臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上字第244號
上 訴 人 楊佳怡
楊歆怡
共 同
訴訟代理人 楊信生
上 訴 人 吳詠珅
吳婉純
上 一 人
訴訟代理人 陳幸君
被 上訴 人 吳明正
訴訟代理人 蘇建榮律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年7
月19日臺灣臺南地方法院第一審判決（107年度訴字第1155號）
提起上訴，本院於109年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺南市○區○○段0000地號土地（面積143.67平方公尺），分歸上訴人楊佳怡、楊歆怡共同取得，並按應有部分各二分之一之比例保持共有。
兩造共有坐落臺南市○區○○段0000地號（面積17.61平方公尺）、同段0000地號（面積3.60平方公尺）土地合併分割，分歸上訴人楊佳怡、楊歆怡共同取得，並按應有部分各二分之一之比例保持共有。
上訴人楊佳怡、楊歆怡各應提出及分別補償上訴人吳詠珅、吳婉純及被上訴人吳明正，金額如附表三所示。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表一「應負擔訴訟費用之比例」負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體， 不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1 款定有明文。查被上訴人吳明正起訴請求兩造共有坐落臺南 市○區○○段0000地號（面積：143.67平方公尺）、0000地 號（面積：17.61平方公尺）、0000地號（面積：3.60平方 公尺）（下稱系爭三筆土地）予以裁判分割，該訴訟標的對 於共同訴訟之各人必須合一確定，上訴人即原審被告楊佳怡 、楊歆怡（下稱楊佳怡等2人）提起上訴，其上訴效力及於 同造原審被告吳詠珅、吳婉純，爰併列吳詠珅、吳婉純為上 訴人。
二、上訴人吳婉純經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人吳明正之聲 請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭三筆土地為兩造所共有，各該應有部分 如附表一所示，依其使用目的並無不能分割之情事，兩造亦 無以契約訂有不分割之期限，然因無法達成協議，爰依民法 第823條、第824條之規定訴請判決分割。系爭0000地號土地 上現有訴外人楊信生及吳淑惠出資興建之地上四層、地下一 層之房屋1棟（門牌號碼：臺南市○區○○路0段000巷0弄00 號，下稱系爭建物），其二人已於民國（下同）106年間以 買賣為由，將系爭建物移轉登記為上訴人楊佳怡等2人所有 ，而系爭0000、0000地號土地為系爭建物大門前面之巷道， 實際上係供系爭建物出入使用，為免房屋與基地所有權分屬 不同人所有，造成法律關係複雜紛擾，爰請求將系爭0000、 0000、0000地號土地全部分歸予上訴人楊佳怡等2人共同取 得，另以金錢補償其餘共有人。伊不同意變價分割，系爭土 地上現有上訴人楊佳怡等2人所有系爭建物，考量將來可能 會有法定地上權或法定租賃權的問題，投標價格勢必較為低 落，變價分割並非合理、公平的分割方案，原審將系爭三筆 土地分歸上訴人楊佳怡等2人，另以金錢補償其餘土地共有 人，為適當之分割方法等語，並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人楊佳怡等2人則以：伊二人同意分割並同意系爭三筆 土地均分配給伊二人共有，再由伊等補償其餘共有人，原審 分割方法固無不當，惟判決的效力應僅對於事實審言詞辯論 終結前的狀態為之，原判決所採取鑑定報告之鑑定方法將未 來周遭土地可能開發的利益（鐵路地下化）一併計入，違反 民事訴訟既判力的效力，應單以現今價格來計價，故估價報 告之找補方法不可採，當初蓋屋時房屋比較貴，土地比較便 宜，現在則是相反，系爭建物就算拍賣，也沒有新台幣（下 同）700多萬元的價值，換個角度思考，現在土地價格遠高 於房屋，其餘共有人就系爭三筆土地之應有部分合計為6分 之5，自應由其等拿錢來向伊二人購買建物及土地應有部分6 分之1，方符合公平原則及經濟效益。伊二人沒有資力購買 系爭三筆土地其餘共有人之應有部分，將來土地如果被拍賣 ，會損害伊等權益，而且如果土地價金不足以負擔找補金額 ，系爭建物也會被拍賣，故伊二人主張系爭三筆土地應以變 價分割為適當。原判決所採分割方法，違反公平原則，將對 伊二人造成經濟上之重大損害等語，並上訴聲明：1.原判決 廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回，或就
