臺灣士林地方法院民事簡易判決
108年度湖簡字第1900號
原 告 劉時旺
訴訟代理人 楊純玲
被 告 臺北市康寧公視社區管理委員會
法定代理人 方臺
訴訟代理人 石健佑
訴訟代理人 蔣森秋
上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國109 年3 月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬肆仟元，及自民國一百零八年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰元，其中新臺幣參仟元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落被告社區內門牌號碼臺北市○○區○ ○路路0 段00巷00弄00號8 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有 權人。被告就系爭房屋上方之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台 ）疏於管理維護，致頂樓平台泡沫隔熱層水泥年久風化龜裂 致防水層失效，另女兒牆鋼筋與泥作暴牙、頂樓平台原有排 水管被封閉導致雨水無法正常排出，使屋頂泥作產出加強鹼 ，亦加速防水層失效，均致系爭房屋內天花板自民國107 年 11月起因漏水而產生嚴重發霉。經原告通知被告修繕系爭頂 樓平台，被告均以社區規約第16條第3 項第3 款規定僅能給 予補助新臺幣（下同）5 萬元為由，拒絕修繕，而要原告自 行處理。原告乃於108 年6 月1 日起委請訴外人茗山有限公 司（下稱茗山公司）就系爭頂樓平台及女兒牆進行防水工程 ，修繕工程費為29萬2,400 元。又系爭頂樓平台屬社區共用 部分，依公寓大廈管理條例第10條第2 項，其修繕、管理、 維護應由被告為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之。被告未盡其修繕義務而由
原告代為修繕，被告因而受有系爭頂樓平台受到修繕之利益 ，原告則因之支出工程款29萬2,400 元予茗山公司，受有損 害，自得依民法第179 條、公寓大廈管理條例第10條規定， 請求被告返還，爰提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付 原告29萬2,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告不爭執系爭房屋有漏水之損害，然被告並未 授權原告代為修繕。又共用部分之修繕費用，原則上雖由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之，惟區分所有權 人會議有所決議，或規約另有規定時，於不違反強行規定或 公序良俗之前提下，自應優先從其決議或規定，全體住戶有 共同遵守該約定之義務。被告社區規約第16條第3 項第3 款 規定「頂樓原泡沫隔熱層水泥漏水維修，頂樓每戶以5 萬元 申請1 次為限」，並未違反公序良俗，且全體住戶均同意遵 行迄今數十年，多年來社區其他住戶已有39戶依該規定申請 補助，無人異議。倘獨優於原告，對其他住戶亦有失公平。 且被告社區1 樓每戶每月僅收700 元，2 樓以上僅收850 元 清潔費，其用以支應每月管理、清潔各項開銷已不足，況社 區面臨24部老舊電梯更換，管理基金實已不敷支出。且原告 請求金額相較於每月僅繳納850 元，明顯失衡，故被告社區 規約規定補助5 萬元，已屬合理。縱認原告得為本件請求， 依原告所提漏水照片可見，其室內天花板漏水區域僅一小部 分，原告卻連未漏水部分亦一併施工，顯逾越必要性，就此 部分即不能為請求。又就女兒牆之修繕費用，依被告覓得廠 商報價結果，僅須1 萬5,000 元，該報價單及廠商名單亦提 供予原告，然原告仍自行尋找廠商修繕，則就超過1 萬5,00 0 元部分，原告不能證明有施作之必要，其請求為無理由等 語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受 不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張其為系爭房屋之所有權人，並為系爭社區之區分所 有權人，而系爭頂樓平台係位於系爭房屋上方等情，業據其 提建物所有權狀為證（見本院卷第19頁），堪認屬實。又原 告主張自107 年11月間起，因系爭頂樓平台年久失修，以致 遇雨時，積水經系爭頂樓平台向下滲漏至系爭房屋，造成系 爭房屋因漏水而有天花板發霉之損害，嗣經原告催告被告修 繕，被告拒絕修繕，其後亦不置理，原告不得已遂於108 年 6 月1 日起自行僱工修繕系爭頂樓平台，為此依民法第179 條及公寓大廈管理條例第10條規定，請求被告返還修繕費用 29萬2,400 元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩
