臺灣臺中地方法院民事簡易判決 108年度中簡字第2863號
原 告
即反訴被告 王政燁
訴訟代理人 張慶達律師
複 代理人 謝仕威
被 告
即反訴原告 林麗容
林祝君
共 同
訴訟代理人 陳禾原律師
共 同
複 代理人 蔡昆宏律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國109年3月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之先位及備位之訴均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾伍萬陸仟元，及自民國一○八年十一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹拾伍萬陸仟元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25 9條定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之 標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在 法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而 言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關 係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權 利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原 因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同， 均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440
號民事裁定參照）。查原告係本於房屋租賃契約書（下稱系 爭租約）之法律關係，起訴請求確認兩造就系爭租約關係不 存在，且依系爭租約第5條第7項、第179條、第184條、第25 9條、第260條及類推適用民法第245條之1等規定，請求被告 將押租金返還原告，並賠償原告違約金及相關營業損失等損 害；而被告則於民國108年11月11日具狀提起反訴，主張反 訴被告即原告未依系爭租約之約定繳納租金而有違約事由， 經以反訴起訴狀送達為終止租約之意思表示，並據此請求反 訴被告即原告應賠償反訴原告租金、違約金、滯納金、律師 費及回復原狀之必要費用等語（見本院卷第77至79頁）。經 核反訴與本訴均係基於系爭租約所生之爭執，且與兩造於本 件訴訟所為攻擊防禦方法相牽連，依上開說明，被告即反訴 原告提起本件反訴，自屬合法，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查 原告起訴時原聲明：（一）先位聲明：（1）請求確認兩造 間系爭租約之法律關係不存在。（2）被告應給付原告新臺 幣（下同）420,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清 償日止，按年息5%計算之利息。（二）備位聲明：被告應給 付原告420,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日 止，按年息5%計算之利息等語（見本院卷第14頁）。嗣於10 8年11月15日當庭提出準備書（一）暨反訴答辯狀變更聲明 為：（一）先位聲明：（1）請求確認兩造間房屋租賃契約 之法律關係不存在。（2）被告應給付原告363,200元，及自 起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息 。（二）備位聲明：被告應給付原告363,200元，及自起訴 狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息等語 （見本院卷第127頁）；核屬請求基礎事實同一，且為減縮 應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。貳、本訴方面：
