臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上易字第197號
上 訴 人 黃沈玉秀
訴訟代理人 沈聖瀚律師
被上訴人 黃玉梅
訴訟代理人 林盛煌律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國108年4月1日臺灣臺南地方法院第一審判決（107年度訴字第93
8號）提起上訴，本院於109年2月25日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決廢棄。
確認上訴人就坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地(權利範圍：全部）有優先承買權存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與訴外人沈雪娥原共有重測前坐落臺南市○ ○區○○段000地號土地（權利範圍各2分之1），伊並於該 土地上興建門牌號碼臺南市○○區○○路00巷0000號建物（ 下稱系爭建物）。嗣上開土地於民國84年8月19日辦理分割 為新營段000、000-00地號2筆土地，由沈雪娥取得新營段 000地號土地（重測後為○○段000地號，下稱系爭土地）。 伊就系爭建物向沈雪娥承租系爭建物坐落範圍內之系爭土地 ，惟因沈雪娥積欠債務，系爭土地經原審法院民事執行處以 106年度司執字第48201號強制執行事件（下稱系爭執行事件 ）查封拍賣，由被上訴人於106年10月24日以新臺幣（下同 ）652,100元應買拍定，然伊乃系爭土地之承租人，就系爭 土地有優先承買權，爰依民法第426條之2第1項、土地法第 104條第1項規定，請求確認就系爭土地之全部有優先承買權 。
原審為伊敗訴之判決，尚有未洽。上訴聲明：(一)原判決廢 棄。(二)確認伊對系爭土地（權利範圍：全部)有優先承買 權存在。
二、被上訴人則以：系爭建物原是豬舍，後來才由上訴人出資改 建，上訴人並非系爭建物之原始起造人。且依房屋稅籍資料 所示，系爭建物係於82年11月30日系爭土地分割前即已設籍 ，可見上訴人應無向沈雪娥租地建屋之事實。系爭土地於84 年8月22日分割後，上訴人曾於85年7月8日將系爭建物以買 賣為原因關係移轉登記予沈雪娥，則上訴人與沈雪娥間就系 爭土地縱存有租賃關係，亦已終止，上訴人不得主張優先承 買權。又縱上訴人依民法第425條之1取得法定租賃關係，亦
與民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，須本 於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別，上訴人仍不得 主張對系爭土地有優先承買權等語，資為抗辯。答辯聲明： 上訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠重測前坐落臺南市○○區○○段000地號土地原為上訴人及 訴外人沈雪娥2人共有，權利範圍各2分之1，84年8月22日辦 理分割為同段000地號（由沈雪娥取得）、000-00地號（由 上訴人取得）土地。上開分割後000地號土地重測整編為系 爭土地，000-00地號土地重測整編為○○段000地號土地。 ㈡沈雪娥所有之系爭土地有門牌號碼臺南市○○區○○路00巷 0000號建物坐落其上，依臺南市政府財政稅務局提供之房屋 稅籍證明書，納稅義務人為本件上訴人，起課年月為82年12 月。
㈢訴外人匯豐汽車股份有限公司以沈雪娥積欠債務未清償為由 ，於106年5月31日持原審法院核發之99年度司執字第000000 號債權憑證為執行名義，具狀聲請經原審法院民事執行處以 系爭執行事件受理在案。沈雪娥所有之系爭土地經查封拍賣 後由本件被上訴人以652,100元拍定，原審法院民事執行處 於106年10月24日以106司執實字第48201號函通知本件上訴 人是否聲明依同樣條件優先承買後，本件上訴人旋即於同年 11月2日具狀表示有「地上權」而依土地法第104條第1項規 定主張優先承買，惟原審法院民事執行處於106年11月3日以 106司執實字第48201號函覆表示其聲明礙難准許，並請上訴 人另提起確認優先承買權存在訴訟。本件上訴人於接獲上開 函文後，即以沈雪娥為被告向原審法院提起確認優先承買權 存在訴訟(原審法院107年度訴字第6號)，惟經原審法院以無 確認利益判決駁回，提起上訴後（本院107年度上易字第118 號）因撤回上訴而告確定在案。
四、上訴人主張其為系爭土地之承租人，有優先承買權，爰依民 法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，請求確認 就系爭土地有優先承買權，惟為被上訴人所否認，並以上情 置辯。是上訴人是否為系爭土地之承租人？上訴人對於系爭 土地有無優先承買權？厥為本件應審究之爭點，茲分述如下 ：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而 此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。經查，
上訴人主張其向沈雪娥承租系爭土地，對系爭土地有優先承 買權存在，既為被上訴人所否認，則上訴人對於系爭土地有 無優先承買權，即攸關其得否優先被上訴人而買受系爭土地 之結果，且此一權利存否不明確之危險，得以確認判決除去 之，上訴人提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益 ，合先敘明。
(二)上訴人為系爭土地之承租人：
１、按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟 房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房 屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（ 最高法院48年台上字第1457號判決、73年5月8日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地 受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價， 故其法律關係之性質，當屬租賃。嗣民法於88年04月21日增 訂第425條之1，其第1項規定：「土地及其土地上之房屋同 屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋 受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房 屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規 定之限制。」將前揭實務見解明文化。
