臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第2692號
原 告 李素雯
兼上一人之
訴訟代理人 陳國貞
被 告 杜怡靚
劉昱麟
上一人 之
訴訟代理人 莊文華 住同上
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年3月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告劉昱麟（下稱劉昱麟）經合法通知，未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被 告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為 同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、 第2項分別定有明文。原告陳國貞（下稱陳國貞）起訴聲明 第1項原請求：「被告應給付陳國貞新臺幣（下同）385,368 元。」，嗣於民國108年9月6日具狀追加原告李素雯（下稱 李素雯，與陳國貞合稱原告）為當事人，復於本院同年9月 16日言詞辯論期日，以言詞變更聲明為：「被告應連帶給付 原告385,000元。」，又被告均於前開言詞辯論期日到場， 就原告上開追加及變更並無異議，而為本案之言詞辯論，視 為同意原告上開變更等情，並經記明筆錄在卷。而原告再於 同年12月13日具狀，暨於109年1月13日言詞辯論期日以言詞 變更聲明為：「被告應連帶給付原告335,000元。」原告前 開所為，則屬減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追 加，依首揭法條規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、劉昱麟於104年12月23日邀同被告杜怡靚（下稱杜怡靚，與 劉昱麟合稱被告）為連帶保證人，與原告簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），向原告承租原告共有（應有部分各為 1/2）之門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭
房屋），約定每月租金為25,000元，並先繳付押租保證金50 ,000元，租賃期間自105年2月1日起至108年9月30日止，系 爭租約並經鈞院所屬民間公證人作成公證書。又依系爭租約 第6條第5款約定：房屋有改裝設施之必要，乙方（按即被告 ，下同）取得甲方（按即原告，下同）同意，得自行裝設， 但不得損害原有建築。乙方交還房屋時，應回復原狀。惟被 告未經原告同意，擅自改裝破壞，且於遷出系爭房屋時未將 電線插座及電線迴路回復原狀，水塔、抽水馬達、日光燈座 、水龍頭亦均不見；另依系爭租約附加條款4、5分別約定： 乙方同意，租賃物不得鑽洞。乙方同意租賃期滿或租約終止 時，將租賃物清理乾淨、牆壁粉刷、回復原狀交還甲方．． ．。然被告於系爭房屋內到處鑽洞破壞亦未恢復原狀。另依 系爭租約第8條約定：．．．乙方如有違約情事，致損害甲 方權益時，願賠償甲方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師 費用，均應由乙方負責賠償。現系爭房屋租期屆滿，惟原告 發現屋內家具電器損壞嚴重，被告應賠償原告系爭房屋維修 回復原狀費用30萬元、電線線路回復原狀費用35,000元，以 上合計335,000元，爰依系爭租約及侵權行為之法律關係， 提起本件訴訟。並聲明：被告應連帶給付原告335,000元。㈡、對被告抗辯之陳述：被告所述108年5月20日下大雨淹水，原 告不予置理乙情，與事實不符，實係原告前去系爭房屋卻遭 被告趕出，被告係自108年6月1日開始積欠房租，且原告係 於被告欠租2個月才寄存證信函給被告。杜怡靚拿鑰匙後就 離開，陳國貞要求點交房屋杜怡靚卻表示不用。