最高法院民事判決 108年度台上字第2189號
上 訴 人 林水金
林信良
潘麗君
共 同
訴訟代理人 王子文律師
盧姵君律師
被 上訴 人 鄒采婕
訴訟代理人 盧國勳律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國106年1
1月1日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第377號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國102年10月17 日經法院拍賣取得「陽明山廈社區」（下稱系爭社區）原審共同被上訴人林姿伶所有，坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（應有部分37/10,000）及其上同小段00000建號，即門牌臺北市○○區○○街000號00樓之0房屋（下稱系爭房屋），含共同使用部分之同小段00000建號（下稱系爭建號）應有部分89/10,000，此建號應有部分並包含系爭社區地下3層如第一審判決附圖一所示編號79、80號停車位（下合稱系爭停車位）專用權。詎上訴人未經伊同意，無權占用系爭停車位等情，以先位之訴，依分管契約及民法第767條規定，請求上訴人返還伊系爭停車位。如認無分管契約，則以備位之訴，依民法第821條、第767條規定，求為命上訴人返還系爭停車位與伊及系爭建號共有人（全體）之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
上訴人則以：上訴人林信良為系爭社區000號11樓之5、19樓之1房屋（下分稱11樓之5房屋、19樓之1房屋）及各坐落基地之所有權人，對系爭停車位有約定專用權。上開房地嗣信託登記與訴外人張王春香，並由上訴人潘麗君先後於103年1月及同年7月，經法院拍賣及買賣取得所有權，及取得系爭停車位約定專用權。林信良係向潘麗君借用系爭停車位，再借與上訴人林水金使用，均非無權占有等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：系爭社區係訴外人嘉興建設股份有限公司（下稱嘉興公司）興建，訴外人東亞建築經理股份有限公司（下稱東亞公司）為使用執照所載起造人之一。社區內系爭房屋原為林
姿伶所有，經臺灣士林地方法院（下稱士林地院）102 年度司執助字第229號執行事件（下稱229號執行事件）拍賣，由被上訴人於102年10月17日拍定取得。19樓之1房屋由林信良信託登記與張王春香，經士林地院102年度司執字第12967號執行事件（下稱12967號執行事件）拍賣，由潘麗君於102年12月26日拍定取得；11樓之5 房屋則由林信良先後信託登記與訴外人鄭傳宗及張王春香，再由潘麗君於103年7月14日以買賣原因登記取得所有權等情，為兩造所不爭。按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權人及其範圍者，應認共有人間已合意成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情形外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。系爭社區地下第2、3、4 層全部公共設施雖僅編列單一之系爭建號。然依訴外人張佟雲於82年、86年間購買系爭社區000號10樓之10、同號18樓之3房地，及訴外人汪清課於87年間購買同號10樓之1房地所簽訂預定買賣契約書及附件之約定，可知該社區A區地下3層（B區地下4層）之停車空間，除特定部分係屬地上3至19樓之住戶專有，並交由住戶管理委員會統籌管理使用外，其餘部分由嘉興公司規劃為停車場，單獨就其價值及權利範圍出售與承購社區專有建物之買受人，由買受人管理使用及維護，買方認知係登記為共同使用，不單獨核發所有權狀，未購買停車位之住戶對於專有單獨銷售之停車空間無使用、管理權。又於交屋時，張佟雲購買1個車位之368號10樓之10房地「產權登記暨面積核算明細表」，記載建物包括系爭建號權利持分範圍為8/10,000及44/10,000，其中持分44/10,000包括車位10.48坪；而未購買車位之368號18樓之3房地「產權登記暨面積核算明細表」，僅記載建物包括系爭建號權利持分範圍14/10,000。另依地籍資料查詢記載，汪清課所購買1個車位之368號10樓之1房地，就系爭建號登記權利範圍則為41/10,000。