臺灣高等法院民事判決
108年度上字第172號
上 訴 人 邱紅綢
陳文俊 陳文祥 陳松村
視同上訴人 陳錦芳
陳錦良
陳秀鑾
陳素秋
康瑜真
魏美起
魏良國
魏良華
李寶玉
陳金龍
上列一人 吳怡德律師
特別代理人
被上訴人 黃陳勝美 （即被繼承人黃阿聰之承受訴訟人）
黃琦禎
黃聖鐘
黃獻鐘
黃火炎
黃玲珠（即被繼承人黃根樹之承受訴訟人）
黃淑芳（即被繼承人黃根樹之承受訴訟人）
黃特顯（即被繼承人黃根樹之承受訴訟人）
黃紀恭仁
黃重榮
黃昭男
黃盛昌
黃紀文
陳素蘭
黃素青
黃素錦
黃書家
黃書祥
黃書慶
黃麗君
黃東文
黃麗楓
林信良
林信忠
黃林美霞
胡林美雲
林美玉
林美蘭
杜林守
共 同 郭承昌律師
訴訟代理人
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國107年11
月19日臺灣士林地方法院105年度訴字第1197號第一審判決提起
上訴，經本院於109年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠命上訴人向被上訴人承租臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地租金調整逾每年新臺幣貳萬零陸佰伍拾玖元；㈡命上訴人向杜林守以外被上訴人承租臺北市○○區○○段○小段一四二、一四三、一五一、一五二、一五三地號土地租金調整逾每年新臺幣壹拾陸萬零貳佰伍拾元，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人連帶負擔。 事實及理由
一、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格。而於形成之訴，係指要求法院確定私法上之形成權存 在，同時因形成權之行使，依判決宣告法律關係發生、變更 或消滅之訴訟型態。是提起形成之訴之原告，只須主張其係 本於法律明文規定起訴，即具當事人適格。本件被上訴人杜 林守（下稱其名）主張其為出租人，上訴人為承租人，並依 民法第442條規定訴請上訴人調整租金，即無違誤，先予敘 明。
二、上訴人邱紅綢、陳文俊、陳文祥、陳松村（以上4人均分稱 其名），視同上訴人陳錦芳、陳錦良、陳秀鑾、陳素秋、康 瑜真（下稱其名）、魏美起、魏良國、魏良華、李寶玉經合 法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一 造辯論而為判決，合先敘明。
三、被上訴人主張：上訴人及視同上訴人均為訴外人陳水火之後 代子孫，因陳水火早年向伊等先祖承租坐落臺北市○○區○○段 ○○段000○000○000○000○000○000地號土地（下分稱地號，合 稱系爭土地），未定租賃期限，並在其上興建未辦理保存登
記建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷000○0號房屋（ 下稱系爭房屋）。嗣除杜林守因於56年間向訴外人即150地 號土地原共有人高寶全、高圳法、高芳嬌買受該土地應有部 分，承受出租人之地位外，其餘被上訴人因共同繼承同地號 土地及142、143、151、152、153地號土地之應有部分，成 為上開租賃契約（下稱系爭租約）之出租人。上訴人則陸續 因遺產繼承，概括繼受各該土地承租人地位。系爭土地毗鄰 關渡醫院、關渡國中，馬偕護專等學校，距捷運關渡站僅約 400公尺，工商業活動甚為繁榮，交通便捷，且自陳水火承 租以來，土地價值已隨國民所得及物價指數大幅增加，因此 ，150地號土地租金有調整至每年新臺幣（下同）2萬6,604 元；142、143、151、152、153地號土地每年20萬6,300元之 必要等情，爰依民法第442條規定，求為命上訴人承租150地 號土地部分，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年2萬6,604 元；承租142、143、151、152、153地號土地部分，自起訴 狀繕本送達翌日起調整為每年20萬6,300元之判決。原審為 上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，被上訴人答辯聲明： 上訴駁回（被上訴人超過之請求部分，經原審駁回，被上訴 人未上訴已告確定）。