造爭執點說明如下：
（一）原告主張依民法第179 條及公寓大廈管理條例第10條規定 ，請求被告返還系爭頂樓平台修繕之利益，有無理由？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。是不當得利返還請求 權之成立，須當事人間發生財產之損益變動，即一方受有 財產上之利益，並致他方受財產上之損害，且無法律上之 原因。另按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但 修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者， 由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會 議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10 條第2 項亦定有明文。
2.經查，依公寓大廈管理條例第36條第2 款規定共有及共用 部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為管理委員會職務 之一。另依被告社區住戶規約第5 條第2 款規定：「管理 委員會之職務如下：共有及共用部分之清潔、維護、修繕 及一般改良。」（見本院卷第27頁），可見共用部分之維 護及修繕屬管理委員之職務，本件系爭頂樓平台既為共用 部分，則其修繕屬被告之職務，應由被告負責。而系爭頂 樓平台經原告與茗山公司簽立承攬契約（下稱系爭承攬契 約），進行修繕工程，並支付修繕工程款29萬2,400 元予 茗山公司，有工程承攬合約書、工程報價單、施工保固書 在卷可佐（見本院卷第135 頁至143 頁、第147 頁至151 頁），被告因而受有系爭頂樓平台受到修繕之利益，原告 則受有支出修繕費用之損害。原告自得依民法第179 條規 定，請求被告返還該利益，而因該利益依其性質不能返還 ，應償還其價額即修繕費用。另原告亦得依公寓大廈管理 條例第10條第2 項規定，請求被告以公共基金負擔費用。 3.被告抗辯系爭平台屬系爭公寓大廈之共用部分，雖共用部 分之修繕費用，原則上係由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分攤之，惟若區分所有權人會議有所決議，或規 約另有規定時，於不違反強行規定或公序良俗之前提下， 自應優先從其決議或規定，全體住戶有共同遵守該約定之 義務。而被告社區規約第16條第3 項第3 款已規定「頂樓 原泡沫隔熱層水泥漏水維修，頂樓每戶以5 萬元申請1 次 為限」，該規定並未違反公序良俗，且全體住戶均同意遵 行迄今數十年，多年來社區其他住戶已有39戶依該規定申 請補助，無人異議，原告亦應遵守。倘獨優於原告，對其
他住戶亦有失公平。且被告社區1 樓每戶每月僅收700 元 ，2 樓以上僅收850 元清潔費，其用以支應每月管理、清 潔各項開銷已不足，況社區面臨24部老舊電梯更換，管理 基金實已不敷支出。且原告請求金額相較於每月僅繳納85 0 元，明顯失衡，故被告社區規約規定補助5 萬元，已屬 合理等語。然而，共用部分需修繕之事由倘非可歸責於住 戶，其修繕費本應由全體區分所有權人以公共基金或按其 共有之應有部分比例分擔，始為公允。公共基金或管理費 如有不足，應提高收取標準來支應，非得以此為由拒絕修 繕，或以規約規定或區分所有權人會議決議由頂樓住戶自 行負擔大部分之修繕費。否則形同將該等費用負擔轉嫁於 頂樓住戶，其餘區分所有權人得無償或以較少之負擔即享 受頂樓平台共用部分完好無缺之利益，亦形同免除管理委 員會受全體區分所有權人委託所負修繕、管理、維護頂樓 平台共用部分之義務，猶顯非公允。是以本院認為被告社 區所為上開規約規定，並不能免除其維護修繕頂樓平台並 負擔費用之義務，亦不能作為其保有頂樓平台修繕利益之 法律上原因，被告此部分抗辯並非可採。
（二）原告得請求之金額若干？