一、原告主張：
（一）先位請求：原告為經營肉品批發買賣，經訴外人楊淑涵仲 介，於108年4月10日與被告簽立系爭租約，由原告向被告 承租坐落臺中市○○區○○路000號廠房（下稱系爭房屋 ），租金每月40,000元，租期自108年6月1日至111年5月3 1日，並交付押金60,000元予被告。而被告明知其非系爭 房屋所有人，且系爭房屋無建造執造及使用執照而為未辦 保存登記建物，根本不准接水、接電及使用，亦即被告並 不能提供合法申請使用水電之權源，無法提供合於原告合
法經營肉品批發買賣事業之營業目的之承租標的，竟猶隱 匿上情，向原告表示系爭房屋可合法申請水電，以此方式 使原告陷於錯誤而與其訂約，已構成詐欺；俟原告無法合 法申請使用水電，始知被告並非系爭房屋所有人，原告嗣 以臺中市○○○○路○○○000000號存證信函通知被告應 處理系爭租約爭議，然仍不獲置理，故原告依民法第92條 之規定，以本件起訴狀送達為撤銷系爭租約之意思表示， 爰提起先位之訴，請求確認兩造間系爭租約法律關係不存 在。又被告施用詐術，致原告陷於錯誤而承租系爭房屋， 原告並得依系爭租約第5條第7項約定、民法第179條、第1 84條、第259條、第260條、類推適用民法第245條之1等規 定，請求被告賠償下列損失：（1）違約金：依系爭租約 第5條第7項約定，被告應支付房租3倍之違約金，計120,0 00元。（2）押租金：系爭租約已因原告依法撤銷系爭租 約之意思表示，被告收受原告所給付之押金60,000元即屬 無法律上之原因而受有利益，則原告依不當得利之法律關 係，請求被告返還原告已給付之押金60,000元。（3）原 告無法營業之營運損失：原告經營肉品批發買賣事業，與 客戶訂有銷售合約書，貨品金額為6,160,000元，原告無 法開業營運，致無法如期交貨予客戶，依銷售合約書原告 須賠償貨價2%予客戶，即原告須賠償123,200元（計算式 ：6,160,000×2％＝123,200）予客戶，故原告受有未能 營業之損失123,200元。（4）為營業準備而支出之損失： 就系爭房屋所投入之裝潢費10,000元、安裝電錶費用35,0 00元、仲介費用15,000元，計60,000元。以上合計363,20 0元。
（二）倘認先位聲明為無理由，另提出備位請求：倘認被告不構 成詐欺，而認系爭租約仍為有效，然被告依民法第423條 之規定，本就負有交付合於所約定使用、收益之租賃物予 承租人，並於租賃存續中保持合於約定使用、收益狀態之 義務，被告明知原告簽立系爭租約之目的，係為合法經營 肉品批發買賣事業，則為確保達成系爭租約之目的，被告 自負有提供合法申請使用水電權源之義務，若系爭房屋無 法合法申請使用水電，使原告不能合於約定使用、收益， 即已違反系爭租約之義務，致原告無法依約定方式使用系 爭房屋，原告自得依民法第227條第1項準用第226條第1項 及第256條規定，以本件起訴狀之送達為解除系爭租約之 意思表示，並依民法第259條、第260條、類推適用民法第 245條之1等規定，請求被告將押租金60,000元返還原告， 並賠償原告未營業之營運損失123,200元、為營業準備而
支出之損失即就系爭房屋所投入之裝潢費10,000元、安裝 電錶費用35,000元、仲介費用15,000元，計60,000元，以 上合計363,200元。
（三）先位聲明：（1）請求確認兩造間房屋租賃契約之法律關 係不存在。（2）被告應給付原告363,200元，及自起訴狀 繕本送達翌日起算至清償日止，按年息5%計算之利息。（ 3）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（1）被告應 給付原告363,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清 償日止，按年息5%計算之利息。（2）願供擔保，請准宣 告假執行。