系爭三筆土地為變價分割。
三、上訴人吳詠珅則以：直到去年年初，系爭建物均由楊佳怡等 2人出租並收取租金，土地由楊佳怡等2人使用、收益，地價 稅卻都是由共有人支付，伊認為楊佳怡等2人應補償其餘共 有人這段時間的租金及地價稅等語置辯，並上訴聲明：按原 審分割方法。
四、上訴人吳婉純未於本院言詞辯論期日到場，據其前於原審言 詞辯論期日到場陳述：同意被上訴人主張之分割方法，對於 原審囑託鑑定之補償價金也沒有意見等語。
五、兩造不爭執事項
(一)系爭三筆土地為兩造所共有，應有部分均如附表一所示（見 原審南司調卷第49-51頁、原審訴卷第154-160頁）。(二)○○段0000地號土地原為訴外人吳王清梅（即楊佳怡等2人 之外婆，吳明正之母）所有，訴外人吳淑惠、楊信生（即吳 王清梅之女婿、女兒，楊佳怡等2人之父母）於70年間取得 吳王清梅之同意，在該土地上興建如附表二所示之四層樓建 物一棟，並於106年12月12日以買賣為原因，將其中第一、 四層移轉登記予上訴人楊歆怡，第二、三層移轉登記予上訴 人楊佳怡名下（見原審卷第49-57、134頁）。(三)依據臺南市政府都市發展局108年3月28日108南市都管05278 號都市計畫土地使用分區證明書之記載，○○段0000地號土 地屬「住五」第五種住宅區，同段0000、0000地號土地屬「 道路用地」。
六、得心證之理由
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文，此項規定，旨在消滅 共有狀態，以利融通與增進經濟效益。查被上訴人主張系爭 0000地號土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示，系爭 土地並未約定不為分割，亦無因物之使用目的不能分割之情 形，為兩造所是認，則被上訴人依前揭法律規定，訴請分割 系爭0000地號土地，自屬有據。
(二)次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得 請求合併分割，民法第824條第5項亦有明文。民法第823條 第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指該共有物現 在依其使用目的不能分割者而言。倘現在尚無不能分割之情 形，則將來縱有可能依其使用目的不能分割情事，亦無礙於 共有人之分割請求權。依都市計畫法第42條、第50條、第51 條之規定，道路預定地屬於公共設施用地。於一定期限內以 徵收等方式取得之，逾期即視為撤銷，且於未取得前，所有
權人仍得繼續為原來之使用或改為妨礙指定目的較輕之使用 ，並得申請為臨時建築使用。故經都市計畫法編為道路預定 地而尚未闢為道路之共有土地，其共有人非不能訴請分割（ 最高法院75年度第5次民事庭會議決議、70年度台上字第260 號判決參照）。被上訴人主張系爭0000、0000地號土地同為 兩造所共有，應有部分均相同，均編定為道路用地，為0000 地號土地前方之道路等情，業經爰引華聲科技不動產估價師 事務所報告書（下稱華聲科技報告書）所附地籍圖、土地登 記簿及勘估標的物現況照片等為證，並有土地使用分區證明 書在卷可參，此部分未據上訴人爭執，堪信為事實。觀之現 況照片所示，系爭0000、0000地號道路用地係系爭建物前留 設之道路，毗鄰系爭0000地號，仍登記為兩造共有，顯然未 經徵收，依前揭說明，非不得訴請分割，被上訴人於原審追 加請求就0000、0000地號與0000地號一併予以分割（見原審 卷第144-152頁民事追加暨表示意見狀），符合土地整體利 用之經濟效益，亦屬有據。惟依據地籍測量實施規則第224 條規定「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連 、使用性質相同之土地為限。」，0000地號土地使用分區為 「住宅區」，與0000、0000地號為「道路用地」之使用性質 不同，自無法合併為一宗，惟0000與0000地號為同一使用性 質得合併為一地號，前開三筆地號可同案一併辦理共有物分 割分配計算。另0000地號土地上有同段000~000建號合法建 物乙棟四戶，係屬領有使用執照之集合住宅區分所有建築， 辦理土地分割應依建築基地法定空地分割辦法第5條第1項檢 附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件始得辦理 。本案既經訴請法院審理判決中，如經判決確定，地政機關 爰依上揭分割辦法第6條之規定辦理等情，業據台南市東南 地政事務所108年11月5日東南地所測字第1080101165號函查 覆在卷（見本院卷第173-174頁），則系爭0000、0000地號 土地因使用分區相同，依法可合併分割，雖無法與編定為住 宅區之系爭0000地號合併分割，然仍得於本件分割共有物事 件分別辦理分割，無礙系爭三筆土地之整體使用效益。(三)再按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分 割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經 共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配
