臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度訴字第三○九號
原 告 甲○○
送達代收人：李復甸律師
訴訟代理人 夏安安律師
李復甸律師
複代理人 吳榮達律師
被 告 國揚實業股份有限公司
設台北市○○○路○段九九號八號
法定代理人 侯西泉 住同右
訴訟代理人 張慶帆律師
複代理人 王聖舜律師
金蘭芳律師
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣叁萬伍仟元，及自民國八十八年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五十分之四十九，餘由被告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參萬伍仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應返還原告新台幣（下同）壹佰參拾參萬伍仟元整，及自訴狀繕本送達之 翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、 陳述：
（一）原告於民國八十六年六月二十六日與被告訂定房屋土地買賣預定契約（下稱： 系爭買賣契約），向其購買坐落台北縣汐止市○○○段一之二、七之四地號土 地上，「吾印良品大廈」A5棟六樓、A6棟六樓房屋二戶（合併後即門牌號碼台 北縣汐止市○○路○段六八七巷三九號六樓之二）及其土地應有部分（下稱： 上開房地），並就A5棟六樓房屋部分已繳交開工款新台幣（下同）五十萬元、 土地部分繳交訂金、簽約金計三十二萬元，就A6棟六樓房屋部分已繳交開工款 三十萬元整，土地部分繳交訂金、簽約金共一十八萬元，此外，另繳交瓦斯管 線費三萬五千元，原告本欲繼續履約，詎料，被告依系爭買賣契約書第十三條 第一項第二款為由，與原告解除系爭契約，並將上開房地另售他人，且沒收本 人已繳交之房地價款共計一百三十三萬五千元。（二）本件被告既已另將上開房地讓售予他人，原告已無繼續履約可能，故以本起訴 狀繕本送達被告之時，表示與被告解除系爭契約，並依民法第二百五十九條規
定，請求被告返還已受領之價金一百三十三萬五千元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起算之法定遲延利息。
（三）對於被告抗辯已在原告提起本件訴訟之前，依系爭買賣契約第十三條第一項第 二款對於原告表示解除契約之陳述均不爭執。
（四）鈞院倘認被告解除契約為有理由，因原告前所繳付之上開房地價款均遭被告沒 收充作違約金，今被告既已將房屋出售予第三人，當無任何損失，爰依民法第 二百五十二條規定，請鈞院將違約金核減至零，並命被告返還原告一百三十三 萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息。（五）財政部賦稅署函覆之八十六年度房屋興建投資業之同業利潤標準為淨利率百分 之十四，此僅係政府訂出課稅標準，絕非被告所可獲得之利潤，再者，目前上 開房地仍在被告名下，被告隨時可再行出售，仍可獲得百分之十四之淨利，則 被告即因解除系爭契約之故重複獲利，損失則轉嫁至一般消費者大眾身上，導 致買方辛苦工作之心血化為烏有，此例絕不可開。（六）就瓦斯管線費三萬五千元部分，無論係因原告或被告解除系爭買賣契約，依民 法第二百五十九條之規定，被告即應將原告所給付之瓦斯管線費返還，縱或不 然，原告同時依據民法第一百七十九條之規定，請求被告返還其所受利益三萬 五千元。
三證據：提出房屋土地買賣預定契約、繳交房屋土地價款收據、瓦斯管線收據、陳報 狀。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免假執行二、陳述：
（一）被告雖就上開房地曾與第三人訂立買賣契約，但已因故解除，被告自始未曾將 上開房地登記為第三人所有，沒有給付不能之問題，原告主張解除契約之依據 ，並不存在。