二、原告對被告抗辯之陳述：系爭租約之重要備註事項載有「屋 況以現況承租給出租方，維修水電…等，須修復部分及維修 安全一切由承租方負責」等情，則上開重要備註事項僅就水 電維修責任約定，不能證明兩造約明水電部分需由承租方自 行申請，且依系爭房屋現況，屋內目視可見電源總開關之電 箱，可推知被告確有對原告佯稱系爭房屋可合法申請水電， 亦可知被告臨訟謊稱簽約前已告知系爭房屋並無水電。又原 告早於108年6月21日已向被告表示已無承租意願，然被告遲 至108年7月17日才處理復電事宜，對原告已無實益。三、被告則以：下列情詞，以資抗辯。
（一）先位訴訟部分：系爭房屋為被告之兄即訴外人林傑莑所有 ，被告則為系爭房屋所坐落土地之所有權人，為使房地能 合一利用，林傑莑於107年間以書面無條件同意被告得以 個人名義出租系爭房屋。兩造於108年4月10日簽訂系爭租 約，由原告向被告承租系爭房屋，並以訴外人梁懿玹擔任 連帶保證人，約定每月租金4萬元，其中108年9月、109年 至111年之1月、5月及9月均免收租金，系爭房屋面積為14 0坪，且位於交通便利、鄰近太平運動場商圈，每年減免3 個月租金，平均每月僅3萬租金。兩造於簽訂系爭租約時 ，系爭房屋外觀上係無門牌鐵皮屋，而被告早已告知系爭 房屋未辦保存登記，且位於農地，故無法供原告辦理商業 登記，現無水電，如須使用水電須由承租人即原告自行重 新辦理，故兩造特於系爭租約約明「屋況以現屋承租給出 租方，維修水電,屋頂漏水…等，需修復部分及維修安全 一切由承租方負責」等語，可知被告僅須將系爭房屋依出 租當時之狀態依約交付予原告，即已盡出租人義務，出租 後之水電無論承租人係申請違章建築臨時用水電、接用發 電機或臨戶水電，均係由承租人自行負責處理。又原告與 梁懿玹合夥經營之冷凍食品事業已營運長達5年（103年起 營業、資本額達600萬元），理應對於廠房租借有相當之
經驗，既打算長租系爭房屋3年供其經營冷凍食品事業之 用，承租前更已看屋多次，並經被告清楚告知屋況，自應 知悉系爭房屋為未辦保存登記之建物；況有無辦理保存登 記屬網路上輕易可得之公示資料，且原告未曾以系爭房屋 地址向台電及自來水公司申請水電，亦未曾要求被告為伊 申請，反係詢問被告何處可私接水質無保障之民間地下水 ，且自行以被告所有臨屋地址向台電申請用電欲轉供系爭 房屋使用，可見原告確係知悉系爭房屋未辦保存登記。且 即使被告依約並無代辦申請水電之義務，然為便利原告能 順利經營其肉品批發買賣事業，被告就原告所提出之要求 亦均積極配合，例如原告於簽約後詢問被告如何牽引私人 地下水，被告即告知其方法並代原告請求屋主林傑莑申請 系爭房屋之門牌整編證明。詎原告因簽約後復電進程不如 預期，不甘等待期間徒繳租金無法營業，竟惡意違約拒付 租金。原告既選擇以低廉租金依現況承租，本應自行處理 水電問題，無論伊係選擇申請違章建築臨時水電或私接發 電機、臨戶水電等，均應由伊負責，伊本應於承租前評估 簽約後接用水電之方法及時程，而非一方面享受低廉之租 金，一方面又將簽約時早已約明應由原告自行負責之水電 申請義務推給出租人即被告，遑論系爭房屋迄今並無遭主 管機關斷水斷電而不能使用水電之情事。原告未曾以系爭 房屋地址申請用電，而係於108年4月22日以臺中市○○區 ○○路000號（下稱302號房屋）地址申請用電，嗣又於同 年11月取消申請，該302號房屋為被告與其他兄弟姊妹公 同共有之建物，該302號房屋乃坐落於系爭房屋對面，原 告申請該302號房屋用電係為供電燈、插座、冷氣機及冷 凍櫃使用，可知原告係規劃以302號房屋之用電轉供作系 爭房屋之用，惟該次申請遇有電壓異常，需重新裝設線路 等狀況，故經原告於108年11月取消申請，亦即原告於108 年4月10日簽約後，旋即於4月22日主動以被告所公同共有 且位於系爭廠房對面建物之302號房屋地址申請用電，轉 供系爭房屋之用，嗣因台電表示電壓異常，需重新裝設線 路，原告不願等待，始於同年6月21日向被告表示因台電 無法確定動工日期，故不願承租系爭房屋。縱原告簽約後 因故不願承租，仍應依系爭租約約定，按月支付應付之租 金及提早終止租約之違約金，並回復原狀。依系爭契約第 5條第7項關於違約金之約定，僅於原告終止契約或租賃期 滿不交還房屋時，可由被告向原告請求，原告顯不具備系 爭契約第5條第7項之請求權。又被告僅於簽約時即108年4 月10日收受押金60,000元，後續原告即未繳納任何1期之
