 與歷次修改之管理規約，經鈞院當庭命原告於20日內提 出原告所保管之歷次區分所有權人會議之會議紀錄，雖 原告於108年11月29日提出之民事準備(三)狀檢附（原 證6）於93年4月25日、（原證7）94年4月17日、（原證



8）95年4月16日及（原證9）96年4月22日共四次區分所 有權人大會之會議記錄，但至今仍未提出自90年4月14 日以後至92年間召開之區分所有權人大會之會議紀錄， 茲就原告提出之上述四次區分所有權人大會之會議記錄 表示意見如下：
A.被告否認93年4月25日（原證6）、94年4月17日（原 證7）、95年4月16日（原證8）三個年度區分所有權 人會議紀錄形式之真正：按區分所有權人會議應作成 會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名， 於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之，公寓 大廈管理條例第34條第1項定有明文。查原告提出之 93年4月25日（原證6）、94年4月17日（原證7）、95 年4月16日（原證8）之區分所有權人大會之會議記錄 均無主席之簽名，不符合上開公寓大廈管理條例第34 條第1項規定會議記錄應具備之形式，是以上述三個 年度之會議紀錄是否為真？是否為臨訟杜撰？甚是可 疑!故被告否認上開三個年度區分所有權人會議紀錄 形式之真正。
B.退步言，縱使93年4月25日（原證6）、94年4月17日 （原證7）、95年4月16日（原證8）三個年度區分所 有權人會議紀錄形式上真正（假設語，被告否認之） ，就原告主張95年4月16日（原證8）之區分所有權人 會議曾提出商辦區成立管理委員會之議案（議題討論 第一案），但未查有相關決議通過書面乙節，並非事 實，理由如下：
(A)從（原證8）第1頁記載內容所示，95年4月16日召開 之區分所有權人會議是系爭社區第六屆第1次區分所 有權人大會，次從（原證8）第2頁記載內容所示，該 次之區分所有權人會議曾有二項議題討論，第一案是 商辦區成立管理委員會之議案，第二案是社區規約修 訂案之議案，而第二案之決議內容為待第一項議題決 議後再行修訂；惟查，系爭社區規約於該次區分所有 權人會議已修正通過（參原證一管理規約第二十三條 ：本中和摩天東帝市大廈管理規約…，並自第六屆第 一次區分所有權人大會通過同時生效施行之版本）， 由此推知，關於商辦區成立管理委員會之議案應有決 議，才會在商辦區成立管理委員會之議案決議後修訂 管理規約。
(B)再者，從比較第六屆第1次區權大會版本之規約與90 年4月14日版本之規約之內容可知(參附表一)，關於



系爭設區管委會委員名額之分配、公共基金之來源等 部分，在第六屆第1次區權大會版本之規約已修改為 ：僅由中央區及AB區之區分所有權人推舉之委員組成 管委會，商辦區之區分所有權人已無權推舉委員並參 與組成管委會，且將主任委員之資格、副主任委員之 名額分配等一併修改；復於第十一條刪除商辦區之回 饋金作為系爭社區公共基金之來源。由上述關於住戶 之權利義務之變動可知，系爭社區全體區分所有權人 已討論並決議同意商辦區成立管理委員會之議案，否 則不會修改涉及商辦區住戶重要權利事項之規約內容 。
④又原告至今仍未提出系爭社區自90年4月14日以後至92 年間召開之區分所有權人大會之會議紀錄及自90年4月 14日以後至96年間歷次修改之規約版本，且提出不符合 公寓大廈管理條例第34條第1項規定應具備法定形式之 會議紀錄，原告有證明妨礙之情甚明，懇請鈞院依民事 訴訟法第345條規定審酌被告主張之事實為真正。 (5)系爭社區之商辦區住戶已過半數書面同意成立管委會：於 94年1月間，商辦區住戶召開商辦區區分所有權人會議， 組成「摩天東帝市商辦區管理委員會」，並訂有「摩天東