臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
108年度南簡字第1196號
原 告 劉國豪
訴訟代理人 藍慶道律師
被 告 蘇靖雅
蘇超緯
上 一 人
訴訟代理人 蘇胡玉珠 住同上
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年4月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示土地、建物，分歸被告依應有部分比例保持共有。
被告應補償原告新臺幣叁拾捌萬柒仟伍佰元。
被告應給付原告新臺幣叁仟玖佰零伍元，並自民國一百零八年八月一日起至本件分割共有物部分判決確定之日止，按月給付原告新臺幣貳佰零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之五十二，被告蘇靖雅負擔百分之三十六，餘由被告蘇超緯負擔。
本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣伍仟柒佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分 ，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有 約定者，從其約定。專有部分不得與其所屬建築物共用部分 之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移 轉或設定負擔，民法第799條第4項、第5項、公寓大廈管理 條例第4條第2項定有明文。共有人請求分割之共有物，倘係 公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採 變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大 廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物 共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移 轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分 之應有部分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨
就其中之一請求分割（最高法院89年度台上字第666號判決 意旨參照）。本件如附表所示之土地（下稱系爭土地）、及 如編號2、3之建物，除兩造外固尚有其他共有人，揆諸前揭 說明，原告應請求與如附表編號1所示之建物（下稱系爭房 屋）配賦之上開土地、如附表所示編號2、3之建物應有部分 合併分割，不得單獨就其中之一請求分割，則原告以系爭房 屋及對應之系爭土地、建物應有部分之共有人為被告，當事 人適格即無欠缺，尚無庸以其他全體共有人為被告，合先敘 明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
⒈兩造共有如附表所示之不動產（下稱系爭房地）准予變價分 割，所得價金由兩造按原應有部分比例分配之。 ⒉被告應自系爭房屋遷出，騰空返還予原告及其他共有人。 ⒊被告應共同給付原告新臺幣（下同）8,996元，及自民國108 年8月1日起至被告遷出系爭房屋之日止，按月給付原告476 元。
⒋上開第⒉、⒊項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。 ㈡系爭房地係兩造所共有，位於臺南市南區人口稠密繁榮地區 ，依其性質並無不能分割之情事，共有人間亦未訂立不分割 之契約，惟兩造就分割方案無法取得共識，致系爭房地無法 為合理之經濟使用，且系爭房地僅有1個出入門戶，如依原 物分割，無法合理區隔成2或3個建物，而供兩造各自使用。 是以，系爭房地無法以實物分割方式為分割，理應以變價分 割方式，透過法院拍賣自由競價賣得價金後，各共有人按其 原權利範圍比例分配價金，始為公平合理妥適。爰依民法第 823條第1項、第824條第1項及第2項第2款，請求變價分割。 ㈢遷讓房屋部分：
被告就系爭房屋之權利範圍為5分之4，原告權利範圍為5分 之1，被告並無使用系爭房屋全部之權利，被告逾越5分之1 部分係無權占有，爰依民法第767條、第821規定，請求被告 自系爭房屋遷出，騰空返還予全體共有人。
㈣返還不當得利部分：
被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，且妨 害原告使用收益系爭房屋，原告受有相當於租金之損害，爰 依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金利益之損害 賠償。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而系 爭土地）當期申報地價為5,600元/平方公尺，系爭房屋課稅
現值為34,300元，以原告登記取得系爭房地日即107年1月11 日計算至起訴時108年7月31日被告應返還原告之不當得利為 8,99 6元，及按月給付原告476元至被告遷讓系爭房屋之日 止。【計算式：（897平方公尺×1/100＋424平方公尺×136 /5,000 ,000）×5,600元＝50,297元，34,300元×1/5＝6,8 60元，（50,297元＋6,860元）×10％÷12＝476元/月，476 元×56 7日/30日＝8,996元，元以下4捨5入】。二、被告則以下列情詞資為抗辯：
原告係在本院民事執行處標得被告弟弟即訴外人蘇近風之系 爭房地應有部分，被告願購買原告之應有部分，但原告無意 出售。被告及其母蘇胡玉珠自73年間系爭房屋興建完成時， 即居住在系爭房屋，已居住30幾年，蘇胡玉珠之友人即訴外 人蕭輝德現亦居住在系爭房屋。蘇胡玉珠、蕭輝德年紀已大 大，原告其標得系爭房地並非要居住，不得命被告遷出系爭 房屋。
三、得心證之理由：
㈠查系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表所示，而原告係 經由本院106年司執字第47800號強制執行事件之公開拍賣程 序，以32萬4,000元得標，購得系爭房地之應有部分，並由 本院於106年12月28日核發不動產權利移轉證書，並於107年 1月11日移轉登記等情，業據本院依職權調閱上開執行卷宗 核閱無誤，復有系爭房地登記第一類謄本在卷可憑（調解卷 第51、52頁、本院卷第53-68頁），堪認屬實。 ㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項前段定有明文。本件兩造就系爭 房地並無不分割之協議，亦無不能分割之情事，惟迄今未能 達成分割協議等情，有本院108年度南司簡調字第901號卷宗 附卷可佐。是原告訴請裁判分割系爭房地，於法自屬有據， 應予准許。
㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1、 2、3項分別定有明文；又按分割共有物，究以原物分割或變
價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之 拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有人之利益輕重，共有 物之性質及其使用狀況等，公平裁量。若共有人對共有物在 感情上或生活上有密不可分之依存關係而法院未予斟酌考量 即為變價分割，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合 公平原則，即值推求（最高法院104年度台上字第726號判決 可參）。經查：
⒈系爭房屋係於71年12月4日建築完成，為鋼筋混凝土構造之 集合住宅，總面積為77.19平方公尺，陽台面積8.94平方公 尺，位在2樓，目前由被告蘇靖雅、其母蘇胡玉珠及蕭輝德 居住使用，其內有3間房間、1間浴廁、1個陽台、1間廚房， 出入口僅有1處，並無二個獨立之出入口。如附表所示編號2 之建物鐵門外掛有新興二期國宅互助委員會之招牌，鐵門深 鎖，目測內部之辦公桌椅雜亂，似已很久無人使用。如附表 所示編號3之建物鐵門深鎖，門牌下方掛著臺南市南區開南 里第13鄰鄰長之牌子，目測內部之辦公桌椅雜亂，似已很久 無人使用等情，業經本院至現場勘驗明確，製有108年11月 29日勘驗測量筆錄、系爭房地外觀及內部照片（本院卷第81 頁至101頁）可參，復有系爭房屋登記第一類謄本在卷可佐 （調解卷第51、52頁），堪認為真。則觀諸系爭房屋之內部 格局，苟由兩造各自分配屋內之空間，顯然無法各別為獨立 空間使用，且原告係經由法院拍賣取得系爭房地所有權，與 被告間並無任何親屬關係及信任基礎可言，如兩造需藉由同 一出入口互為進出，不僅有害及各自日常生活隱私，更減損 系爭房屋之經濟價值，要非符合全體共有人最佳之利益。 ⒉原告固主張變賣系爭房地，所得價金按兩造應有部分比例分 配云云。惟被告蘇靖雅、其母蘇胡玉珠與蕭輝德目前居住系 爭房屋內，倘以變價方式分割，進入公開拍賣程序，被告需 付出標得全部系爭房地之拍賣價金，非僅支付原告所有系爭 房地之應有部分價金，不一定有資力購得系爭房地，恐落得 無棲身之所之處境，自難認兼顧兩造之利益及需求。而系爭 房地係由被告二人及蘇近風所繼承其父蘇高武之遺產，被告 從小與父母在此居住成長，因蘇近風係積欠銀行款項遭拍賣 其應有部分，始由原告拍定取得，故被告對系爭房地仍存有 相當情感依附關係，原告不願再與被告進行調解，堅持以變 價方式分割，絲毫未慮及被告蘇靖雅與其母仍居住在系爭房 屋之處境，顯見原告實將系爭房地作為投資標的，欲賺取買 賣間之利差，實不若被告對系爭房地存有強烈之情感關係。 ⒊按法院以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之。固為民法第824條第3項所明定。
惟所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言 （最高法院73年度台上第1014號判決意旨參照）。查本院於1 06年司執字第47800號執行程序中，委託陸德不動產估價師 事務所鑑定原告所有之系爭房地應有部分之價格總計38萬7, 540元等情，有不動產估價報告書1份附卷可佐（本院卷第12 5-149頁），堪認屬實。又原告係於上開程序中以32萬4,000 元購得其應有部分，已如前述，是被告倘以38萬7,540元之 價格補償原告未分配系爭房地之損失，並未偏離市場交易價 格，原告亦可賺取63,540元之差價，實無損失。從而，本院 斟酌系爭房地之型態、建築結構及使用情形、經濟效用、兩 造之利益及對系爭房地之情感依存關係等一切情狀，認系爭 房地之分割方法，應將系爭房地分歸被告依應有部分保持共 有，再由被告補償原告38萬7,540元，此較符合系爭房地分 割之經濟效用及共有人全體之利益，堪認係適當、公允之分 割方法。
㈣又按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 3分之2者，其人數不予計算。各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之，民法第820條第1項、第821條 分別定有明文。原告固主張依民法第767條、第820條第1項 ，請求被告遷出系爭房屋，惟查，原告之系爭房屋應有部分 僅為5分之1，被告二人之應有部分合計已逾3分之2，自有管 理使用系爭房屋之權限，況被告蘇靖雅目前居住在系爭房屋 內，原告主張其應遷出，難謂係為共有人全體利益而為之， 是其主張本屬無據，又本院已將系爭房屋分歸被告二人按應 有部分保持共有，是原告此部分主張亦無權利保護之必要， 應予駁回。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房 屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益 （最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。被告二 人管理使用如附表所示編號1之土地及坐落其上之系爭房屋 受有利益，未讓原告使用收益致其受有損害，故原告請求相 當於租金之不當得利，核屬有據。至如附表所示編號2之土 地，其上坐落之如附表所示編號2、3之建物，其上分別懸掛 新興二期國宅互助委員會、臺南市南區開南里第13鄰鄰長之 招牌，足認為系爭房屋該棟住宅之共用部分，係供全部區分
所有權人使用，並未排除原告使用，故原告請求被告返還此 部分之不當得利，尚屬無據。