租金，是該押金已全數用於抵充被告對原告之租金及其他 債權，自無從返還原告。另依銷售合約書約定，原告之交 貨期限為109年3月15日，如超過交貨期限未交貨，方生賠 償責任問題，而原告於108年8月起訴時尚距交貨期限長達 7個月以上，則原告因銷售合約書所受之123,200元損害根 本尚未發生，且有充裕時間履行該契約義務，倘原告最後 因個人因素無法履行該銷售合約，亦係原告自行選擇向台 電撤回用電申請並毀約不續租系爭房屋所致，實無可歸責 於被告。
（二）備位訴訟部分：系爭租約已約明依現況出租，亦即被告僅 須將系爭房屋依出租當時之狀態（未辦保存登記且無水電 ）交付予原告，即已盡出租人依約應負之義務，如有使用 水電必要，自須由原告自行重新申請，出租後之水電無論 承租人係申請違章建築臨時用電、接用發電機或臨戶水電 ，均係由承租人即原告自行負責，始符兩造締約之真意， 而系爭房屋之現況（未辦保存登記且無水電）於出租前已 為原告所知悉。被告已依約按現況交付系爭房屋予原告， 申請水電依約既非被告之義務，被告亦不負擔保之責，被 告自無債務不履行之情事，而原告迄未能舉證系爭房屋有 何不能使用水電之情事，是原告無由向被告解除契約並請 求損害賠償。
（三）先位、備位均聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利 判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
四、本院得心證之理由
（一）先位請求部分：
（1）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者， 即難認有受確認判決之法律上利益（參最高法院52年台上 字第1240號判例）。查原告主張伊與被告簽立系爭租約係 遭被告詐欺所為，以本件起訴狀繕本之送達為撤銷該契約 締約之意思表示後，兩造間不存在系爭租賃契約關係，然 此為被告否認，顯然兩造就系爭租約有效與否已發生爭執 ，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險 ，則原告聲明請求確認系爭租約之租賃關係不存在，即有 確認之法律上利益，先予說明。
（2）次按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故 意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，又被詐欺
而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得 撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就 此項事實負舉證之責任，最高法院18年上字第371號、44年 台上字第75號分別著有裁判。按民法第88條第1項所謂意思 表示之錯誤，表意人得撤銷之者，以其錯誤係關於意思表 示之內容為限，又民法第88條之規定，係指意思表示之內 容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤 之情形有別，此亦分別有最高法院43年台上字第570號、51 年台上字第3311號裁判可資參照。查原告主張伊因受被告 詐欺，始同意承租系爭房屋等情，既為被告所否認，即應 由原告就此有利於己之事實，擔負舉證責任。經查，原告 主張被告明知其非系爭房屋所有人，且系爭房屋無建造執 造、使用執照，為未辦保存登記之建物，被告無法提供合 法申請使用水電之權源，即無法提供合於原告合法經營肉 品批發買賣事業之營業目的之承租標的，仍詐騙原告與被 告簽立系爭租約等情，為被告否認，並以上情為辯，則原 告自應就伊締結系爭租約受有詐欺之事實負舉證責任。