此外，系爭 租約終止時，被告即應將房屋遷讓交還原告，不得向原告請 求搬遷費用，房屋有改裝設施必要，被告應取得原告同意後 自行裝修，屋內設備有損害時，依約應由被告負責修繕，被 告經原告通知後置之不理，已違反經公證之系爭租約第10條 之約定，應視為已合法送達，故原告另委請他人修繕之費用 自應由被告連帶負擔，且該修繕費用係回復原狀，並無如車 禍事故中之車輛有所謂折舊之問題，而遷讓房屋並回復原狀 不得要求任何費用，亦經兩造同意後作成公證書，倘回復原 狀仍須計算折舊顯不合理，況交還房屋亦應由兩造當場完成 點交後拍照為證，而非將鑰匙交還原告後，事後要原告自行 找原告即承租人點交，此顯與返還房屋前應回復原狀後再點 交之常情不符。招牌部份已經拆除並換成新的，招牌承包商 為翁金龍，且原告第一次之存證信函是因為被告違反住家自 用之約定，擅自改成營業場所而有違約情事，始發函通知被 告終止系爭租約。
二、被告方面：
㈠、杜怡靚則以：系爭房屋漏水嚴重，108年5月20日叫原告來看 ，原告卻表示是天災不負責。被告自108年6月1日起未繳納 房租，並於7月30日搬走，因原告以存證信函要求被告搬遷 ，係原告主動要求要提前終止系爭租約，被告因仍有押租金 可作為給付房租之用，故仍未達租欠2個月租金之情事。又 被告並未損害系爭房屋，亦未更動任何電線線路，被告原與 陳國貞約定108年8月1日點交，但是陳國貞卻表明很忙而未 出面點交，被告只得將系爭房屋鑰匙拿到原告家裡還給原告 ，被告否認有破壞系爭房屋之情事，應由原告負舉證之責。 而被告承租系爭房屋時即向原告表示1樓將做為營業使用， 原告不僅知情且同意，否則被告已向原告承租78個月之久， 如有違約情事，原告早可以該理由終止系爭租約，至於被告 未拆除之招牌鐵架部分，係應系爭房屋現承租人要求繼續使 用才留下。此外，被告亦否認原告108年11月21日民事起訴 狀所檢附之估價單2紙形式上及實質上真正，因該2紙估價單 並非「收據」或「發票」，無法證明原告確有進行該2紙估 價單所載之工程並已給付工程款，故被告應提出收據或發票 以實其說。此外，原告已將系爭房屋另出租他人營業，1樓 地板及4樓和室均未拆除，招牌亦由新房客繼績使用，然上 開估價單中竟有1樓地板、4樓和室及招牌拆除等施作項目， 顯非實在。再者，原告所提出系爭房屋遭破壞之照片並無日 期，無法證明拍攝之時間，亦無從做為係遭被告破壞後才拍 攝之證明，況依系爭租約附加條款所載，租賃物附屬設備中 並無微電腦加壓馬達，佐以證人邱紹延之證述，亦可證原告 所述與事實不符。末依原告所提出之台中進化路郵局73號存 證信函所載，原告已自承被告於108年8月1日10時24分將系 爭房屋鑰匙歸還，故系爭房屋內設備於上開時點後所生之破 壞情形當與被告無涉等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。
㈡、劉昱麟未於最後言詞辯論期到場，惟據其前到庭所為陳述略 以：除與杜怡靚答辯理由相同外，另依民法第430條規定， 房東負有修繕房屋之義務，且房客須欠繳達2個月租金以上 ，房東始得終止租約，然被告尚未欠繳達2個月以上租金， 原告即於108年6月中旬即寄發存證信函給被告，要求被告於 同年7月31日搬走，顯係原告要求提前終止系爭租約，被告 亦同意配合，故原告不得再扣被告的押金，且被告並未損害 原告的房子或更改電線的線路等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張劉昱麟於104年12月23日邀同杜怡靚為連帶保證人
與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，約定每月租金 25,000元，並繳付押租保證金5萬元，租賃期間自105年2月1 日起至108年9月30日止，系爭租約並經公證。然被告自108 年6月1日起即未依約支付租金，嗣被告於108年8月1日將系 爭房屋鑰匙交還原告並遷離系爭房屋等事實，業據原告提出 公證書、租賃契約書、土地及建物所有權狀（見本院卷第23 頁至第28頁、第123頁至第129頁、第249頁至第254頁、第28 3頁至第288頁、第359頁至第364頁）等件為證，且為被告所 不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。另原告主張於被 告遷離後系爭房屋後開始整理房屋，始發現被告未依約將電 線插座及電線迴路回復原狀，水塔、抽水馬達、日光燈座、 水龍頭亦均不見，且被告更於系爭房屋內到處鑽洞破壞而未 恢復原狀，已違反系爭租約之約定，應給付系爭房屋內回復 原狀費用及電線插座及迴路回復費用合計335,000元等節， 則為被告所否認，並以前詞置辯，則原告請求被告連帶賠償 上開各項費用有，無理由，說明如后。
