臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 109年度員簡字第21號
原 告 張維津
訴訟代理人 張柯綉絹
張玉佩
張資兒
被 告 王文享
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年3月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路00巷00號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣273,796元，及自民國108年11月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣15,500元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，此規定依同法第436條第2項於簡易 程序準用之。查本件原告起訴請求：(一)被告應將門牌號碼 彰化縣○○鄉○○村○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋） 騰空遷讓返還原告；(二)被告應給付原告新臺幣（下同）28 3,796元，及自民國108年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月 給付原告15,500元；(三)請求予以強制執行遷讓房屋返還原 告，並將留置機具物品等進行拍賣，且將拍賣所得優先發還 原告抵償所積欠租金及相關費用。嗣原告於本院109年2月20 日言詞辯論期日，將起訴聲明第2項，變更為：被告應自108 年11月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告15,500元； 復於本院109年3月26日言詞辯論期日，將起訴聲明第1項， 變更為：被告應遷讓返還系爭房屋，並撤回騰空部分之請求 。核原告上開所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明 ，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
三、原告主張：
(一)兩造於106年10月31日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃 契約書），約定由被告向原告承租系爭房屋，租期2年，自 106年11月1日起至108年10月31日止，每月租金15,500元。 水、電及營業稅等費用，均由被告自行負擔。
(二)被告僅交付15個月租金及押金5萬元，其餘各期之房租均未 支付，迄108年4月1日止，被告遲付租金已達7月（未付月份 為108年4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月，共計108, 500元，扣除押租金50,000元後，仍逾期4月），共計欠繳租 金58,500元。
(三)被告另未繳付108年4月至同年10月之水費379元，以及108年 4月至10月之電費2,643元；108年之房屋稅2,274元，共5,2 96元。
(四)原告依系爭租賃契約書第6條第1項約定，請求被告給付違約 金210,000，因系爭租賃契約書第6條第1項規定，每日以1, 000元為罰金，期間為108年4月至10月，共計7個月（一個月 以30天計算），故金額為210,000。另原告依系爭租賃契約 書第7條第2項規定，請求清理廢棄物、垃圾費用10,000元， 此為預估值，因系爭房屋目前仍由被告之機具佔據。(五)原告已依契約所載地址，以簡訊及存證信函通知被告限期繳 清所積欠之租金，以及搬遷，並終止租約，被告於租約終止 後，未依約遷讓返還房屋且屬無權占有，侵害原告之所有權 。原告請求被告遷讓返還系爭房屋；並清償積欠之房租等費 用。
(六)被告繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致 原告每月受有相當於租金之損害，依不當得利之法律關係， 應給付被告之損害。
(七)被告生產器具，留置於原告系爭房屋處所，未依約遷讓返還 房屋且無權占有，令原告損失甚大，原告年邁無力工作，靠 此租金收入維持生計，其女兒因病在家，無收入來源，近期 病情嚴重需自費開刀，龐大的醫藥費讓原告生活陷入困頓， 請求予以強制執行遷讓房屋返還原告，並對留置機具物品等 依程序進行拍賣，並將拍賣所得由原告優先受償，抵償所積 欠租金及相關費用，餘依規定發還被告。
(八)並聲明：
1.被告應將系爭房屋返還原告。
2.被告應給付原告283796元，及自108年11月1日起至遷讓房屋 之日止，按月給付原告15,500元。
3.請求予以強制執行遷讓房屋返還原告，並將留置機具物品等 進行拍賣，且將拍賣所得優先發還原告抵償所積欠租金及相
關費用。
四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
五、本院之判斷：