就 此，原告雖提出系爭租約1份為據；然觀諸系爭房屋租約所 載，既可見其中就系爭房屋租賃標的範圍、租金約定及給 付方式（約定每月4萬元，於每月1日前以匯款方式給付，1 08年9月免租金、109年1月、5月、9月免租金、110年1月、 5月、9月免租金、111年1月、5月、9月免租金）、租賃期 間（108年6月1日起至111年5月31日）等租賃契約必要事項 ，均以文字明確載於系爭租約中，且就系爭租約屆至後， 承租人應負回復原狀義務、承租人終止契約或租賃契約期 滿不交還房屋，另訂有懲罰性違約金，及延遲繳納租金自 第5天起，每天加收月租金的百分之1計算之滯納金等雙方 間相關權利義務事項，亦均詳載於系爭租約第5條第7項、 第3條第5項，復觀諸系爭租約重要備註事項，更有約定「 屋況以現屋承租給出租方，維修水電，屋頂漏水…等，需 修復部分及維修安全一切由承租方負責」之特別條款，故 依上開系爭租約之約定條款，就契約雙方之權利義務均有 記載明確，並有兩造簽名其上，則兩造間就系爭房屋所成 立租約之意思表示，確因達成一致而該租約關係已成立無 訛。
（3）再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承 租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態，此固為民法第423條所明定，惟承租人於契約成立時 ，知租賃物有上開法文所指之瑕疵者，出租人不負擔保之 責，民法第347條、第355條第1項可資參照。經查，觀諸系
爭租約重要備註事項中約定「屋況以現屋承租給出租方， 維修水電，屋頂漏水…等，需修復部分及維修安全一切由 承租方負責」之特別條款，且佐以證人即水電師傅施金忠 到庭具結證稱：「（問：從事何業？）水電。（提示原證5 估價單，問：是否你出具？）是。（問：當時你施作的地 點在哪裡？是否為臺中市○○區○○路000號，何人委託你 申請安裝電錶？是否已付你費用？）是在上開地址。是原 告委託我的。是，已經付費。（問：你去上述廠房施工時 ，該廠房內之用電情形為何？）裡面的線路已經被拆除， 裡面沒有電，線路已經被拆除，開關也被拔除，是沒有電 力的現象。（問：你就上述廠房向電力公司申請用電？有 無通過？如沒通過原因為何？後續有無向委託人或出租人 反應？委託人或出租人如何表示？）我幫原告辦理復電時 ，原表號跟地址不符，所以造成無法申請的情形。如果要 申請新的表號，要跑流程，我們無法幫忙處理，我們裝設 後，所以當時申請復電，因為電號跟住址不符，所以電力 公司就直接退件，如果要申請新電號時間會拉長。事實上 如果申請新電號，但要看電力公司是否核可，一般如果原 表號與地址不符，就無法申請。我有跟原告表示這樣的情 形，因為我的窗口不是被告，所以我沒有跟被告反應這件 事情。我跟原告說了這件事情後，我要他補資料再辦看看 ，後來就叫我們拆除，原告表示時間拉太長了，所以要我 們拆除。拆除我們所有安裝的東西，包含錶箱、開關等， 原告已經給我們費用35000元只含硬體施作部分，都已經全 部完成，所以原告有給付我們費用。（提示108年11月6日 答辯暨反訴起訴狀被證三，問：申請復電後是否有遇到供 電不穩，電力公司表示待修之情形？）申請復電前是沒有 電力的。申請完成復電前是沒有電力的。（提示108年11月 6日答辯暨反訴起訴狀被證三，問：申請復電過程是否有遇 到供電不穩，電力公司表示待修之情形？）我們也是讓人 代辦復電，他們表示就是無法處理。電力公司怎麼有供電 不穩，供電不穩也是電力公司的問題。（問：何時受到委 託？）我做很多處，我不知道何時委託。（是否知道為何 沒有電力？）代辦沒有跟我說，因為荒廢很久了，所以才 又提出申請，辦理的過程說原電錶跟地址不符。」等語（ 見本院卷第207至209頁）；再參諸證人梁懿玹到庭具結證 稱：「（問：是否知道原告向被告承租系爭臺中市○○區 ○○路000號房屋？）知道。（提示原證1房屋租賃契約書 ，問：於108年4月10日兩造簽約時，你是否在場？）有， 當時原告及我、兩位房東。（問：上述租約內容丙方姓名