（二）按系爭買賣契約書第十三條第一項第二款約明：經乙方（即被告）通知辦理貸 款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達七日以上，經乙方（即被告）催告 仍未配合辦理者，乙方（即被告）得解除契約，甲方（即原告）無條件同意所 繳全部價款作為被告重行出售本戶房屋所需用及稅捐之抵價及損害賠償金和違 約金。經查，本件被告前於八十七年二月十四日通知原告辦理貸款手續，原告 未配合辦理，被告遂於八十七年三月四日、三月十日先後發函催告，惟原告迄 八十七年三月二十三日仍未配合辦理貸款手續，被告旋於八十七年三月二十三 日發存證信函解除系爭買賣契約，被告解除系爭買賣契約完全合法。系爭買賣 契約既已解除，則原告以本件起訴狀繕本為解除之意思表示，即失其對象。（三）被告在出售上開房地給原告之前，共支付五十六萬五千二百元之代銷費用予代 銷商，此部分即為被告所受之損害金，屬系爭買賣契約第十三條第一項第二款 之損害賠償金。
（四）財政部賦稅署八十八年六月二十八日台稅一發第八八一○九六一二九號函，八
十六年度房屋興建投資業之淨利率為百分之十四，是以系爭買賣契約若順利履 行，被告可獲得總價百分之十四之利潤，本件被告遭沒收之價金一百三十萬元 僅係總價九百五十萬元之百分之十三．六八，未逾百分之十四，自無違約金過 高之情形。
（五）況按內政部八十五年二月十六日頒行之預售屋買賣契約書範本第二十二條第二 款之規定，賣方得沒收房地總價款百分之二十，足見違約金並未過高。（六）至於原告請求被告返還其已繳交之瓦斯管線費三萬五千元，被告同意給付。三、證據：提出汐止新昌郵局八十七年三月四日三九五、四二八號、五○九號存證信 函、房屋土地買賣預定契約書、公司變更登記事項卡、發票、請款單及其 明細、收據、建物登記謄本、土地登記謄本、信函、預售屋買賣契約書範 本、台北地方法院八十七年度訴字第一六六七號判決。 聲請本院向財政部賦稅署函查八十六年度不動產房屋興建投資業之同業利 潤標準。
聲請向新聯富廣告股份有限公司及欣湖天然氣股份有限公司函查。 聲請訊問證人楊嵊滄、王錦麗。
理 由
一、原告於八十六年六月二十六日與被告簽定系爭買賣契約，向其購買上開房地（建 物門牌號碼台北縣汐止市○○路○段六八七巷三九號六樓之二），並就A5棟六樓 房屋部分已繳交開工款五十萬元、土地部分繳交訂金、簽約金計三十二萬元，就 A6 棟六樓房屋部分已繳交開工款三十萬元整，土地部分繳交訂金、簽約金共一 十八萬元，此外，另已繳交瓦斯管線費三萬五千元，原告本欲繼續履約，詎料， 被告依系爭契約書第十三條第一項第二款為由，與原告解除系爭契約，並將上開 房地另售他人，且沒收本人已繳交之房地價款共計一百三十三萬五千元，被告既 已另將上開房地讓售予他人，原告已無繼續履約可能，故以本起訴狀繕本送達被 告之時，表示與被告解除系爭買賣契約，並依民法第二百五十九條規定，請求被 告返還已受領之價金一百三十三萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定 遲延利息。又原告對於被告抗辯已在原告提起本件訴訟之前，依系爭買賣契約第 十三條第一項第二款對於原告表示解除契約之陳述均不爭執，鈞院倘認被告解除 契約為有理由，因原告前所繳付之上開房地價款均遭被告沒收充作違約金，爰依 民法第二百五十二條規定，請鈞院酌減違約金至零，並命被告返還原告一百三十 三萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息等語。二、被告則以：被告雖曾就上開房地另與第三人訂立買賣契約，但已因故解除，被告 自始未曾將上開房地登記為第三人所有，沒有給付不能之問題，原告主張解除契 約之依據，並不存在。被告依系爭買賣契約書第十三條第一項第三款於八十七年 二月十四日通知原告辦理貸款手續，原告未配合辦理，被告遂於八十七年三月四 日、三月十日先後發函催告，惟原告迄八十七年三月二十三日仍未配合辦理貸款 手續，被告旋於八十七年三月二十三日發存證信函解除系爭買賣契約，被告解除 系爭契約完全合法。系爭買賣契約既已解除，則原告以本件起訴狀繕本為解除之 意思表示，即失其對象。被告在出售上開房地給原告之前，共支付五十六萬五千 二百元之代銷費用予代銷商新聯富廣告股份有限公司（下稱：新聯富公司），此
