臺灣高等法院民事判決
108年度上字第1394號
上 訴 人 黃世宗
訴訟代理人 賴玉山律師
被 上訴 人 台北麗京公寓大廈管理委員會
法定代理人 王建民
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間請求履行協議等事件，上訴人對於中華民國108年9
月25日臺灣新北地方法院108年度重訴字第41號第一審判決提起
上訴，本院於109年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、台北麗京公寓大廈（下稱系爭大廈）社區管理委員會組織章 程（下稱系爭規約）第三章第2條：「本會設委員18人，遵 照公寓大廈管理條例（下稱管理條例）選舉方式產生。其任 期1年，連任得連選。」；第3條第2項：「委員出缺時，由 管委會通知指派。」，有系爭規約在卷可稽（見原審卷第53 6頁）。
二、系爭大廈於民國107年4月26日召開第21屆區分所有權人會議 選任第22屆管理委員，依系爭規約第三章第2條規定，應選 任管理委員18人，然因候選人數不足，該次會議僅選出管理 委員13人，缺額部分決議依系爭規約辦理之事實，有卷附系 爭大廈107年度第21屆區分所有權人大會會議記錄可佐（見 本院卷第84至85頁），則系爭大廈第21屆管理委員會嗣指派 訴外人林正言等5名住戶擔任第22屆管理委員，並推選陳光 奇為第22屆主任委員（見本院卷第87至88頁），核與系爭規 約第三章第3條第2項規定相符。職是，被上訴人於107年11 月13日以陳光奇為法定代理人，提起本件訴訟（見原審板司 調卷第5頁），其法定代理權並無欠缺。上訴人認被上訴人 之法定代理權欠缺云云（見本院卷第44至45頁），並不可取 。
三、系爭大廈於108年4月25日召開第22屆區分所有權人會議選任 第23屆管理委員，依系爭規約第三章第2條規定，應選任管 理委員18人，惟因候選人數不足，該次會議僅選出管理委員 12人，缺額部分決議依系爭規約辦理乙情，有系爭大廈108 年度第22屆區分所有權人大會會議記錄在卷可佐（見本院卷
第97頁），是系爭大廈第22屆管理委員會嗣指派陳光奇等6 名住戶擔任第23屆管理委員，並推選王建民為第23屆主任委 員（見本院卷第99頁），亦與系爭規約第三章第3條第2項規 定相合。準此，王建民於108年7月18日具狀聲明承受訴訟（ 見原審卷第429頁），於法並無不合。上訴人指摘該承受訴 訟為不合法云云（見本院卷第47至48頁），尚有誤會。貳、實體部分
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地應有部分 及其上同段OOOO建號即門牌號碼同區ＯＯ路O段OO號地下O層建 物（另包含共同部分OOOO建號、OOOO建號之應有部分，下稱 系爭建物），原為訴外人騰瑞資產管理服務股份有限公司（ 下稱騰瑞公司）所有，經法院強制執行拍賣，由訴外人鄭朝 杰、莊晴富及林彥廷（下合稱鄭朝杰等3人）拍定，再出售 予上訴人，於99年11月24日辦畢所有權移轉登記。騰瑞公司 前擬將系爭建物用途由商場變更為停車場，遂與伊協議將系 爭建物與系爭大廈地下室車道（下稱系爭車道）相隔之牆面 （下稱系爭牆面）拆除，以供通行，並於97年2月1日簽署承 諾書（下稱系爭承諾書），允諾提供系爭建物如起訴狀附圖 編號102至110號所示9個機械停車位（下稱系爭機械車位， 嗣於106年間變更為如原判決附圖編號102至105號所示4個平 面停車位，下稱系爭車位）予系爭大廈住戶使用。系爭大廈 區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）業依系爭承諾書 之約定，決議通過系爭建物辦理變更使用執照為停車場用途 ，同意拆除系爭牆面，所停放車輛得通行系爭車道。上訴人 明知或可得知悉系爭承諾書之約定，應受該承諾書拘束，買 受取得後，卻擅自占用系爭車位，拒不返還等情。爰依系爭 承諾書約定、民法第799條之1第4項、管理條例第10條第2項 、第15條之規定，擇一求為命上訴人將系爭車位返還予被上 訴人管理使用之判決（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決 ，上訴人不服，提起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述 ）。
二、上訴人則以：系爭區權人會議，出席人數不符系爭規約第7 條規定之出席人數及表決權數，應屬無效。伊對於前手與被 上訴人間有系爭承諾書約定並不知情，亦無可得而知之情形 ，依債之相對性，自不受拘束。且訴外人廖得貴及林和男（ 下合稱廖得貴等2人）與被上訴人、騰瑞公司簽立承諾書兼 協議書（下稱系爭協議書），騰瑞公司就系爭承諾書之債務 已由廖得貴等2人承擔，應與伊無涉。系爭車位為伊專有部 分，非屬約定共用部分，被上訴人不得要求管理使用之等語 ，資為抗辯。於本院上訴聲明為：㈠原判決關於命上訴人為
給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、系爭建物為上訴人所有，被上訴人主張上訴人應將系爭車位 返還予其管理使用乙情，為上訴人所拒，並以前開情詞置辯 。經查：
