臺灣高等法院民事判決
108年度重上更一字第31號
上 訴 人 陳嬛聲
訴訟代理人 張世興律師
複代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師
被上訴人 陳明聲
陳頌聲
陳讚聲
陳詹孟姜
陳慶聲
張夷如
陳牧柔
陳美成
闕瑞一
陳婉聲
共 同
訴訟代理人 簡旭成律師
複代理人 黃啟逢律師
陳家慶律師
被上訴人 陳澄聲
陳慧如
財政部國有財產署
上 一 人
法定代理人 曾國基
上 一 人
訴訟代理人 郭曉蓉
複代理人 王寶輝律師
陳明隆律師
被上訴人 臺北市政府財政局
法定代理人 陳家蓁
訴訟代理人 古明峯律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
5年5月10日臺灣士林地方法院103年度重訴字第537號第一審判決
提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於109年3月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人臺北市政府財政局（下稱北市財政局）之法定代理 人原為陳志銘，於本院訴訟繫屬中已變成為陳家蓁（見本院 卷第233頁），其聲明承受訴訟，應予准許。二、被上訴人陳澄聲、陳慧如經合法通知未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、本件上訴人主張：被上訴人陳明聲、陳慶聲、陳頌聲、陳讚 聲、陳美成、闕瑞一、陳詹孟姜、張夷如、陳牧柔（下稱陳 明聲等9人）於民國103年5月28日與訴外人利達數位影音科 技股份有限公司（下稱利達公司）簽訂買賣契約（下稱系爭 契約），出售渠等與其他共有人即伊及其他被上訴人陳婉聲 、陳澄聲、陳慧如（以下均逕稱姓名）、財政部國有財產署 （下稱國財署）、臺北市政府財政局（下稱北市財政局）共 有新北市○○區○○段00○00○00○00○00○00○00地號土地（下稱系 爭土地），並於同年6月19日通知其他共有人是否以同一條 件優先承購，伊已於同月27日以存證信函（下稱系爭信函） 行使優先承購權，兩造間即成立買賣契約。又私人間合併買 賣豈能創設非共有土地者之優先購買權？爰依買賣之法律關 係，求為命被上訴人分別將系爭土地如原審判決附表一至十 四（下簡稱附表）所示所有權移轉登記予伊之判決（原審為 上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人陳明聲、陳慶聲、陳頌聲、陳 詹孟姜、陳讚聲、闕瑞一、陳美成、張夷如、陳牧柔、陳澄 聲、陳婉聲、陳慧如、國財署、北市財政局應分別將系爭土 地如附表所示之所有權應有部分移轉登記予上訴人。二、陳婉聲及陳明聲等9人則以：伊等出售之土地，除系爭土地 外，尚有同段OO、OOO、OOO、OOO、OOOO、OOOO、OOOO、OOO
O、OOOO地號土地（下稱另系爭9筆土地，與系爭土地合稱系 爭16筆土地），上訴人欲行使優先購買權，應就系爭契約所 定買賣標的系爭16筆土地、總價金新臺幣（下同）1億4,567 萬3,300元等條件全部接受，亦即系爭16筆土地合併出售為 買賣雙方成交之買賣條件，任何一筆土地共有人欲就其中一 筆地號主張優先承購權，則其他土地要附帶合併購買，不得 僅就系爭土地行使優先承購權。又伊等係出售共有物，非應 有部分，上訴人不得請求伊等移轉系爭土地所有權應有部分 ，況本件買賣契約簽訂之時點為103年，而上訴人提出之鑑 價報告為107年，自無法以鑑價報告證明其所主張之價錢方 為合理，亦不得認本件買賣契約之簽訂有損其他共有人權益 。系爭契約之交易標的之數筆土地位置、價值均不相同，但 為求統一利用，合併訂一價總價金，等同於犠牲價值高之土 地來彌補價值低之土地，上訴人自不能以此每平方公尺統一 單價來計算自己欲請求移轉過戶之土地價金，而上訴人欲購 買之系爭土地係利達公司所欲購買系爭16筆土地之出入口及 道路之重要位置，如除去該部分之共有土地，利達公司即無 法就所有土地為整體利用，而不願購買其餘土地。如准上訴 人所請，伊等為給付價金之同時履行抗辯等語置辯。並答辯 聲明：上訴駁回。