關於修繕費用部分，原告主張修繕費用為29萬2,400 元， 並提出前揭工程承攬合約書、工程報價單為憑。被告則抗 辯系爭房屋室內天花板漏水區域僅一小部分，原告卻連未 漏水部分亦一併施工，顯逾越必要性，就此部分即不能為 請求。又就女兒牆之修繕費用，依被告覓得廠商報價結果 ，僅須1 萬5,000 元，該報價單及廠商名單亦提供予原告 ，然原告仍自行尋找廠商修繕，則就超過1 萬5,000 元部 分，原告不能證明有施作之必要等語。經查，依茗山公司 工程報價單所示，施工範圍為系爭頂樓平台34坪與女兒牆 面施工面積18坪，共計52坪。對照系爭房屋權狀所載總面 積，換算後約31.28 坪（見本院卷第19頁），可見系爭頂 樓平台施工範圍已為平台之全部。再依證人即茗山公司施 工人員陳士欽到庭證稱最早是去檢視系爭房屋漏水，其前 往檢視時，系爭房屋進門玄關正在滴水，主臥室及前後陽 台天花板部分有明顯壁癌，因有4 處漏水，另頂樓牆角有 鋼筋裸露之明顯損壞情形，雨水會從該處滲入，若僅就漏 水位置及女兒牆牆角部分施工，其工程費用與全部範圍施 工不會相差太多，且完工之效果未如全面施工好。又頂樓 平台原有泡沫水泥，其作用是隔熱，原理是下面時可以吸 收水分，日照時可以阻絕熱傳導，如果在泡沫水泥上直接 施作防水，會讓泡沫水泥的水蒸發上來使防水層起泡、隆
起、破損，故其建議應將頂樓平台之全部雜項層拆除，重 新施作防水等語（見本院卷第253 頁至254 頁）。可認系 爭房屋之漏水處雖僅4 處，但遍及室內各處。再考量系爭 房屋所在之建築物係84年建築完成，有前揭建物所有權狀 可佐。且在原告為本件施工之前，系爭頂樓平台未曾進行 修繕，為兩造所不爭執。換言之，系爭頂樓平台自該棟建 築物完工迄至108年，期間24年均未曾修繕，則依常情來 看，若僅就系爭房屋漏水處相對應之頂樓平台部分進行局 部防水層修繕，可預見其他未修繕位置，在短期內將再面 臨修繕之問題，因而證人所述，各部分分別修繕，其防水 效果未如全面施工佳等內容應屬可信。是以原告主張系爭 頂平台包括女兒牆部分有全面施作防水層之必要，應可採 信。又茗山公司工程報價單總價為29萬2,400元，其中有 關女兒牆部分之工程項目及費用為女兒牆面防水底塗，單 價為每坪250元，牆面防水面塗，單價為每坪900元，以施 作面積18坪計算，則前者費用應為4,500元（計算式：25 0×18＝4,500），後者為1萬6,200元（計算式：900×18 ＝16,200），合計為2萬700元，原告主張前者為8, 500元 ，後者為3萬600元（均係以34坪計價），其超過部分均非 可採。另被告抗辯女兒牆施工費用僅1萬5,000元，並提出 訴外人上和兆企業有限公司開立估價單為憑（見本院卷第 203頁），然觀之上開估價單施工內容係女兒牆壓角泥作 （含除鏽），是否有包含防水工程，尚有可疑，是被告此 部分抗辯，尚難遽信。綜上，經扣除上開原告主張不可採 之部分，系爭頂樓平台含女兒牆之防水修繕費用應為27萬 4,000元。
（三）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文分別 定有明文。本件原告請求屬給付無確定期限者，原告之起 訴狀繕本係於108 年11月12日送達被告（見本院卷第177 頁），則原告之請求經准許部分，並請求自108 年11月13 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由， 逾此範圍，為無理由。
四、從而，原告依民法第179 條、公寓大廈管理條例第10條規定 ，請求被告給付27萬4,000 元，及自108 年11月13日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准
許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。本件係適用簡易訴訟 程序，所為被告敗訴之部分應依職權宣告假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用 額為3,200 元（第一審裁判費），其中3,000 元由被告負擔 ，餘由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 4 月 7 日
內湖簡易庭 法 官 林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 4 月 7 日
書記官 許秋莉
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