欄是否你親簽，捺指印？）是。包含契約書人欄中連帶保 證人簽名部分都是我所為，也知道更改為連帶保證人。（ 問：王政燁承租系爭房屋經由何人介紹？簽約前有無去看 屋況？看屋況包括屋內時，何人在場？當場租賃雙方談了 什麼事？當時房屋水電使用情況如何？當時承租系爭房屋 做何使用？）做冷凍使用，做冷凍食品，要做我們合夥的 冷凍食品事業。我們是透過中信房屋仲介介紹而承租系爭 房屋，簽約前有到現場看過屋況。當初有提到申請水電去 申請就有了，我們有提到需要申請水電，因為裡面已經被 斷水斷電，簽立契約時，就已經斷水斷電，簽約前談到斷 水斷電情形時，當時仲介也在場，就說房東要我們去申請 ，到時候就有水電，當時仲介都在場。（問：108年4月10 日簽的租約，為何租約自108年6月1日起算？）因為有裝潢 的時間，因為施作裝潢要有電力，但就是沒有電力，所以 這期間是要我們申請水電及完成裝潢，裝潢完成後才起算 租金。（問：王政燁約何時進屋整修？整修項目為何，有 無經出租人同意？整修時廁所、地板…等是否已老舊？大 約花了多少裝潢費用？）裝潢費用部分就拆除花了1萬多元 ，申請復電安裝硬體設備花了35000元，沒有整修什麼，因 為板都老舊了，所以要拆除，電都沒有下來，我們大約於5 月間才去拆除。後續有陸續申請，不知道房子是屋主共同 持有，後來請電時好像說是違章建築，說無法請電，怕申 請了會有問題。我們問房東時，房東不理會我們，仲介也 不理會我們，我們想辦法安裝發電機，我們約定說裝潢期 間給我們2個月，水電裝修時還沒有收租金，估價單是後來 請款的時間，不是進場施作時間。（問：後來為何沒承租 ？何時向出租人表示房子沒有要租了？出租人有無同意？ ）被告不理會我們，一直叫我們等，叫我們先裝潢，好像 是在騙我們，因為沒有電力，都沒有辦法做，如果無法申 請到電力，等於裝潢是送給房東。6月中有表示我們有跟別 人有契約要做生意，6月底無法復電，我們可能無法繼續承 租，原告當時有以LINE跟被告表示這件事情，被告都說到 時候在談，但沒有明確的表示是什麼時間。（問：簽立契 約前，你是否有與原告到現場查看？次數？）有，看過2、 3次。（問：簽約時房屋仲介是否在場？）有。（問：簽約 後何時搬進系爭房屋？）簽約後1、2天有搬進一些小東西 。（提示前次言詞辯論筆錄，問：原告訴代稱原告有去看 ，被告說有水電，與你所言不符，有何意見？）那時候確 實沒有水電。（問：簽約前後你去現場看，都是沒有水電 嗎？）是。簽約前我去過2、3次，都是沒有水電。」等語
（見本院卷第209至212頁）；佐以證人即仲介楊淑涵到庭 具結證稱：「（問：從事何職業？）房屋仲介。（提示原 證1，問：你是否受兩造所託辦理此租約之廠房出租事宜？ 是。東平路的廠方，我是本件的仲介。是被告林麗容來委 託我們。（問：此租約是否為你所擬具提供給兩造簽署？ ）是。（問：在租約簽訂前，你是否曾偕同兩造至現場看 屋？如有，次數為何？）有，有3次。原告有去了3次，前 2次是我跟原告去看，當時原告有帶了另1個合夥人梁先生 去，還有原告的另外朋友。其中第1次是原告跟梁先生去， 第2次去的時候，是原告和梁先生另外帶了他們的朋友。第 3次是原告及梁先生跟屋主林麗容、我有去，被告林祝君並 沒有去。簽約前總共看了3次，第4次就是在我們公司簽約 ，簽約當天沒有再去看另1次。（提示原證1第6頁，問：當 時為何會特別加註「屋況以現況承租給出租方，維修水電 ，屋頂漏水，，等，需修復部分及維修安全一切由承租方 負責」，此特約事項有何用意？）特約事項是兩造協調後 ，我們加註上去的，這部分的內容，是經兩造同意，一開 始原告看房子時，屋主表示承租方負擔維修水電、屋頂漏 水，是承租方要自行負擔，要兩造同意後才加註上去。（ 問：針對事項是否包含申請水電，也是由承租方負責？） 是。（問：申請水電應由承租方列為特約事項，為何沒就 水電申請做紀錄？）就是維修水電部分之記載。（問：當 時屋況如何？王政燁是否知悉？）知道。屋況就是裡面沒 有水電，承租前都有告知原告。（問：林麗容在出租廠房 前，有無告知王政燁該廠房未辦理保存登記？）有。