，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」、「 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就有 物之一部分仍維持共有。」，民法第824條第1項至第4項分 別定有明文。準此，共有物分割之方法不能協議決定者，法 院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各 共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共 有人，而以原物為分配時，如共有人中有未受分配者，得以 金錢補償之。而分割共有物，究以原物分割或變價分割為適 當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用 及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主 張分割方法之拘束。又定共有物分割之方法，固可由法院自 由裁量，但亦須其方法適當。即除公平原則外，應依共有物 之性質，斟酌其分割後之經濟效用，而為適當之分割（最高 法院87年度台上字第1402號、93年度台上字第595號判決參 照）。則究以原物分割或變價分割，法院應斟酌當事人之聲 明、共有人之利益、共有物之性質及其使用現況等而為裁量 。查系爭0000地號土地上已興建有楊佳怡等2人所有如附表 二所示系爭建物，系爭建物興建前有經原土地所有權人吳王 清梅出具土地使用權同意書，並辦理建物所有權登記，係合 法興建之建物，且非本案分割之共有物，系爭三筆土地為建 物基地，係建物使用所不可或缺，依建物登記簿所載，系爭 建物建築完成日期在70年11月21日，占用兩造共有之0000地 號土地，長期以來已排除楊佳怡等2人以外之其餘共有人依 應有部分對土地之使用收益權能，若將土地以變價方式分割 ，需透過法院以拍賣程序換價取得價金，因土地上有他人所 有建物，勢將影響買受意願而難以賣出，可能造成無法分割 的結果，而使楊佳怡等2人之系爭建物繼續占用0000地號土 地，延續兩造分割共有物之爭議，難以解決。又即或降價拍 賣的結果，勢必損害土地價值，減損其餘共有人所得取得之 金錢補償，對其餘共有人未盡公平，亦可能造成土地與建物 非屬同一人所有，衍生更多土地利用之爭議。反之，將系爭 三筆土地分配予楊佳怡等2人，土地與建物同屬楊佳怡等2人 所有，土地與建物之依存關係不致遭到破壞，土地利用關係 因而單純化，本院權衡審酌上情，認為被上訴人主張之原物 分割方式，將系爭三筆土地分配予楊佳怡等2人共同取得， 並以金錢補償未受土地分配之吳詠珅、吳婉純及被上訴人， 較能符合土地之使用效用、經濟價值，使房地權利歸屬一致 ，兼顧兩造之利益，應屬妥適之分割方法，此項分割方法已 為吳詠珅、吳婉純明示同意，楊佳怡等2人之訴訟代理人於 原審審理時亦曾表示同意被上訴人之分割方式，僅對補償價
金有意見（見原審卷第32頁），嗣後始改稱應予變價分配或 以其他方式分割，惟迄未提出具體分割方案以供本院審酌， 是其主張之變價分割方法，要難憑採，至楊佳怡等2人另辯 稱：現今土地價格遠高於房屋，其餘共有人就系爭三筆土地 應有部分合計6分之5，應由其餘共有人向伊購買建物及土地 應有部分6分之1，方符合公平原則及經濟效益云云，然系爭 建物非本件分割共有物之標的物，不在分割範圍，且強令他 共有人購買其土地應有部分，於法無據，亦非適當之分割方 法，是其此部分所辯，亦難憑採。爰依民法第824條第2項第 1款、第4項、第5項之規定，將0000地號土地單獨分割，將 0000、0000地號土地合併分割，均分配予楊佳怡等2人共同 取得，並按應有部分各二分之一之比例保持共有。(四)承上，系爭三筆土地以原物分配予楊佳怡等2人之結果，將 造成吳詠珅、吳婉純及被上訴人無法受原物分配，揆諸上開 說明，自有以金錢補償之必要。