四、上訴人分別以下列情詞資為抗辯，均上訴聲明：㈠原判決不 利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。
（一）陳文俊、陳松村辯稱：否認杜林守取得出租人地位。又被 上訴人僅泛言出租人為其等先祖，並未具體陳明何人，租 賃契約之權利義務關係尚有不明。系爭房屋位處偏鄉，無 經濟活動可言，四周均無通路，人員只能沿房屋前緣下方 徒步進出，被上訴人為取回系爭土地，甚至曾在旁設行動 車庫，再以鐵鍊圍繞阻隔，被上訴人主張調整金額過高， 況部分被上訴人曾於85年間對陳耀坤提起調整租金之訴訟 ，嗣達成訴訟上和解，惟該和解並非全體上訴人同意，自 屬無效，被上訴人嗣向陳耀坤收取之租金，因無法律上原 因，經抵銷後，即無調整租金必要等語。
（二）康瑜真辯稱：伊願意放棄繼承之租賃關係等語。（三）陳金龍辯稱：否認陳水火曾向被上訴人承租系爭土地並興 建房屋之事實。即使陳水火曾有承租之情，亦否認租賃關 係迄今仍然存在。再者，系爭租賃關係原以稻穀為租金， 嗣未經上訴人同意，逕轉為金錢，自不得向伊請求金錢且 調整租金。此外，系爭土地未在市區，交通狀況與捷運未 通車前，尚無太大差異，被上訴人請求調整金額過高等語 。
五、查：150地號土地為被上訴人所共有，142、143、151、152 、153地號土地則為杜林守以外其餘被上訴人28人所共有， 系爭房屋坐落於上開土地，未辦保存登記，面積合計151.63 平方公尺，為兩造所不爭執（見本院卷第416頁），且有土 地登記謄本及原法院會同地政人員及兩造部分當事人至現場 履勘，製有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖足資佐據（見 臺灣士林地方法院105年度士調字第323號卷，下稱調字卷第 47至119頁，原審卷一第284至286、287至292、294頁），堪 認為真實。
六、被上訴人主張其等為系爭土地之出租人，上訴人、視同上訴 人為承租人，且有調漲租金必要等節，為陳文俊、陳松村、 康瑜真、陳金龍否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥在於： ㈠上訴人（含視同上訴人）、被上訴人關於所有系爭房屋占 用系爭土地，是否存有租賃關係？㈡若有租賃關係存在，是 否有調漲租金必要？應調漲金額為何？茲分述如下：（一）兩造間之租賃關係
1、系爭土地共有人曾於85年間對陳水火之孫陳耀坤訴請調 整租金（臺灣士林地方法院85年度訴字第1036號，下稱 前調整租金事件），陳耀坤在該事件自承：據其祖父稱 那時係租地建屋，其至80年曾自動匯了5萬元予該案原告 等語，有原判決可稽，並經本院調閱臺灣士林地方法院 （下稱士林地院）104年度訴字第110號卷附陳水火及其 子孫除戶戶籍謄本可資佐據（見該卷一第142至159頁） 。陳松村亦提出收據1紙記載：訴外人黃建雄收到訴外人 陳輝武地租5,000元等語，並陳稱：陳輝武為陳耀坤之繼 父等語（見原審卷一第254頁，本院卷第405頁）。另參 酌被上訴人陳述：黃建雄為訴外人黃高香之子，黃高香 之繼承人為被上訴人黃素青、黃素錦、黃書家、黃書祥 、黃書慶、黃麗君、黃東文、黃麗楓、林信良、林信忠 、黃林美霞、胡林美雲、林美玉、林美蘭等語（見本院 卷第405頁），復有系爭土地原共有人黃金石繼承系統表 可參（士林地院104年度訴字第110號卷一第90頁）。可 見上訴人方自其等祖輩陳水火以下子孫均曾就系爭土地 之租用，給付被上訴人關於系爭土地之被繼承人租穀或 租金。上訴人主張兩造均本於租賃契約當事人地位之繼 受，彼此間具有租賃關係乙節，應屬有據。
