臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上字第365號
上 訴 人 張國璋
被上訴人 方威廉毅愷FANG WILLIAM YIKAI
訴訟代理人 鍾夢賢律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國108 年
11月20日臺灣高雄地方法院108 年度重訴字第193 號第一審判決
提起上訴，本院於109 年2 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊係原審判決附表一、二所示34間套房 之所有權人，兩造於民國106 年4 月13日就該附表一之28間 套房（下稱系爭A 套房）與該附表二之6 間套房（下稱系爭 B 套房）分別簽立2 份租賃契約書（就系爭A 套房部分下稱 系爭A 租約，就系爭B 套房部分下稱系爭B 租約，合稱系爭 租約）。詎料上訴人於107 年7 月間以訊息通知伊委託管理 系爭租約事宜之蔡瑞峰，表示不再承租系爭A 套房，且自同 年8 月起拒付租金，然系爭租約屬定期租約，上訴人無法定 終止租約之事由，亦無系爭租約約定之終止租約情事，所為 單方片面終止系爭A 契約不合法。嗣兩造於108 年10月30日 合意終止系爭租約，經扣抵2 個月押租金後，伊得請求上訴 人給付自107 年10月20日起迄108 年10月20日止共13個月之 租金共計新臺幣（下同）3,094,000 元（計算式：238,000 元×13月）。爰依系爭租約、民法第439 條規定，請求上訴 人給付租金，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人3,094,000 元及自108 年10月31日起至清償日止按年息5%計算之利息。 ㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊早於107 年4 月間即口頭告知蔡瑞峰不再續 租系爭A 套房，於107 年7 月2 日再以LINE訊息正式通知將 於同年9 月20日終止系爭A 租約，並願意以1 個月押租金作 為賠償，符合系爭B 租約附註之約定，所為終止合法有效。 再參酌內政部105 年6 月編定之房屋租賃契約書範本第11條 第2 項亦規定得於1 個月前提前通知終止租約。另伊亦得依 民法第227 條之2 第1 項情事變更、第148 條第2 項誠信原 則提前終止系爭租約等語置辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，上訴
聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人係系爭A 、B 套房之所有權人，兩造於106 年4 月13 日就系爭A 、B 套房分立2 份租賃契約書。其中系爭A 租約 約定租賃期間自106 年4 月20日起迄111 年4 月19日止，租 金分為以下兩段計算，並均應於當期當月之起日即每月20日 給付：
⒈106 年4 月20日起迄109 年4 月19日止月租238,000 元； ⒉109 年4 月20日起迄111 年4 月19日止月租252,000 元。 ㈡上訴人於107 年7 月間通知被上訴人在臺灣代為管理系爭租 約事宜之蔡瑞峰表示不再承租系爭A 套房。
㈢被證6 為上訴人與被上訴人在臺灣代為管理系爭租約事宜之 蔡瑞峰間對話。
五、本院之判斷：
㈠上訴人任意提前終止系爭A租約並非適法：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第 450 條第1 、2 、3 項分別定有明文。又按定有期限之租賃 契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者， 其終止契約，應依民法第450 條第3 項規定，先期通知，亦 為民法第453 條所明文規定。是依前揭法條體系及反面解釋 ，定有期限租賃契約關係，為保障承租人可於一定期間不受 終止租約而需搬遷之利益，以及保障出租人預期在此一定期 間不因終止租約而損失出租標的收益之利益，故倘欲於租期 屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約 中載明當事人一方得任意終止，否則即不得任意終止，始符 定期租賃契約之意旨。
