臺灣臺中地方法院豐原簡易庭民事判決 108年度豐簡字第460號
原 告 鄭如妘
訴訟代理人 廖彥庭
訴訟代理人 林建宏律師
訴訟代理人 慶啓羣律師
複代理人 陳創堂
被 告 李安南
被 告 李德勝即李建國
兼前列二人共同訴訟代理人 李奇龍
上一人訴訟代理人 葉雅婷律師(法扶律師)
住台中市○區○○○道0段000號11樓之
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上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國109年3月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,330元，由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之主張：
一、原告起訴聲明：
㈠被告三人應將門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房 屋騰空遷讓返還予原告。
㈡訴訟費用由被告三人負擔。
二、原告陳述略以：
㈠緣原告先前向被告李安南買受臺中市○○區○○○段0000 00000地號土地(下稱系爭土地)，及坐落於系爭土地上之 臺中市○○區○○○段00○號之房屋，門牌號碼為臺中市 ○○區○○路000巷00號(下稱系爭房屋)，並於中華民國 (下同)104年4月28日完成移轉登記，而取得上開房地所有 權。詎被告三人未經原告同意，對原告亦無正當權源，竟 自104年4月28日起即占用系爭房屋，原告屢次請被告三人
搬遷並返還系爭房屋，惟均遭拒絕，原告遂寄發存證信函 及律師函催請被告三人返還系爭房屋，然被告三人仍繼續 使用系爭房屋並拒絕返還。
㈡系爭房屋既於104年4月28日以買賣為原因移轉登記予原告 ，則被告三人未經原告同意而居住於系爭房屋，自屬無權 占用，爰依民法第767條，請求被告三人將系爭房屋騰空 遷讓返還予原告。
㈢提出：臺中市○○區○○○段000000000地號土地登記第 二類謄本、臺中市○○區○○○段00○號建物登記第二類 謄本、臺中市○○區○○○段00○號建物所有權狀、臺中 市政府地方稅務局房屋稅105年5月期稅額繳款書、郵局存 證信函、律師函、中華郵政掛號郵件收件回執、臺中市政 府地方稅務局107年全期房屋稅繳納證明書等影本各1份、 臺中市○○區○○段000地號土地登記第一類謄本1份、臺 中市地籍異動索引2份、臺中市○○區○○段00○號建物 登記第一類謄本1份等影本附卷為證。
三、對被告抗辯之陳述：被告給付20萬元是要跟我們買房子的 訂金。被告每個月匯給原告的錢是被告使用房子的對價。 四、被告聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
五、被告陳述略以：
㈠緣被告李奇龍母親即訴外人羅玉美於94年3月15日買受系 爭房屋並有遠東國際商業銀行股份有限公司(下稱遠東銀 行)設定第一順位抵押權，訴外人羅玉美死亡後，由被告 李奇龍妹妹即李芳瑜單獨繼承，嗣因被告李德勝即李建國 以訴外人李芳瑜名義於102年8月7日向訴外人楊雅芳借貸 新臺幣(下同)1,200,000元，並於102年8月9日以系爭房屋 設定第二順位抵押權，然被告李德勝並未償還借款，訴外 人楊雅芳遂先向法院聲請強制執行拍賣，後雖訴外人楊雅 芳有撤銷強制執行程序，惟遠東銀行因訴外人楊雅芳啟動 拍賣程序，因尚有貸款140多萬元未清償，遠東銀行仍拍 賣系爭房屋，經與遠東銀行協商後，遠東銀行同意被告若 清償貸款即不拍賣系爭房屋，被告李奇龍為達成協商及保 有系爭房屋，又被告3人之徵信不佳，故委請原告代其向 臺灣新光商業銀行股份有限公司(下稱新光銀行)貸款，以 償還遠東銀行之貸款，惟因新光銀行貸款數額高於遠東銀 行清償數額，故原告於104年5月6日及同年月7日償還被告 李安南89萬多元，並先支付200,000元作為購買系爭房屋 、仲介、過戶及稅捐等費用，而原告為保全債權，協議以
借名登記方式，將系爭房屋移轉登記於原告名下，而實際 上所有權人仍為被告李安南。104年4月28日後，貸款名義 人雖為原告，然實際按月繳納貸款者為被告李安南，被告 李安南自104年7月起按月匯款至原告帳戶，委請原告繳納 貸款利息至今，共計479,820元，此有被告李安南存摺轉 帳存簿及繳納明細表可稽，且自104年迄今，原告未曾繳 納系爭房屋之房屋稅。
㈡原告雖主張自104年4月28日起與被告等人間成立不定期租 賃契約，然未曾提出租賃契約以證其實，被告否認雙方有 租賃契約之存在。至原告主張105年4月間與被告李安南間 成立系爭房屋買賣契約並支付200,000元作為訂金，迄今 亦無提出買賣契約或其他證據佐證。實則，依系爭房屋異 動索引變動歷程及時序比對，被告按月給付貸款及繳付歷 年房屋稅之事實，應得認定系爭房屋實際所有權人為被告 李安南而非原告，故原告與被告李安南間存有借名登記之 法律關係，被告等人對系爭房屋具有所有權源，原告自不 得依民法第767條規定請求返還之。