2、陳文俊、陳松村固辯稱：杜林守就150地號土地之租賃關 係，非出租人云云，惟被上訴人陳稱：杜林守係於56年 間向訴外人即150地號土地原共有人高寶全、高圳法、高 芳嬌購買土地應有部分，係併同土地所有權之移轉而繼
受租約等語，陳松村及陳金龍均表示不再爭執（見本院 卷第416頁），其餘上訴人經合法通知未於言詞辯論期日 到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第 3項規定，視同自認。是項抗辯，已屬無據。又陳金龍固 否認系爭房屋為陳水火所興建，並辯稱：租賃關係僅存 於黃高香及其子黃建雄及陳輝武間，其並非承租人云云 ，然陳耀坤在前調整租金事件，即陳稱係其祖父即陳水 火告知係租地建屋，且其亦將租金給付系爭土地當時之 原共有人如上述。陳松村、陳文俊、陳文祥、邱紅綢亦 稱：因陳金龍早年即外出定居台北市中心，亦非家中長 子，未曾詢問家產，不知系爭房屋緣起，且據其等記憶 ，該房屋於60餘年前為「土塊厝」，前並有曬殼場，陳 金龍在該屋長大，幼時並與陳水火及其祖父母均居住該 屋等語（見本院卷第363頁），復參酌陳金龍為陳水火之 子，有上揭除戶戶籍謄本足按。可見系爭房屋自陳水火 生前即已存在，且因土地非陳水火所有，須租用始得在 該土地建屋，陳金龍既為陳水火之繼承人，當然承受租 賃契約承租人地位，此部分所辯，要不可採。至康瑜真 以其無欲繼承，非為系爭租約之承租人云云為辯，惟其 自陳並未拋棄繼承等語（見原審卷一第160頁）。且我國 民法採當然繼承主義，繼承效力之發生，與繼承人之意 思無關，此觀諸民法第1148條規定即明，康瑜真僅以其 無欲繼承，即謂非屬系爭租約之當事人云云，自非正當 。
（二）租金調整
1、按未定期限之土地租賃，出租人依民法第442條規定，聲 請法院增加租金，以訂約後土地價值有昇漲時為其條件 。經查：因上訴人長期承租系爭土地供系爭房屋使用如 上述，兩造間並未訂定租賃期限，堪可認定。陳金龍固 有異議，惟就系爭租約訂有何期限，未能具體說明，所 辯顯不可採。又陳耀坤在前調整租金事件陳述：陳水火 稱一年租金是200台斤稻穀，每年月付租金，其父母稱50 年後因家中沒種稻，就改為一年租金5,000元，至80年其 曾匯5萬元，做為80年至85年之租金等語，可見系爭租約 至80年後，租金為每年1萬元，此後即未曾調整。系爭土 地85年間公告地價為每平方公尺1萬6,300元，迄108年1 月間業增為2萬1,300元，有地價查詢資料可據（見本院 卷第283至293頁），是系爭租約租金核有調整必要。陳 文俊、陳松村雖以被上訴人對陳耀坤收取無法律上原因 之租金，經抵銷後，即無調整租金必要云云，惟被上訴
人縱無法律上原因向陳耀坤收取租金，亦係陳耀坤與被 上訴人間法律關係，與系爭租約無涉，被上訴人是否對 上訴人負有債務，可否抵銷，亦非調整租金請求之要件 ，此部分抗辯，顯有誤會。
2、又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請 法院增減其租金。以租賃物為不動產者，因其價值之昇 漲，出租人依法得為增租之請求，至應增多少，則應以 承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度及鄰地租 金之比較等情形為標準。次依土地法第105條準用第97條 第1項規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申 報總價年息10%為限，又該土地價額，依同法施行法第25 條及同法第148條規定，係以土地所有權人依同法所申報 之地價即法定地價為準，但土地所有權人未於公告期間 申報地價者，依平均地權條例第16條規定，以公告地價8 0%為申報地價。