㈡、原告主張依系爭租約第6條第1項約定，系爭房屋係供住家使 用，然被告未經原告同意，即將系爭房屋1樓供做「足健康 養生館」之商業經營使用，已違反前開約定，是原告已依系 爭租約第9條第5項約定，於108年6月20日以台中進化路郵局 存證號碼第50號存證信函通知被告，表示提前於108年7月31 日終止系爭租約乙情，固據原告提出被告承租經營「足健康 養生館」之照片、台中進化路郵局存證號碼第50號存證信函 為證，被告雖不否認確於系爭房屋1樓經營「足健康養生館 」，惟抗辯已徵得原告同意而未違約，並舉系爭租約之仲介 即證人方春輝為證，而據證人方春輝於本院109年3月4日言 詞辯論期日到庭具結證稱：「（問：職業為何？）房屋仲介 ，從86年到現在。在場兩造認識，因為承租關係認識。」、 「（問：臺中市○○區○○路000號房屋，原告出租給被告 劉昱麟，證人方春輝是否知悉？）我知悉，是我另外一個同 事找的，我是店長所以我知道，公證過程我知道，兩造洽談 過程我有在現場，實際的細節記不得了。」、「（問：當時 屋主委託證人時，有無要求找房客的限制條件？）只有說不 做吃的工作，以及八大行業。其他賣衣服沒有限制，及開事 務所也沒有限制。」、「（問：劉昱麟承租系爭房屋，證人 是否知道要做什麼用途？）我同事說是在做腳底按摩的，不 屬於限制範圍，基於我們的經驗會告知屋主。」、「問：提 示本院卷第23頁至28頁公證書予證人方春輝，這是你同事辦 理，還是你辦理？）我有看過，那時候他有說住家以及腳底 按摩一起，被告要做腳底按摩應該有講，但是如何陳述不記
得了，依我們經驗我們應該會跟客戶講。我們101年有做公 證書，這公證書是他們續約的契約，這個過程劉先生有做腳 底按摩，屋主沒有告訴我們不要再與劉昱麟續約。」等語明 確，顯見被告早於101年間向原告承租系爭房屋時即已表明 ，系爭房屋除供住家使用外，另供經營腳底按摩店使用，上 開情事亦為原告於出租系爭房屋時即已知悉並加以同意，否 則在前次租約期間早可以此為由終止兩造間之租約，且於原 租約屆滿後，更不可能於104年再與被告繼續簽立系爭租約 ，並將系爭房屋繼續出租與被告使用，顯見原告前揭主張均 與事實相違。原告既於被告未違約之情況下，即於系爭租約 期滿前之108年6月20日，以台中進化路郵局存證號碼第50號 存證信函，通知被告提前於108年7月31日終止系爭租約，並 經被告同意，則被告辯稱系爭租約乃經兩造合意於108年7月 31日前提前終止乙節，應堪採信。
㈢、原告請求被告連帶賠償系爭房屋維修回復原狀費用30萬元及 電線插座及電線迴路回復原狀費用35,000元，並無理由。１、系爭租約第6條第5款約定：房屋有改裝設施之必要，乙方取 得甲方同意，得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方交還 房屋時，應回復原狀。另系爭租約附加條款4、5之約定：乙 方同意，租賃物不得鑽洞。乙方同意租賃期滿或租約終止時 ，將租賃物清理乾淨、牆壁粉刷、回復原狀交還甲方．．． 。再系爭租約第8條約定：．．．乙方如有違約情事，至損 害甲方權益時，願賠償甲方之損害及支付因涉及之訴訟費、 律師費用，均應由乙方負責賠償。」。
２、原告主張被告未經同意即擅自改裝破壞，且於遷出系爭房屋 時，水塔、抽水馬達、日光燈座、水龍頭均不見，被告更於 系爭房屋內到處鑽洞破壞卻未回復原狀等情，業據被告所否 認，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限 ，民事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高 法院17年上字第917號判例可參。次按民法第184條第1項前 項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要 件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或 過失負舉證責任；依民法第184條第1項前段規定，侵權行為 之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為 人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係 ，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵
