臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第280號
原 告 財團法人桃園縣私立啓新社福會
法定代理人 黃清結
特別代理人 劉彥良律師
被 告 李美雪
訴訟代理人 王君雄律師
被 告 李建庭
訴訟代理人 孫志堅律師
複 代理人 馮鈺書律師
被 告 李建儀
上列當事人間請求調整租金事件，於民國109年4月8日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
一、被告承租原告所有坐落桃園市○○區○街○段0000地號土地 、面積82.75 平方公尺之土地租金，調整為每年新台幣3 萬 7,734 元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告連帶負擔十分之六，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法 定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴 法院之審判長，選任特別代理人。無訴訟能力人有為訴訟之 必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親 屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理 人。選任特別代理人之裁定，並應送達於特別代理人。特別 代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一 切訴訟行為。但不得為捨棄、認諾、撤回或和解。民事訴訟 法第51條第1 至4 項定有明文。查，原告之董事長即法定代 理人黃清結，前經本院以100 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字 第1143號訴訟確定前，不得行使原告之董事長職權及權限， 是原告有法定代理人不能行代理權之情形存在，就此，本院 前經黃清結之聲請，而以108 年度壢小聲字第4 號裁定選任 劉彥良律師為原告之特別代理人，則劉彥良律師以原告特別 代理人之身份代表原告為本件訴訟，自屬合法。二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再 次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民
事訴訟法第385 條第1 項定有明文。本件被告李建儀經本院 二次通知均未到場，爰依上開規定，依職權為一造辯論判決 。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：
㈠ 兩造就原告所有坐落於桃園市○○區○街○段0000地號土地 （下稱系爭土地），其中面積82.75平方公尺存在不定期租賃 關係，由原告出租予被告建築房屋使用（門牌號碼為桃園市 ○○區○○街0 號，下稱系爭房屋），前經鈞院以104 年度 訴字第110 號民事確定判決（下稱系爭判決）調整租金為每 年新臺幣（下同）1 萬7,874 元。惟經鈞院調整租金後，桃 園市政府地方稅務局中壢分局以106 年9 月28日桃稅壢字第 1067419866號函通知原告，就原告所有系爭土地（面積524. 93平方公尺）自101 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，且 補徵101 年至105 年之地價稅，其中105 年之地價稅為20萬 4,752 元，每平方公尺土地應繳納地價稅約390 元。而被告 所承租土地部分換算應納地價稅額為3 萬2,273 元，可見原 告收取系爭判決調整之租金每年1 萬7,874 元，已遠遠無法 負擔被告所承租系爭土地應納地價稅額3 萬2,273 元。再者 ，系爭判決確定時系爭土地之102 年申報地價為每平方公尺 7,200 元，嗣107 年1 月之申報地價已調漲為每平方公尺7, 600 元，是以參酌被告承租系爭土地應納地價稅額為3 萬2, 273 元及土地法第97條、第105 條規定，原告所承租土地部 分之年租金應調整為107 年申報地價之年息10％即6 萬2,89 0元為適當。
㈡ 另依據內政部實價登錄網查詢之桃園市中壢區土地平均每月 租金，於103 年約為每月每平方公尺48.09 元，108 年約為 每月每平方公尺125.03元，漲幅達2.6 倍，可見於系爭判決 確定後迄今，桃園市中壢區土地價值確實大幅成長。若按照 系爭判決計算每月租金僅63元，相較於桃園市中壢區土地 108 年之平均月租金僅為50% ；且按照桃園市政府地方稅務 局中壢分局107 年9 月10日桃稅壢字第1077027800號函及附 件，系爭房屋並非住家使用，自無受限於土地法第97條第1 項、105 條規定之最高限制年息10% 之拘束，本件實應以 107 年申報地價之年息10% 即6 萬2,890 元為當。至被告稱 承租面積為70.67 平方公尺係系爭房屋之建物面積，並非等 同於被告承租系爭土地的面積，建物面積70.67 平方公尺自 然不可能大於被告承租面積82.75 平方公尺等語。並聲明： 被告所承租系爭土地部分（面積82.75 平方公尺）之土地租 金，調整為每年6 萬2,890 元。
二、被告則以：