出租 前都有先跟承租方說明，我們第1次帶看時，會先告知現況 是沒有水電，如果要承租要承租的人要負責，沒有意見再 承租，當時是以口頭告知，我們公司會有1個屋況說明書， 簽約前都給承租方看過，我們是告知屋況，承租人會再簽 名，我們有留存承租人確認屋況說明書之紀錄，改稱：無 須承租人簽名，如果可以我們才簽合約。我們事先口頭告 知沒有辦理保存登記，但沒有任何承租人簽名確認的證明 。（問：林麗容在出租廠房前，有無告知王政燁該廠房現 無水電，承租後需由承租人自行負責申請？）有。（問： 林麗容在出租廠房前，有無告知王政燁該廠房係位於農地 ，無法供其辦理公司商業登記之設址？）有。（問：被告 林麗容哪一次跟原告說的？）第3次的時候。我們帶去看時 ，也會事先跟承租方說現況交屋，水電由承租方申請。上 開事項，我有跟原告表示，是第1次帶看的時候，我們就有 告知承租方。（提示108年12月18日言詞辯論筆錄第7頁第2
行，問：證人梁懿玹稱關於申請用電事宜，其與王政燁問 房東時，房東與仲介都不理會，你有何意見？）我們都有 理會，一直保持聯絡，有跟原告表示有問題，都可以打電 話給我。（問：本件簽約後承租方與出租方關於廠房復電 之爭議，你是否知情？請描述你所知的情況。）我知道。 屋主有協助處理申請用電的事宜。（問：你是否曾聽過王 政燁告知其解除租約的原因？）原告有說如果電無法復電 ，會有損失，所以他們另外承租地點。（問：現場廠方的 面積多大？）140幾坪。（問：是否收到兩造給的報酬？） 兩造都有給我租屋佣金。（問：仲介系爭房屋時，是否知 道房子是何人的？）被告林麗容的。那時候簽立委託時， 要1份委託書，委託書上面要有她們的資料，當時被告林麗 容是拿身分證件給我，後來我們有調取地政事務所的土地 登記謄本，確認是地主，我們才受委託。（問：當時沒有 水電的廠方，原因為何？）因為太久沒有使用，才造成斷 水斷電。系爭廠方確實很久沒有使用，被告林麗容跟我們 說明這個原因，才斷水斷電，至於斷水斷電的實際原因， 都是就屋主告知而已，我們沒有再另外去查證。（問：你 從事仲介工作，是否知道沒有使用執照的房子，依法不能 接水電？）我認為還是可以接水電。（問：是否建築法規 定是不得接水電？）臺灣本來就有很多違法的，我知道建 築法有這樣的規定。開始承租前，就有告知了。（問：你 有無告知原告依照建築法規定，不得接水電？）有。這個 都要先告知，我有跟原告說依照法規規定不能接水電，我 們帶看的時候都要跟客戶說明。系爭廠房依法規不能接水 電。（問：既然依照法規不能申請接水電，如何向相關單 位提出申請？）之前有接過水電，之前也是台電有來接過 水電，本件我們有去台電申請跟審核，後來因為電壓不穩 ，廠房本來就有台電的電錶，後來有通電，因為電壓不穩 ，要做挖管線的動作，這是在本案原告承租以後的事情。 （問：就證人梁懿玹有說違章建築，所以無法請電，是否 有這件事情？）他們有去台電申請。我只知道他們有去台 電申請而已。」等語（見本院卷第270至275頁）；又被告 提出兩造LINE對話內容中原告係稱：「我剛有問水電的」 、「他說門牌證明書下來就可以先送電」、「那請問新編 的門牌號是幾號」、「阿姨另外還有地下水的源頭在哪裡 你們知道嗎？」、「我們要請水電牽地下水」等語（見本 院卷第323、325頁），在在可見被告出租系爭房屋予原告 時，系爭房屋之水、電相關設施本即欠缺，此不僅為原告 所知悉，且兩造尚約定倘若原告欲使用水電，應由原告自
行提出申設甚明，否則原告當無自行詢問水電部分之申請 資訊並表示欲引地下水使用之餘地，從而，被告將系爭房 屋交付原告使用之際，系爭房屋固有未合於原告通常使用 、收益之欠缺水、電供應狀態存在，惟原告於訂立系爭租 約時即已知此瑕疵之存在仍為締約，則揆諸上開說明，被 告就系爭房屋欠缺水、電供應之物之瑕疵部分，自不負擔 保之責。