臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第34號
原 告 吳張玖珠
兼 訴 訟
代 理 人 魏知新
被 告 林培華
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109年3月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
貳、實體相關：
一、原告主張：坐落於桃園市○○區○○段0000○00地號土地（ 面積：31平方公尺，下稱系爭土地）原為訴外人林鴻明所有 ，自67年起即由被告所有門牌號碼桃園市○○區○○○街00 號建物（下稱系爭建物）所占用，嗣訴外人林鴻明因積欠原 告債務而將系爭土地移轉登記予原告用以抵償債務，然被告 之系爭建物仍持續占有系爭土地，致原告受有無法利用系爭 土地之損害，是被告顯受有相當於租金之不當得利。而於10 3 年8 月起至108 年7 月止之不當得利金額，依103 年1 月 、104 年1 月、105 年1 月、106 年1 月、107 年1 月、10 8 年1 月之系爭土地各年度公告現值分別為每平方公尺新臺 幣（下同）2 萬2,800 元、2 萬5,700 元、2 萬6,800 元、 2 萬6,600 元、2 萬6,100 元、2 萬6,100 元，與系爭土地 面積為31平方公尺相乘，再與年息5 ％相乘為計算，分別係 為1 萬4,725 元、3 萬9,835 元、4 萬1,540 元、4 萬1,23 0 元、4 萬0,455 元、2 萬3,598 元，共計為20萬1,383 元 。另就將來給付部分，被告既仍持續占用系爭土地，自仍受 有每年相當於租金之不當得利4 萬0,455 元。為此，爰依不 當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：一、被告 應給付原告20萬1,383 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息。二、被告應自起訴狀繕本 送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告4 萬0,455 元。
二、被告則以：系爭土地之原所有權人為訴外人林鴻明，其於66 年間將系爭土地提供予岳昌開發股份有限公司（下稱岳昌公 司）興建中壢華勛社區。系爭建物乃岳昌公司斯時興造中壢 華勛社區中之1 戶，但因系爭建物坐落之部分土地係屬水利
保留地，無從辦理建物第一次所有權登記及所坐落土地之所 有權移轉登記，故伊始無系爭建物之所有權狀，是伊受有系 爭土地之使用收益利益實非無法律上原因，此情可參本院96 年度訴字第1451號民事判決。又系爭建物坐落之土地，除系 爭土地外，尚包含桃園市○○○○段0000○00地號及1397之 22地號之土地，而伊就桃園市○○○○段0000○00地號之土 地已與訴外人彭誠宏經本院96年度訴字第1463號拆屋還地事 件和解成立在案，因而取得該地所有權，另伊就桃園市○○ ○○段0000○0 地號亦為水利保留地之土地，亦已價購取得 事實上處分權，是除系爭土地外，系爭建物坐落之土地部分 伊均已取得權利，而伊願就系爭土地以6 萬元向原告價購等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，除系爭建物占用系爭土地是否無法 律上原因外，業據原告提出與其所述相符之土地登記第一 類謄本（所有權個人全部）中壢區仁美段0000-0000 地號 、地籍圖謄本、地價第二類繕本中壢區仁美段0000-0000 地號及請求金額明細表及計算式（林培華案）等件為證（ 見本院卷第7 至11頁），並經本院依職權向桃園市中壢地 政事務所調閱土地登記公務用謄本（地號全部）中壢區仁 美段0000-0000 地號、土地登記公務用謄本（地號全部） 中壢區仁美段0000-0000 地號、桃園市地籍異動索引及臺 灣省桃園縣土地登記簿等件核閱無誤（見本院卷第50至75 頁），且為被告所不爭執，自堪信原告主張之上開部分事 實為真實。
（二）原告另主張系爭建物占用系爭土地係無法律上原因，是依 不當得利之法律關係，被告應給付原告如前開聲明所示之 金額等節，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審酌 者厥為：被告之系爭建物占用系爭土地是否無法律上原因 ？
1、 按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法 理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有 特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用 土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租 賃。」，足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異
