臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中訴字第25號
原 告
即反訴被告 李東承
訴訟代理人 陳昭勳 律師
被 告
即反訴原告 謝鏡湖
訴訟代理人 吳中和 律師
彭冠寧 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年3月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告（即反訴原告）應將門牌號碼：台中市○區○○路000巷0弄0號房屋（全部）遷讓返還予原告。
被告應自民國一○八年三月七日起至返還上開所示房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟壹佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用（本訴及反訴）均由被告負擔。
本判決第一項，得假執行。但被告以新台幣壹拾陸萬貳仟捌佰元原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬 他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行 同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定 之人提起反訴，此參照民事訴訟法第259條、第260條規定甚 明。原告起訴請求被告遷讓房屋，並為相當於不當得利之請 求，被告於言詞辯論期日終結前，主張前於系爭房屋增建， 依民法第816條規定縱有民法第811條附合之適用亦為不當得 利之請求為由，提起反訴請求，核其反訴與本訴之標的均係 基於系爭房屋所生，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟 終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前 揭規定，被告所提反訴於法有據，應予准許，合先敘明。二、原告（即反訴被告）主張：其於民國107年11月25 日與訴外 人陳月華、謝堤義、謝堤財等3人，合意以土地法第34條之1 之規定，以新台幣（下同）1,850 萬元，向訴外人陳月華（ 應有部分1/3）、謝堤義（應有部分1/6）、謝堤財（應有部 分1/6）購買其等3人（應有部分合計為2/3 ）與被告（應有 部分1/3）等4人所共有之門牌號碼：台中市○區○○路 000 巷0弄0號房屋暨基地（下稱系爭房屋），並訂有書面契約（ 即原證1 ），亦通知被告是否優先承買系爭房屋，被告應分
得價金567萬1536元部分亦已提存，嗣於108年3月5日辦妥移 轉登記完畢。然被告迄今仍居住於系爭房屋，屢經原告要求 均不願搬遷，繼續占有系爭房屋。爰依民法第767第1項條前 段，請求被告遷讓返還系爭房屋。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被告無權占 用系爭房屋，受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害 ，爰依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還其 所受之利益。訴之聲明：⑴如主文第1項所示。⑵被告應自1 08年3月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 1 萬6000元。反訴聲明：反訴原告之訴駁回。三、被告（即反訴原告）之抗辯：
1.系爭房屋除原有保存登記之122.15平方公尺外，被告於70年 間與母親共同出資在法定空地上增建1樓廚房、2樓房間及 3 樓儲藏室使用（被證2 照片）（註：即如卷附台中市中正地 事務所108年11月20日、正土測字000000 號土地測量成果圖 所示）。然原告所買受之系爭房屋建物部分僅為保存登記之 部分，增建部分未包括於買賣契約內，原告自不得請求被告 遷讓增建部分。
2.又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限；第97 條之規定，於租用基地建築房屋準用之 ，土地法第97條第1項、第105條，定有明文。而土地法第97 條所謂土地價額係依法定地價，即土地所有權人依土地法規 定所申報之地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第 148 條所明定。土地法97條第1項之以年息10%為限，乃指房屋之 最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報年息10 % 計算之，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及使用 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本件若 原告依法得請求被告給付相當於租金之不當得利，原告上開 按月1萬6000元之請求，亦屬無據。
3.系爭房屋增建部分具有獨立性，是該增建部分應由原建物所 有權人取得所有權。縱認該增建部分未具獨立性而有民法第 811條附合之適用，惟系爭房屋亦因之擴張，依民法第816條 規定被告亦得依不當得利之規定請求原告償還該增建部分之 價值300萬元。
4.本訴答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供 擔保，請准免為假執行之宣告。反訴訴之聲明：⑴反訴被告 應給付反訴原告300 萬元及自反訴狀繕本送達反訴被告之日 起，按年息5%計算之所供述之利息。⑵願供擔保，請准宣告 假執行。
四、法院之判斷：