三、國財署則以：上訴人僅就系爭土地行使優先承購權，與土地 法第34條之1規定不符，縱令單一總價之共有土地經濟價值 高於非共有土地，惟利達公司對除去共有土地後，就其他非 共有土地部分，既已明確表示不願以同一價格購買，且本件 並無原共有人不願出賣，上訴人亦未舉證本件分開出售有不 利於土地整體利用之情形，則本件全部土地之買賣既應視為 單一交易客體，即上訴人行使優先承買權之同一價格或同樣 條件，應以全部土地之買賣條件為判斷標準。伊已就系爭土 地中之OO、OO、OO地號土地（下稱系爭3筆土地）起訴請求 分割共有物，以透過拍賣之公開市場機制，一面避免賤價出 售，又一面防杜土地法第34條之1規定優先承購權條件之人 為操作封閉性等事實。上訴人不得就系爭3筆土地行使優先 承購權及請求伊移轉所有權應有部分。況陳明聲等9人以遠 低於市價10倍之價金出售系爭16筆土地，再由上訴人行使優 先承購權，有權利濫用及違反誠信原則，不應准許等語，資 為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、北市財政局則以：依系爭契約第2條、第9條約定可知利達公 司向陳明聲等9人購買系爭16筆土地，僅有單一總價，且若 他共有人在法定期間主張優先承購權時，出賣人應在3個月 內協商共有人放棄優先承購權，顯見利達公司係為土地整體
之利用購買系爭16筆土地，如由上訴人僅對系爭土地行使優 先承購權而取得所有，利達公司必無法整體利用，則系爭16 筆土地之買賣即應視為單一交易客體。上訴人未依系爭契約 同一條件對全部土地行使優先承購權，為不合法，不得請求 伊移轉系爭3筆土地所有權應有部分等語，資為抗辯。並答 辯聲明：上訴駁回。
五、被上訴人陳澄聲、陳慧如未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀為任何聲明或陳述。
六、得心證之理由：
㈠上訴人主張陳明聲等9人於103年5月28日與利達公司簽訂系爭 契約，將其為共有人之系爭土地，連同另系爭9筆土地全部 出售予利達公司，並於103年6月19日以存證信函通知其他共 有人即被上訴人陳澄聲、陳慧如、陳婉聲、國財署、北市財 政局及上訴人是否以同一條件優先承買，上訴人於103年6月 27日以系爭信函表示就系爭土地行使優先承購權等情，有其 提出之土地登記謄本、陳明聲等9人及上訴人之存證信函、 掛號郵件收件回執為證（見原審卷一第20至66頁），且為陳 明聲等9人所不爭執(見原審卷一第165頁反面)、國財署、北 市財政局所不否認，並有陳明聲等9人所提出之系爭契約書 在卷可稽（原審卷一第139至142頁），堪信為真實。 ㈡又上訴人主張其已就系爭土地行使優先承購權，兩造間即成 立買賣契約，其得依買賣之法律關係，請求被上訴人分別將 系爭土地如附表所示之所有權應有部分移轉登記予上訴人等 語，則為陳明聲等9人、陳婉聲、國財署、北市財政局所否 認，並分別以前詞置辯，經查：
⒈按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即對於該共 有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利。其立法意旨 乃係第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享 有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促 進不動產之有效利用。又共有人將共有土地連同其他土地 合併出賣予第三人，其他共有人對於共有土地應有部分固 得以同一價格行使優先承購權，惟就合併出賣之非共有土 地部分，是否享有優先承購選擇權，或必須一併承購，始 得謂係合法行使權利，非可一概而論，而應依原買賣雙方 之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值 、土地整體之利用關係等項，具體觀察判定之。例如合併 出賣之多筆土地僅有單一總價，而共有土地之客觀上經濟 價值高於非共有土地，除去共有土地後，就其他非共有土 地部分，第三人即不願買受或僅願以較低價格買受，或原