㈠區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其 依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明 知或可得而知者，亦同，民法第799條之1第4 項定有明文。 ㈡系爭大廈原區分所有權人騰瑞公司為辦理系爭建物主要用途 變更為停車場、拆除系爭牆面及通行系爭車道，於97年2月1 日與被上訴人簽署系爭承諾書，約定回饋社區150萬元並提 供系爭機械車位予系爭大廈住戶使用。系爭建物嗣經法院強 制執行拍賣，由鄭朝杰等3人拍定取得所有權，再由被上訴 人以買賣為原因，自鄭朝杰等3人移轉取得所有權各節，為 兩造所不否認（見本院卷第129至130、157至158頁），並有 台灣金融資產服務股份有限公司98年12月14日98板金職四字 第39號強制執行拍賣通知、系爭承諾書、建物登記謄本、新 北市地籍異動索引等件可稽（見原審板司調卷第23至29、33 、42至44頁），堪認上訴人為系爭建物之特定繼受人，可以 確定。
㈢上訴人雖否認知悉系爭承諾書之約定內容。然綜觀系爭建物 經法院強制執行拍賣時，騰瑞公司表示系爭牆面係經被上訴 人同意打除，由伊回饋被上訴人9個機械停車位等語，有原 法院97年度執字第108834號拍賣抵押物強制執行事件98年11 月30日執行筆錄附卷可稽（見原審卷第151頁）。另該執行 事件拍賣公告關於使用情形乙項，記載略以：訴外人廖得貴 及張淑晶表示系爭建物部分停車位業經廖得貴向騰瑞公司買 受，惟因無法過戶故尚未給付尾款，及系爭建物原無大門， 登記使用用途為商場，並未有合法車位使用執照，亦無合法 車道出入口，純粹作賣場之用，當時僅有坡道通到地下2 樓 停車場，經廖得貴與社區管委會協議經同意將地下一樓牆面 打掉並安裝欄杆，為此需回饋社區管委會9個機械停車位， 倘若日後有違反與管委會間協議之情事抑或無法取得停車場 合法使用執照，現車道出入口恢復原始牆面狀態，變成原來 沒有出入車道之賣場，請買受人自行注意，另交由社區管委 會占有之9個機械停車位不點交等詞，有台灣金融資產服務 股份有限公司98年12月14日98板金職四字第39號強制執行拍 賣通知可查（見原審板司調卷第42頁背面至43頁）。再者， 鄭朝杰於本院103年度上字第1237號通行權不存在事件（下 稱另案）證稱：伊對上開拍賣公告內容有點印象。系爭建物
拍定後，法院沒有點交系爭機械車位，管委會有給伊看過承 諾書，後來系爭建物透過住商不動產仲介公司出售等語（見 原審卷97至99頁）；及證人即住商不動產仲介公司人員張鎮 陵於同案證述：伊仲介出售系爭建物時，鄭朝杰有口頭跟伊 說拍賣公告上有註記9 個車位不點交的事，伊雖沒有跟管委 會確認9 個停車位的使用情形，但有將拍賣公告註明9 個停 車位要交給管委會使用及需給付管委會150 萬元的內容告知 買方即上訴人，但因這是系爭建物前手與管委會的事，所以 請上訴人自行處理；伊在鄭朝杰拍定前或拍定後曾去管委會 開會瞭解這件事，管委會當時有要求系爭建物之後手履行約 定，伊有把管委會要求買受人處理的意思傳達給買方，買方 是包括鄭朝杰及上訴人等語（見原審卷第108至111頁），參 互以察，堪認上訴人於買受系爭建物時，對於原區分所有權 人騰瑞公司為達到系爭建物變更使用用途、拆除系爭牆面及 通行系爭車道等目的，乃提出系爭承諾書，承諾回饋社區金 錢及提供系爭機械車位予社區住戶使用等情，實難諉為不知 ，且縱非確知，亦屬可得而知，至為明灼。據此，被上訴人 依民法第799條之1第4項規定，主張上訴人應受系爭承諾書 約定所生之權利義務拘束，即屬有據。
㈣上訴人於106年3月15日向新北市工務局申請變更系爭建物使 用執照，將系爭機械車位之機械設備拆除，變更後該處之平 面車位即系爭車位乙節，為上訴人所自承（見本院卷第131 頁），並有變更使用執照申請書在卷可稽（見原審卷第235 頁），且經原審囑託新北市板橋地政事務所測量屬實，有建 物測量成果圖可憑（見原審卷第319至327頁）。由上而論， 被上訴人請求上訴人將系爭車位返還予其管理使用，為可以 取。
㈤參諸廖得貴於另案所證：伊與被上訴人簽的承諾書與騰瑞公 司簽的承諾書是二回事，伊不清楚騰瑞公司與被上訴人簽的 承諾書等語（見原審卷第89頁），可見廖得貴並不清楚系爭 承諾書之約定內容，自無可能同意承擔騰瑞公司就系爭承諾 書所生債務，甚為明顯。上訴人單憑廖得貴等2人出具系爭 協議書，即謂騰瑞公司就系爭承諾書所生之債務已轉由廖得 貴等2人承擔云云，要與事實不符，並不可採。 ㈥區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所 有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席 ，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區 分所有權4分之3以上之同意行之；區分所有權人會議依前條 規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權 比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會