（一）原告主張與訴外人陳月華、謝堤義、謝堤財，合意以土地 法第34條之1之規定買受系爭房屋，已於108年3月5日辦理 移轉登記完畢，然系爭房屋迄今仍由被告占有居住，又系 爭房屋於70年間除保存登記之面積外，尚增建有如卷附測 量成果圖所示之面積等情，業據兩造所不爭執，且有卷附 之系爭房屋之土地暨建物登記簿謄本為證（卷第59頁、61 頁），亦經本院會同台中市中正地政事務所人員履勘現場 測量屬實，有勘驗筆錄（卷第158 頁）及土地測量成果圖 （卷第162 頁）在卷可稽。是原告主張被告占有其所有系 爭房屋及系爭房屋存有增建等情，堪信為真實。（二）按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人， 取得動產所有權。民法第811 條，定有明文。動產附合於 不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產 因附合而成為不動產之重要成分為要件，所謂成為不動產 之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成 為另一獨立之定著物而言。是在原配住房屋加蓋之增建部 分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須 利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建 部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之 重要成分，依民法第811 條之規定，應由原建物之所有權 人取得各該增建部分之所有權（最高法院86年度台上字第 723號、85年度台上字第807號判決要旨參照）。是以，所 有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建 築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者 ，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之 客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構 造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助 原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物（ 民法第68條參照）。若增建部分已具構造上之獨立性，但 未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附 屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸 於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張。經查 ，本院勘查現場，系爭屋增建部分情形如下：「系爭房屋 一樓加蓋部分做為廚房使用。二樓樓梯後方原來是後陽台 及法定空地加蓋。三樓增建房屋全部，並新做2樓接3樓樓 梯，一樓後方防火巷寬83公分、右方出入85公分防火巷道 。」等情，此有108年12月19日勘驗筆錄可稽（卷第158頁 ）。是以，被告上開所稱其70年間增建之部分，是在系爭 房屋加蓋或加建在原建物之上，不具構造上及使用上之獨 立性，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路
。該增建部分，已與原建物附合而成為一整體，依民法第 811 條之規定，應由原建物之所有權人（即被告及其他共 有人）共有取得該增建部分之所有權甚明。即無被告所稱 增建部分之所有權屬被告之情事，被告上開所辯自無可採 。
（三）次按，依民法第819條第2項規定，共有物之處分、變更、 及設定負擔，應得共有人全體之同意。此之所謂「處分」 ，就法律行為而言，係指處分行為即物權行為，不包括負 擔行為（債權行為）。依此規定，共有物之處分、變更及 設定負擔，應得共有人全體之同意，有時極為困難，部分 共有人如不同意時，他共有人又不得訴請法院命其同意， 影響土地或建築物之利用至鉅。為免妨礙都市計畫之執行 、發展社會經濟及增進共有物的有效利用，乃有土地法第 34條之1之規定。本條係民法第819條第2 項之特別規定， 以共有人「多數決」取代共有人全體同意原則，影響少數 共有人之權益甚鉅。如何解釋適用，以符立法意旨，並顧 全他共有人權益，內政部就以共有土地或建築改良物為對 象，並頒訂有「土地法第34條之1 執行要點」，用以執行 上開土地法之規定。而依土地法第34條之1第1項規定：「 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永 佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。」。上開規定所稱「處分」，參諸最高 法院87年台上字第866 號判決要旨所示：「部分共有人依 土地法第34條之1第1項將共有土地之全部出賣於人，就為 處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售 之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係 基於實體法規定而發生。．．．。未同意出售之共有人並 未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售 並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有 買賣關係存在。」（最高法院88年度台上字第1703號判決 要旨，亦同此）自應解釋兼括負擔行為於內（此與民法第 819條第2項不同）。本件系爭房屋（註：含基地）原為被 告與訴外人陳月華、謝堤義、謝堤財等4 人所分別共有， 訴外人陳月華、謝堤義、謝堤財3人之應有部分合計為2/3 ，已如前述。是不論共有人數抑或應有部分，均已逾越上 開土地法第34條之1第1項所定之標準，是訴外人陳月華、 謝堤義、謝堤財3 人出售系爭房屋與原告，合於上開規定 。換言之，訴外人陳月華、謝堤義、謝堤財3 人自有權一 併出賣其餘共有人（註：即被告）之應有部分，被告亦未
因此而成為出賣人。
（四）又按，土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地 或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人 未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購 權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時， 對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言， 倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所 有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所 為之登記（最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1 530號民事判例要旨參照）。此即，土地法第34條之1第 4 項之優先購買權，係屬債權性質，非具有物權之效力。準 此，被告自不得對原告主張因通知優先購買之程序與訴外 人陳月華、謝堤義、謝堤財3 人存有爭執，而為原告未取 得系爭房屋所有權。是以，系爭房屋既已於108年3月5 日 辦理移轉登記完畢，原告自該時起即為系爭房屋之所有權 人（民法第758條第1項），被告既非系爭房屋買賣契約之 出賣人，亦如前述，則被告自該時起即係無權占有系爭房 屋已明。