本院審酌系爭房屋為一層樓水泥磚造房 屋，屋旁尚有一水泥磚造倉庫，倉庫屋頂因會漏水，以 塑膠浪板補強；倉庫則供堆放雜物使用，系爭房屋現供 陳松村、陳文俊、陳文祥、邱紅綢自住使用；系爭房屋 斜前方為關渡醫院之公有停車場，系爭土地及系爭房屋 位於大度路30段301 巷（路寬約6 公尺）內，前面道路 為知行路225巷，附近周圍房屋為5 層樓公寓，走約1 分 鐘可至關渡國中，於關渡國中對面有公車站牌，附近還 有關渡宮；又同段140-1 地號土地與301 巷間有以一鐵 鍊及兩根鐵欄杆圍住，停車場與140-1 地號土地亦有以 鐵線、鐵桿圍住，陳文俊等人自其家門口出來後，如不 想跨越鐵線及鐵桿，勢必需經過關渡醫院的停車場前往3 01 巷等情，有勘驗筆錄、現場照片及GOOGLE地圖可稽（ 見原審卷一第284 至292 頁、第41至43頁）。復參酌陳 松村、陳金龍及被上訴人同意以108年度申報地價為調漲 依據（見本院卷第406頁）及上情，核系爭租約之年租金 以系爭土地108年度申報地價總額7%計算，始屬適當。陳 金龍固以系爭租約原約定稻穀為租賃所得，嗣未經同意 ，逕轉為金錢，自不得向其請求金錢且調整租金云云， 惟陳耀坤在前調整租金事件所述：其父母稱50年後因家 中沒種稻，就改為租金乙節，核與系爭土地現況並未供 農業使用相符，且陳輝武及陳耀坤已以金錢給付如上述 ，是兩造於租約期間內改用金錢為租金，亦足堪認定， 是項所辯，尚不可採。
3、依原判決附圖所示，上訴人向被上訴人承租150地號土地 ，面積計17.32 平方公尺（即附圖編號D部分10.88＋I部
分6.44=17.32），該地於108 年度公告地價為每平方公 尺2 萬1,300 元，是申報地價為1萬7,040元（21300×80% =17040），有地價查詢資料可參，該地每年租金應調整 為2萬659 元（每平方公尺17040×17.32 平方公尺×7%=20 659，元以下四捨五入）。向杜林守以外被上訴人承租14 2、143、151、152、153地號土地部分共134.31平方公尺 （即附圖編號B部分40.69＋C部分18.02＋E部分21.97＋F部 分21.91＋G部分1.05＋H部分9.10＋J部分11.91＋K部分9.66= 134.31），又該部分土地於108 年度公告地價為每平方 公尺2 萬1,300 元，是申報地價為1萬7,040元（21300×8 0%=17040），有地價查詢資料足按，該等土地每年租金 應調整為16萬205元（每平方公尺17040×134.31平方公尺 ×7%=160205，元以下四捨五入）。
4、至被上訴人主張應自起訴狀繕本送達翌日起調整系爭租 約金額云云，惟參酌本件訴訟，兩造均屬當事人必須合 一確定之固有必要訴訟，且上訴人係因繼承取得系爭租 約承租人地位，依民法第1151條規定，對於系爭房屋之 權利義務行使應屬公同共有，是本件調整租金起始日， 應以最後送達上訴人之日始對全體發生效力。查：本件 起訴狀最後送達上訴人李寶玉之日為105 年12月27日， 有公示送達證書可佐（見原審卷一第189 頁）。因此， 被上訴人主張自同年月28日起調整系爭租約租金，應屬 有據，逾此範圍之請求，則不足採。
七、綜上所述，被上訴人依民法第442條規定，請求上訴人向被 上訴人承租150地號土地之租金，自105年12月28日起調整為 每年2萬659元；上訴人向杜林守以外之被上訴人承租142、1 43、151、152、153地號土地之租金，自105年12月28日起調 整為每年16萬250元，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分， 為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主 文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之 判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 17 日 民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡芷瑜
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
書記官 廖逸柔
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。