之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續 「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該 房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」 該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」 ，即無不當得利或侵權行為之可言。而此項規定，於房屋 所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅 將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓 與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先 後讓與相異之人時，亦可類推適用（最高法院93年度台上 字第1328號、93年度台上字第1792號民事裁判參照）。 2 、查，訴外人林鴻明於系爭建物起造時，為岳昌公司之股東 兼監察人乙節，有岳昌公司變更登記事項卡影本可稽，業 經核閱本院96年度訴字第1451號卷屬實（見該案號卷第12 9 頁），是本件系爭土地原地主即訴外人林鴻明既身為岳 昌公司監察人，其提供系爭土地予岳昌公司興建中壢華勛 社區之建物，此種情形核與國內諸多建設公司購地建屋歷 程，係由建設公司之數合夥人或股東先出資購買土地（註 ：可能係將土地借名登記於某一合夥人或股東名下），再 由該土地登記名義人出具「土地使用權同意書」供建設公 司申請建造執照及使用執照，待房屋興建出售時，則同時 與購屋者簽訂房屋買賣契約和土地買賣契約，該土地登記 名義人亦同時配合將相關土地所有權持分移轉登記予購屋 者之型態相符。斯時雖該土地之登記名義人和建物之起造 人（建設公司）為不同人格，惟該土地登記名義人既為建 設公司之合夥人或股東，與建設公司初始即係共同有計劃 地朝同一營利目標而進行購地、興建房屋、推出建案出售 房地獲利，於此種情形下，實質上與土地及土地上之房屋 同屬一人所有之情形類似，應使其房屋所有權與基地利用 權趨向一體化，並保護房屋之既得使用權，使該房屋就基 地之使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，避免危害 社會經濟，使房屋充分發揮其經濟效益，更應類推適用民 法第425 條之1 之規定，始符現實公平。
3、 次查，經本院函詢系爭土地之土地異動索引資料，確認系 爭土地確係自桃園市○○區○○段00○0 地號轉載而來， 於63年至70年間之所有權人為林鴻明乙情，有桃園市中壢 地政事務所109 年2 月18日中地登字第1090002777號函附 土地公務用謄本1 份在卷可查（詳本院卷第50至75頁）， 再據原告自陳林鴻明因積欠原告二人債務，始於93年至99 年間，將系爭土地移轉登記予原告二人，以抵銷其積欠原 告之債務，原告因而取得系爭土地所有權等情在卷（見本
院卷第88頁背面）。又系爭土地之原所有權人林鴻明於66 年間，將斯時地號仍為桃園市○○區○○段00○0 號之系 爭土地提供予岳昌公司興建中壢華勛社區，其中46戶建物 因坐落土地位於水利保留地，而無從辦理土地所有權移轉 登記及第一次建物保存登記，系爭建物即為46戶中的1 戶 等情，復為兩造所不爭執（見本院卷第88頁背面），可知 系爭土地原為林鴻明所有，系爭建物則以林鴻明任股東兼 監察人之岳昌公司為起造人，實質上系爭土地及系爭建物 原同屬一人所有，嗣被告及原告既先後分別自岳昌公司及 訴外人林鴻明取得系爭土地及系爭建物，揆諸上開說明， 應類推適用民法第425 條之1 之規定，推定在系爭建物得 使用期限內，兩造間存有租賃關係。
4、 綜上所述，兩造間既存在有租賃關係，則被告占有系爭土 地即有法律上原因，是原告依不當得利之法律關係，請求 被告應給付原告20萬1,383 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，及被告應自起訴 狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告 4 萬0,455 元，均無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依職權確定如主文第2 項所示之金額。
中 華 民 國 109 年 4 月 10 日
中壢簡易庭 法 官 劉哲嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 4 月 10 日
書記官 鄭履任