權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院58年台上字第142 1號判例及最高法院100年度台上字第328號民事判決要旨參 照）。本件原告既依系爭租約及侵權行為之法律關係請求被 告連帶賠償系爭房屋內設備回復原狀費用，依前揭說明，自 應就前開事實負舉證之責。惟查，原告固提出系爭房屋內照 片、裁判費收據、債權人查調債務人課稅資料服務費收據、 估價單為證，然依原告所提出之照片雖顯示系爭房屋屋內凌 亂之情形，然該等照片並無任何時間印記，無從得知該照片 之拍攝日期，且原告亦無法提出系爭房屋出租前、後之照片 加以比對，尚難僅依上開照片即可證明係被告於108年8月1 日交還系爭房屋鑰匙時之屋況。此外，原告亦無法提出證據 證明系爭房屋出租時有提供其所主張之水搭、抽水馬達、日 光燈座、水龍頭予被告使用，且事後遭被告遺失或破壞等事 實。
３、另參以證人邱紹延於本院109年3月4日言詞辯論期日到庭具 結證稱：「（問：職業為何？）我做水電工作，我是承接水 電工程才認識被告，我認識劉昱麟先生。我知道被告劉昱麟 有做腳底按摩店，我有做過相關工程，店內的配線及水路之 修改是我做的，有做加壓馬達以及冷熱水管」、「（問：提 示本院卷第233頁照片予證人邱紹延，左上角照片之馬達， 證人邱紹延是否有印象？）我裝的不是這一顆馬達，當時有 水塔，沒有加壓馬達。」、．．．「（原告兼訴訟代理人問 ：證人邱紹延何時裝加壓馬達？）大概是101年第一次開店 時候安裝的。」等語；證人巫瑞庭則於同日具結證稱：「（ 問：證人巫瑞庭認識在場原告、在場被告及被告劉昱麟？） 認識被告他們兩個人，不認識屋主。我與被告是普通朋友， 有幫忙拆冷氣。」、「（問：被告在搬家時候，證人巫瑞庭 有幫忙？）我先幫忙拆冷氣，被告說2天內要交屋，有請我 幫他們搬家，我幫忙有2天的時間，大約108年7月31日。」 、「（問：提示本院卷第105頁以下予證人巫瑞庭，根據這 些照片顯示有燈、插座等有破壞情況，證人有無印象？）我 只有對客廳有印象，沒有看到破壞的情況。我沒有陪被告一 起交屋。」、．．．「（原告兼訴訟代理人問：證人巫瑞庭 是搬哪裡的冷氣？）他們二樓房間的冷氣。」等語，觀諸上 開證人之證述內容，益徵原告主張馬達遺失及系爭房屋內相 關設備（含電線插座及電線迴路）均係被告破壞等情，皆與 事實不符。更何況，系爭租約係兩造合意提前於108年7月31 日終止，被告亦已於同年8月1日遷離系爭房屋並將系爭房屋 鑰匙返還原告等情，已據本院認定如前，是系爭租約既經兩 造合意提前終止，則原告於被告交還鑰匙及系爭房屋時，應
可即時查看系爭房屋現況，倘發現系爭房屋確有多數毀損之 情形，衡情應立即向被告要求賠償，然原告卻遲至108年8月 14日始以台中進化路郵局第73號存證信函通知被告，且該函 文內容亦僅提及被告在屋內四處鑽洞，卻未曾表明屋內有重 要設備遺失、破壞、或屋內相關電線插座、電線迴路有遭破 壤之情況，亦顯與常情有違。原告既迄未能舉證證明被告有 故意破壞系爭房屋相關設備，或未將系爭房屋回復原狀交還 原告之情事，則原告請求被告連帶賠償回復原狀之相關費用 ，依法無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約及侵權行為損害賠償之法律關係 ，請求被告連帶給付335,000元，依法均無理由，應予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述 ，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，第85條第1項前 段。
中 華 民 國 109 年 4 月 15 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 15 日
書記官 楊均謙