㈢提出：借據、遠東銀行放款繳息收據、臺灣銀行存摺明細 及匯款明細、房屋稅繳納收據、系爭房屋異動索引等影本 附卷為證。
貳、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據其提出臺中市○○區○○○段0000 00000地號土地登記第二類謄本、臺中市○○區○○○段0 0○號建物登記第二類謄本、臺中市○○區○○○段00○ 號建物所有權狀、臺中市政府地方稅務局房屋稅105年5月 期稅額繳款書、郵局存證信函、律師函、中華郵政掛號郵 件收件回執、臺中市政府地方稅務局107年全期房屋稅繳 納證明書等影本各1份、臺中市○○區○○段000地號土地 登記第一類謄本1份、臺中市地籍異動索引2份、臺中市○ ○區○○段00○號建物登記第一類謄本1份等影本附卷為 證；但被告主張系爭房地係借名登記在原告名下，實為被 告所有，被告有先支付20萬元定金及按月支付貸借款之分 期款，原告無權請求被告等遷讓房屋等語。
二、按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立 之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」；「承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每 期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止
租約」；「未定期限者，各當事人得隨時終止契約」；「 稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約」、「當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立」；「訂約當事人之一方，由他方受 有定金時，推定其契約成立」；「契約當事人之一方遲延 給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限 內不履行時，得解除其契約」民法第422條、第440條第1 項、第2項、第450條第2項前段、第345條、第248條、第 254條分別定有明文。
三、本件依原告之主張其與被告等人間就系爭建物同時存在不 定期之租約關係及買賣關係，並有收受被告交付之買受系 爭建物之定金20萬元，而對被告主張之每月有匯款給原告 交付銀行貸款及房屋稅損等係由被告支付之事實，除認所 付款為按月使用系爭建物之價金外，均未爭執；再依原告 委請律師通知被告稱「----詎料其後李安南均未履踐後序 之買賣程序迄今，本人今已無意再出賣該房屋、土地予李 安南，且亦不欲再出租該房地予李安南及其家屬使用，-- --催告解除本人與李安南於104年4月間之房、地買賣契約 。併終止本人與李安南間房地租賃契約，限李安南及其同 居之家屬----於文到32日內遷出返還房地於本人----」； 而被告等則認系爭建物等係因被告等銀行信用不佳而委託 原告向新光銀行以系爭建物抵押借款，而原告為保全債權 ，協議以借名登記方式，將系爭房屋移轉登記於原告名下 ，而實際上所有權人仍為被告李安南，系爭建物之貸款仍 係由被告按月支付等情為辯；依二造所主張，原告同意出 售系爭建物給被告，並已收受被告交付之定金20萬元，則 依前引法條說明，二造間之買賣契約應已成立，對於已成 立之買賣契約為解除時，依民法買賣契約之規定並無出賣 人解約之條件規定，而回到民法有關契約之規定，依前所 引法條所示，原告並非不得解除二造間所訂定之買賣契約 ，但須「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定 相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契 約」，原告雖曾經以律師函通知被告，但僅是通知被告要 解除二造間之系爭建物之買賣契約，但未依法規定表示被 告有何遲延給付情事，並應於一定期限內履行之程序，則 其通知被告解除二造間之買賣契約，應未發生民法解除二 造間買賣契約之效力，既未發生解除買賣契約之效力，二 造間之依原告主張之買賣關係仍存在，且依二造之主張當 初訂約時即仍由被告等繼續使用系爭建物，則被告等係依 約定繼續使用系爭建物，並非無權占用，原告以無權占有
之法律關係請求被告等遷讓房屋，即非可採。
四、綜上所述，原告依民法第767條無權占用之法律關係，請 求被告等自門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00號房屋 遷讓並交還原告，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 林新竑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官