⒉查系爭A 租約約定租賃期間自106 年4 月20日起迄111 年4 月19日止，有該租賃契約可按（見原審調字卷第43頁背面） ，故為定有期間之租賃契約甚明。再就提前終止系爭A 租約 之條件而言，觀諸系爭A 租約第7 條約定：「契約期間內除 因違反本契約規定，否則乙方（即上訴人）若擬搬離至他處 時，需經甲方（即被上訴人）同意，始得終止租約」、第10 條規定：「甲、乙雙方均應忠實遵守本契約各條項之規定， 如有違背任何條件時，應事先以書面通知期限改正，如未在 期限內改正，即以違約論，雙方均得隨時終止契約」（見原 審調字卷第44頁），顯認兩造若欲於租賃期間屆滿前終止系 爭A 租約，必須係其中一方有違約情事，他方以書面通知限
期改正而仍未改正者，未違約之一方方得終止契約，但如兩 造均無違約情事時，則需兩造合意方得提前終止。 ⒊經查，上訴人於107 年7 月2 日以LINE訊息向代理被上訴人 處理系爭租約事宜之蔡瑞峰告知，因大環境不佳的關係，其 欲於同年9 月20日提前終止系爭A 租約，嗣蔡瑞峰回覆被上 訴人無法同意僅終止系爭A 租約，如要終止需系爭A 、B 租 約一併終止，但此不為上訴人所接受，表示只願意終止系爭 A 租約，系爭B 租約要繼續承租，後蔡瑞峰告知系爭A 、B 租約乃採取均一價統包出租，上訴人片面終止系爭A 租約違 法等語（見原審卷第39-43 頁，有關之訊息摘錄詳如附表） ，足見上訴人主張提前終止系爭A 租約之事由並非兩造有何 違約情事，且被上訴人亦明確表示無法同意終止系爭A 租約 ，揆諸上開說明，上訴人單方為終止之意思表示，難認已生 終止租賃契約之效力。且代理被上訴人之蔡瑞峰所為LINE訊 息既已明確表明：「不再承租的話就要全數收回，終止租約 」、「整個物件是統一承租的，採取均一價的房租。如果不 再承租要歸還房子是34套房一併歸還的」等語，顯然拒絕同 意僅就系爭A 租約提前終止，自無上訴人所稱民法第111 條 除去一部（系爭B 租約）亦可成立合意終止者，其他部份（ 系爭A 租約）仍為有效終止之適用。
⒋上訴人自陳系爭A 、B 租約為兩份獨立租約（見原審審重訴 卷第46頁背面），則竟又引系爭B 租約附註為由，主張其得 任意提前終止系爭A 租約，自無可採。況自系爭B 租約附註 ：「乙方（即上訴人）已付租金，若甲方（即被上訴人）違 約，應付給乙方賠償金每個房間20萬元正」之文義（見原審 調字卷第96頁），顯係規範被上訴人需依租約內容出租套房 與上訴人，否則將有給付違約金之義務，亦無法推論出上訴 人得片面、隨時提前終止系爭租約之意。再內政部105 年6 月23日內政部內授中辦地字第1051305386號函公告之房屋租 賃契約書範本第11條第1 項內容為：「本契約於期限屆滿前 ，租賃雙方□得□不得終止租約」，係將得否提前終止租約 交由租賃雙方決定，而系爭租約既已明確約定兩造若欲於租 賃期間屆滿前終止，必須係其中一方有違約情事，他方以書 面通知限期改正而仍未改正者，或兩造均為同意者始得合意 提前終止，上訴人爰引上開範本第11條主張得隨時提前終止 系爭A 租約，洵無理由。
⒌又民法第227 條之2 第1 項所規定之情事變更原則，旨在規 範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法 院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。 是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，
因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變 ，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事 變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果 。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況 、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，最高法院99年度台上 字第1939號裁判意旨參照。故繼續性契約在本質上固有情事 變更原則之適用，惟倘於契約成立時，就契約履行中有發生 該當情事之可能性，而為當事人所能預料者，當事人本得自 行評估風險以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於 契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事 變更原則請求之。經查，上訴人主張簽定系爭租約後，因高 雄旅遊住宿同業營運開始嚴重衰退，有多家同業或停業或大 幅縮減營運規模，故此為情事變更之客觀情狀云云。