被上訴人提出前述分割方案 ，前經原審囑託華聲科技就該方案分割後共有人間應為如何 之補償為鑑定，該估價師事務所採比較法之評估方式，以同 路段住宅區106年7月至107年1月三項交易成交價格作為比較 標的，未考慮地上物對地價之影響，係以獨立估價方式對土 地進行評估，被上訴人認為依此估價方式未考量比較標的房 屋屋齡，致估價結果過低，嗣經原審另囑託長信不動產估價 師聯合事務所（下稱長信事務所）鑑定，該長信事務所估價 方式兼採比較法、土地開發分析法兩種估價方法，再考量各 共有人取得土地臨街深度修正條件、面寬狹窄修正條件、寬 深比例修正條件、道路條件、不規則土地條件、鄰地條件、 市場接手性等各種因素，進行價格調整為鑑價分析，以此計 算各共有人分得部分之價值，並與各共有人應有部分價值比 較增減差額，認兩造間應提供補償人及受補償人暨補償金額 如附表三所示，此有長信事務所報告書在卷可憑。本院審酌 長信事務所報告書係由專業之不動產估價師所製作，該估價 師與兩造均無利害關係，應無偏頗之虞，且估價方式兼採比 較法、土地開發分析法兩種估價方法較符合系爭三筆土地現 況，反應土地現值，鑑估之找補金額尚稱客觀公平，堪可採 納（即附表三），被上訴人及吳詠珅均同意引用之，楊佳怡 等2人對於華聲科技報告書及長信事務所報告書之估價結果 ，於原審及本院均表示不同意，惟未提出其他更詳實之補償 方式及依據以供本院審酌，至其等於本院復辯稱：長信事務 所估價報告將未來周遭土地可能之開發利益如鐵路地下化等 一併計入不可採云云，然土地及鄰近地區之區域利用、公共 設施、交通運輸及未來發展趨勢等，均屬影響土地市場價格
之重要因素，臺南市區鐵路地下化及在系爭土地鄰近之臺南 市○區○○路規劃南台南站副都心，以提供車站轉運等交通 生活機能，為眾所周知臺南市政府都市發展局公告之重要訊 息，估價報告將土地未來發展列入鑑定補償之考量因素，符 合土地市場現值，並無違誤，楊佳怡等2人此部分所辯，尚 無足採，爰依民法第824條第3項之規定，以長信估價報告書 據以定各共有人應補償及受補償之金額如附表三所示。七、綜上所述，系爭三筆土地並無不能分割之情形，被上訴人請 求就0000地號土地單獨分割及就0000、0000地號土地合併分 割，符合前揭法律規定，應予准許。經審酌系爭三筆土地使 用分區類別、楊佳怡等2人所有地上建物使用現況、各共有 人之利益、意願等，認被上訴人主張以原物分割方式，將系 爭三筆土地分配予楊佳怡等2人共同取得，按應有部分各二 分之一之比例保持共有，使房地權利歸屬一致，較能兼顧共 有土地之整體經濟效益及符合公平原則，並參照長信事務所 鑑定估價報告，定各共有人互相找補金額如附表三所示。原 審未審酌0000地號為住宅區，與0000、0000地號為道路用地 ，使用性質不同，依地籍測量實施規則第224條之規定不得 合併分割，原審逕予合併分割，尚有未洽，上訴意旨指摘原 判決未採變價分割，及估價鑑定補償金額過高，認為原判決 不當，求予廢棄改判，雖無理由，惟按分割共有物以原物分 割並以金錢補償者，二者共同構成裁判分割之內容，原判決 關於原物分割部分之論斷，既有上述可議之處，自屬無從維 持，爰由本院廢棄並改判如主文第二至四項所示。八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之 訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴， 乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故 實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因 本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造 依原共有土地應有部分權利價值比例即如附表一所示比例分 擔，始為公平，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 80條之1、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
民事第五庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文
法 官 林逸梅
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
書記官 鄭信邦
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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│附表一（臺南市○區○○段0000○0000○0000地號土地） │
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│編號│ 姓 名 │應有部分比例│應負擔訴訟費用之比例│備 註│
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│ 1 │被上訴人吳明正│12分之8 │12分之8 │ │