部分即為被告所受之損害金，屬系爭買賣契約第十三條第一項第二款之損害賠償 金。另依財政部賦稅署八十八年六月二十八日台稅一發第八八一○九六一二九號 函，八十六年度房屋興建投資業之淨利率為百分之十四，是以系爭買賣契約若順 利履行，被告可獲得總價百分之十四之利潤，本件被告遭沒收之價金一百三十萬 元僅係總價九百五十萬元之百分之十三．六八，未逾百分之十四，自無違約金過 高之情形，因此被告沒收原告所繳納全部價款一百三十萬元，拒絕返還原告。三、兩造間於八十六年六月二十一日就上開房地簽訂有系爭買賣契約，原告就A5棟六 樓房屋部分已繳交開工款五十萬元、土地部分繳交訂金、簽約金計三十二萬元， 就A6棟六樓房屋部分已繳交開工款三十萬元整，土地部分繳交訂金、簽約金共一 十八萬元，此外，另已繳交瓦斯管線費三萬五千元之事實，均不爭執，且有系爭 買賣契約書、收據影本為證，應認為真實。
四、原告主張依民法第二百五十九條之規定，請求被告返還關於上開房地所繳納之開 工款、訂金、簽約金一百三十萬元以及瓦斯管線費三萬五千元是否有理，首應審 究者則為，系爭契約是否已解除？解除契約之事由及時點為何？按兩造於系爭買 賣契約書第十三條第一項第二款約定：經乙方（即被告）通知辦理貸款手續、產 權移轉手續及交屋手續，逾期達七日以上，經乙方（即被告）催告仍未配合辦理 者，乙方（即被告）得解除契約，甲方（即原告）無條件同意所繳全部價款，作 為被告重行出售本戶房屋所需用及稅捐之抵價及損害賠償金和違約金。經查，本 件被告陳稱其於八十七年二月十四日通知原告辦理貸款手續，原告逾期七日以上 未配合辦理，被告遂於八十七年三月四日、三月十日先後發函催告，原告迄八十 七年三月二十三日仍未配合被告辦理貸款手續，被告遂於八十七年三月二十三日 發存證信函解除系爭買賣契約，原告於八十七年三月二十七日受領該意思表示之 事實，為原告所不爭執（詳見八十九年四月十日言詞辯論筆錄），且有被告提出 之存證信函及回執影本為證，應屬可採，因認系爭買賣契約應於八十七年三月二 十七日發生解除之效力。是原告於系爭買賣契約已解除而不存在之後，復以上開 房地給付不能為由，再向被告為解除契約之意思表示，即屬無據，何況原告所主 張被告已將上開房地所有權移轉登記給第三人江克宇，致有給付不能之事由，迄 未能舉證以實其說，因此，原告主張系爭買賣契約於本件起訴狀繕本送達被告時 ，始行解除，並無依據。
五、按原告依系爭買賣契約向被告繳納瓦斯管線費三萬五千元，已於上開認定，系爭 買賣契約既已解除，原告主張依民法第二百五十九條之規定，請求被告返還該筆 瓦斯管線費三萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年四月十四日起， 至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，且被告亦同意返還此部分之款項（詳見 八十九年四月十日言詞辯論筆錄），從而，原告此部分之請求，為有理由，應予 准許。
六、按系爭買賣契約既因系爭買賣契約書第十三條第一項第二款之約定事由，經被告 解除，原告原得依民法第二百五十九條請求被告返還就上開房地所給付之買賣價 金一百三十萬元，惟被告依系爭買賣契約書同條項之約定，以原告所繳全部價款 均應作為被告重行出售本房屋所需費用及稅捐之抵價及損害賠償金和違約金為抗 辯，拒絕原告此部分之請求，原告就該約款並無爭執，因此，原告得否請求返還
已繳納之價金一百三十萬元，端視依被告抗辯扣除上開約定之各項金額後，是否 仍有餘額而定，以下就被告抗辯依上開約定應扣除之各項金額有無理由分論之：（一）被告雖主張上開房地於出售給原告之前，委託訴外人新聯富公司代為銷售，並 支出代銷費用五十六萬五千二百元，被告因此受有損害，該筆費用屬系爭契約 書第十三條第一項第二款所稱之損害賠償金，應自原告請求返還之價金中扣除 云云。然查：該筆費用係被告在兩造締約之前，委託新聯富公司銷售上開房地 ，因而支出之代銷費用，並非於兩造締約後，被告基於信賴系爭買賣契約成立 而支出之費用，或原告如依約履行時，被告所預期能獲得之利益，故縱被告與 新聯富公司約定代銷費用之支付，係以上開房地賣出之底價按一定成數計算並 給付，也只是被告與新聯富公司間就代銷費用付款時期、計算方式之內部約定 ，不得以此認定該筆費用是為系爭買賣契約之締結而支出，因此被告主張該筆 代銷費用屬損害賠償金，應自原告請求返還之價金中，扣除該筆款項，即屬無 據。