共有人即不願出賣，或分開出賣不利於土地整體利用，該 全部土地之買賣即應視為單一交易客體，其他共有人行使 優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全部土地之買賣 為判準。惟第三人如仍願以原來約定價格僅買受經濟價值 較低之非共有土地，即無強要其他共有人除得以同一價格 優先承購共有土地外，亦必須承購非共有土地（最高法10 7年度台上2434號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張系爭土地係兩造間之共有土地，另系爭9筆土地 與上訴人無關，系爭土地之喪失與否，事關重大，上訴人 若不行使優先承購權，即必須接受陳明聲等9人議定之買 賣價格，因受土地法第34條之1特別規定，限制契約自由 原則，應依上開規定辦理，即以共有土地為前提要件，法 定優先承購權，不得任意創設，若共有人必須合併承買非 共有土地，豈非以合併買賣方式任意創設法定優先承購權 ，或任意改變法定優先承購權之客觀標的與行使要件，另 系爭9筆土地無土地法第34條之1規定之適用等語。然揆諸 前開判決及土地法第34條之1之立法意旨，合併出賣亦為 原買賣雙方成交之「買賣條件」之一，並非創設對非共有 土地之優先承購權。而出售之條件亦同時影響出賣及購買 之意願，倘變更出售之條件，共有人未必仍有出售之意思 ，買受人亦未必願意購買，將因而破壞買賣雙方主觀上所 認定之均衡，且有礙於共有物之流通。是以系爭土地及系 爭9筆土地買賣既在系爭契約單一總價之情形下，是否得 僅就系爭土地行使優先承購權，自應審酌原買賣雙方之主 觀意願、土地客觀價值及是否公平合理為綜合之判斷，且 系爭16筆土地均依土地法第34條之1規定而得處分，與一 物一權之物權法基本原則並無扞格，自無法徒以法律規定 為限縮解釋而一概而論。
⒊查系爭16筆土地原市場價值不一等情，有實價登錄案件查 詢明細在卷可參(見本院卷第301至311頁)，甚而上訴人提 出之系爭土地中之OO、OO、OO地號及另系爭9筆土地中之1 234地號土地之不動產估價報告書之107年度鑑價結果，分 別為每坪9萬5,000元及7萬5,000元，亦有價格上落差(見 本院卷第153、159頁)，而觀諸系爭契約第2條約定內容， 則將系爭土地及另系爭9筆土地合併訂定單一總價(見原審 卷一第139頁反面)，且兩造不爭執系爭土地位於系爭16筆 土地之右下方，跑馬場在高速公路以下之建物等情(見本 院卷第451頁)，復參諸被上訴人提出之空照圖(其上有土 地地號標示)及本院依職權調取之GOOGLE衛星空照圖、地 圖(見本院卷第453、295、297頁)顯示，系爭土地所在靠
近馬路(長江街)，系爭9筆土地則在中山高速公路下方及 左方之跑馬場、森林地(均未臨馬路)，可知系爭土地與另 系爭9筆土地在繁榮度、便利性、利用度上之客觀經濟價 值亦有差距，則合併單一總價等同於犠牲價值高之土地來 彌補價值低之土地而訂立統一單價，而系爭土地均係在系 爭16筆土地之道路及出入口位置，客觀上經濟價值較高， 除去系爭土地後，對利達公司之土地利用上自有不利，已 難認公平。
⒋再查，本院依被上訴人聲請及本院依職權函詢利達公司有 關如除去系爭土地，是否仍願意就系爭契約內另系爭9筆 土地為購買；是否預定作整體開發或分區開發時，利達公 司函覆(見本院卷第133頁)：為利達公司未來業務推動， 不同意就另系爭9筆土地購買，須按原契約採全區(系爭16 筆土地)土地購買，否則無法利用。因各筆土地大小及坐 落位置不同，市場價值不同，但以統一單價向陳明聲等9 人購買，為因應業務擴增土地以作為攝影棚及搭景使用， 因此利達公司就系爭16筆土地將作整體開發以應需求，無 分區開發考量等語(見本院卷第235頁)。嗣因上訴人質疑 利達公司係以低價購入系爭16筆土地，且土地皆為保護區 ，無從大肆開發，利達公司亦無整體開發之規劃等，再函 詢上情，利達公司函覆：其以經營媒體後製數位特效為經 營方向，積極規畫進軍高科技產業，資本額3億元，於西 元1999年進入台北內湖科技區並斥資購地成立數位媒體製 作大樓--利達亞太創意中心，進軍影音拍攝及後製整全製 作中心。