再參諸張佟雲之配偶林政雄證稱：建商與購買車位之區分所有權人簽訂之買賣契約有約定停車位號碼，然因總幹事依住戶要求調整，致造冊內容不準，就依照共同部分之持分大小判斷所擁有停車位數量；及系爭社區承購戶姚清美證稱：伊於87年間買賣登記取得368號12樓之1房屋，含共有使用部分即系爭建號應有部分41/10,000，係表徵所購買地下3層編號6號停車位之專用權。嗣伊於91年5月24日以買賣為原因，與林階德（皆得）、林信良父子洽談，再購得00000建號共同使用之系爭建號應有部分48/10,000，該持分係表徵伊再購買地下3層編號35、36號停車位專用權等語。暨佐
以系爭社區住戶規約第2條第4項規定：停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分；無買賣契約書或分管協議書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用等各情，堪認系爭社區管委會所為停車位造冊資料，並非取得系爭建號地下3層停車位約定專用權之方式。且系爭社區之起造人或建築業者就該建號地下3層單獨銷售之停車空間，已與各承購戶合意成立分管契約，約定由購買停車位之承購戶享有專有權，其效力並及於其繼受人。至於社區專有部分之承購戶，是否有併隨購買停車位，可由各區分所有權人就共同使用之系爭建號應有部分登記比例高低為判斷。依系爭社區住戶面積管理費及車位表、系爭建號登記謄本等件，可知除系爭停車位以外，該社區有停車位之專有部分區分所有權人，僅A棟14樓之7及B棟5樓之6對於系爭建號應有部分各登記為10/10,000、13/10,000，其餘登記該建號之應有部分均在30/10,000以上。又依臺北市士林地政事務所登記申請資料及異動索引之記載，系爭房屋由第一次登記所有權人東亞公司移轉與彭耀祖，再由彭耀祖移轉與林于超，及林于超於92年3月18日移轉與陳潘月麗時，所登記系爭建號之應有部分均為13/10,000。對照前述停車位與系爭建號應有部分之對應比例，足認彭耀祖乃至陳潘月麗於購買系爭房屋時，固未購買停車位。然林信良曾於91年5月24日向竹科建設股份有限公司買賣取得系爭社區366號18樓之2房屋（下稱18樓之2號房屋），含系爭建號應有部分107/10,000，依前揭停車位對應之比例估算，應有取得3個停車位。而林信良除於92年9月12日將該房屋出賣與訴外人谷方，及將系爭建號應有部分31/10,000併同移轉，使谷方取得該建號地下3層編號8號停車位專用權外，並將系爭建號其餘應有部分76/10,000移轉與陳潘月麗，使系爭房屋所登記系爭建號應有部分增至89/10,000。林姿伶再於94年11月7日以買賣為原因，登記取得系爭房屋含系爭建號上開應有部分。參酌林政雄證稱：要有產權才能繳納停車清潔費，繳納收據可作為停車位產權之判斷等語，及對照系爭社區管委會96年12月應繳費用一覽表、97年11月至102年12月之公共管理費用分攤收繳單，原均記載系爭停車位之停車清潔費共新臺幣（下同）500元，係由當時系爭房屋所有權人林姿伶繳納。經東京都保全股份有限公司（下稱東京都公司）派任負責造冊管理系爭建號內停車場之社區總幹事高東誠，並證稱：系爭停車位之繳納通知單是開給系爭房屋所有權登記名義人，當時是林姿伶，就是開給林姿伶等語。足認陳潘月麗於92年9月12日以買賣為原因取得系爭建號應有部分76/10,000，係向林信良買受取得原附屬18樓之2房屋之系爭停車位專用權；林姿伶於94年11月7日自陳潘月麗買受取得系爭房
屋及系爭建號應有部分89/10,000，亦包含該建號表徵系爭停車位專用權之應有部分在內。至於系爭社區管委會每月僅向林姿伶收取500元停車管理費，雖與該社區住戶規約規定每車位每月應繳停車管理費500元不符，然社區總幹事高東誠已證稱並不清楚其原因。林姿伶於99年至103年間雖曾承租公有停車位，惟倘林姿伶繳交每月500元之停車管理費並非系爭停車位之管理費，林信良應無委由林可欣指示高東誠刪改之必要。再者，東京都公司函送98-103年車籍資料表及社區管委會提供之停車位資料，雖記載系爭停車位專用權由林信良取得，惟依高東誠之證述，可知上開資料係依車位使用人提出之車籍資料為登載，並非承認林信良有系爭停車位之專用權，均無從據為有利於上訴人之認定。