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│ 2 │上訴人吳詠珅 │12分之1 │12分之1 │ │
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│ 3 │上訴人吳婉純 │12分之1 │12分之1 │ │
├──┼───────┼──────┼──────────┼───┤
│ 4 │上訴人楊佳怡 │12分之1 │12分之1 │ │
├──┼───────┼──────┼──────────┼───┤
│ 5 │上訴人楊歆怡 │12分之1 │12分之1 │ │
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│附表二 │
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│編號│建物建號（坐 落 基 地） │門 牌 號 碼│ 層 次 及 面 積 │所有權人│
│ │ │ │ （平方公尺） │ │
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│ 1 │臺南市○區○○段000○號（○ │臺南市○區○○路○段│ 一層：83.44 │楊歆怡 │
│ │○段0000地號） │000巷0弄00號 │電梯樓梯間：8.31 │ │
├──┼──────────────┼──────────┼──────────┼────┤
│ 2 │臺南市○區○○段000○號（○ │臺南市○區○○路○段│ 三層：83.44 │楊佳怡 │
│ │○段0000地號） │000巷0弄00號○樓 │電梯樓梯間：8.31 │ │
├──┼──────────────┼──────────┼──────────┼────┤
│ 3 │臺南市○區○○段000○號（○ │臺南市○區○○路○段│防空避難室：42.91 │未載 │
│ │○段0000地號） │000巷 │ 騎樓：9.64 │ │
├──┼──────────────┼──────────┼──────────┼────┤
│ 4 │臺南市○區○○段000○號（○ │臺南市○區○○路○段│ 二層：83.44 │楊佳怡 │
│ │○段0000地號） │000巷0弄00號○樓 │電梯樓梯間：8.31 │ │
├──┼──────────────┼──────────┼──────────┼────┤
│ 5 │臺南市○區○○段000○號（○ │臺南市○區○○路○段│ 四層：83.44 │楊歆怡 │
│ │○段0000地號） │000巷0弄00號○樓 │電梯樓梯間：8.31 │ │
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│附表三 │
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│（新臺幣） │
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│編號│姓 名 │長信不動產估價師聯合事務所│應提出補償或│得自上訴人楊│得自上訴人楊│
│ │ │估價報告書分割後土地應有部│受補償金額 │佳怡受補償之│歆怡受補償之│
│ │ │分增減價額 │ │金額 │金額 │
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│ 1 │吳明正 │減少5,726,832元 │5,726,832元 │2,863,416元 │2,863,416元 │
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│ 2 │吳詠珅 │減少715,854元 │715,854元 │357,927元 │357,927元 │
├──┼─────┼─────────────┼──────┼──────┼──────┤
│ 3 │吳婉純 │減少715,854元 │715,854元 │357,927元 │357,927元 │
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│ 4 │楊佳怡 │增加3,579,270元 │3,579,270元 │無 │無 │
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│ 5 │楊歆怡 │增加3,579,270元 │3,579,270元 │無 │無 │
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