(一)原告主張兩造於106年10月31日簽訂系爭租賃契約書，約定 由被告向原告承租系爭房屋，租期為2年，自106年11月1日 起至108年10月31日止，每月租金15,500元。水、電及房屋 稅等費用，均由被告負擔。被告僅交付15個月租金及押金5 萬元，其餘各期之房租均未支付，自108年4月1日起迄108年 10月止，被告遲付租金已達7個月，扣除押租金50,000元後 ，共計欠繳租金58,500元。被告另未繳付108年4月至同年10 月之水費379元，以及108年4月至10月之電費2,643元；108 年之房屋稅2,274元，共5,296元，系爭租賃契約書第六條第 1項約定「乙方（即被告，下同）違反本契約條款而使用房 屋或拖欠租金達五日以上，經甲方（即原告，下同）催告限 期繳納仍不支付時，按日計每日租金新台幣1,000元整為罰 金，十日後甲方得終止本租約」之事實，業據原告提出房屋 租賃契約、存證信函、手機簡訊、台灣自來水股份有限公司 水費繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、彰化縣地方稅務局 108年期房屋稅轉帳繳納證明影本等件為證。被告對原告主 張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論 期日到場，亦未提出任何書狀作何爭執，依民事訴訟法第43 6條第2項準用同法第280條第3項前段及第1項前段規定，視 同自認，是堪認原告之主張，核屬真實。
(二)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、 第455條前段分別定有明文。本件兩造就系爭租約合意於108 年10月31日終止，則依上開規定，被告即應返還系爭房屋予 原告。是原告基於上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋， 為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。(三)次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳 息充之；再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者， 依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租 金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第421條、第439 條分別定有明文。查系爭房屋租金為每月15,500元，有系爭 租賃契約書第3條規定在卷可按，被告自108年4月起即未再 給付租金，迄108年10月31日系爭租約終止之日止，尚積欠 7個月租金共計108,500元，扣除50,000元押金後，尚欠58,5 00元及電費2,643元、水費379元、房屋稅2,274元，合計63,
796元。另被告遲付租金達7個月，經原告催告仍不繳納，原 告依系爭租賃契約書第六條第1項請求被告給付每日1,000元 之違約金共計210,000元（計算式：1,000元×7個月×30天 =210,000元），亦有理由。惟原告請求被告給付清潔費用10 ,000元部分，系爭租賃契約書第七條第2項雖約定「乙方退 租遷出時，需將裝潢、隔間及廢棄物等地上物全部清除乾淨 ，地面凹凸不平的地方，需負責處理，恢復原狀。如有殘留 垃圾或地面處理不當，則任由甲方代為處理，所有費用均由 乙方支付，絕無異議」，惟原告未能提出任何證據證明其確 有代被告支出清潔費用10,000元，則原告依系爭租賃契約書 第七條第2項，請求被告給付清潔費用10,000元，即無理由 ，不應准許。是原告依給付租金請求權，請求被告給付積欠 之租金及水、電、房屋稅、違約金費用合計273,796元，均 有理由，應予准許。
(四)復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17 9條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範 圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年 台上字第1695號裁判意旨參照）。本件被告既仍占有使用系 爭房屋，其自108年10月31日合意終止系爭租約後，即已失 其合法占用系爭房屋之正當權源，核係無權占用系爭房屋， 致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於 租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益系爭房屋 之損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告自系 爭租約屆滿翌日即108年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，給付相當於租金之不當得利。故原告依不當得利之法律 關係，請求被告自108年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告15,500元，核屬有據，亦應准許。(五)原告請求本院強制執行遷讓房屋返還原告，並將留置機具物 品等進行拍賣，且將拍賣所得優先發還原告抵償所積欠租金 及相關費用部分，核屬強制執行事項，應俟本件勝訴判決確 定後，由原告執確定判決為執行名義，向本院聲請依強制執 行法之相關規定進行強制執行程序，非於本件民事訴訟程序 中以提起訴訟之方式請求，故原告此部分之請求為無理由， 不應准許。
六、綜上所述，本件原告依系爭租賃契約、租賃物返還請求權、 給付租金請求權及不當得利之法律關係，請求被告給付如主 文第1至2項所示，核屬有據，應予准許。逾此部分之請求， 則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款規 定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，依同法第389條第1 項第3款之規定，依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係依原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
書記官 葉春涼