229號執行事件拍賣林姿伶所有系爭房屋時，拍賣公告雖未標明系爭停車位，然既將表徵系爭停車位使用權之系爭建號應有部分明列於拍賣文件，及佐以仲介被上訴人拍定系爭房屋之吳思萱證稱：總幹事高東誠當時有告知系爭停車位係林姿伶所有系爭房屋的部分，並帶伊與同事到停車場去看，伊有再次跟高東誠確認這兩個車位等語，足認被上訴人已依拍賣程序拍定取得系爭停車位使用權。至12967號執行事件就19樓之1房屋於102年4月9日查封筆錄雖記載：「據大樓管理委員稱：債務人（指張王春香）之車位係B3的編號79、80號」，然拍賣公告並未列入系爭停車位，亦未將表徵該等停車位使用權之系爭建號應有部分列載其上，潘麗君復於102年12月26日始拍定取得19樓之1房地，自無從取得系爭停車位之專用權。至另件士林地院93年度訴字第384號葉祖成與馬厚人間請求返還停車位事件之確定判決，雖認定訴外人海渡實業股份有限公司（下稱海渡公司）已受讓嘉興公司依分管契約對於79號停車位之專用權，然該事件與本件非同一事件，本件所引用之證據資料，與另件亦不相同，自不受該判決之拘束。按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用。被上訴人既拍定取得表徵系爭停車位使用權之系爭建號應有部分，得繼受原分管契約，對系爭停車位有單獨之管理權。上訴人自承系爭停車位已由林姿伶於103年1月移轉與林信良占有並停放車輛，林信良將系爭停車位交付與潘麗君後，又向潘麗君借用，再出借與林水金使用。足認潘麗君、林信良為系爭停車位之間接占有人，林水金為直接占有人，且均為無權占有。從而，被上訴人先位之訴，依分管契約及民法第767條第1項前段規定，請求上訴人返還系爭停車位與伊，應予准許，備位之訴則不予審酌，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘防禦方法及舉證於判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，判決如其先位之聲明。
按採證認事為事實審法院職權，倘其採證認事不違背法令，不得執以為上訴第三審之理由。查另件士林地院93年度訴字第384 號確定判決，雖認定系爭停車位中之79號停車位，係海渡公司於89年4月17日與嘉興公司負責人徐華民協議受讓取得（見原審卷第2宗第323 頁）。然海渡公司本於該協議受讓取得者，係包括系爭停車位在內之12個停車位，及包括系爭房屋、11樓之5、19樓之1，18樓之2 房屋在內共35戶區分專有建物，有協議書及北投陽明山廈案住宅及車位移交海渡公司明細表可稽（同上卷第401至409頁）。林信良既自承已自海渡公司受讓系爭停車位專用權（同上卷第176、346頁），復不爭執於91年5月24日登記取得18樓之2房屋及共同使用之系爭建號應有部分107/10,000（見原審卷第3 宗第350、351頁）。則原審認定林信良於92年9月12日將18樓之2房屋共同使用之系爭建號應有部分76/10,000 ，出賣移轉與陳潘月麗，已同時將該等應有部分所表徵對於系爭停車位分管專用之權利，出賣予陳潘月麗，再由林姿伶及被上訴人輾轉買受及拍定取得，林信良則喪失對系爭停車位之專用權（見原判決第18、19頁），與上開確定判決自無矛盾。且按公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。則林信良將18樓之2房屋共同使用之系爭建號應有部分76/10,000出賣予陳潘月麗之同時，自無仍保留該建號應有部分所表徵系爭停車位之使用權，再出賣移轉與潘麗君之可能。原審因認潘麗君並未因拍得19樓之1房屋或買受11樓之5房屋而取得系爭停車位專用權，核亦無違誤。又原審已合法認定系爭社區管委會所為停車位造冊資料，並非系爭建號地下3 層停車位約定專用權取得之方式（見原判決第12頁），上訴人執系爭社區之車籍資料表所載車位所有權人，及車位個數與系爭建物對應持分有若干不合之情形，指摘原判決違背法令，尤非有據。上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 8 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 魏 大 喨
法官 滕 允 潔
法官 林 金 吾
法官 李 瑜 娟
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 4 月 13 日
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