㈠ 李建庭辯稱略以：系爭土地其中面積82.75 平方公尺於69年 5月1日由先父李日安向原告承租，訂有敷地租賃契約書（下 稱系爭契約書），而被告李建庭為李日安之繼承人故而繼承 租約，並持續繳租不曾間斷，而系爭契約書第7條已明訂應 繳納政府稅款地價稅由原告負擔，則原告早於69年5 月1 日 即知悉系爭土地有按年繳納地價稅之情，並由原告負擔地價 稅，自無由再以情事變更原則請求調整租金。且兩造於鈞院 另案105 年度壢簡字第331 號、106 年度簡上字第338 號返 還租賃物判決中，測得系爭建物真實面積為70.67 平方公尺 ，且認定系爭房屋未架設任何營業招牌或商業廣告，並非作 為營業場所使用，基於爭點效理論，本案應受拘束。又系爭 土地申報地價亦從105 年度之每平方公尺7,840 元調降至10 7 年度之每平方公尺7,600 元，系爭土地價值顯未有調升反 而調降。另於系爭判決後近4 年來，有何時空背景、週遭環 境及經濟價值之不同？而須再次調漲租金之必要云云。並聲 明：原告之訴駁回。
㈡ 被告李美雪辯稱略以：原告成立之目的以舉辦社會福利公益 事項為宗旨，被告為弱勢族群以雕刻木匾維生，且於104 年 系爭判決已調漲過一次租金，故原告主張應以舉辦社會福利 公益事項為宗旨，是其本件聲請調整租金，實無理由。且於 系爭判決後，原告另案對被告提起105 年度壢簡字第331 號 、106 年度簡上字第338 號返還租賃物判決，倘認應調漲租 金應於105 年間提起調整租金訴訟而非返還租賃物訴訟，顯 見原告提起本件訴訟尚與民法第227 條之2 的要件不符。又 民法第442 條有關租賃物價值之昇降與地價稅無涉，是以原 告本件不符合民法第442 條之規定。再依據爭點效理論，縱 認為應調整租金，因系爭判決中已確認租金之計算公式為（ 被告承租土地面積平方公尺當期申報地價3%＝土地每年 租金），本案應受系爭判決上開計算方式之拘束。且被告承 租系爭土地面積，經鈞院105 年度壢簡字第331 號現場勘驗 ，面積為70.67 平方公尺而非82.75 平方公尺，因此系爭土 地每年租金應為1 萬6,112 元為當（70.67 平方公尺7,60 0 元3%＝1 萬6,112 元）云云。並聲明：原告之訴駁回。 ㈢ 被告李建儀經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠ 按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。租賃契約依民法第451 條規定更新後，
僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並 未隨同變更，最高法院64年台上字第1579號判例要旨可參。 經查，依據系爭契約所載之租賃期間自69年5月1日起至72年 4月30日止，然於租期屆滿後迄今，李日安暨其繼承人即被告 ，仍繼續使用系爭土地，而原告亦允許被告使用而繼續收取 租金等情，復為兩造所不爭執，堪認兩造間就系爭土地自72 年5月1日起即應視為不定期繼續契約，並以系爭契約書約定 事項為不定期租賃契約之內容。又系爭土地上之建物係於85 年間，因原「瓦屋」全部垮掉後，由李日安重新建造為「鐵 皮屋」等情，為被告於本院105 年度壢簡字第331 號返還租 賃物案件中所自陳，復有系爭房屋照片2 張及上開案號判決 書1 份在卷可參（見本院卷第73、123 至125 頁），足見系 爭房屋並非系爭契約書成立當時存在於系爭土地上之瓦屋， 而係李日安於85年間所重建。再核以被告李建庭之民事答辯 狀亦載明：原告之系爭土地其中面積82.75 平方公尺面積土 地，早年為李日安向原告承租等語，核與系爭判決所認定之 租賃面積範圍互核相符，堪信李日安原瓦屋占用系爭土地之 面積範圍為82.75 平方公尺，並為兩造間系爭契約書第1 條 所約定之使用範圍。是縱李日安嗣後於85年間，因原瓦屋全 部垮掉而重建系爭房屋（鐵皮屋），占用系爭土地面積有所 縮減，揆諸上開判例之旨，兩造間不定期租賃僅發生期限變 更之效果，其餘租賃條件並未隨同變更，仍應以82.75 平方 公尺為租賃範圍。是以被告辯稱本件租賃範圍僅存在於系爭 房屋之面積70.67 平方公尺云云，顯與上開事證相違，自難 憑採，先予敘明。
㈡ 次按未定期限租賃之租賃物為不動產者，因其價值之昇降， 當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在 此限；民法第442 條定有明文。次按城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。第97 條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用 之；土地法第97條第1 項、第105 條亦分別定有明文。又租 金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院依民法 第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動 產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租 金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所 得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台 上第3062號、87年臺上第1133號判例參照）。查系爭本院系 爭判決中確認被告就系爭土地與原告存有不定期租賃關係， 該租賃關係既未定有期限，即有民法第442 條規定之適用， 故於本院系爭判決言詞辯論終結後，如因情事變更致有調整
租金之必要時，兩造仍得請求調整租金。