２、其次，民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與土地 所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土 地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利 用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而 肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響 。未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記 ，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分 權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與前開側重房屋所 有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律 狀態，並無不同，最高法院亦迭採肯定見解（最高法院99年 度台上字第1723號、100年度台上字第2103號、102年度台上 字第580號、102年度台上字第2204號、106年度台上字第709 號判決意旨參照），本院採同一見解，認同屬一人所有之土 地及地上未保存登記之房屋，受讓房屋事實上處分權之人就 房屋坐落之土地應有租賃關係之適用。
３、查重測前坐落臺南市○○區○○段000地號土地原為上訴人 及沈雪娥2人共有，權利範圍各2分之1，84年8月22日辦理分 割後，沈雪娥取得分割後000地號土地，經重測整編為系爭
土地等情，為兩造所不爭執(不爭執事項㈠)。嗣上訴人於85 年7月8日將坐落系爭土地上之系爭建物，因買賣而移轉予沈 雪娥等情，有稅籍資料查復表（原審訴字卷第101頁）可參 ，且經證人陳佩絹、黃秋蘭證述在卷(本院卷第121、127頁) ，應堪信為真實。故沈雪娥於85年間取得系爭建物時，其為 系爭土地之所有權人，且為系爭建物之事實上處分權人。嗣 沈雪娥於88年4月1日又將系爭建物之事實上處分權讓與上訴 人，亦有前開稅籍資料查復表可參，則依前開說明，沈雪娥 於88年4月1日將系爭建物之事實上處分權讓與上訴人時，現 行民法第425條之1規定於斯時雖尚未施行(89年5月5日施行) ，惟實務上之法理仍認同屬一人所有之土地及未保存登記之 房屋，僅將土地或僅將房屋讓與他人，受讓房屋事實上處分 權之人就房屋坐落之土地應有租賃關係之適用，本院採同一 見解，已如前述，而參酌系爭建物房屋稅籍起課年月為82年 12月(不爭執事項㈡)，迄今仍在得使用期限內，且具有一定 之經濟價值，亦有現況照片附於系爭執行事件卷(見該卷內 執行債權人匯豐汽車股份有限公司106年7月27日提出之民事 陳報狀及附件)可稽，則上訴人就系爭建物坐落之系爭土地 ，推定有租賃關係。又上訴人就系爭土地有承租關係，亦經 證人沈雪娥、陳佩絹、黃秋蘭證述在卷(原審訴字卷第84至 89頁、本院卷第115頁、第121至122頁、第124至128頁)。被 上訴人雖否認上訴人就系爭土地有承租關係，惟並未提出反 證以實其說，自無從推翻上訴人就系爭土地之租賃關係。至 上訴人雖曾提出切結書(原審簡字卷第33頁)，載明上訴人對 系爭土地有地上權云云，惟並無地上權登記之資料可參，且 據證人黃秋蘭證述，上訴人與沈雪娥僅係委託代書辦理，為 何於切結書記載地上權等情，其等亦不清楚(本院卷第126頁 )，故上訴人就系爭土地應無地上權，併予敘明。(三)上訴人就系爭土地有優先承買權：
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。租用基地建築房屋， 出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承 租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項分別定有明文 。又土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租 人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其 基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟 上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限 遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築雖不能向地政機關辦理登
記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取 得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記 為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完 成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙 租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用(最高法院 91年度台上字第2154號、103年度台上字第2188號民事裁判 參照)。被上訴人雖抗辯民法第426條之2第1項、土地法第10 4條第1項規定，須本於意定租地建屋契約而占有基地之情形 始有適用，依民法第425條之1取得法定租賃關係，不在適用 範圍云云，惟與前開說明不符，尚無可採。查本件上訴人於 88年間受讓系爭建物之事實上處分權時，就系爭建物坐落之 系爭土地有租賃關係，已如前述，依前開說明，上訴人就系 爭土地，自得依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1 項規定，主張有優先承買之權。
五、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項、民法第426條之2 第1項規定，請求確認其就系爭土地所有權全部有優先承買 權，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有 未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與 判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 17 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 藍雅清
法 官 黃義成
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 17 日
書記官 翁倩玉