議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人 3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席 ，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所 有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第 34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得 於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區 分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成 立。第一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達 全體區分所有權人並公告之，管理條例第31條、第32條分別 定有明文。經查：
⒈系爭規約第二章第7條第5款：「區分所有權人會議決議，關 於約定專用或約定共用事項，應有區分所有權人3分之2以上 及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分 之3以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權4分之3 以上同意行之」，有系爭規約在卷可按（見本院卷第75至76 頁）。
⒉被上訴人為完成系爭承諾書約定，於97年2月19日召集區分所 有權人會議，就系爭機械車位是否約定共用(即將原有法定 機械停車位變更位置，移至業主回饋之位置，按原有9個法 定機械車位，則變更為管委會辦公室）等議案為討論，該次 會議出席人數比例僅占全體人數33.8% ，未達系爭規約第二 章第7條第5款規定比例，被上訴人乃就同一議案於同年月26 日重新召集會議，該次會議出席之區分所有權人共286人， 同意上開議案者有183人。被上訴人復於同年3月3日將上述 重新召集會議之決議紀錄公告，公告後提出反對者計11票， 尚未達全體區分所有權人半數等情，有被上訴人97年度第11 屆第2次臨時區分所有權人大會會議記錄及公告等件附卷為 證（見原審板司調卷第35至37頁背面），核與管理條例第31 條、32條規定均無不合，堪認系爭機械車位變更為約定共用 部分，業經系爭區權人會議決議通過，當無疑問。上訴人辯 稱被上訴人於97年2月19日召集之區分所有權人會議，其出 席人數不符系爭規約第7條規定之出席人數及表決權數，決 議應屬無效云云，尚不可採。
㈦區分所有權人會議事項之執行及公寓大廈管理維護工作，係 屬管理委員會之職務範圍，此觀管理條例第3條第9款、第36 條規定自明。且共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維 護，由管理負責人或管理委員會為之，同條例第10條第2項 前段亦有明定。另系爭規約第二章第5條：「區分所有權人 會議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半 數及區分所有權人比例過半數之出席，以出席人數過半及區
分所有權人比例占出席人數區分所有權合計過半數同意行之 」（見原審卷第347頁）。被上訴人於106年4月27日召開區 分所有權人會議，討論議案為是否同意被上訴人就上訴人未 履行系爭承諾書約定乙事，行使訴訟之權利，該次會議已出 席區分所有權人數占全體區分所有權人數86.8%，已出席區 分所有權比例占全體區分所有權84.89%，表決結果贊成人數 占出席人數59.5%等情，有該次會議紀錄附卷可參（見原審 卷第446頁），堪認系爭大廈區分所有權人已決議由被上訴 人就系爭車位之管理使用乙事行使訴訟上之權利，遑論被上 訴人依法本有管理維護系爭大廈共有部分之職責，甚為明確 。則被上訴人依上開區分所有權人會議決議及其法定職責， 提起本件訴訟，於法並無不合。被上訴人以上開區分所有權 人會議未達系爭規約第二章第7條第5款規定比例，辯稱被上 訴人不得提起本件訴訟云云，為不可取。
㈧被上訴人依系爭承諾書約定、民法第799條之1第4項、管理條 例第10條第2項、第15條之規定，擇一請求上訴人將系爭車 位交予被上訴人管理使用。本院既准其依系爭承諾書約定、 民法第799條之1第4項為請求，至其他請求權，經核未能使 其受更有利之認定，自毋庸就其他請求權再為論斷，併此敘 明。
四、綜上所述，被上訴人依系爭承諾書約定、民法第799條之1第 4項之規定，請求上訴人將系爭車位返還予伊管理使用，自 屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 羅立德
法 官 邱育佩
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資
格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
書記官 林伶芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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