然查， 上訴人自陳以中介為業，係向屋主以較低價格承租房間，再 以較高價格轉租給業者，以獲取中間價差為利；如景氣不佳 ，其會終止一些貴的房間租約，再去找便宜的房間承租後轉 租，這樣就沒有損失，其因此退掉（應為終止之意）的房間 超過100 間等語（見原審卷第113-117 頁），顯見上訴人乃 長期經營轉租日租套房之人，經手的套房逾百間，難認於訂 立系爭租約時欠缺評估高雄日租套房租金利益之預測，故若 客觀上並無重大變故發生，而純係經營風險所造成之預想轉 租利益下跌，依一般社會通念，究難遽認係當事人於成立契 約當時，非得預料之情事變更。況查，上訴人自陳系爭A 、 B 套房的條件不同，系爭B 套房有人長期承租（見本院卷第 61頁），但系爭A 、B 租約所約定自106 年4 月20日起迄10 9 年4 月19日止，每個房間月租金均為8,500 元（計算式： 238,000 元÷28間；51,000元÷6 間），足見上訴人係綜合 考量系爭A 、B 套房不同出租率而包裹式依統一租金價格向 被上訴人承租，其自已評估風險優劣分配、考量損益盈虧、 利害得失後而簽約。又上訴人自陳簽約當時係因覺得系爭A 套房可以租出去，不曉得後來該價格沒人接受而願意承租， 但系爭B 套房因為有人長期向其承租，所以其希望向被上訴 人繼續承租系爭B 套房；其在終止系爭A 租約後仍有陸續向 其他人承租套房來轉租等語（見原審卷第115 頁，本院卷第 61頁），益徵上訴人不願繼續承租系爭A 套房並非因整體經 濟環境不佳，純係上訴人在簽約後發現系爭A 套房獲利不如 預期，故上訴人以景氣變差之情事變更為由主張得提前終止 系爭A 租約，但堅持繼續承租系爭B 租約，自無可採，要無 被上訴人違反誠信原則之情事，是上訴人依情事變更、誠信 原則請求終止系爭A 租約，均無足採。
㈡上訴人於上訴審主張被上訴人委託蔡瑞峰簽定租約之期限為 3 年，但系爭租約租賃期間卻為5 年，故而無效云云，亦無 可採：
⒈上訴人於本院始就被上訴人委託蔡瑞峰簽定系爭租約之代理 權限提出質疑，核屬新攻擊防禦方法。惟蔡瑞峰有無代理簽 定系爭租約權限之事實於法院已顯著（如下述），依民事訴 訟法第447 條第1 項第4 款規定，上訴人所提上揭新攻防方 法，應准許之。
⒉按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力，民法第103 條定有明文。經查，依上訴人 所提出被上訴人106 年3 月29日委託辦理書之文義：「本人 方威廉委託Michelle Tsai 女士代為簽署關於本人在高雄85 大樓內的房屋租賃合約（合約限期三年），委託期限自即日 起一年內有效」觀之（見本院卷第89頁），被上訴人顯係授 權蔡瑞峰於107 年3 月29日前代其本人與上訴人簽定租約。 再查，系爭租約亦載明蔡瑞峰「代」被上訴人簽約，被上訴 人書狀亦記載「委由在臺管理人蔡瑞峰」（見原審調字卷第 3 頁背面）等語，又上訴人在簽定系爭租約後，聯絡與系爭 租約有關事項之對象均為蔡瑞峰，並自陳口頭告知不願繼續 承租、交付鑰匙辦理點交之對象均為代管人蔡瑞峰（見原審 審重訴卷第47頁、第48頁背面、第67頁），甚至於書狀中直 接承認蔡瑞峰為被上訴人代理人，確經被上訴人授權而為有 權代理之人（見原審審重訴卷第101 頁），均顯證蔡瑞峰係 於代理權限內，代理被上訴人與上訴人簽定系爭租約，系爭 租約對被上訴人自發生效力。另雖前揭委託辦理書記載租賃 合約限期為3 年，然被上訴人於本件訴訟中並無對系爭租約 租賃期間提出質疑，堪認被上訴人業已承認蔡瑞峰代理其簽 定系爭租約之全部內容，上訴人主張被上訴人委託蔡瑞峰簽 定系爭租約之期限為3 年，但系爭租約租賃期間卻為5 年， 故而無效云云，自無可採。
六、綜上所述，上訴人任意提前終止系爭A 租約並非適法，兩造 業於108 年10月30日合意終止系爭A 租約（見原審卷第117- 118 頁），故本件被上訴人依系爭A 租約之規定，請求上訴 人給付自107 年10月20日該期起至108 年10月20日該期止共 計3,094,000 元租金（計算式：238,000 元×13個月），及 自終止租約翌日即108 年10月31日起算之按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人應如數給付，並 為假執行及免為假執行之宣告，經核並無違誤。上訴人提起 上訴，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後對本判決結果不
生影響，爰不逐一論述。另上訴人請求傳訊證人即專業房仲 與代租業者魏連帆、高雄85大樓管理員胡麒鈞以證明高雄旅 遊住宿業嚴重衰退之情，然上訴人既自陳套房的租金行情高 低不一，依景觀以及裝潢不同，有的3 千多元，有的1 萬多 元，很難具體說明（見本院卷第61頁），足見兩名證人無法 具體說明各間套房實際出租行情以進而證明本件有無情事變 更之適用；至上訴人請求傳訊王令仁到庭證明被上訴人違約 事證，然上訴人既陳稱該人僅為系爭租約協助擬稿人（見本 院卷第87頁），自難得以證明被上訴人有無違約情事，故以 上均無傳訊之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 4 日