況查，被告於108年4月10日簽約後已將系爭房屋 交予原告，以供原告進行申裝水電等設施，且至108年6月1 日系爭租約開始前均無償提供系爭房屋予原告，又為配合 協助被告申裝水電設施，乃請訴外人林傑莑於108年5月間 向臺中市太平區戶政事務所申請補辦門牌整編等情，有臺 中市太平區戶政事務所108年5月9日中市太戶字第10800030 91號函可參（見本院卷第87頁），且經本院函詢台灣電力 公司營業處所、台灣自來水公司，系爭房屋是否有申請過 供電、供水等情，亦經台灣電力股份有限公司台中區營業 處、台灣自來水股份有限公司第四區管理處大里服務所分 別函覆：「臺中市○○區○○路000號建物…，目前無供電 及私接電力之情事」、「臺中市○○區○○路000號…無申 請用水紀錄」等語，此有台灣電力股份有限公司台中區營 業處109年2月21日台中字第1091173330號函、台灣自來水 股份有限公司第四區管理處大里服務所109年2月7日台水四 大里室字第1092600332號函（見本院卷第351、341頁）在 卷可稽，足見系爭房屋未能申辦安裝原告所需之水電設施 ，乃可歸責於原告自身未能積極申辦安裝甚明，則原告自 不得以此事由主張被告交付之租賃物未符合約定之使用收 益狀態並據此主張伊遭受被告詐騙締約，準此，原告未能 於系爭房屋安裝水電設施，自與被告無涉，從而，原告既 無法舉證證明伊係受被告施以何詐欺手段，方與被告簽訂 系爭租約，則伊以受詐欺為由主張撤銷系爭租約之意思表 示，自屬無據。綜上所述，兩造間之系爭房屋租賃關係尚 屬存在，且原告無法申設水電使用係非可歸責於被告所致 ，均業經本院審認如前，則原告請求確認系爭租約之法律 關係不存在，並據此請求承租人即被告返還押租金及賠償 違約金、裝潢費用、安裝電錶費用、仲介費用及營業損失 予原告，當均屬無據，難為准許。
（二）備位請求部分：按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先 由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張 之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其 所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年 上字第917號判例參照）。又債務人負有依債務本旨為給
付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為 瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其 負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完 全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應 轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債 務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付 係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人 證明之（最高法院77年度台上字第1989號判決參照）。再 按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約 所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而 言。如屬已開始履行之繼續性租賃契約，已有終止契約等 相關規定，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及 消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜（最高法 院、91年度台上字第577號、93年度台上字第161號判決參 照）。查被告於108年4月間已將系爭房屋交予原告使用等 節，為兩造所不爭執，則本件屬已開始履行之繼續性租賃 契約。而原告主張系爭房屋有前揭瑕疵、被告未依債之本 旨為交付、原告得解除契約等情，均為被告所否認，則原 告自應就系爭房屋確有瑕疵，該情形已違債之本旨，得例 外主張解除契約等節，負舉證之責。經查，原告雖主張被
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