臺灣臺北地方法院簡易民事判決
108年度北簡字第19042號
原 告 張萬倉
被 告 賴中庸
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一百零九年三月
十九日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○街○號三樓之二房屋全部遷讓交付原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬元。
訴訟費用新臺幣伍萬零伍佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍佰零捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示。
二、陳述略稱：
㈠緣被告賴中庸向原告承租坐落臺北市○○區○○街○號三號之二房 屋（下稱系爭房屋），兩造租賃契約（下稱系爭租約）約定 每月租金新臺幣（下同）一萬元，租期自民國一百零七年七 月一日起至一百零九年七月一日止，然被告遲付一百零八年 五月至十二月八個月租金，共計積欠八萬元租金未付，嗣經 原告於一百零八年十二月間以存證信函通知被告催繳，若不 繳納即於一百零九年一月三十一日終止租約請被告搬離，被 告於一百零八年十二月十一日收受存證信函，卻置之不理， 為惡意欠款。
㈡被告辯稱其長期有繳租金云云，實則被告雖於一百零八年七 月九日開立支票，面額十一萬三千元（其中三千元為向原告 之借款），用以支付一百零七年八月起至一百零八年六月之 租金，然上開支票已遭退票，被告於一百零八年八月二十七 日再開立面額七萬四千元支票及交付現金五萬元，支票仍遭 退票，一百零八年九月十六日被告再開立面額五萬元之現金 票交付原告，還是無法兌現。被告既不給付欠租，系爭租約 業已終止，被告即應將系爭房屋交還原告，並清償積欠之租 金八萬元，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。三、證據：提出系爭租約影本一件、支票暨退票理由單影本各二 件、本票影本一紙、房屋租賃應收帳款/欠款明細表一件、 存證信函影本一件、回執一件（已當庭發還）為證。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述略稱：被告跟原告承租系爭房屋已經二十年，過去從來 沒有欠錢，現在就是沒錢，其實被告也想要搬；被告所持有 系爭租約上沒有租期至一百零九年七月一日之記載，原告所 提出系爭租約第二條上雖有被告簽名，但係被告先簽名原告 才竄改該日期；被告於一百零八年十月付不出房租，原告有 跟被告催款，被告付不出來，原告就寄存證信給被告。三、證據：無。
理 由
一、程序方面：
㈠按民事訴訟法第十條規定：「因不動產之物權或其分割或經 界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉 訟者，得由不動產所在地之法院管轄。」。經查，本件系爭 房屋坐落本院轄區，故本院對本事件具有管轄權，合先敘明 。
㈡次按下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程 序：一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所 生之爭執涉訟者。民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款 定有明文。經查，原告主張系爭租約為定期租賃關係，故依 前揭規定，本件應適用簡易訴訟程序。
㈢再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但「擴 張或減縮應受判決事項之聲明」，不在此限，民事訴訟法第 二百五十五條第一項第三款定有明文。上揭規定於簡易訴訟 亦適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查 ，原告原聲明第二項請求被告應自一百零八年五月一日起至 交屋日止，按月給付八萬元，嗣於一百零九年二月十三日言 詞辯論期日變更為被告應給付原告八萬元，復於一百零九年 三月二日具狀變更為被告應給付原告十萬元，再於一百零九 年三月十九日言詞辯論期日變更為被告應給付原告八萬元， 參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。
二、本件原告主張之事實，已據其提出系爭租約影本一件、支票 暨退票理由單影本各二件、本票影本一紙、房屋租賃應收帳 款/欠款明細表一件、存證信函影本一件、回執一件（已當 庭發還）為證，經核對相關證物原本無訛，被告雖爭執系爭 租約之租期至一百零九年七月一日為原告擅自竄改，但對於 兩造間具有租賃關係、被告有收受原告存證信函仍欠租未繳 等情並不爭執（參本院一百零九年三月十九日言詞辯論筆錄 ），堪認原告之主張為真實。
三、按「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時
支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、 「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第四百 四十條第二項、四百五十五條前段定有明文；次按「出租人 因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期 限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之 意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終 止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。」（最高 法院八十七年度台簡上字第七號裁判意旨參照）。四、經查，本件被告自一百零八年五月起未依約繳付租金，原告 屢次催討不得要領後，於一百零八年十二月十日寄發存證信 函，以欠租八個月為由催告被告給付欠租，若未清繳即終止 系爭租約，請被告於一百零九年一月三十一日搬離（參本院 卷第十五頁、第七十七頁），然被告迄未給付欠租，參酌前 揭最高法院裁判意旨所示之見解，應認系爭租約已因原告終 止系爭租約而消滅，然被告仍無權占有系爭房屋，原告依前 揭民法第四百五十五條之租賃物返還請求權請求被告返還系 爭房屋，自屬有據；另原告就系爭租約終止前，被告佔用系 爭房屋積欠租金八萬元依約請求，其請求亦屬有據。五、綜上所述，原告本於系爭租約之法律關係，依民法第四百五 十五條等規定，請求被告返還系爭房屋，並給付原告八萬元 欠租，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一 項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十 二條第二項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執 行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響 ，故不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 16 日 臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 16 日
書 記 官 高秋芬
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 50,500元
合 計 50,500元