民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 張維君
法 官 羅培毓
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 4 日
書記官 王紀芸
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表（上訴人與代理被上訴人處理系爭租約之蔡瑞峰LINE訊息對話，原審卷第39-43頁）：
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│ 日期 │ 訊息內容 │
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│107年7月2日 │上訴人：蔡小姐您好，我們跟您承租的34個房間，因為│
│ │大環境不佳所以決定9 月20日先退第一份契約的28間房│
│ │。這28個房間的裝潢我們不會破壞，但是我們的家具跟│
│ │窗簾會拿走。麻煩您跟屋主說一下，謝謝。 │
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│107年7月23日│蔡瑞峰：張先生，經轉達您的意見後，貴公司如若沒有│
│ │要繼續租賃經營，屋主確定要全數收回，沒有分批出租│
│ │的計畫。 │
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│107年8月19日│蔡瑞峰：房東老闆的想法是，不再承租的話就要全數收│
│ │回，終止租約。 │
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│107年8月20日│蔡瑞峰：因為今天收到您付租金帳款＄51,000，看來有│
│ │所誤會了。當初談房子租賃的時候，您應該記得我們不│
│ │是要分批租賃，如若分批租賃我們就不會把價錢全部大│
│ │小統一套＄8,500。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │上訴人：目前已確定9 月20退28間（第一份契約）。承│
│ │租時有付2 個月押金。這期28間房租沒付，加上給您扣│
│ │的1 個月押金剛好2 個月的押金。6 間海景房（第2 份│
│ │契約）我們會繼續租，租金稅金皆可商量。但是您老闆│
│ │如要強制收回，我們會依契約所定要求方威廉先生賠償│
│ │。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │蔡瑞峰：張先生您這樣的說法有欠公平。沒有承租到期│
│ │，怎麼樣也是您違約啊！我們是統包出租的，當初您也│
│ │是同意的情況分開寫合約的。我想大家應該要誠意、負│
│ │責任來談這些事吧！生意好的時候我方也沒有加租金，│
│ │一切照合約訂定。 │
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│107年9月間 │上訴人：蔡小姐您好，9 月20號下午房間可點交。裝潢│
│ │及電燈都不破壞，照契約現狀點交給您，請問您當天幾│
│ │點有空？另外33樓6 個房間的租約，您若有空我們也可│
│ │談談，麻煩您了，謝謝。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │蔡瑞峰：張先生收到您回的存證信函，聲明如下：整個│
│ │物件是統一承租的，採取均一價的房租。如果不再承租│
│ │要歸還房子是34套房一併歸還的。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │上訴人：房間我們會整理好，您如果9 月20日不來點交│
│ │，損失的是您老板，存證信函是您先寄的，我們只是想│
│ │要談一個公平，談一個雙方都能接受的方案，既然您不│
│ │願意談，我們只好按照我們的方案處理，就算您不願意│
│ │點交，我們也不會再使用這28個房間，我們已告知大樓│
│ │管委會這28個房間我們使用到9 月20日，往後水、電、│
│ │管理類，我們皆不再支付。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │蔡瑞峰：張先生您單方面終止租約是違法的，28間房租│
│ │金不給付，我們之後一定討。 │
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