由於業績成長及承接電影製作，受限於內湖現有 三個攝影棚空間及場地不足，勢必須另斥資興建攝影棚， 故於103年簽約購買系爭16筆土地，預計提供電影搭景、 拍攝使用。相關利達公司營運計畫可參閲西元2000年新聞 報導介紹等語(見本院卷第319頁)，並提出西元2000年6月 5日之新聞報導為證(見本院卷第321頁)；再補函覆：利達 公司購買系爭16筆土地作為攝影棚及搭景使用，係依臺北 市土地使用區分管制規則相關法令彙編338頁內規定，保 護區可供電影電視業者用作為攝影棚使用，因此利達公司 因應每部電影故事場景不同，需使用臨時性攝影棚及搭景 以應需求等語（見本院卷第345頁)。雖上訴人仍主張利達 公司並未委託專業機構作整體規劃、已斥資成立利達亞太 創意中心，重心應在該中心，復花資本額一半購買僅供臨 時攝影棚及搭景使用之系爭16筆土地，有違常理，不符合 法令規定，且以承租方式即可，毋庸購買土地云云。然系 爭16筆土地乃戶外自然景觀，與利達亞太創意中心為室內
攝影棚應有所不同，且依上開新聞報導，利達公司每年營 收1億5,000萬元，進駐該中心，將繼續進軍多項媒體產業 ，難認無資力因業務之擴展而購買土地，且利達亞太創意 中心乃西元1999年成立，距離系爭契約簽訂日期103年(即 西元2014年)亦有15年之久，難認該公司無擴大需求。至 上訴人所提出之上開107年度不動產估價報告每坪土地單 價固均高於系爭契約約定平均每坪買賣價金(見原審卷一 第139頁反面、本院卷第159頁)，然系爭契約係103年間簽 訂，自無法與107年間土地估價相比擬，況依前開系爭契 約之買賣標的物係系爭16筆土地，與上開估價報告僅為其 中之4筆土地，復係獨立估價，不考慮地上建物對土地價 格之影響者(見該不動產估價報告書估價摘要，見本院卷 第158頁)不同，且若上開估價報告書之鑑價結果相當於10 3年間之市價，則由上訴人僅就系爭土地依系爭契約單一 均價行使優先承購權，不啻由上訴人以低價取得經濟價值 較高之系爭土地，而忽略系爭契約簽訂時，平衡各土地價 值而訂定單一總價之考量，對利達公司亦非屬公平，據此 ，尚難據以認定陳明聲等9人與利達公司有以低價買賣， 並以大面積高總價阻礙上訴人購買之情。又上開臺北市土 地使用分區管制規則既有攝影棚使用核准條件之規定(見 本院卷第353頁)，利達公司自得依規定申請並使用之，至 於是否因此得充分利用土地而達最大經濟效益，均屬利達 公司管理階層內部自我評估問題，上訴人主張利達公司依 社會常情及公司正常財務規劃運用，應以承租方式即可云 云，乃上訴人以公司局外人所為臆測之詞，自無可採。可 見利達公司為整體開發並無去除系爭土地後僅以同一價格 購買系爭9筆土地之意願，自應將系爭16筆土地之買賣視 為單一交易客體，上訴人行使優先承購權之同一價格或同 樣條件，應以全部土地之買賣為準。
㈢綜上，上訴人主張僅就伊共有之系爭土地行使優先承購權， 與土地法第34條之1第4項之規定不符，其依買賣之法律關 係，請求被上訴人移轉渠等就系爭土地之應有部分，即屬無 據。
七、綜上所述，上訴人依買賣之法律關係，請求被上訴人陳明聲 、陳慶聲、陳頌聲、陳詹孟姜、陳讚聲、闕瑞一、陳美成、 張夷如、陳牧柔、陳澄聲、陳婉聲、陳慧如、國財署、北市 財政局應分別將系爭土地如附表所示之所有權應有部分移轉 登記予上訴人，為無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人 敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 31 日 民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 賴秀蘭
法 官 林佑珊
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 劉美垣
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。