（二）被告另主張系爭契約解除後，原告所繳納之價款一百三十萬元，均應作為違約 金一節，原告則以違約金過高，請求酌減違約金為抗辯。經查： １、按民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀民法第二 百五十條規定自明。契約當事人所約定之違約金如係懲罰性質，債務人不於適 當時期或不依適當方法履行時，債權人除得請求給付違約金外，並得請求履行 或不履行之損害賠償，準此，約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事實 、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行，債權人所得享受一切利益為衡量標 準，始符約定懲罰性質之違約金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所 可能發生之損失為唯一衡量標準，最高法院八十一年度台上字第二四八四號判 決參照。
２、自系爭買賣契約書第十三條第一項之規定觀之，本條所約定之違約金應為懲罰 性質，參照上開判決意旨，被告所主張之違約金是否過高，須依客觀事實、社 會經濟狀況及如原告如期依約履行，被告所得享受一切利益為衡量標準。至原 告陳稱：被告日後如再行出售上開房地，仍可獲利，倘將原告如期依約履行， 被告所能取得之淨利作為衡量標準，豈非重複獲利云云，並未舉證以實其說， 被告日後是否仍再行出售及售出之價金多寡，實未可知，況且，被告因解除契 約所受之損害，於契約解除時即已發生，原告不得以日後被告有可能再行出售 之獲利，用以減免原告發生違約情節所應給付違約金之金額。 ３、查本件原告於八十六年六月二十一日購買上開房地約定之總價款為九百五十萬 元，並已支付建物部分開工款以及土地部分訂金、簽約金共計一百三十萬元， 餘款八百二十萬元則均為約定貸款額度，原告自八十七年二月份起即未配合被 告辦理貸款手續，被告解除系爭契約後，曾於八十七年五月十九日將上開房地 以七百四十萬元之價格，出售與第三人江克宇，嗣已因故解約之事實，為兩造 所不爭執，並有買賣契約書為證，應堪認定。且兩造解約後之八十七年間發生 亞洲金融風暴，房地產業均陷入不景氣，此為周知之事實，被告欲重行出售上 開房地，非降價以求，實屬不易，而財政部所訂定之房屋興建投資業同業利潤 標準之淨利率，係依一般該行業之收入扣除支出之成本及費用為計算基準，因
認財政部賦稅署八十八年六月二十八日台稅一發第八八一○九六一二九號函覆 ，八十六年度房屋興建投資業之同業利潤標準之淨利率為百分之十四，亦得作 為衡量原告如期依約履行，被告所得享受一切利益之參考。綜合上開所有情形 ，本院認違約金以房屋總價金百分之十四為適當，即一百三十三萬元，依系爭 契約書第十三條第一項之約定，被告抗辯原告已繳納之價金一百三十萬元全部 均應作為違約金，為有理由。從而，原告基於民法第二百五十九條請求被告返 還其所繳納之價款一百三十萬元，即不應准許。七、綜上所述，本件原告基於民法第二百五十九條之規定，請求被告返還瓦斯管線費 三萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年四月十四日起，至清償日止 之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告另請求本院於酌減違約金之後，被 告應依民法第二百五十九條之規定，返還原告已繳納之一百三十萬元價金部分， 並無理由，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部份並無不合 ，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失 所依據，不應准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，毋庸 一一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十四 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
~B法 官 蔡文育
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十六 日~B法院書記官 蔡慧娟
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