㈢ 經查，系爭土地於系爭判決104 年4 月7 日言詞辯論終結時 之公告現值為每平方公尺4 萬5,000 元，於105 年期間為每 平方公尺4 萬7,900 元，106 年期間為每平方公尺4 萬6,40 0 元，107 年期間為每平方公尺4 萬6,500 元，108 年期間 為每平方公尺4 萬6400元，是於系爭判決後，系爭土地公告 土地現值確有所增加；而系爭土地之公告地價於系爭判決 104 年4 月7 日言詞辯論終結時，每平方公尺為9,000 元， 於105 年1 月調高為每平方公尺9,800 元，再於107 年間調 整為9,500 元，是於系爭判決後，系爭土地之公告地價亦同 增加，此有土地現值查詢在卷可憑（見本院卷第50頁、126 頁）。佐以系爭土地位於桃園市中壢區長安街附近土地自10 3 年起至108 年間之租金，平均單價由每平方公尺48.09 元 提升至125.03元，漲幅近2.6 倍，有原告所提出內政部實價 登錄網查詢頁面為憑（見本院卷第150 至151 頁），且於系 爭判決後之106 年間機場捷運通車，為公眾所知之事，系爭 房屋距離機場捷運A21 環北站最近距離僅1.6 公里，有GOOG LE地圖查詢結果在卷可憑（見本院卷第176 頁），益見系爭 土地所處位置之便捷及周邊土地經濟價值之提高。又被告向 原告承租系爭土地租金經系爭判決調整為每年1 萬7,874 元 ，而系爭土地於105 年之地價稅為20萬4,752 元，有原告所 提桃園市政府地方稅務局地價稅繳款書在卷可憑（見本院卷 第19至20頁），則被告承租系爭土地應納地價稅額約為3 萬 2,277 元【計算式：20萬4,752 元÷524.93㎡×82.75 ㎡（ 被告承租範圍）＝3 萬2,277 元，元以下四捨五入】，若仍 維持系爭判決所認定之調整租金數額為每年1 萬7,874 元， 確有不足繳納被告承租土地範圍之地價稅3 萬2,277 元。是 以本院權衡上列因素，認原告援引民法第227 條之2 規定請 求判決調整地上權地租，應屬有理。
㈣ 又系爭房屋為2 層樓鐵皮屋，尚無架設任何營業招牌或商業 廣告，有現場照片存卷可稽（見本院卷第123 至125 頁）， 並審酌系爭土地位處中壢區中正路上，鄰近中壢國小、新榮 國小學區，且離中壢火車站、機場捷運環北站非遠，雖有地 利之便，然尚非商業活動繁榮地區，又被告承租系爭土地係 供自住，所從事為製作匾額及雕刻出售之業，附近也多係住 家等情，業經調閱本院104 年度訴字第110 號全卷核閱屬實 。是綜合系爭土地及房屋之坐落位置、工商業繁榮程度、經 濟價值、系爭土地地價漲幅等因素，認原告以系爭土地107 年度申報地價10％計算每年地租，尚屬過高，應按系爭土地 107 年度申報地價6 ％計算為適當。又系爭土地107 年度申
報地價為每平方公尺7,600 元，有桃園市中壢地政事務所10 8 年12月31日中地價字第1080022821號函附申報地價資料1 份在卷可考（見本院卷第114 至115 頁），依據上開說明， 則本件原告得請求被告給付之調整後租金數額應為每年3 萬 7,734 元（計算式：系爭土地承租面積82.75 ㎡×申報地價 7,600 元/ ㎡×6 ％＝3 萬7,734 元），逾此範圍之請求， 為無理由，不應准許。
㈤ 至被告雖辯稱本件縱有調整租金之必要，則系爭判決所確認 租金之計算公式為（被告承租土地面積平方公尺當期申報 地價3%＝土地每年租金），應有爭點效之適用，本案應受 系爭判決上開計算方式之拘束決云云。惟按爭點效之適用， 必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯 然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等 情形始足當之，且此效力應發生在前後訴訟均處在對立當事 人之兩造間，最高法院99年度台上字第1717號判決意旨參照 。且按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中， 就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論 之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新 訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重 要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦 不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是 爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要 爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足 以推翻原判斷等情形始足當之，最高法院99年度台上字第78 1 號亦有判決可參。惟查，系爭判決審認兩造間就系爭土地 所示土地之租金數額，所憑資料及時空背景，核與目前系爭 土地現況已不相同，而本件原告所提出之各項證據資料，均 屬於系爭判決後出現之新訴訟資料而足以推翻原判斷之情形 ，依前揭判決意旨，本件與系爭判決間自無爭點效之適用， 併此敘明。
㈥ 綜上，原告請求被告承租系爭土地之租金，應調整為每年 6 萬2,890 元乙節，於3 萬7,734 元之範圍內為有理由，逾 此範圍之部分則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
中壢簡易庭法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
書記官 鄭履任