（五）再按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之。民法第767條第1項前段，定有明文。系爭房屋增建 部分既附合於系爭房屋，被告未取得該增建部分，且被告 自原告於108年3月5 日起即無權占有系爭房屋，均業如前 述，則原告本於所有人之物上請求權，請求被告遷讓返還 系爭房屋，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1 項 所示。
（六）末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外 ，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之 性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第 179 條第1項及第181條，分別定有明文。本件被告既無權占有 系爭房屋暨基地，而受有物之使用利益，致原告受有損害 。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常 情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被 告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。又城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分 之10為限，亦為土地法第97條第1 項所明定。而該條所謂 土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。 又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有
權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條 例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度臺上字 第108 號判決意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之 程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百 分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參 照）。被告無權占用系爭房屋，已如前述，則揆之前開說 明，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原 告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還相當於 租金之不當得利或所受之損害。且查，系爭房屋坐落台中 市北區五權路500巷6弄（7 米寬），中友百貨旁，鄰近台 中科技大學、中國醫藥大學及附屬醫院、中正公園及中山 堂，交通尚屬便利，而系爭房屋為鋼筋混凝土加強磚造 3 層樓房，保存登記總面積為122.15平方公尺，於56年12月 23日建築完成，主要用途為住家使用，現為被告即其妻居 住使用等情，有建物登記第一類謄本乙份在卷可憑（卷第 59頁），業如前述。本院審酌上情，認以系爭土地（即坐 落台中市北區水源段0000-0000 地號土地）申報地價按年 息8%為計算被告不當得利之標準為適當。並系爭房屋其所 坐落系爭土地面積為97平方公尺、107年1月間之申報地價 為每平方公尺8,240元，系爭房屋之核定契價為16萬 2800 元，有系爭土地登記謄本、系爭房屋之108 年契稅繳款書 （卷第61頁、63頁）在卷可稽，據此計算被告無權占有使 用系爭房屋每月相當於租金之不當得利為6,414 元【計算 式：（土地部分8,240元×97平方公尺＋建物部分162,800 元）×8%×1/12＝6,414元），元以下第1位四捨五入】。 則原告請求被告給付原告自108年3月7 日起至返還系爭房 屋之日止，按月給付原告6,414 元相當於租金之不當得利 ，核屬有據，爰為判決如主文第2項所示。逾此部分請求， 尚屬無據。
（七）被告另以反訴主張系爭房屋增建部分，依民法第816 條規 定原告獲有不當得利，爰以反訴請求反訴被告即原告應給 付300萬元。經查，系爭房屋之增建部分係於70 年間乙情 ，業據被告自陳，衡以民法第179 條不當得利之性質為債 權，僅係特定人得對於特定人請求（民法第199 條）。是 以，縱認被告對於增建部分可得為請求，亦僅係對於該時 系爭房屋之其他共有人為請求，原告自不負有不當得利之 債務。況查，被告就系爭房屋為增建，是否經該時其他共 有人之同意，若未經同意，則亦存有強迫得利之情事，而
強迫得利其利益是否存在，應以受益人之主觀認定之，而 非以客觀認定。是被告以反訴對原告為不當得利之請求， 於法屬有未合，自無理由，應予以駁回，其假執行之聲請 ，既失所附麗，爰一併予以駁回。
五、本件判決（本訴）原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1 項規定適用簡易訴訟程序，所為被告部分敗訴判決，應適用 民事訴訟法第389條第1項第3 款之規定，依職權宣告假執行 ，原告自毋庸聲請。並依被告之聲請，為被告供擔保得免為 假執行之宣告。
六、據上論結，本件（本訴）原告之訴為一部有理由、一部無理 由，（反訴）原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2 項、第78條、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2 項 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 10 日
民事庭 法官 陳添喜
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 10 日
書記官 林佩倫