㈥末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限，土地法第97條第1項訂有明文。次按 基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必 達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第 3071號判例參照）。查系爭房地位在臺南市南區新建路之巷 道內，附近房屋老舊，多為公寓住宅，非屬繁榮商圈，鄰近 中華西路一段，距離市中心較為遍遠等情，有原告提供之地 圖在卷可稽（本院卷第51頁），應認為真，是認原告請求相 當於租金之不當得利，以年息百分之3計算應屬合理。 ㈦查原告之系爭房屋應有部分之108年度課稅現值為16萬8,500 元，其坐落之如附表所示編號1之土地之107年申報地價為每 平方公尺5,600元，有臺南市政府財政稅務局臺南分局108年 10月17日南市財南字第1083126293號函、上開土地登記第一 類謄本附卷可參（本院卷41、53-64頁），應認屬實。故原 告請求被告給付自107年1月11日起至108年7月31日止計有56 6日之不當得利3,905元【計算式：（168,500×1/5＋897×5 ,600×1/100）×3％÷365×566＝3,905，元以下4捨5入】 及自108年8月1日起至本件分割共有物部分判決確定之日止 ，按月給付207元【計算式：（168,500×1/5＋897×5,600 ×1/100）×3％÷365×30＝207，元以下4捨5入】，核屬有 據，逾此範圍之請求，尚屬無據。
四、綜上所述，原告本於共有人之資格，訴請系爭房地裁判分割 ，固屬正當，惟本院審酌系爭房地型態、建築結構、使用現 狀、整體利用之效益、共有人之利益及對系爭房地之情感依 存關係等情，認判決如主文第1、2項所示，較為妥適，原告 主張為無理由；原告請求被告二人遷出系爭房屋並將系爭房 屋返還全體共有人，為無理由，應予駁回；原告請求被告給 付3,905元，及自108年8月1日起至本件分割共有物部分判決 確定之日止，按月給付原告207元，為有理由，逾此範圍之 請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔；因共有物分割、經界或其他性 質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平
者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴 訟法第79條、第80條之1分別定有明文。查分割共有物事件 本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較能增進共 有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方 法。本件分割共有物部分，因兩造均獲得利益，爰依兩造獲 得之利益、就系爭房地應有部分之比例及其他部分勝敗之結 果，爰確定訴訟費用之負擔如主文第5項所示。七、另本件係適用民事訴訟法第427條第1項之簡易訴訟程序，依 同法第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴之部分，本院 爰依職權宣告假執行，另依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告如提供主文第6項所示之擔保金額，得免為假執行 。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第79條、第80條之1、第389條第1 項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
臺南簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
書記官 曾美滋
附表：
┌──┬────────────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│編號│ 地 號 │土地面積 │原告權利範圍│ 被告蘇靖雅 │ 被告蘇超緯 │
│ │ │ │ │ 權利範圍 │ 權利範圍 │
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│ 1 │臺南市南區鹽埕段3099-33 │897平方公尺 │ 1/100 │ 3/100 │ 1/100 │
│ │地號土地 │ │ │ │ │
├──┼────────────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│ 2 │臺南市南區鹽埕段3102-58 │424平方公尺 │136/0000000 │408/0000000 │136/0000000 │
│ │地號土地 │ │ │ │ │
└──┴────────────┴──────┴──────┴──────┴──────┘
┌──┬──────┬─────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│編號│建 號 │門 牌 │坐落土地 │原告權利範圍│ 被告蘇靖雅 │ 被告蘇超緯 │
│ │ │ │ │ │ 權利範圍 │ 權利範圍 │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│ 1 │臺南市南區 │臺南市南區│同段3099-33 │ 1/5 │ 3/5 │ 1/5 │
│ │鹽埕段13815 │新建路43巷│地號土地 │ │ │ │
│ │建號建物 │13之1號 │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│ 2 │臺南市南區 │臺南市南區│同段3102-58 │ 68/500000 │204/500000 │ 68/500000 │
│ │鹽埕段14232 │新建路36巷│地號土地 │ │ │ │
│ │建號建物 │3號 │ │ │ │ │
├──┼──────┼─────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│ 3 │臺南市南區 │臺南市南區│同上 │ 68/500000 │204/500000 │ 68/500000 │
│ │鹽埕段14237 │新建路36巷│ │ │ │ │
│ │建號建物 │1號 │ │ │ │ │
├──┴──────┴─────┴──────┴──────┴──────┴──────┤
│包含共有部分鹽埕段14231建號（權利範圍1/10）。 │
└───────────────────────────────────────────┘